Современный рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Дисбаланс между доходами граждан и стоимостью жилья, необоснованные процентные ставки по ипотеке и отсутствие эффективного регулятора – главные проблемы данной отрасли. Но даже в этой ситуации есть выход – строительство и аренда доходных домов поможет вам не только решить проблему с жильем, но и даст возможность получать неплохой пассивный доход.
Данный коммерческий проект – это возможность инвестировать свободные финансовые средства с минимальным риском потерять их. После детального изучения и анализа представленной темы вы убедитесь, что доходный дом – это перспективное направление для бизнеса и инвестиций, даже для людей, которые никогда не занимались недвижимостью.
- 1 Доходные дома: суть и виды
- 2 Строительство доходного дома: бизнес-план
- 2.1 Выбор месторасположения
- 2.2 Бизнес-планирование
Доходные дома: суть и виды
Современные доходные дома позволяют получать стабильную прибыль, размер которой зависит не только от их месторасположения, но и от умения владельцев организовать данный бизнес. Если у вас есть собственная коммерческая недвижимость или вы планируете построить/взять в аренду частный дом, тогда можно зарабатывать деньги, выбрав для этих целей один из вариантов:
- таунхаус (в Москве данный проект приносит владельцу от 150 тыс. руб.);
- отель (от 150-200 тыс. руб.);
- хостел (от 250-300 тыс. руб.);
- мини-гостиница (от 200-250 тыс. руб.);
- жилье для аренды (от 400-450 тыс. руб.).
Но для успешной реализации перечисленных направлений деятельности нужен качественный бизнес-план, опытные менеджеры, квалифицированный персонал и опыт работы в данной отрасли.
Экономисты, занимающиеся вопросами недвижимости, рекомендуют ориентироваться на создание и развитие бизнеса, основой которого является жилье для аренды. Это направление коммерческой деятельности будет приносить высокий доход, который можно смело назвать одним из самых стабильных среди перечисленных вариантов.
Хостел, отель или мини-гостиница рассчитаны на то, что клиент останется на несколько дней, а после решения всех своих вопросов отправиться домой. В тоже время, жилье для аренды интересует людей, которым нужно где-то остановиться на продолжительный период времени, что позволяет получать хороший доход.
Вопрос о размере необходимого стартового капитала (включая строительство здания), предполагаемой прибыли и сроков окупаемости проекта зависит от многих факторов, например, доходный дом в Москве требует больших инвестиций, наличия опыта не только в сфере недвижимости, но и в предпринимательстве, также необходимо уметь решать любые юридические вопросы.
Строительство доходного дома: бизнес-план
Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.
Многие инвесторы, которые решили вложить финансовые средства в строительство и развитие доходных домов, после изучения бизнес-плана (узнают, что инвестиции могут вернуться только через 5 лет), категорически отказываются от участия в проекте.
Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.
- наличие конкурентов в вашем районе;
- стоимость и качество предоставляемых услуг у ваших предполагаемых конкурентов;
- необходимо сразу же подумать об эффективных способах конкурентной борьбы;
- обязательно займитесь изучением ваших потенциальных клиентов;
- активно займитесь рекламой вашего доходного дома (начинать это можно еще до начала деятельности).
Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.
Недостатки представленного проекта заключаются в том, что очень трудно сделать так, чтобы в доме всегда была полная заполняемость (на практике, максимальный доход вы получаете при заполняемости дома на 90%, «точка безубыточности» – при 60%, а все, что выше – ваша прибыль).
Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.
Выбор месторасположения
Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:
- наличие представителей целевой аудитории;
- стоимость земли в этом районе;
- возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
- очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
- благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.
Бизнес-планирование
Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:
- Регистрация ИП или ООО и получение разрешительной документации от 150 тыс. рублей.
- Покупка земельного участка от 1500 тыс. руб.
- Строительство здания от 2 млн.
- Подведение коммуникаций (с необходимыми документами) от 300 тыс. руб.
- Мебель, бытовая техника и т.д. от 900 тыс. руб.
- Другие расходы 120 тыс. рублей.
Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет 4 млн. 970 тыс. руб.
Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.
Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:
- Зарплата персонала 110 тыс. руб.
- Коммунальные расходы 20 тыс. руб.
- Реклама 10 тыс. руб.
