Арендный бизнес 7 от сбербанка доходность отзывы
Чем AKTIVO отличается от ЗПИФН «Сбербанк — Арендный бизнес»?
Рассказываем, чем инвестиционный продукт «Сбербанка» отличается от монофондов AKTIVO
Дочерняя компания «Сбербанка» УК «Сбербанк Управление Активами» открыла фонд для частных инвестиций в коммерческую недвижимость ЗПИФН «Сбербанк — Арендный бизнес». До этого момента AKTIVO на российском рынке была единственной компанией, которая занималась привлечением инвестиций от частных лиц в коммерческую недвижимость с помощью рентных фондов одного объекта. AKTIVO рада приветствовать нового игрока на рынке! Тренд очевиден — коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня действительно обладают высоким спросом и выгодны инвесторам. Мы думаем, что в ближайшее время и другие инвестиционные компании будут ориентироваться на различные инструменты, связанные с недвижимостью.
Однако чем инвестиционный продукт «Сбербанка» отличается от монофондов AKTIVO? Это одно и то же? Рассмотрим этот вопрос подробно.
Что формирует доход инвесторов «Сбербанка», а что — инвесторов AKTIVO
Тип монофондов краудфандинговой площадки AKTIVO — рентный. Как правило, наши пайщики получают 11—12% годовых, а доход формируется в результате сдачи объектов недвижимости в аренду. «Сбербанк» также обещает инвесторам рентный доход, но каким он будет, пока неизвестно. Схема работы ЗПИФН «Арендный бизнес» предполагает, что реальная прибыль, которая окупит инвестиции, появится у фонда уже после продажи объекта недвижимости через 5 лет.
Купить готовый арендный бизнес — в чем подвох? Как могут врать цифры
Существует ли обеспечение у паев инвесторов в обоих случаях?
Монофонды AKTIVO предполагают наличие пая, обеспеченного имуществом фонда. В случае со ЗПИФН «Арендный бизнес» пай инвестора не имеет обеспечения объектом недвижимости.
Насколько прозрачна экономика того и другого фондов?
Денежные потоки фондов AKTIVO детализированы по годам. В случае с ЗПИФН «Арендный бизнес» инвестору предоставляются лишь данные о средней доходности фонда по годам.
Наличие операционный отчетности по управлению объектом недвижимости
Инвесторы монофондов AKTIVO имеют доступ к операционной отчетности фонда ежемесячно. В ЗПИФН «Арендный бизнес» такая возможность отсутствует.
Какова комиссия УК монофондов AKTIVO и УК ЗПИФН «Арендный бизнес» за управление объектами?
Комиссия УК монофондов AKTIVO составляет 0,5% от стоимости чистых активов фонда (СЧА). Комиссия ЗПИФН «Арендный бизнес» составляет 2% от СЧА и 20% от дохода по доверительному управлению.
Каковы сроки действия обоих фондов?
Срок действия монофондов AKTIVO составляет 15 лет, срок действия ЗПИФН «Арендный бизнес» — 5 лет.
На какие объекты недвижимости ориентированы монофонды AKTIVO и ЗПИФН «Арендный бизнес»?
В активе монофондов краудфандинговой площадки находится объект недвижимости, который арендован продуктовой сетью «Виктория» в Московской области. В активе ЗПИФН «Арендный бизнес» — складские помещения в Новосибирске.
Как производится выплата дохода?
По правилам монофондов AKTIVO инвесторам выплачивается 100% дохода за отчетный период. Правила работы ЗПИФН «Арендный бизнес» предполагают, что в случае, если доход фонда на отчётный период составляет менее 15 млн, то он не распределяется между пайщикам.
Может ли УК в монофонде AKTIVO и ЗПИФН «Арендный бизнес» поменять объект инвестирования?
УК ЗПИФН «Арендный бизнес» может в любой момент поменять объект по усмотрению АО «Сбербанк Управление Активами».
В монофондах AKTIVO УК не может поменять объект инвестирования.
