1. Сдавать квартиру или комнату в долгосрочную аренду
Этот вариант подходит собственникам, которые имеют другое жильё и хотят получить дополнительный источник дохода. Преимущества — минимум временных затрат. Нужно лишь найти арендатора, заключить договор долгосрочной аренды или найма и следить, чтобы оплата поступала вовремя.
Сколько можно заработать
Рассмотрим два варианта: вы сдаёте отдельную квартиру или комнату в квартире, где живёте сами.
Доходы от аренды квартиры. Зависят от размеров жилья и района проживания. В среднем, если сдать квартиру в аренду на год, можно за это время заработать примерно от 3 до 11% от её рыночной стоимости.
Цена повышается, если дом расположен близко к остановкам транспорта, а в районе развитая инфраструктура. Можно добавить 10% к стоимости, если окна выходят на парк, озеро или местные достопримечательности. Если же за окном идет строительство, плата уменьшится на 10–15%.
Стоит заглянуть на сайты объявлений и сравнить, сколько стоят похожие квартиры в вашем районе и как быстро они находят арендаторов за такую цену.
Доходы от аренды комнаты. Если в квартире, где вы живёте, есть свободная комната, то вы можете сдавать её за небольшую плату. Ваш заработок при этом будет примерно в 2,5–3 раза ниже, чем за отдельную квартиру той же площади.
Как подготовить квартиру
Перед сдачей жилья нужно сделать косметический ремонт или обновить существующий. Точно понадобится уборка.
Лучше сдавать жильё с мебелью и бытовой техникой, иначе вам придётся снизить оплату. Убедитесь, что в квартире есть всё необходимое. Например, шкаф в прихожей или вешалка плюс подставка для обуви. Кухонная мебель, кровать или раскладной диван. Шкаф для одежды, стол и стулья.
Хорошим дополнением будет раздвижное кресло, комод, стеллаж для различных мелочей, зеркало.
Из бытовой техники арендаторам в первую очередь нужны холодильник и стиральная машина. Электрический чайник, микроволновка или тостер тоже не помешают.
Телевизор сегодня уже не обязателен, но есть арендаторы, которым важно, чтобы в доме был TV‑приёмник. А вот интернет‑кабель необходим практически всем.
Отлично, если на кухне будет хотя бы минимум посуды — одна‑две кастрюли и сковородка, половник, шумовка и лопаточка. Пара чашек, несколько глубоких и мелких тарелок, заварочный чайник тоже будут кстати.
Где искать клиентов
Сообщите знакомым, что вы собираетесь сдавать квартиру. Если жильцы не найдутся, разместите объявления на специализированных сайтах — например, на «Авито» или ЦИАН.
Можно обратиться к риелтору или в агентство недвижимости — тогда объявления будут размещать они. Вам лишь потребуется согласовать время встречи с будущими арендаторами, чтобы показать им квартиру.
Какие нужны документы
Главный документ — договор о сдаче квартиры в аренду. В нём нужно указать все подробности:
- Срок аренды. Максимальный период по закону — 5 лет, но лучше заключать договор на год с последующим продлением. Если соглашение заключается на срок более года, его нужно будет зарегистрировать в Росреестре.
- Порядок продления и расторжения договора.
- Размер арендной платы и сроки её внесения.
- Величина депозита. Обычно он равен месячной плате, и арендатор вносит его сразу. Собственник использует деньги, если съёмщик просрочил очередной платёж. В конце аренды депозит может быть засчитан как взнос за последний месяц.
Обязательно укажите, кто платит за коммунальные услуги и интернет. Арендатор может сам платить по квитанциям, но есть вариант просто увеличить плату и включить в неё ежемесячные расходы на ЖКХ. Тогда вы точно не столкнётесь с неожиданно появившимися долгами за отопление или электроэнергию.
Стоит приложить к договору опись основного имущества и обязательно указать, сколько ключей вы передаёте арендатору.
Чтобы заключить договор аренды, приготовьте документы:
- Паспорта того, кто сдаёт квартиру, и того, кто её снимает.
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
- Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние. Если дети зарегистрированы в квартире, но не являются собственниками жилья, такое разрешение брать не нужно.