- Вывоз мусора, покупка бытовой химии 5 тыс. руб.
- Содержание кухни 10 тыс. руб.
- Другие расходы 5 тыс. руб.
- Налоги 10 тыс. руб.
Общая сумма составляет 170 тыс. руб. в месяц.
Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!
Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.
Будем считать, что в доме есть 8 одноместных комнат и 4 – двухместные, то есть в доме могут жить 16 человек. Ежемесячная выручка составит 220 тыс. руб. Соответственно, чистая прибыль – 50 тыс. рублей в месяц.
Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.
Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.
Альтернативные варианты организации бизнеса
Вы можете заняться представленным бизнесом, используя упрощенную схему. Для этого достаточно взять в аренду подходящую квартиру и сдавать ее на своих условиях.
Аналогично можно организовать доходный дом, используя для этих целей не построенное здание, а купленное. В некоторых случаях можно переделать свой объект недвижимости в дом, для сдачи в аренду. Купить в кредит еще одну квартиру и выполнять свои финансовые обязательства за счет ваших клиентов.
Альтернативный вариант заинтересует читателей, которые владеют большой квартирой или домом. Вы можете переделать планировку, чтобы получилось, как можно больше отдельных комнат. Остаетесь жить в одной из них, а остальные предлагаете в качестве хостела, а еще лучше – сдавать их в аренду на продолжительный срок.
Подробно и пошагово ознакомится с тем, как на практике воплотить идею доходного дома, можно здесь
Доходный дом: Москва и провинция
Если провести сравнение доходных домов в Москве и провинции, то можно еще раз убедиться, как сильно отличаются цены в столице от других регионов. Это касается, как обычной аренды жилья или посуточного съема квартиры, так и мини отелей или таунхаусов.
Разница стоимости проживания между Москвой и другими городами доходит до 100-150 и даже 200%! Но в этом вопросе есть еще один важный момент, если в столице наблюдается стабильно высокий спрос на услуги доходных домов, то в других городах бывают дни, когда вообще нет клиентов.
Начиная с лета 2016 года все хостелы, гостиницы, отели и т.д. получили возможность пройти так называемую проверку на «звездность» или аккредитацию. Специальная комиссия приходит в ваш доходный дом и фиксирует все важные моменты – соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности, общее состояние всего здания и отдельных комнат, а также проверяют исправность бытовой техники и мебели.
По каждому пункту выставляются баллы, которые суммируются, а окончательный результат показывает, имеете вы право работать или нужно закрывать заведение.
Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать
Представители делового мира, которые заинтересовались идеей открытия доходного дома, в первую очередь, хотят знать, чем они рискуют, соглашаясь заняться этим коммерческим проектом, и как можно потерять вложенные инвестиции.
- Не спешите заключать договор с франчайзером, пока не убедитесь, что с ним можно работать. В нашей стране уже были случаи, когда инвестор платил большие деньги, но ничего не получал взамен.
- Выбирая место для доходного дома, советуйтесь со специалистами.
- Обязательно решите все вопросы с соседями, которым может не понравиться такое соседство – хотя это почти исключено, но возможно, они будут писать жалобы в разные инстанции.
- Тщательно выбирайте персонал для вашей деятельности. Некомпетентность может погубить даже самый прибыльный бизнес.
- Доверяйте только проверенным источникам информации или проверяйте ее, консультируясь с людьми, которых хорошо знаете.
- Если вы планируете инвестировать деньги, чтобы приобрести квартиру (или несколько) для доходного дома , но этот объект еще даже не начинали строить, хорошо подумайте, может не стоит рисковать.
- Занимаясь данным бизнесом, постоянно следите за изменениями в законодательстве. Иначе можно не просто попасть в плохую историю, но и потерять свои деньги.
- Для тех, кто сам снимает жилье, например, в двухкомнатной квартире, и решил пригласить жильцов, чтобы их деньги за квартиру перекрывали собственные расходы. Обязательно обсуждайте подобный вариант с владельцами недвижимости.
- Планируя организовать совместный бизнес с напарником, обязательно фиксируйте все расходы и важные моменты, чтобы исключить любую возможность обмана.
- Предоставляя жилье клиентам, проверяйте их паспортные данные, если есть основания для подобных действий.