AKTIVO — компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость
Подписаться на наши соц. сети
Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, Aktivo не гарантирует доходность инвестиций. Информация об инвестиционных фондах, объектах недвижимости, экономические показатели, а также любые аналитические и информационные данные предоставлены ООО «Активо» на правах пайщика указанных закрытых паевых инвестиционных фондов.
Вся информация, содержащаяся в маркетинговых и иных материалах ООО «Активо», в том числе о будущей доходности паев ЗПИФН, является предположительной. Для более точной оценки перед принятием решения о покупке паев мы настоятельно рекомендуем самостоятельно изучать объект инвестирования или обратиться к финансовому советнику. Все финансовые расчеты и модели являются только прогнозом, за достоверность которого ООО «Активо» не несет ответственности. ООО «Активо» ни при каких обстоятельствах не гарантирует доход по паям инвестору, а также не гарантирует ликвидность паев: не обещает и не предлагает обратный выкуп паев фонда. Информация, размещенная на сайте не является публичной офертой.
Источник: aktivo.ru
Ставка на аренду
Закрытые фонды недвижимости набирают популярность среди розничных пайщиков
Низкие ставки по вкладам вынуждают россиян уходить не только в розничные паевые фонды, но и рентные фонды недвижимости. По оценке экспертов, доходность таких инвестиций может составлять 7–10% годовых, ее величина зависит от специфики объема недвижимости. Однако при таких вложениях стоит учитывать низкий уровень их ликвидности и большие горизонты.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Девять месяцев 2020 года, несмотря на рост волатильности на рынках, стали успешными для управляющих компаний. По оценкам «Денег», основанным на данных рейтингового агентства «Эксперт РА», за три квартала объем активов под их управлением вырос на 1 трлн руб., до 8,9 трлн руб. Это более чем вдвое больше, чем за аналогичный период 2019 года.
Основной причиной прироста активов в этом году стало поступление средств в индивидуальное ДУ и розничные паевые фонды. По оценкам «Денег», основанным на данных Investfunds, за три квартала компании привлекли в открытые ПИФы более 147 млрд руб., что почти втрое выше, чем год назад, и лучший результат в истории отрасли. В итоге активы выросли на треть, до 600 млрд руб.
Растет интерес розничных инвесторов и к закрытым фондам недвижимости. По оценкам Accent Capital, по итогам первого полугодия активы рыночных ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов выросли на 5 млрд, до 85 млрд руб. За этот период подобные фонды запустили две новые управляющие компании — «ВТБ Капитал Пенсионный резерв» и «Индустриальная недвижимость». К тому же было сформировано четыре новых фонда — «ВТБ Капитал — Рентный доход», «Альфа-Капитал Арендный поток», «Активо двенадцать», «ПНК-Рентал».
Фонды с недвижимой начинкой
Первые закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости появились в России менее 20 лет назад. В декабре 2001 года вступил в силу закон «Об инвестиционных фондах», в котором и была описана возможность создания ЗПИФов. Но только после того, как в 2003 году было закреплено положение «О составе структуры закрытых паевых фондов», их формирование стало возможно.
В целом ЗПИФы недвижимости можно разделить на несколько ключевых категорий: земельные, девелоперские, строительные, инфраструктурные. По словам главного исполнительного директора «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимира Потапова, теоретически любая недвижимость, которая способна приносить доход (аренда или рост капитализации), может входить в ЗПИФ. «Какая недвижимость внутри — зависит от проекта, под который создается фонд. В свое время даже взлетно-посадочные полосы пытались упаковать в ЗПИФ для проекта частных авиаперевозок в России»,— отмечает руководитель дирекции альтернативных инвестиций «Альфа-Капитала» Екатерина Ганцева.
Активы ЗПИФов недвижимости* в 2015–2020 годах (млрд руб.)
*ЗПИФы недвижимости — включают ЗПИФы недвижимости, ЗПИФы рентные, ЗПИФы комбинированные (в части активов в недвижимость)
Два ключевых критерия классификации — стиль инвестирования и сектор недвижимости — дают базовую матрицу разновидностей фондов, считает управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов. «Инвестиционная стратегия каждого из фондов индивидуальна, поскольку кроме выбора стиля управления и сектора фонды могут выбрать разную географию и локации, покупать разные форматы недвижимости одного сектора — в одной только торговой недвижимости их десятки: от стрит-ритейла до суперрегиональных моллов»,— отмечает Андрей Богданов.