2. Сдавать квартиру в аренду посуточно
Это способ подходит для тех, у кого есть свободное жильё и время, чтобы искать клиентов и поддерживать сдаваемую квартиру в чистоте и порядке.
Сколько можно заработать
Если сдавать квартиру на срок 1–3 дня, то можно установить суточную стоимость в три раза выше, чем цена за день при долговременной аренде. Но заработать при этом в три раза больше не получится:
- Наверняка будут простои — дни, когда квартира останется пустой. Ещё два‑три дня в месяц потребуются для серьёзной уборки.
- Появятся затраты на стирку постельного белья, наведение чистоты и мелкий ремонт.
- Потребуется постоянно покупать средства гигиены и другие мелочи.
Важно помнить, что вам понадобится много времени на обслуживание квартиры. Вам придётся встречать и провожать всех жильцов, в какое бы время они ни приехали. Если позволяют технические возможности, стоит применять бесконтактные способы заселения. Их можно реализовать, например, при помощи электронных замков и сигналов на смартфоны, которые приходят после оплаты. Но такие методы не везде доступны.
Внесите в расписание время на стирку, уборку и необходимые покупки. Сложно будет совмещать эти дела с постоянной работой, поэтому можно подумать о найме помощника.
С вычетом всех расходов на посуточной аренде, если квартира не простаивает, можно заработать примерно в два раза больше, чем на долговременной.
Как подготовить квартиру
Основные действия те же, что и при долгосрочной аренде. Необходим косметический ремонт, мебель, основная бытовая техника и интернет. Добавьте к технике фен и утюг.
Кроме того, нужен чистый комплект постельного белья (и желательно ещё один в запасе) и полотенца.
На кухне должна быть исправная плита и электрический чайник, к ним можно добавить тостер, кофеварку и микроволновку. Арендатору понадобится посуда для приготовления еды — кастрюли, сковородки, ковши. А также чашки, стаканы, несколько комплектов тарелок, ложек и вилок. И не забудьте про губки для мытья посуды.
Будет здорово, если гости найдут в квартире средства первой необходимости:
- жидкое мыло и шампунь;
- стиральный порошок;
- средство для мытья посуды;
- туалетную бумагу;
- салфетки и бумажные полотенца;
- чай, кофе и сахар.
Почитайте отзывы, которые оставляют жильцы на сайтах объявлений об аренде. Они часто пишут о том, чего им не хватало в квартире. Добавьте эти вещи в список необходимого. И подумайте, что напишут гости о вашей квартире. Пусть их отзывы станут вашей рекламой.
Где искать клиентов
Арендаторов можно найти на сайтах объявлений и ресурсах для туристов и командировочных, где можно заранее забронировать жильё. Например, на «Авито», «Суточно.ру», ЦИАН, и других. Или обратиться в агентство недвижимости.
Какие нужны документы
- Паспорта арендатора и арендодателя.
- Заранее составленный и распечатанный стандартный договор, где будет указана дата и время въезда, дата и расчётное время выезда, порядок расчётов. Обычно квартиры посуточно сдаются при 100%-й предоплате.
Внесите в договор пункт о компенсации на случай порчи мебели или техники.
3. Сдавать квартиру в субаренду
Это способ поможет получать за квартиру бо´льшую прибыль, чем приносит долгосрочная аренда.
Вы подписываете договор с посредником‑арендатором, который, в свою очередь, сдаёт вашу квартиру посуточно. При этом все временные и денежные затраты по обслуживанию квартиры, а также задачи поиска клиентов‑субарендаторов ложатся на посредника.
Сколько можно заработать
Доход будет промежуточным между долгосрочной и краткосрочной арендой. Можно считать, что вы получите доход от посуточной сдачи минус вознаграждение посредника.
Как подготовить квартиру
Преимущества этого способа заработка в том, что вы можете сдать даже квартиру в новостройке без отделки. В этом случае стоимость аренды будет ниже, чем если бы в квартире был выполнен ремонт, а мебель и техника оставались бы в вашей собственности.
Где искать клиентов
Вы можете заключить договор с компанией, которая сдаёт квартиры посуточно, или с физическим лицом. Искать посредника‑арендатора тоже можно на сайтах, которые занимаются сделками с недвижимостью.