Детальный анализ темы о доходных домах подтверждает утверждение, что это перспективный и интересный бизнес. Если вы твердо решили заняться данным направлением коммерческой деятельности, изложенная информация станет для вас отличным пособием. Как избежать ошибок, как «раскрутить» бизнес на доходном доме и получать стабильный поток прибыли, можно узнать здесь.
Источник: lifeha.ru
Домашний бизнес – 15 актуальных бизнес-идей для бизнеса на дому в 2023 году
Это лишь малый список того, на чем можно заработать дома. Оставайтесь с нами, и мы подробно расскажем с чего начать и как развивать свой бизнес.
Маме в декрете скучно сидеть дома без дела несколько лет, да и хочется приносить
Как заработать на Ютубе? Вопрос, волнующий многих. YouTube создан в 2005 году компанией Google.
Что же такое подработка с ежедневной оплатой?
Мы мечтаем о хорошей работе со стабильно
«Как заработать в интернете без вложений» – по данным Яндекса за последний месяц такую
В кулинарии карвинг – это художественная резьба по фруктам и овощам. Эти продукты, на
Бизнес-идея перспективна для предпринимателя. Её можно начать с минимальными вложениями. Конкуренции в этой нише
Производство свечей – это на удивление прибыльное дело. Рентабельность такого бизнеса составляет около 250%,
Разведение аквариумных обитателей в домашних условиях ни у кого не вызывает удивления, а вот
Декоративно-прикладное искусство – это то, чем живут либо просто увлекаются многие. Создание украшений, поделок,
Источник: dengodel.com
Как создать бизнес с нуля: доходный дом в России
Начинающие инвесторы и предприниматели часто думают, что успешность бизнеса или инвестиций напрямую зависит от размера стартового капитала. Это не всегда так: есть стратегии, позволяющие стартовать с минимальными вложениями или вовсе без них, иметь ежемесячный денежный поток и получить в собственность объект стоимостью в несколько миллионов рублей, купленный на чужие деньги. О том, как создать бизнес с нуля в сфере недвижимости, поговорим в этой статье.
Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
Инвестиции в недвижимость считаются надежными, но не самыми доходными. Их главные преимущества:
- Недвижимость — реальный осязаемый объект, обладающий объективной ценностью: в ней можно жить. Большинство инвесторов верит, то со временем их недвижимость подорожает.
- Недвижимость можно сдавать в аренду и получать ежемесячный пассивный доход.
Недостатки инвестиций в недвижимость:
- Не вся недвижимость и не всегда растет в цене. На этом рынке бывают спады. Также потенциал роста цены зависит от ликвидности объекта. Можно купить квартиру (комнату, дом) и продать через несколько лет за ту же цену или даже дешевле. Читайте прогноз цен на недвижимость в 2023 году.
- Если недвижимость простаивает, за нее нужно оплачивать коммунальные платежи.
- Сложности с арендой. Сдать жилье в аренду бывает непросто. Возможны проблемы с квартирантами.
- Доход с недвижимости обычно низкий и не совсем пассивный. Даже при хорошем раскладе доходность аренды (соотношение годового дохода к стоимости объекта) невысокая и редко превышает 5%. Примерно такую же доходность приносит банковский депозит. При этом с недвижимостью еще нужно решать проблемы (искать квартирантов, показывать квартиру, делать ремонт).
Если квартира досталась по наследству и она “лишняя”, ее обычно оставляют и сдают в надежде, что со временем она будет стоить дороже. С домом можно делать то же самое, но его сложнее и сдать, и продать. А покупать инвестиционную недвижимость в ипотеку и вовсе невыгодно: почти всегда платежи по ипотеке выше, чем арендная ставка. Инвестору придется не только делать ремонт, искать квартирантов и решать сопутствующие проблемы, но и за доплачивать банку из своего кармана.
Все перечисленное верно для традиционных схем инвестиций в недвижимость. Они более-менее работают для ликвидных объектов (небольших квартир), но не приносят высокой доходности инвестору. Доходность вложений в недвижимость значительно повышается, если применить инвесторский подход.