До кризиса 2008 года наиболее популярны были девелоперские фонды недвижимости, в жилой недвижимости — фонды, вкладывающие на стадии котлована в строительство многоквартирных домов. По словам инвестиционного директора группы ТРИНФИКО Артема Цогоева, десять лет назад отрасль ЗПИФ для частных инвесторов не была достаточно хорошо развита, да и не была интересна из-за высоких ставок по вкладам. «В основном ЗПИФы создавались для корпоративных инвесторов, в такие фонды вносились объекты недвижимости и девелоперские проекты»,— отмечает господин Цогоев. С учетом высоких рисков ЗПИФы недвижимости имеют ограниченное обращение и доступны только для квалифицированных инвесторов, а минимальный порог входа составляет 1 млн руб.
Розничные ЗПИФы
Для широкого круга инвесторов доступен только один тип фонда — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, паи которого не ограничены в обращении. «Средства этого типа фонда УК имеют право инвестировать исключительно в действующие, сданные в эксплуатацию и заполненные арендаторами объекты коммерческой недвижимости. Простыми словами, объект должен быть построен и сдан в аренду»,— поясняет директор по бизнесу «Сбер Управление активами» Екатерина Черных.
Для таких фондов минимальный порог входа установлен законодательством на уровне 300 тыс. руб. «Основной интерес — возможность инвестировать небольшие суммы денег в недвижимость институционального качества и зарабатывать на этом, не занимаясь непосредственным управлением недвижимостью»,— отмечает Екатерина Ганцева.
Такие фонды существовали и раньше, но ставки по ним не могли конкурировать со ставками по депозитам. В последние годы на фоне падения ставок по вкладам доходы рентных фондов стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов. По оценкам Accent Capital, за последние пять лет количество рыночных ЗПИФов рентной и коммерческой недвижимости (без учета кэптивных фондов) выросло с 3 до 17. «Следует говорить не о смене предпочтений инвесторов, а о расширении продуктовой линейки управляющими фондами в ответ на запрос инвесторов о продуктах с постоянными денежными выплатами как альтернативе депозитам, ставки по которым уже не удовлетворяли запросов инвесторов. Именно рентные фонды наиболее близки по риск-профилю и прогнозируемости к инструментам с фиксированной доходностью»,— отмечает Андрей Богданов.
Рентный поток
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Специфика рентных фондов заключается не только в приобретении готовой недвижимости под сдачу в аренду с будущими или действующими договорами аренды, но и для формирования регулярного дохода пайщикам и его выплаты, отмечает Екатерина Ганцева. Различаются такие фонды видом недвижимости, в которую инвестируются средства пайщиков. «Такими объектами недвижимости могут быть магазины стрит-ритейла, офисы, ТРЦ, склады, гостиницы и даже земельные участки, арендуемые фермерами»,— отмечает Екатерина Черных.
По словам Владимира Потапова, рентная недвижимость позволяет фонду выплачивать доход инвестору ежеквартально или даже ежемесячно. «Девелоперские проекты позволят получить прибыль инвесторам по итогам завершения проекта, но редко предполагают промежуточные выплаты»,— отмечает господин Потапов.
От выбора объекта инвестирования зависит не только частота, но и размер выплат. По оценкам участников рынка и заместителя гендиректора «КСП Капитал УА» Вячеслава Исмайлова, доходности рентных проектов в предыдущие годы находились в диапазоне от 4% до 15% годовых, в случае розничных фондов она была на уровне 7–8%. «Доходность инвестора зависит от уровня риска. В нашем рентном фонде («ВТБ Капитал — Рентный доход 1».— «Деньги» ) мы рассчитываем на доходность от 10% годовых в среднем на пятилетнем горизонте инвестирования. В фонде жилой недвижимости мы таргетируем доходность в 12% годовых»,— отмечает Владимир Потапов.
