Принцип замещения определяется следующим образом рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, доходном, сравнительном. [c.242]
С точки зрения затратного подхода принцип замещения формулируется следующим образом рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью или стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью. [c.242]
С точки зрения сравнительного (или рыночного) подхода принцип замещения гласит если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Принцип замещения является основным при использовании рыночного подхода. [c.243]
С точки зрения доходного подхода принцип замещения может быть сформулирован следующим образом стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли. [c.243]
В рамках этих представлений рыночная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение. С принципом замещения связано понятие альтернативные издержки , т. е. издержки (потери) покупателя, отказавшегося от альтернативных вариантов вложения средств и вложившего их именно в этот объект недвижимости. [c.243]
Принцип замещения предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезное тью. [c.281]
Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода САП. [c.282]
Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения. [c.282]
Первые четыре принципа относятся к рынку недвижимости. Следующие три применяются к самому объекту недвижимости. Восьмой принцип относится к среде или области вокруг недвижимости. Девятый принцип рассматривает производительность эксплуатации объекта недвижимости с точки зрения типичных продавцов и покупателей. Принципы замещения, изменения, конкуренции и наилучшего использования обычно считаются наиболее важными в процессе оценивания. [c.440]
Метод САП основан на применении принципа замещения. Согласно ему, для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. Существующие между оцениваемым и выбранными объектами различия корректируются в соответствии с принципом вклада. [c.454]
Принцип замещения — максимальная стоимость недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Принцип замещения реализуется во всех трех подходах к оценке недвижимости затратном, сравнительном и доходном. С точки зрения затратного подхода типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. Сравнительный подход основан на том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на открытом рынке. В доходном подходе учитывается то, что при прогнозе будущих доходов от оцениваемого объекта покупатель будет принимать во внимание доходность аналогичных объектов. [c.25]
Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта [6]. Этот подход основан на принципе замещения. Применительно к затратному подходу этот принцип можно сформулировать следующим образом рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на приобретение участка земли и строительство на нем здания аналогичной полезности. [c.54]
В основе этого подхода к оценке лежит принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем приобретение на открытом рынке другого объекта аналогичной полезности. [c.70]
Затратный подход в оценке машин и оборудования. Он основывается на принципе замещения. Для определе- [c.204]
Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость недвижимости [c.7]
Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем [c.20]
Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не [c.26]
Принцип замещения гласит рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект [c.40]
Принцип замещения. Этот принцип основывается на том, что разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степенью полезности. Неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Аналитик, изучая поток дохода от эксплуатации предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожим риском. Максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью. [c.198]
Методика рынка капитала основана на рыночных ценах акций предприятий, сходных с рыночными ценами акций оцениваемых Предприятий. Действуя по принципу замещения, инвестор может инвестировать либо в аналогичное предприятие, либо в оцениваемое предприятие. Поэтому данные о стоимости акций сопоставимых аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут послужить ориентирами для опре- [c.202]
Как справедливо утверждает эксперт Национальной палаты оценки А. Винокуров, при оценке типового технологического оборудования наиболее корректных результатов позволяет достичь применение метода сравнительного анализа продаж. Данный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за товар сумму, большую стоимости доступного к покупке объекта эквивалентной полезности, с аналогичным функциональным значением и сходными технико-эксплуатационными характеристиками. [c.61]
Б. Оценка предложения требует от аналитика применения принципа замещения. [c.159]
Принцип замещения состоит в том, что люди покупают или арендуют недвижимое имущество не как таковое, а скорее видят в нем нечто, отвечающее целому спектру потребностей («крыша над головой» и пр.). Данные потребности формируют спрос на недвижимость. [c.159]
Принцип замещения (субституции) означает, что потребитель практически всегда (за небольшим исключением) может заменить один товар на другой, чтобы удовлетворить свой спрос. Например, металл может быть заменен пластмассой, возможен выбор между использованием газовых плит или электрических, потребитель может выбрать кинофильм или телевизионную передачу. [c.108]
В чем состоит принцип замещения [c.139]
Принцип замещения. Максимальная стоимость объекта оценки оп- [c.252]
Капиталисту все равно, чем является тот или иной фактор производства. Без какого-либо из них он не может организовать производство. Они ему все в равной степени необходимы.
Совершенно другой вопрос — в каком сочетании факторы производства могут быть наиболее эффективно использованы Капиталист решает этот вопрос благодаря наличию четвертого фактора производства — предпринимательству. В этом смысле, когда ниже пойдет речь о принципе замещения факторов производства, будут иметься в виду только земля, труд и капитал. Предпринимательский фактор ничем заменить нельзя. Либо он есть, либо его нет. Результативность его у людей различна, и зависит он от личных свойств и качеств человека, данных ему природой (см. гл. III). [c.258]
Чтобы понять принцип замещения факторов производства, время производства и его объем возьмем как величины постоянные. Например, можно одно и то же количество пирожков производить, используя один автомат и труд 30 человек, 2 автомата и труд 20 человек или 3 автомата и труд 10 человек и т. д. Если указанные различные сочетания труда и капитала изобразим на графике, то получим [c.258]
Принцип замещения. факторов производства достаточно В1 убедительно объясняется на основе теории предельных вели- с1 чин (маржинализма). С точки [c.259]
Принцип замещения состоит в том, что максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В большинстве случаев полезность объекта оценки связана с ожиданием будущих прибылей. Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется ожидаемой прибылью, а также размером денежных средств от перепродажи. [c.147]
Сравнительный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов, сходных по своим характеристикам, покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему может обойтись покупка объекта, аналогичного по полезности. Рыночная стоимость объекта — наиболее вероятная цена, по которой объект мог бы перейти из рук продавца в руки покупателя на свободном конкурентном рынке при условии, что [c.153]
Придумал собственную систему логики, основанную на принципе замещения равных, и реализовал ее, смастерив логические счеты и логическую машину . В своих исследованиях использовал логико-математический аппарат для анализа экономических явлений. [c.184]
Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект. [c.53]
Затратный подход основывается на принципе замещения актив стоит не больше, чем составили бы затраты на замещение всех его составных частей. [c.145]
Принцип замещения состоит в том, что люди покупают или арендуют недви- >1симое имущество не как таковое, а видят в нем некое сочетание выгод и затрат. [c.712]
Принцип замещения (prin iple of substitution) (14) — состоит в том, что люди покупают или арендуют недвижимое имущество не как таковое, а видят в нем некое сочетание выгод и затрат. [c.961]
Источник: economy-ru.info
Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса
Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.
При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подход является более точным и эффективным. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной с помощью других подходов.
Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.
Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.
Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.
Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.
В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными аспектами рынка. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости.
Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.
Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле V= D: R, где D — чистый доход бизнеса за год; R — коэффициент капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода (рис. 1.2).
На этом принципе основывается оценка недвижимости с позиций затратного подхода.
Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.
Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию (рис. 1.3).
Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.
Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.
Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики (рис. 1.4).
Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:
Источник: studopedia.ru