Как создать пассивный доход на недвижимости
Создать высокий пассивный доход на недвижимости возможно не только для тех инвесторов, у кого уже есть несколько квартир в центре города. Штурмовые стратегии инвестирования позволяют стартовать с нуля или с минимальными вложениями личного капитала. При этом доход с инвестиционного объекта будет значительно выше среднерыночного. Это можно рассматривать и как бизнес (если заниматься самостоятельно), и как пассивные инвестиции (если передать дела управляющей компании). Но на первом этапе запуска объекта потребуется личное участие инвестора в течение как минимум 3 месяцев.
Самая штурмовая стратегия заработка на недвижимости — стратегия доходного дома .
Что такое доходный дом
Доходным домом называют дом, в котором все квартиры или комнаты отводятся под сдачу в аренду. Это инвестиционный объект, который приносит владельцу ежемесячный доход. Чтобы доход был максимальным, дом делится на небольшие студии площадью 10-25 кв. метров с кухонной зоной и санузлом. Доход с каждого квадратного метра обратно пропорционален размеру квартиры: чем меньше площадь, тем выше доходность.
Бизнес на доходных домах
В Российской империи доходные дома были популярны в ХIХ веке, но после революции они исчезли. Идея современного доходного дома основана на принципе известного инвестора Роберта Кийосаки: делить большое на малое и сдавать по частям.
Суть стратегии: купить в ипотеку подходящий дом, разделить на 5-15 студий и сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. Если все сделать правильно, выплаты арендаторов перекрывают ипотечные платежи в среднем в 2 раза. В результате:
- объект покупается за чужие деньги
- кредит выплачивается за счет арендаторов
- инвестор получает ежемесячно пассивный доход 70 000 — 250 000 рублей
- дом с годами растет в цене
- после выплаты кредита весь денежный поток с аренды получает арендатор
- за счет доходного дома можно решить собственный жилищный вопрос
- доходный дом можно продать как работающий бизнес
Стандартная схема заработка на недвижимости позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых (чаще 2-4%), а доходный дом дает доходность 15-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше. Это штурмовая стратегия позволяет в несколько раз повысить доходность за счет преимуществ доходного дома.
Смотрите видео, как сделать доходный дом, который принесет 500 000 рублей в месяц:
Инвестиции в дом: преимущества и недостатки
Преимущества доходного дома для инвестора:
- Дешевые квадратные метры для покупки. Стоимость квадратного метра дома обычно в 2-3 ниже, чем стоимость квадратного метра квартиры. Это делает инвестиции в дом выгодными.
- Дорогая аренда. Стоимость аренды квартир и студий в доходном доме такая же, как в обычном многоквартирном доме. Выгоднее всего сдавать малогабаритные студии. Даже по сравнению с однокомнатными квартирами при долгосрочной аренде доход с каждого квадратного метра студии в 1,5-2 раза выше.
- Крупный торг. На дом можно получить скидку до 20%. Поскольку дома трудно продать, их хозяева часто идут на уступки.
- Ежемесячный доход со второго месяца. Сделать перепланировку и заселить первых жильцов можно всего за полтора месяца, если знать секреты инвесторского ремонта.
- Возможность стартовать без вложений. Дом можно купить за чужие (заемные) деньги, а стоимость ремонта заложить в цену покупки.
- Финансовая стабильность. В доме будет много студий. Даже если какие-то квартиранты съедут, инвестору не придется платить ипотеку из собственных денег.
- Отсутствие соседей. Нет соседей — нет и проблем с ними. В отличие от владельцев квартиры, домовладельцы могут делать перепланировку как угодно, переносить “мокрые точки” и т.д. Никто не будет жаловаться на часто меняющихся квартирантов.
- Есть участок земли. Участок земли возле дома дает дополнительные преимущества. Во-первых, он создает иллюзию жизни на природе для жильцов. Там можно поставить мангал, кресла, надувной бассейн и т.п. Во-вторых, инвестор может возвести на участке еще одно строение (например, модульный дом) и также сдавать там студии.
Недостатки доходного дома:
- сложно взять кредит на 5-15 млн. рублей без первоначального взноса. Сложности здесь как психологические (людям бывает сложно на это решиться, ведь многие воспринимают кредит как “кабалу” и не понимают возможности использования кредитного плеча для инвестора), так и финансовые. Если кредит не дают, есть разные выходы: услуги ипотечного брокера, исправление кредитной истории, срочное устройство на работу, привлечение средств инвесторов и т.д. Как показывает практика, при большом желании все проблемы решаемы.