Выбор объекта инвестирования влияет еще и на риски, которые придется учитывать инвестору. По словам Екатерины Черных, купив пай ЗПИФа, инвестор становится совладельцем активов фонда (имущество фонда принадлежит пайщикам на правах общедолевой собственности без выделения физической доли) и весь риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора. «Причины потери могут быть разными — из-за пандемии закрылся магазин, разорился арендатор, нельзя найти новых арендаторов»,— отмечает госпожа Черных.
Поэтому, прежде чем покупать пай, инвестор должен понимать специфику не только упаковки, но и недвижимости, входящей в нее.
В первую очередь это локация актива: для торговых центров, стрит-ритейла — доступность для посетителей, для гостиниц — близость к деловому и историческому центру, для складов — транспортные развязки. Во-вторых, архитектура объектов.
По словам Екатерины Черных, старые объекты недвижимости, построенные до 2000-х годов, дороже и сложнее перестраивать под изменяющиеся потребности рынка. При этом современные объекты имеют свободную планировку, тем самым быстрее и дешевле подстраиваться под новых арендаторов. В-третьих, качество арендного контракта. «Качественный арендатор — это крупная федеральная или международная компания с устойчивым финансовым положением и бизнес-моделью. С арендатором должен быть заключен контракт на длительный срок, также должно отсутствовать право расторжения — все это важно для любого типа недвижимости»,— отмечает госпожа Черных.
Арендаторы на карантине
Наряду со специфическими рисками стоит учитывать страновые и рыночные риски и то, как они влияют на разную недвижимость. Например, нынешний кризис достаточно сильно ударил по отелям. По словам заместителя гендиректора Ales Capital Елены Алюшиной, гостиницы столкнулись с сильнейшим вызовом пандемии. «Все предыдущие годы, несмотря на финансовые и геополитические кризисы, мы наблюдали исключительную адаптивность этой индустрии и стабильный рост бизнес- и туристического трафика, рост цен на гостиничное размещение. Есть уверенность, что, как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост»,— отмечает госпожа Алюшина.
Количество ЗПИФов недвижимости* в 2015–2020 годах (шт.)
*ЗПИФы недвижимости — включают ЗПИФы недвижимости, ЗПИФы рентные. Без учета ЗПИФов комбинированных (в части активов в недвижимость).
Очень сильно в моменте пострадала торговая недвижимость, в первую очередь очень большие торговые центры, которые из-за карантина долгое время простаивали. Правда, в долгосрочной перспективе люди вернутся к посещению торговой недвижимости. В этом сегменте лучше чувствовал себя стрит-ритейл — небольшие магазины у дома. «Пандемия показала, что магазины формата стрит-ритейл не закрывались ни на день, а многие потребители сделали выбор в пользу магазинов у дома в противовес крупным торговым центрам»,— отмечает Екатерина Ганцева. Хотя и в этом сегменте не обошлось без пострадавших. По словам Вячеслава Исмайлова, если продуктовый стрит-ритейл практически не пострадал, то магазины одежды и рестораны ощутили на себе влияние COVID-19 достаточно остро.
Офисная недвижимость несильно пострадала в кризис, однако на долгосрочном горизонте может столкнуться с заметными структурными изменениями. По словам Андрея Богданова, бизнес-центрам в скором времени придется дать ответ в виде гибкости, бесконтактности, многофункциональности на «удаленку» и стремление к безопасности.
Логистическая недвижимость, в первую очередь премиальная, оказалась бенефициаром ситуации с пандемией. «Во-первых, она принудительно не закрывалась, а во-вторых, усиление перехода потребителей в онлайн-покупки придало уверенности и динамики этому сектору. Денежные потоки складов практически не пострадали»,— отмечает господина Богданов.
