Фонд арендный бизнес 7 Сбербанк отзывы клиентов

В России «разгоняется» индустрия коллективных инвестиций в недвижимость. Куда она приедет

Фонды инвестирования в арендную недвижимость — отличный инструмент для консервативного долгосрочного инвестора. Я радуюсь, что постоянно появляются новые фонды недвижимости. Но ещё рано вкладывать в них деньги.

Фонды недвижимости плодятся, как грибы

За предыдущие годы я только один раз встречал рекламу инвестиционного фонда недвижимости. Это было в нулевые годы. Скромная серенькая реклама в журнале «Эксперт» информировала, что такая-то управляющая компания приглашает инвесторов в ЗПИФ недвижимости. Я на следующий день помчался в офис уполномоченного банка писать заявление и покупать паи.

Меня решительно, но вежливо выставили из банка, мол, не прохожу даже фэйс-контроль. Сколько денег я готов вложить, меня даже не спросили. С тех пор я больше не встречал возможности вложиться в коммерческую недвижимость. Хотя искал. А в этом санкционном году фонды недвижимости появились на каждом углу. Повсюду в интертнете висят баннерные рекламы.

Даже тизерные сети призывают вложить деньги в недвижимость. Оскар Хартман — отец основатель фонда «Активо» засветился даже в литературных блогах на ютубе.

Фонд коммерческой недвижимости pnk rental. Честный отзыв.

Началось массовое зазывание людей в коммерческую недвижимость. Это новая мода 2022 года. Что уж там говорить, если даже Сбербанк завёл свой фонд недвижимости ЗПИФ «Арендный бизнес 7»? К чести Сбербанка надо сказать, что пока фонд приобрёл только один объект, а не накупил на деньги пайщиков всякого хлама.

Кроме того существуют предыдущие фонды с более маленькими порядковыми номерами. Я удивлён, что раньше не знал про них. Но фонд номер 7 Сбер решил активно продвигать. Тоже включился в гонку.

В какую недвижимость вкладывают деньги фонды

Коммерческая недвижимость это:

1. склады
2. офисные центры
3. торгово-развлекательные комплексы
4. торговые центры

Предполагается, что на такую недвижимость легко найти большое количество долгосрочных арендаторов. Соответственно, она будет гарантированно генерировать стабильный денежный поток. Кроме того, прибыльный объект недвижимости хорош ещё тем, что его стоимость год от года будет постоянно расти. И его всегда легко продать с прибылью. Так радужно всё выглядит в теории.

На практике не так радужно.

Если недвижимость приносит прибыль, то кто и зачем продаёт её инвестиционным фондам? Тем более массово

Я уже назвал два фонда. Ещё про один фонд писал в предыдущей статье. Так же за последний месяц я ознакомился с условиями ещё двух фондов. Ничего достойного там не было. Хуже того, я обнаружил московскую компанию «Инфинитум», которая создаёт, регистрирует и юридически оформляет фонд недвижимости «под ключ».

Если есть предложение, значит есть и спрос. Значит, скоро фондов станет ещё больше.

Вопрос: а куда все эти фонды будут вкладывать деньги? Понятно, что в недвижку. Но если объект недвижимости прибыльный и выгодный, то кто и зачем будет продавать его инвестиционному фонду? Появилось много фондов, появится ещё больше. Но чем их будут наполнять?

Какими активами?

На рынке надуют пузырь

Сейчас на рынке полно малодоходной недвижимости. За сытые годы в России понатыкали торговых и торгово-развлекательных центров на каждом пустыре и в каждой подворотне. Сытые годы закончились, а недвижимость стоит и требует денег на обслуживание. Арендаторов на всех не хватает. Владельцы терпят убытки.

Вот такие полупустые убыточные объекты в первую очередь попадут в руки фондов недвижимости. А хорошие объекты на продажу никто не выставляет. Дураков нет.

Из-за массового появления новых фондов недвижимости спрос на коммерческую недвижку станет расти. Цена тоже станет расти. Начнётся массовая спекуляция недвижимостью. И в первую очередь из рук в руки начнут переходить те самые пустые и бесполезные объекты. Фонды недвижимости покажут огромные прибыли от спекулятивных сделок.