- не во всех регионах эта стратегия работает одинаково хорошо. Перед тем как купить доходный дом, нужно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов. Практика показывает, что городов, где доходные дома убыточны, почти нет (обычно это совсем маленькие города с невостребованной и очень дешевой арендой). В подавляющем большинстве регионов стратегия работает и приносит доход, но конкретные финансовые результаты могут отличаться в зависимости от региона.
Преимущества стратегии доходного дома значительно перевешивают недостатки.
С чего начать бизнес на доходных домах
Бизнес на доходных домах начинается с выбора объекта. Два похожих дома на соседних улицах могут принести инвестору совершенно разный финансовый результат, поэтому выбирать объект нужно по чек-листу.
Что имеет значение при выборе дома:
- Расположение. Обычно доходные дома ориентированы на молодые пары в возрасте до 35 лет, у которых пока нет своего жилья. Реже доходные дома снимают студенты в возрасте 18-22 лет. Доходный дом должен быть расположен недалеко от места их работы или учебы.
- Транспортная доступность. Близость метро, остановок общественного транспорта или станций железной дороги имеет большое значение. От дома должно быть удобно и быстро добраться до любой части города.
- Инфраструктура района. Наличие магазинов, аптек, лесопарковых зон, кафе, развлекательных центров, поликлиник, детских садов и школ также важна для арендаторов. Никто не хочет жить в “медвежьем углу”, где негде купить продуктов и некуда сходить вечером.
- Площадь и планировка дома. От площади зависит итоговое количество студий, а от планировки — насколько легко будет “распилить” дом.
- Технические характеристики дома. Их трудно проверить на этапе покупки: никто не даст ломать стены, пока сделка не оформлена. Но есть возможности проверить состояние коммуникаций и других технических характеристик, чтобы на этапе ремонта не возникло неприятных и дорогостоящих сюрпризов.
- Площадь участка. Если около дома большой участок, это дает дополнительные возможности не только для барбекю, но и для того, чтобы со временем расширить дом или возвести на участке новые студии.
- Цена. Цена должна быть адекватной, но даже в этом случае нужно торговаться. Дома продаются сложно и долго. Если хозяевам срочно нужны деньги и/или они давно не могут продать этот дом, возможности получить большую (до 20% от начальной цены) скидку возрастают.
Чтобы избежать ошибок, до покупки давайте тестовые объявления об аренде, замеряйте количество звонков от потенциальных квартиросъемщиков. Нужно удостовериться, что студии в этом районе будут пользоваться спросом.
Делить дом выгоднее всего именно на студии. При грамотном подходе студию с хорошим (необязательно дорогим) ремонтом можно сдать за ту же цену или даже дороже, чем однокомнатную квартиру. Деление на студии повышает доходность инвестиционного проекта.
Проект доходного дома
Проект доходного дома включает в себя:
- финансовый план с расчетом точки безубыточности проекта и максимальной суммы дохода с учетом всех расходов,
- план перепланировки обычного частного дома в доходный дом с 5-20 изолированными студиями.
Смотрите видео, как купить доходный дом без вложений собственных средств:
Проект этого доходного дома включает завышение цены на объект, что позволило инвестору перекрыть первоначальный взнос и стоимость ремонта. Инвестор планирует получать с дома 200 000 рублей чистой прибыли.
Как рассчитать доходность проекта
Доходность проекта доходного дома — разница между доходом с аренды всех студий и всеми расходами (ипотечные платежи, налоги, услуги управляющей компании и горничной, коммунальные платежи)
Пример. Доходный дом поделен на 15 студий, каждая из которых сдается в долгосрочную аренду по 20 000 рублей. При полной заполненности денежный поток составит 300 000 рублей в месяц.
Ипотечные платежи — 120 000 рублей,
Услуги горничной для общих помещения — 10 000 рублей
Налоги (по патенту) — 10 000 рублей
Коммунальные платежи — 0 (коммунальные платежи оплачивают арендаторы)
Владелец сам сдает дом и не прибегает к услугам управляющей компании.
Чистый денежный поток в месяц = 300 000 — (120 000+10 000 +10 000)= 160 000 рублей.