Низкая ликвидность
Не стоит забывать и еще об одном важном риске: в отличие от розничных фондов (ОПИФы и БПИФы) ЗПИФы имеют меньшую ликвидность. Стать пайщиком таких фондов можно только при его формировании или проведении допэмиссии, а выйти — только после окончания срока его действия, при досрочном погашении паев или в случае нахождения покупателя на свой пай. Как правило, ЗПИФы создаются на пять лет, при этом максимальное время жизни фонда — 15 лет. Повысить ликвидность таких фондов может реализация планов Московской биржей, которая намеревается в следующем году создать сервис по биржевому размещению их паев. «Нужно упростить процедуру частичного погашения паев, сделать ее более гибкой по срокам и порядку, чтобы фонды могли делать процедуры buyback, когда продают что-то из своего портфеля»,— считает Андрей Богданов.
Недостатком таких фондов считается и отсутствие механизма автопролонгации. По словам Екатерины Черных, качественные объекты недвижимости стоят сотни миллионов и миллиарды рублей — это значит, что в таких фондах будут тысячи частных пайщиков.
В конце срока действия фонда объекты надо продать, и с этим могут возникнуть проблемы, связанные с текущей конъюнктурой рынка или отсутствием в данный момент крупных инвесторов. В этом случае придется провести общее собрание пайщиков для продления фонда. «Когда их тысячи — это сделать очень сложно, если не сказать — невозможно. Таким образом, клиенты не понимают, как в конце срока действия фонда будут проданы объекты и возвращен капитал. Если разрешить автопролонгацию фонда, пайщики будут знать, что фонд будет существовать и работать»,— отмечает госпожа Черных. Понимание клиентами всех вариантов развития, подчеркивает она, увеличит доверие к фондам со стороны розничных инвесторов, что, в свою очередь, увеличит ликвидность паев.
Динамика стоимости чистых активов и доля рынка рыночных ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов в 2017–2020 годах (млн руб.)
Источник: www.kommersant.ru
Фонды недвижимости на Московской бирже
Фонды недвижимости на Московской бирже: как заработать на росте стоимости квартир в Москве с 300 000 рублей?
Оглавление скрыть
В этом материале я хочу рассказать про коллективные инвестиции в арендную недвижимость в России через фонды недвижимости на Московской бирже. Расскажу, как это устроено, какие бывают фонды, и проведу отбор самых интересных фондов недвижимости на Московской бирже, их доходность и результаты работы.
Что такое фонды недвижимости на Московской бирже?
Недвижимость является отдельным видом активов, ее капитализация намного выше и рынка акций, и рынка облигаций. Заработку на недвижимости множество лет, и это может стать интересным дополнением к вашему портфелю.
Добавить недвижимость в ваш портфель можно двумя путями. Первый – купить квартиру самому, и сдавать ее. Это небезопасно, сложно, очень дорого, и у вас не будет никакой диверсификации.
Второе – вложиться в фонды недвижимости на Московской бирже, прибегнуть к коллективным инвестициям.
Недвижимость в фондах упакована в форму закрытого паевого фонда (ЗПИФ). В целом про то, что такое паевые инвестиционные фонды, вы можете почитать здесь.
ЗПИФ недвижимости может быть доступен как для любого человека, так и только для квалифицированных инвесторов. Стать таким инвестором непросто – нужно сдать специальный экзамен, и иметь на счете больше 30 000 000 рублей. Это не под силу почти никому. Поэтому я буду рассматривать только те фонды, которые открыты для всех желающих.
Войти в ЗПИФ недвижимости можно несколькими способами:
- Когда паевой фонд только формируется, напрямую через управляющую компанию, УК – тогда вам выпустят паи в ответ на ваши вложения.
- После того, как фонд уже сформирован, паи можно купить либо на рынке Московской биржи, либо на внебиржевом рынке, если фонд не торгуется на ММВБ. Внебиржевой рынок, как правило, организуют сами управляющие компании.
- Лично по договору, на основании которого вы сможете получить новые паи. Но если вы захотите их продать, то покупателя придется искать самому.
Помнить нужно также и о том, что фонды закрытые отличаются от фондов открытых. Погасить паи закрытых ПИФов можно только тогда, когда фонд закончил свою работу, либо интервально – от полугода до 10 лет. На вторичном рынке, в том числе и на рынке Мосбиржи, продать паи вы сможете в любое удобное для вас время, но лишь только тогда, когда в «стакане» найдется тот, кто купит у вас их. Короче говоря, спекуляциями тут и не пахнет. Только долгосрочные инвестиции.