Такая ситуация спровоцирует возникновение новых фондов. Они принесут на рынок свежие деньги. И начнётся новый виток спекулятивного роста цен. Потом ещё один. И ещё. И ещё.

Начнётся настоящая «тюльпановая лихорадка».

Всё закончится, как и положено — падение цен и массовые банкротство фондов недвижимости. Ещё будут митинги недовольных пайщиков под лозунгом «гады, верните наши деньги». Но это произойдёт ещё нескоро. Сначала надо надуть пузырь.

Вкладывать деньги в фонды недвижимости или нет?

Фонды недвижимости — инструмент для долгосрочного инвестирования. Они нужны в инвестиционном портфеле. Потому что действительно способны генерировать регулярный и предсказуемый денежный поток в карман инвестора.

Но сейчас на рынке нет достойного фонда, который умеет регулярно зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости и имеет хорошую историю регулярных дивидендных платежей пайщикам.

Вернее, фонд, может, и есть. Но я такого не знаю. Если знает, кто-то из читателей, то поделитесь информацией.

А раз такого фонда нет, то и вкладывать пока что некуда.

Я предполагаю, что в результате надувания рыночного пузыря на рынке возникнет несколько фондов, которые сумеют собрать в свой портфель реально прибыльные активы. Вот из таких уцелевших нам предстоит выбирать.

События будут развиваться, примерно, так:

• 2022 год — зарождения массовой индустрии
• 2023 год — надувания пузыря
• 2024 год — обвал цен, массовое банкротство
• 2025 год — стабилизация рынка.

В 2025 году после обрушения рынка из дыма и пыли под гордыми парусами выплывут те самые 3-4 фонда коммерческой недвижимости, в которых нам с вами предстоит вкладывать деньги. Возможно, это случится на пару лет позже.

Теоретически в фондах недвижимости можно быстро заработать много денег. Главное, успеть выскочить до того, как пузырь лопнет. Если у Вас есть желание и лишние деньги, чтобы рисковать, то рискуйте.

Если же Вы такой же консервативный зануда, как и я, то спокойно выжидайте, когда на рынке появятся очевидные лидеры с хорошими инвестиционным портфелем, с консервативной стратегией и историей дивидендных выплат. Тогда в них можно будет вкладывать деньги.

А сейчас — пока рано.

Чего ждать в будущем от фондов недвижимости

В консервативном инвестиционном портфеле надо держать три класса ценных бумаг:

паи фондов арендной недвижимости.

Все эти инструменты способны генерировать регулярный денежный поток в карман инвестора. К сожалению, пока на нашем рынке я не вижу подходящих фондов недвижимости. Но они должны появиться. Все предпосылки к тому имеются.

Только структура рынка арендной недвижимости в будущем сильно поменяется.

Торговые центры утратят свою значимость из-за развития онлайн- торговли.

Офисные центры утратят значение из-за массового перевода офисной работы на удалёнку.

Складские комплексы наоборот увеличат значение и доходность.

Так же в будущем появятся два новых класса коммерческой недвижимости:

серверная недвижимость- хранилище баз данных и серверов в безопасном месте с резервным копированием, энергообеспечением и т.п.

доходные дома — жилая арендная недвижимость — многоэтажки, возможно, целые кварталы, принадлежащие тому или иному фонду недвижимости с централизованным управлением и маркетингом.

А в самой далёкой перспективе паи фондов недвижимости начнут обращаться на Мосбирже. И мы будем покупать их, как акции, или облигации. И будем получать регулярные дивиденды.

Источник: dzen.ru

Обзор ЗПИФН «Сбер Арендный Бизнес — 1»

Недвижимость

На чтение 17 мин Просмотров 7.9к. Опубликовано 17.11.2021 Обновлено 17.11.2021

Давно хотел разобраться в одной из старейших линеек ЗПИФ недвижимости от Сбера, но столкнулся с большими трудностями в получении хоть какой то информации. По мнению банка и УК, клиент должен покупать эти продукты, полагаясь только на презентацию в PowerPoint и обещания по будущей доходности от менеджеров банка.