Какие нужны документы
В договоре нужно обязательно указать, что арендатор может пересдавать квартиру в субаренду. Без такого документа соглашения, которые будет заключать посредник с жильцами, окажутся незаконными. Именно этот пункт даёт вам право брать за аренду больше, чем если бы вы просто сдавали квартиру одному жильцу на долгий срок.
Ещё необходимо определить порядок действий, если квартире будет нанесён ущерб. Прописать, отвечает ли посредник за последствия, и если да, то каким будет механизм возмещения ущерба.
Договор заключается на срок до 5 лет. Чтобы его оформить, нужны паспорта собственника квартиры и арендатора. Или документы юридического лица, если сделка заключается с компанией.
4. Взять в аренду квартиру у собственника и сдавать посуточно субарендаторам
Это способ хорош для тех, у кого нет жилья в собственности, но есть желание построить бизнес на аренде квартир. Можно заключить договоры аренды с одним или несколькими собственниками, сдавать все квартиры посуточно в субаренду и зарабатывать на разнице.
Сколько можно заработать
Это зависит от состояния квартиры и от её расположения.
Если вы хотите превратить субаренду в бизнес, поищите новостройки в районах с развитой инфраструктурой и транспортом. В таких домах наверняка есть собственники, которые хотели бы сдавать квартиры, но у них нет времени и желания заниматься этим лично. Их тоже можно найти на сайтах недвижимости или порталах частных объявлений.
Можно арендовать квартиру без отделки. Тогда придётся делать ремонт, покупать мебель и технику самому. Но в этом случае ваша ежемесячная арендная плата будет значительно ниже.
Возможно, вы найдёте несколько квартир, которые будете сдавать в субаренду. Тогда ваш итоговый доход — это разница между общей суммой, полученной от жильцов за месяц, и суммой ваших арендных выплат вместе с затратами на обслуживание квартир.
Прежде чем начинать бизнес, стоит потратить время на расчёты, чтобы точно знать, сколько средств вам нужно будет вложить и в какой срок эти инвестиции начнут окупаться.
Как подготовить квартиру
Нужно приготовить всё, что потребуется для посуточной сдачи квартиры.
Где искать клиентов
На ресурсах, где ищут жильё туристы и командировочные.
Какие нужны документы
Будьте внимательны и проверьте, не находится ли квартира в ипотеке. Чтобы вы могли законно сдавать арендованное жильё, в этом случае необходимо согласие банка, выдавшего ипотечный кредит.
Иногда банки указывают в кредитном договоре, что квартиру можно сдавать до окончания ипотечных выплат. Но иногда это прямо запрещают, поэтому обязательно проверьте документы.
В договоре с собственником должно быть указано, что вы имеете право сдавать квартиру в субаренду. Для заключения соглашения нужны стандартные документы: паспорта и свидетельство о собственности.
Чтобы оформлять соглашения с субарендаторами, вам понадобятся паспорта и ваш договор аренды.
Что нельзя делать, сдавая квартиру в аренду
Устраивать в квартире общежитие или хостел. Для этого потребуется сначала перевести помещение в нежилой фонд. Кроме того, мини‑отель должен иметь отдельный вход с улицы. Всё это практически невозможно сделать в многоквартирных домах.
Привлекать жильцов и не заключать с ними договоры. Если вы сдаёте жильё в субаренду, вся ответственность за ущерб ляжет на вас. Ну а если вы собственник, то испорченное имущество — ваши прямые потери.
Не платить налоги. Вы сами знаете — это незаконно. Выплаты с доходов от аренды можно оформить тремя способами:
- Физическому лицу — заплатить 13% дохода по декларации НДФЛ.
- ИП — купить патент и выплачивать 6% дохода.
- Самозанятому — платить 4% от дохода, если вы оказываете услуги физическим лицам, и 6%, если ваш клиент — компания (например, если фирма арендует квартиру для своих командировочных сотрудников).
Если вы не платите налоги, вам грозят штрафы или даже уголовная ответственность.