Обзор рынка закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФн)
Сперва из общего списка фондов в скринерах поищем интересные экземпляры:
- Сформированный закрытый паевой фонд (то есть, не на начальной стадии)
- Доступен к покупкам на вторичном рынке
- Доступен к покупкам неквалифицированным инвесторам
- Число пайщиков должно быть высоким. Нужно отсеять непопулярные и подозрительные фонды.
ЗПИФ «Арендный бизнес» управляющей компании «Современные фонды недвижимости»
Это первый фонд, который привлек мое внимание. Давайте начнем по-порядку. У фонда 1357 пайщиков на текущий момент, что значит, что он достаточно ликвиден. Фонд торгуется на Московской бирже, что тоже большой плюс – не придется лично идти в управляющую компанию и просить выпустить вам паи.
Вознаграждение управляющей компании сегодня в районе 2%, а также есть вознаграждение депозитарию в размере 0,4%, эти суммы снимаются сразу, с ваших активов. Смотрим на динамику стоимости пая:
За последние три года фонд принес бы 27% прибыли. Отнимаем отсюда налог на доходы физических лиц, и получим порядка 23% чистой доходности за три года. 7,6% чистых годовых процентов. Нормально это или нет, решать вам. Но коэффициент Шарпа у фонда более чем неплохой, и находится стабильно на отметке свыше 1. Именно коэффициентом Шарпа измеряется надежность и стабильность инвестиций в тот или иной актив.
ЗПИФ ДОМ.РФ Управление активами
Второй достаточно приличный фонд. Количество пайщиков на уровне, и составляет свыше 230 человек. Тикер фонда на Московской бирже – RU000A0JXP78. Вознаграждение управляющей компании сегодня находится на уровне 1%, плюс есть награда депозитария в размере 0,2%.
Давайте посмотрим на динамику цены на паи:
В сравнении с первым фондом этот ЗПИФ очень сильно выигрывает, смотрите сами:
Фонд начал свою работу в марте 2017-го года. За это время стоимость пая поднялась с 1142 рублей, до 1528 рублей. Более 33% за все время. Округлим до 6 лет существования фонда, и получим цифру в районе 5,6% годовых.
Минимальные вложения в данный фонд находятся на уровне целых 3 миллионов рублей. Собственно, именно поэтому число пайщиков так невелико. Чистые активы фонда находятся на уровне 79 миллиардов рублей – это невероятное значение. Фонд действительно крут, что тут скажешь?
ЗПИФ «Сбер – Арендный бизнес»
В этом фонде мне немного не понравилось избитое название. Фондов с таким названием не меньше десяти. Но зато фонд Сбера – всего один такой. Как вы уже поняли, фондом руководит Сбербанк. Данный фонд – относительно свежий, создан он еще в ноябре 2020, открыт для инвесторов стал 14 декабря 2020 года.
На старте цена на пай составлял 300 000 рублей. Сегодня пай стоит уже 336 тысяч рублей, что более чем на 12% выше. Округлим до полутора лет существования фонда, и получим годовую доходность в 8%.
Вот график изменения стоимости пая:
Симпатично. А вот сравнение с первым фондом «Арендный бизнес»:
Первый вырос в цене побольше, но и волатильность у него повыше.
Кстати, о минимальных вложениях: на сегодня они составляют один миллион рублей.
ЗПИФ ВТБ-Капитал РД
Основной конкурент предыдущего фонда. Давайте сразу же сравним эти фонды:
Сравнение явно в пользу продукта от «Сбера». Но он сразу проиграет фонду от ВТБ в размере минимальных вложений: в ВТБ достаточно вложить лишь 300 000 рублей против 1 000 000 рублей у фонда от зеленого банка. Чистые активы у фонда от ВТБ более чем в три раза больше, и составляют примерно 7 миллиардов рублей.