И если для неквальных фондов, доступны хотя бы документы, то для квальных — недоступно ничего (я давно купил паи и давно пытаюсь добиться от Сбера подробностей и через УК и через своего менеджера в банке — бесполезно). По своему вопросу получил какой то ответ через 2 недели после вопроса на почту, после чего, с такой оперативностью — желание выяснять подробности дальше — отпало, да и я уже успел забыть детали. Не с первого звонка удалось дозвониться до УК Сбер Фонды Недвижимости, и мне предложили предоставить все детали, но только лично в офисе УК в Москве, и только после покупки хотя бы одного пая (320тыс рублей последняя цена) — неслабый порог только для того чтобы узнать детали по объектам. Купить продукт, чтобы узнать детали — это новое слово в маркетинге розничных инвестиционных продуктов.

В общем, попробуем разобраться в том, что это за фонды, собрав всю доступную информацию и без возможности задать управляющему уточняющие вопросы.

Начнем с фонда Сбер Арендный Бизнес — 1.

Общая информация о ЗПИФ «Арендный бизнес — 1»

Фонд инвестирует в складскую недвижимость, содержит 4 объекта, полностью сформирован и не покупает новые объекты, не проводит допэмиссий. СЧА с момента формирования стабильно:

+20% от дохода фонда (доходом считаются: выплаты + изменение СЧА, по специальной формуле), но не более 10% от дохода, распределенного между пайщиками за год

Комиссии фонда

Как видно из таблицы, комиссии ожидаемо высокие : около 2,5% от СЧА, и около 10% от дохода фонда, что при 10% доходности дает еще около 1% от СЧА. То есть грубо можно оценить максимальные комиссии как 3,5% от СЧА в год. И обычно после такого я заканчиваю изучение фонда, но не в этом случае. При такой комиссии я ожидал бы доходности на уровне 8%, но, забегая вперед, я посчитал доходность за все время существования фонда и она оказалась впечатляющей — разной в зависимости от базы отсчета, момента входа, итд — около 14% годовых за 5 лет для инвесторов купивших в момент формирования.

Если посмотреть доступные документы за 2 последних месяца — сентябрь и октябрь (ранее как и все УК публиковало не репрезентативные справки только за последний месяц в каждом квартале, не говорящие о движении денежных средств ничего), то комиссии УК, депозитария, итд составили в среднем 9 091 240 млн.р, то есть около 2,18% от СЧА. Не знаю, можно ли судить о среднегодовых комиссиях фонда по двум месяцам, но 2,18% от СЧА — больше похоже на правду. Понаблюдаю до конца года и посмотрю, какие комиссии вышли.

Доходность фонда Сбер Арендный Бизнес — 1

Конечно доходность зависит от момента входа и условий входа в момент формирования. Биржевые торги начались позднее а хоть какая то активность в них появилась только в 2021 году. Поэтому я собрал данные с момента формирования, учел надбавку за покупку пая у УК 1% и вот что получилось:

В глаза бросается аномально высокие выплаты в самом начале, и в первой половине 2017 года. Первая выплата — это выплата за 2 квартала сразу, а две остальные — это разовое возмещение НДС, поэтому не стоит в будущем рассчитывать на такие премии к доходности.

Доходность получилась:

• По расчетной цене пая — 13,7% (11,22% если исключить разовое возмещение НДС)
• По биржевой цене пая — 14,59% (12,14% если исключить разовое возмещение НДС)
• Без учета колебания стоимости пая — 13,67% (11,19% если исключить разовое возмещение НДС)

Так же, нововведением этого года стало введение «паспорта инвестиционного продукта» — ключевого инвестиционного документа, в нем УК приводит такие расчеты доходности:

Если судить по доступной отчетности за последние два месяца, средний доход фонда 84 247 396р за мес (от аренды и депозитов, без учета переоценки), это около 20% годовых от СЧА, но это не очень репрезентативно, так как здесь не учтены операционные расходы, налоги, страхование, обслуживание. Действительный чистый операционный доход можно будет посчитать только по итогам года.

В общем, результат для фонда от крупной УК с достаточно высокими комиссиями неплохой. Посмотрим, что за объекты внутри.

Объекты в фонде Сбер Арендный Бизнес — 1: что мы покупаем?