- Как хоумстейджинг поможет продать или сдать жильё дороже
- Как проверить квартиросъёмщика, чтобы сдать жильё без проблем
- Как составить объявление, чтобы быстро сдать или продать квартиру
Источник: lifehacker.ru
«Снимаешь за 40 тысяч, а сдаешь за 80 тысяч», — бизнес на аренде квартир
Сдавать в аренду квартиру можно на разных условиях, например, посуточная аренда квартир гораздо выгоднее долгосрочной и приносит в среднем в 2 раза больше дохода.
Редакция Франшизы Партнеркин сделала выборку самых интересных моментов из выпуска на канале Братья Доховы.
Получите бесплатный бизнес-план по открытию бизнеса в ТОП сфере
Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.
Х | закрыть
М Марина, владелица компании
по суточной аренде квартир
Три года назад у меня было сокращение на работе, и я думала, чем заняться. У меня сдавалась квартира в долгосрок, я решила, почему бы не попробовать сдавать квартиру посуточно. Я попросила арендаторов съехать и перестроила формат аренды.
В долгосрочную я сдавала за 30 тысяч рублей в месяц, а на аренде посуточно мне эта же квартира принесла 60 тысяч рублей в месяц. Я также начала сдавать квартиру мамы, затем стали масштабироваться.
Сколько сейчас у вас квартир?
В моем кейсе 38 объектов недвижимости — 30 квартир и 8 загородных домов.
Как работает этот бизнес?
Я снимаю квартиру на длительный срок, а затем сдаю её посуточно. Платишь за аренду 40 тысяч рублей, а, сдавая посуточно, получаешь 80-90 тысяч рублей.
Какие инвестиции требуются на старт бизнеса?
Если у вас есть своя квартира, то денег вообще не требуется. Если ты хочешь зайти в этот бизнес в Москве, то средняя стоимость аренды 40 тысяч рублей, плюс залог, но я стараюсь искать варианты без залога. Получается порог входа в Москве около 50 тысяч рублей. В регионах гораздо дешевле, там от 15 тысяч рублей надо.
10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку)
Список ниш, о которых знает меньше 100 предпринимателей в СНГ.
Получается, деньги нужны только на аренду?
Нет, ещё на рекламу. Также зачастую необходимо докупить хозяйственные мелочи — одеяла, подушки, посуду. Но это недорого, около 5 тысяч рублей.
Какие квартиры подходят для этого бизнеса?
Самые рентабельные варианты — это квартиры-студии, однушки или евро двушки, площадь от 25 кв.м.
А локация важна?
Да, локация очень важна. Если говорить о Москве, то это обязательно близость к метро. Если это Подмосковье, то важна близость к точкам притяжения, например, торговые центры, областные больницы, крупные спортивные объекты.
Зайдя на Авито, можно найти подходящую квартиру?
Да, конечно. Надо выбрать длительный срок аренды и обращать внимание на состояние квартиры, локацию и стоимость. Квартиру со старым ремонтом можно брать только в случае выгодной стоимости и возможности усовершенствовать помещение с помощью минимальных вложений.
10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку)
Список ниш, о которых знает меньше 100 предпринимателей в СНГ.
Но если вы только заходите в этот бизнес, то лучше снимать квартиру с хорошим ремонтом. Например, взяв студию с хорошим ремонтом и современной техникой и мебелью за 60 тысяч рублей в месяц, её можно спокойно сдавать за 4 тысячи рублей в сутки.
Какие есть нюансы в оформлении бизнеса?
Вначале я несколько месяцев тестировала нишу, и, когда поняла, что это рабочая тема, я устроилась как самозанятая. Но далеко не для всех оформлений подходит такая форма бизнеса, например, командировочные к тебе не поедут. Поэтому, когда я стала масштабировать бизнес, я оформила ИП и УСН 6%.
Где найти гостей, чтобы сдать квартиру посуточно?
Раньше были в приоритете Booking и Airbnb, а также Авито и Циан, также есть Суточно.ру, tvil.ru, Юла. Когда у вас есть ИП, можно зарегистрироваться на таких площадках, как Броневик, Островок, оттуда приходят командировочные гости.
Какой рекламный бюджет надо закладывать на старте бизнеса?