Теперь о доходности. На старте фонда ВТБ, 14 января 2020 года, стоимость пая находилась на уровне 300 000 рублей. Сегодня пай стоит уже 326 тысяч. Кризис 2020 года фонд прошел очень и очень успешно. Доходность за два с половиной года – порядка 3,44%.
Несмотря на репутацию и размер фонда, я бы не стал обращать на него внимание. Слишком мала доходность, которая уж точно не покроет даже продуктовой инфляции.
ЗПИФ ПНК – Рентал Индустриальная недвижимость
Еще один интересный фонд, который привлек меня структурой своих активов. Он инвестирует в промышленную и производственную недвижимость – сдает цеха в аренду бизнесу, строит заводы, и в целом, это целая бизнес-империя. Чистые активы фонда на сегодня находятся на уровне 5 миллиардов рублей.
Давайте взглянем на график доходности:
Взрывная доходность в первый год сменилась плавным ростом стоимости пая. Я думаю, изначально фонд продавали с дисконтом к стоимости активов, потому что иначе такого огромного прыжка на старте можно было бы не ждать.
У фонда просто огромное количество пайщиков, свыше 12 тысяч человек из самых разных уголков России. Соответственно, фонд очень ликвиден, и уже только поэтому можно обратить на него внимание. Он торгуется на Московской бирже с тикером RU000A1013V9.
Проведем анализ с конкурентами:
Сравнение даже не с самыми лучшими конкурентами из нашего списка – явно не в пользу фонда ПНК Рентал. Годовая доходность данного фонда сегодня на уровне 5%, но в плюс к этому есть еще и дивиденды, выплата дохода от индустриальной недвижимости, которая приближает доходность фонда к 15%, что делает его одним из самых доходных из нашего топа.
Как считать доходность ЗПИФ недвижимости
В целом очень важный момент: доходность закрытых паевых фондов недвижимости состоит из двух компонент: выплаченный доход от аренды недвижимости, а также расчетной цены пая. С выплаченным доходном никаких сложностей нет, обычно он находится на уровне 1,5-3,5% за квартал (что соответствует годовой доходности в 6-14% только с дивидендов). А вот расчетная цена пая зависит не от спроса и предложения, а от мнения привлеченных независимых оценщиков. Потому тут возможна коллизия реальной цены на объекты и цены, которую определили оценщики.
Если мы определим среднюю доходность нашего ТОПА – в размере 6% годовых, и прибавим сюда еще 6-14% с дивидендов, получим очень и очень привлекательную картинку годовой доходности, которая порой доходит до 20%.
Согласно исследованиям западных аналитиков, за последние 50 лет реальная доходность фондов недвижимости поверх инфляции была сопоставима с доходностью рынка акций. Но это западный рынок. У нас же, рынок недвижимости пока что определенно несет большую и намного более стабильную доходность, нежели отечественный фондовый рынок.
Положительную реальную доходность принесли все фонды из нашего топа, но вдруг это случайный результат? Ведь мы не знаем, какие фонды были закрыты навсегда.
Уже сейчас понятно, что даже с высокой диверсификацией фонда по объектам (как у ВТБ) идеальной доходности не добиться. Поэтому единственная реальная возможность стабилизировать инвестиции в ЗПИФ недвижимости – это покупать сразу много фондов. К примеру, весь наш топ, или же вовсе – широкий круг из 20-30 фондов. Но это миллионы рублей. Есть ли возможность дешевого входа в недвижимость?
Как заработать на недвижимости без денег
Я могу подсказать еще две формы коллективных инвестиций – ETF на REIT, это западные фонды недвижимости, и цена такого биржевого фонда может начинаться всего от 1 доллара. Этот вид инвестиций я в данных момент крайне не рекомендую. Все дело в страновых и валютных рисках.
Мы можем увидеть курс доллара в 10 рублей, резко и внезапно, если Россия решит принудительно конвертировать долларовые депозиты, к примеру. Также есть риск полной блокировки западных ETF для россиян, и это вполне ощутимый риск. Стоит ли игра свеч? Я думаю, нет.