При расчете доходности важно определить точку безубыточности, когда доходы покрывают ежемесячную ипотечную выплату. В этом примере точка безубыточности составляет 120 000 рублей и соответствует цене аренды 6 студий.
Чтобы повысить доходность, можно сдавать студии (или часть студий) в посуточную аренду. Денежный поток при полной заполненности будет в 3-4 раза выше. Но такая стратегия требует участия инвестора.
Стоимость ремонта дома
Чтобы инвестиции в доходный дом были выгодными, необходимо сделать перепланировку (разбить дом на студии) и инвесторский ремонт. Такой ремонт предполагает необходимый минимум действий и затрат: при этом студии выглядят новыми, полностью оборудованы для комфортной жизни и привлекательны для потенциальных арендаторов.
На рынке аренды много неликвидного жилья. Люди пытаются заработать на старых квартирах, не вкладываясь в ремонт: побитая плитка в ванной, осыпающаяся с потолка штукатурка и “бабушкина мебель” — норма для квартир, сдаваемых в аренду. По оценкам риэлторов, 10% таких квартир вообще непригодны для жизни.
Свежий ремонт и новая техника значительно повышают привлекательность квартиры для жильцов: за такое жилье они готовы платить больше. Но “свежий” ремонт не обязательно будет дорогим, а новую мебель можно купить в Икее или других бюджетных магазинах. Так инвестор может получить высокую арендную плату с минимальными затратами.
Стоимость перепланировки и ремонта зависит от площади дома, используемых материалов, региона, состояния коммуникаций и других факторов. Начинающим инвесторам бывает сложно сделать дешевый ремонт: они не ориентируются в ценах и обычно соглашаются на предложения строительных компаний, хотя цены там бывают завышены. Для дома площадью примерно в 300 кв. метров можно ориентироваться на сумму ремонта от 2 — 3 млн. рублей и более, включая затраты на мебель. Эти расходы можно заложить в стоимость покупки дома.
Обычно инвесторы делают простые однотипные студии в стиле минимализм, но есть и другой подход. Смотрите видео про доходный дом в Марусино:
Дом разделен на 22 студии, каждая из которых уникальна. Это позволяет владельцам получить 180 000 рублей чистой прибыли в месяц.
Как быстрее сделать ремонт
Поскольку инвестор должен платить ипотеку, он заинтересован не затягивать ремонт, а завершить его как можно быстрее. Закончить основной ремонт, заселить первых арендаторов и выйти на точку безубыточности реально за полтора месяца.
Смотрите кейс Юрия Медушенко, который вышел на точку безубыточности за 44 дня:
Как дешевле сделать ремонт дома
Стоимость ремонта складывается из многих параметров: общая площадь, планируемое количество студий, состояние коммуникаций. Главные советы инвестору, который хочет сэкономить на ремонте:
- узнать порядок цен на материалы и строительные/ремонтные работы заранее
- не соглашаться на первое предложение о ремонте
- искать надежного подрядчика
- сразу составить грамотную смету
Смотрите видео о том, как сделать ремонт в доходном доме:
Как получить стабильный денежный поток
Чтобы денежный поток с доходного дома был стабильным, нужно обеспечить максимальную загруженность студий. Если объект выбран правильно, сложностей с жильцами быть не должно. Инвесторы проводят жесткий кастинг среди желающих арендовать студии и часто заселяют только людей одной возрастной категории, чтобы избежать проблем между соседями.
Если инвестор выбрал стратегию посуточной аренды, потенциальная доходность дома выше, но в этом случае нужно постоянно давать рекламу, показывать студии, сдавать их снова и снова. Такой вариант подойдет бизнесменам, а не пассивным инвесторам.
Доходный дом приносит пассивный доход
Главное преимущество стратегии доходного дома — в том, что она дает возможности получать доход в пассивном режиме. Для инвестора доходный дом — это несгораемая пенсия, которую можно получить с нулевыми вложениями.
Смотрите видео Юрия Медушенко, профессионального инвестора в доходные дома и автора книги “Доходный дом по-русски”
Если вы хотите знать еще больше подробностей, как купить дом без денег, быстро и без переплаты сделать ремонт, заселить квартирантов и получить пассивный доход, скачайте бесплатную книгу от эксперта по доходным домам №1 в России.
Источник: tinvest.org