Всего 4 объекта, все складские:

• Валищево
• Логопарк
• Толмачево корпус 1
• Толмачево корпус 2

Так как УК не заинтересована раскрывать подробности, и почти не реагирует на вопросы, и информации об объектах в удобной форме не публикует, то информацию приходится доставать по крупицам из отчетов оценщика, поэтому данные могут быть не полными, но даже на их поиск уходит много времени.

Вкратце про каждый из них:

Валищево

Находится на территории уже известного нам ПНК-парк «Валищево» (корпус 8, блок E), в том же парке находился первый купленный объект в фонд от ПНК.

• Расположение: Московская область, Городской округ Подольск, деревня Валищево, 38км от МКАД
• Площадь: 34 167,6 кв.м.
• Год постройки: 2016
• Балансовая цена: 792 682 715,45 руб
• Текущая оценка: 1 307 521 000 руб
• Арендатор — по данным ЕГРН, арендатора два:

• «Градиент» — одна из ведущих дистрибуторских компаний России в области потребительских товаров повседневного спроса (FMCG), основана в 1991 году, является официальным дистрибутором более чем 100 зарубежных и отечественных производителей, среди них: Artdeco, Beiersdorf, Bourjois, Burnus, Colgate-Palmolive, Coty, Estee Lauder, Freudenberg, Johnson Henkel, Unilever, UPECO.
  Договор от 2019 года, судя по тому что обременение до 2022 года, договор не долгосрочный
• АО «Сантенс Сервис» — была образована в 2000 году и является специализированным логистическим оператором с исключительным фокусом на обслуживании товаропроводящей цепочки готовой фармацевтической и сопутствующей продукции на Российском рынке. Договор от 2018 года до 2023 г.

Детали договора аренды, длительность, ставки аренды, условия индексации — почти ничего не раскрываются напрямую, но коек что можно найти в приложении

Индексация, согласно этому приложению — на величину инфляции (ИПЦ) но не менее чем на 5% в год, и если бы договора были долгосрочные — звучит неплохо.

Указано только то, что ставки в текущих договорах находятся в диапазоне – от 3 585 до 4 600 руб./кв. м/год без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей (4600 — для зон с контролем температуры), при этом на 3 квартал 2021 средневзвешенные ставки на подобные объекты находятся значительно выше — 4900р за кв.м.

При этом данный объект находится на юге Москвы, где вакансия меньше, и ставки могут быть выше средневзвешенных.

Оценщик для оценки использует ставку капитализации — 10,33% и берет в расчет потенциальный доход объекта по текущим рыночным арендным ставкам (а не тот доход, который в реальности генерирует объект сейчас по действующим договорам аренды).

В результате проведенного анализа, учитывая условия договоров аренды, в т. ч. порядок одностороннего расторжения договоров аренды, а также соответствие арендной ставки по договору нижней границе диапазона рыночных значений арендных ставок для подобных помещений, Исполнителем было принято решение производить расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода на основании рыночных данных.

Возможно такой подход может приводить к завышенной оценке, но я не могу этого утверждать, так как деталей договоров не раскрывается.

Оценщик берет такие ставки при расчете, и они выше, чем те что содержатся в действующих договорах аренды:

Следовательно, есть вероятность, что этот объект, в составе фонда, при покупке паев по расчетной цене будет генерировать меньше чем 10,3% годовых арендного дохода

Из интересного: Также наблюдается сохранение тенденции к росту доли инвестиций со стороны управляющих компаний, закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (УК ЗПИФН), таких как «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление активами», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. С начала года доля вложений в объекты со стороны УК достигла 6%, тогда как в I полугодии 2020 года сделок с участием подобных игроков на рынке зафиксировано не было

6% оборота уже розничные ЗПИФы делают на рынке коммерческой недвижимости, и тут пресловутый наплыв «физиков»..

Логопарк

Так же находится на территории парка от PNK Group — PNK Логопарк-КАД, в в 4,5 км от КАДа, 18км от аэропорта Пулково. PNK Логопарк-КАД – это современный мультитемпературный распределительный складской комплекс класса А, построенный в формате build-to-suit. Общая площадь складского комплекса составляет около 93 тыс. кв. м. Оснащен собственной газопоршневой электростанцией.