Есть вариант с созданием акционерного общества под фонд недвижимости, и покупкой соответствующих акций, цена которых будет коррелировать с ценой объектов в собственности, и также будут выплачиваться дивиденды. Пока что есть только одна такая площадка, которая реализует такие акции, вот она.
Порог входа здесь всего 100 000 рублей, а доходность в целом сопоставима с доходностью самых лучших закрытых паевых инвестиционных фондов, и составляет от 10% до 20% годовых.
Но все же, есть небольшой риск банкроства компании, и разрушения вторичного рынка этих акций, выпущенных под конкретный фонд недвижимости. Официальная лицензия ЦБ вселяет надежду, что этот риск не реализуется.
Фонды недвижимости на Московской бирже – стоит ли связываться?
До февраля этого года ETF на REIT выглядел куда солиднее и прибыльнее, чем фонды недвижимости на Московской бирже. Но вы сами видите, что происходит. Нужно искать российские активы для инвестиций.
В целом, фонды недвижимости на Московской бирже сегодня является очень консервативным инструментом инвестора. Обвала от данного рынка ожидать точно не стоит, поскольку вы сами понимаете, какие у нас темпы сдачи жилья. С сдачей в 90-х разница налицо, но до западного уровня еще очень и очень далеко. Поэтому спрос пока сильно превышает предложение.
Где вы видели, чтобы квартиры в новостройках продавались застройщиками долго? Спрос есть, и его подстегивает программа льготной ипотеки.
В ближайшие десять лет замедления рынка недвижимости я бы не ждал. Кроме того, главным плюсом данного класса активов является то, что в любой кризис цена на недвижимость подскакивает, ведь люди боятся инфляции, и стараются пристроить свои деньги в дело как можно скорее, чтобы деньги не погорели.
В какой-то степени, ЗПИФ недвижимости можно назвать даже защитным активом, во всяком случае, на нашем рынке. Про западные фонды так не скажешь – там психология другая, и в кризис люди ужимают траты по максимуму, и переходят к сбережениям. А у нас – бегут скорее покупать машины и квартиры, пока не подорожало.
Я был бы не прочь выделить часть портфеля на данные фонды. Как и облигации, это консервативный и во-многом антикризисный инструмент. Недвижимость никуда не исчезнет, она всегда продавалась, всегда покупалась, и всегда сдавалась. В наступление коммунизма в отдельно взятой стране я не верю.
Вот самые главные плюсы закрытых паевых фондов недвижимости на Московской бирже:
- Выполняют роль защитного актива, растут в кризис
- В этом году показали великолепную динамику
- Динамика не коррелирует с индексом Мосбиржи, что является большим плюсом
- Все фонды инвестируют только в российскую недвижимость, и работают на российской инфраструктуре, защищены от санкций более чем полностью
Источник: xn—-dtbjkdrhdlujmd8i.xn--p1ai
ЗПИФ Сбер – Арендный бизнес 7
Динамика стоимости акций ЗПИФ Сбер – Арендный бизнес 7
График RU000A1034U7 в режиме онлайн
Описание эмитента
Акция ЗПИФ Сбер – Арендный бизнес 7
Капитализация —
Количество —
Гос. регномер —
Полное название ЗПИФ Сбер – Арендный бизнес 7
Тип Обыкновенная
ISIN-код RU000A1034U7
Отрасль Прочее
Целью фонда является получение дохода от приобретения, сдачи в аренду и (или) отчуждения объектов недвижимого имущества.
Инвестиционная стратегия фонда подразумевает инвестирование средств в коммерческую недвижимость. Растущие потребности федеральных арендаторов к качеству коммерческих площадей, определяют высокий спрос на современные помещения с удобным расположением, что делает такие объекты ликвидными и инвестиционно-привлекательными. В состав активов планируется приобретение успешно функционирующих объектов, приносящих стабильный рентный доход собственнику. Инвестиционный доход по паю предполагается выплачивать ежеквартально за счет арендных платежей от сдачи недвижимости. Подробности sberfn.ru/funds/zpifn-sber-arendnyy-biznes-7
Просмотренные котировки
Источник: broker.ru