Если у тебя одна квартира, а объявления размещены на Циан и Авито, то 2-3 тысячи в месяц будет достаточно. Tvil.ru и Суточно.ру размещают объявления бесплатно, а когда мы находим гостя, они берут свою комиссию. Сейчас я трачу около 100-150 тысяч в месяц, чтобы быть в ТОПах, плюс у меня уже есть маркетолог.
Как должно быть оформлено объявление, чтобы именно у вас снимали квартиру?
Люди в первую очередь ищут глазами, поэтому очень важно сделать хорошие, качественные фотографии, причём для этого есть специальные интерьерные фотографы.
Второй важный момент — уютное оформление квартиры. В самом объявлении надо описать все, что есть в квартире из необходимого — кровать или диван, wi-fi, чайник, микроволновка и т. д., главное, чтобы описание соответствовало реальности, не надо ничего придумывать.
Как правильно общаться с гостем, чтобы он снял квартиру?
Сперва надо выяснить потребности гостя — сколько человек приезжает, на какой срок и в каком ценовом диапазоне он ищет объект. Если у нас в данный момент подходящая квартира занята, то всегда можно обратиться к коллегам и поселить гостя у них. Во-первых, мы получаем 10%, а во-вторых, мы закрываем потребность гостя.
Какая команда нужна для этого бизнеса?
Сперва я все делала сама — убирала квартиру, общалась с гостями, размещала объявления и т. д. Когда у меня стало 2-3 квартиры, первой, кого я наняла, была горничная. Оплата у меня сдельная за уборку, например, студия 500 рублей, однушка 700-800 рублей. Когда квартир будет около 10, то пора брать менеджера для общения с гостями и их заселения. А дальше можно брать маркетолога, управляющего.
Какую зарплату получает менеджер?
У меня сдельная оплата — 5% от продаж.
Какой сервис получает гость при заселении?
У нас дистанционное заполнение, что очень удобно для всех. Во-вторых, у нас во всех квартирах есть телевизор, wi-fi, кровать. Также есть кухня, ванная, чтобы гости чувствовали себя как дома.
Как происходит процедура заселения? Нужен ли договор с гостем?
С каждым гостем подписывается онлайн-договор. После подписания договора гость получает код от замка подъезда, код от квартиры.
Что должно быть в квартире?
Мы убираем все лишнее и оставляем только необходимый функционал. Например, на кухне должна быть плита, холодильник, чайник, микроволновка, кастрюли, сковородки и посуда. В ванной должны быть полотенца, стиральная машинка, в спальне — кровать, шкаф, телевизор.
Что обычно есть в квартире, а что приходится докупать?
Все зависит от квартиры, но обычно техника вся есть, а мы докупаем посуду, полотенца и другие необходимые мелочи.
Какие трудности есть в этом бизнесе и как их избежать?
Самое трудное для меня было после найма работать на себя. Мне было страшно снять квартиру, т. к. вначале я получила много отказов. Многие хозяева не хотели отдавать квартиру для посуточной сдачи. Но хозяева обязательно должны знать, что квартира будет сдаваться посуточно. Еще, что касается трудностей, надо обязательно брать страховой депозит.
Какая выручка в месяц у вашей компании?
Выручка в месяц от всех объектов недвижимости 3,5 млн рублей.
Какая из этой суммы чистая прибыль?
После уплаты всех расходов около 350 тысяч в месяц.
Дайте пожалуйста бизнес-совет начинающим предпринимателям?
Если не получится, это не страшно, страшно, если вы ничего не делаете. Пробуйте, делайте, и у вас обязательно все получится.
Мнение предпринимателей является субъективным и может не совпадать с мнением редакции.
Источник: f.partnerkin.com
Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится
Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение. Сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности.
Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.
Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.
Жилая недвижимость
Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.
Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.
Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.
Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.
Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.
Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.
Нежилая недвижимость
Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.
Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.
Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.
Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.
Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.
Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.
Апартаменты
Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.
Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.
Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.
Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.
Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).
Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.
Платформа для работы с самозанятыми
Безопасные сделки, контроль выполнения заданий, автоматизация выплат и документооборота
- #сдача в аренду недвижимости
- #самозанятые
- #апартаменты
- #налог на профессиональный доход
Источник: www.klerk.ru