• Расположение: Санкт-Петербург, поселок Петро-Славянка, Софийская улица, дом 96, корпус 2, литера Г
• Площадь: 23 097,22 кв.м.
• Год постройки: 2014
• Балансовая цена: 569 643 269,92 руб
• Текущая оценка: 883 219 000 руб
• Арендатор — ООО «Окей»- федеральный продуктовый ритейлер, договор от 2015г до 14.10.2025г

Ставки в действующем договоре аренды высокие — 6 347,50р за кв.м. складских помещений (рыночный диапазон для этой локации 4,1–6,7тыс.р.) и 12 694,99р за кв.м. офисных помещений (рыночный диапазон 4,8–7,5тыс.р)

качество подготовки отчета оценщика немного смущает

CapRate для оценки взят — 10,91%, ставки аренды для расчета взяты меньше тех, что есть в действующем договоре аренды, оценочная стоимость вышла ниже, чем стоимость посчитанная только доходным методом, по поэтому в данный момент этот объект, в составе фонда, скорее всего генерирует больше чем 10,91% доходности от расчетной цены. И снова очень жаль, что нет подробностей по текущему доходу от аренды.

Толмачево, корпус 1

И снова один из корпусов в логистическом парке от компании PNKGroup — PNK-Толмачево.

• Расположение: Новосибирская область, р-н Новосибирский, МО Толмачевский сельсовет, с. Толмачево, о. п. 3307, д. 16, 1-я линия, непосредственно на автомагистрали (Омский тракт), 11 км от аэропорта
• Площадь: 48 436,5 кв. м
• Год постройки: 2012г
• Балансовая цена: 1 027 215 405,95 руб
• Текущая оценка: 1 487 585 000 руб
• Арендатор — их три, все договора с ежегодной индексацией

• ООО «Камелот-А» — сеть супермаркетов «Ярче» (650 магазинов), что то похожее на ВкусВилл или азиатский 7Eleven, с большим количеством маржинальной СТМ продукции, договор от 19.03.2018 до 19.04.2023
• ООО «Лента» — федеральный ритейлер, договор от 01.01.2018 по 31.12.2022
• Субарендатор, данные не нашел

Арендные ставки на основные складские площади: от 3 952,00 до 5 050,00 руб./кв. в текущих договорах аренды, соответствует рыночным для этого региона.

И регион и направление (Омский тракт) востребованы:

При этом стоимость строительства удаленных региональных складов может быть дороже столичных, из за повышенных логистических расходов, расходов на квалифицированный персонал итд.

Относительно свежая аналитика по складской недвижимости Новосибирска:

Слишком долго?
Перезагрузить документ

Для расчета доходным методом использовался caprate 10,95%, окончательная оценка оказалась ниже посчитанной доходным способом после усреднения с ценой полученной сравнительным способом, поэтому можно предполагать что чистый операционный доход этого объекта может быть несколько больше чем 10,95% от расчетной оценки.

Толмачево, корпус 2

Да, это снова один из корпусов индустриального парка «PNK-Толмачево».

• Расположение: Новосибирская область, р-н Новосибирский, МО Толмачевский сельсовет, с. Толмачево, о. п. 3307, д. 16, 1-я линия, непосредственно на автомагистрали (Омский тракт), 11 км от аэропорта
• Площадь: 49 137,20
• Год постройки: 2009г
• Балансовая цена: 1 402 880 000 руб
• Текущая оценка: 1 496 734 000 руб
• Арендатор — 3 арендатора

• ООО «Трастлайн» — логистическая компания, договор от 01.03.2017 до 31.03.2022, индексация на 6% ежегодно
• не нашел данных арендатора, договор от 07.05.2010 до 30.04.2022, индексация на 6% ежегодно
• ООО «Марс» — крупнейший мировой производитель продуктов питания, договор от 10.03.2015 до 30.06.2025, индексация на инфляцию (индекс потребительских цен) ежегодно

Арендные ставки на основные складские площади повыше — 4 248,86 до 6 839,3017 руб./кв по текущим договорам аренды, но 2 из 3х договоров заканчивается в апреле 2022 года и будут ли они перезаключены и на каких условиях, или начнется поиск новых арендаторов — неизвестно.

Аналогично с первым корпусом, окончательная оценка несколько ниже посчитанной только доходным способом по ставке 10,95%, поэтому можно предположить что при покупке по расчетной цене этот объект будет давать несколько больше чем 10,95% годовых.

В бухгалтерских документах так же фигурируют арендаторы, которых я не нашел в отчетах оценщика, и не смог понять в каких объектах они присутствуют, это компании: АО «П.Р.РУСЬ» (Pernod Ricard Rouss — элитный алкоголь), ООО «КДВ Групп» (производитель снеков), АО «ТАРКЕТТ РУС» (производство напольных покрытий), возможно это уже новые арендаторы по перезаключенным договорам, которые не попали в отчет оценщика, можно только гадать.

Резюмируя, фонд сформирован из объектов, расположенных на территории логистических парков от PNKGroup, 2009,2012,2014 года постройки, купленных в 2016 году по значительно более низким чем сейчас ценам. Все объекты — универсальные, должны быть легко пересданы в случае расторжения договора, часть из которых скоро заканчиваются, и имеют шансы на перезаключение по новым «высоким» ставкам. В фонде нет объектов с остаточными длинными договорами аренды, поэтому здесь нельзя построить понятную финансовую модель на много лет вперед, основанную на длинном договоре с фиксированной индексацией, как например, в фонде Парус-ОЗН, здесь результаты будут зависеть от качества работы УК, и полученных условий по новым договорам аренды, что может дать больше доходности в случае успеха в обмен на некоторый риск в случае потери арендатора/некачественного управления. В условиях быстро растущих арендных ставок по таким объектам, длинные договора с фиксированной индексацией могут отставать от рынка, поэтому такие объекты выглядят интересно.

Как купить?

Фонд сформирован, через УК купить невозможно, все паи находятся в обращении — можно купить или через брокера (фонд для неквалов), или напрямую у крупных держателей через менеджера в банке (попросить менеджера держать в курсе, если будут появляться такие пакеты для прямой продажи).

ISIN: RU000A0JWAW3

Ликвидности немного, оборот от 0 до 20 лотов в день, средняя цена — 320 000р за пай, при расчетной цене по последней оценке 315 617,31р.

Единичные сделки проходят дешевле, можно попытать счастье и купить дешевле расчетной. Правда в такой ликвидности, даже этот пост может создать избыточный спрос…

В этом году фонд был передан от основной УК «Сбер управление активами» в новую УК «Сбер Фонды Недвижимости», и в связи со сменой УК, было голосование пайщиков, в результате которого, со слов поддержки, 20% паев у несогласных было предъявлено к выкупу. Все эти паи были выкуплены действующими пайщиками по приоритетному праву покупки.

Плюсы и минусы фонда Сбер Арендный бизнес — 1

Отличная историческая доходность для консервативного фонда индустриальной недвижимости ~14% годовых за 5 лет

УК в составе крупнейшей банковской группы РФ с максимальной надежностью

Торгуется на открытом рынке — возможно войти и выйти в разумные сроки, не требует статуса квалифицированного инвестора, при этом есть возможность купить паи с минимальной премией к расчетной цене или вовсе без премии

Хороший портфель объектов в трех востребованных регионах — Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, примерно в равных долях, с хорошим соотношением срочности договоров аренды, позволяющей не отстать от растущего рынка арендных ставок. Объекты универсальны, находятся в хороших локациях и будут востребованы в случае потери арендаторов.

Все объекты в фонде — одного типа, что позволяет самостоятельно регулировать долю индустриальных объектов недвижимости в своем портфеле, в отличие от фондов, содержащих как индустриальные, так и офисные и торговые объекты, например ВТБ Рентный доход

Фонд не привлекает новые средства, поэтому в фонде отсутствуют свежепривлеченные денежные средства, размывающие доходность пайщиков(как в случае с фондами от Альфы), и отсутствует неопределенность, связанная с покупкой новых объектов с неизвестными характеристиками (как в случае ПНКрентал). Это хороший компромисс между «фондами одного объекта» и диверсифицированными фондами, постоянно наполняемыми новыми объектами.

Крайне низкая прозрачность фонда, публикуется только отчетность, которую требует ЦБ, вся остальная информация — только после покупки паев и только лично в единственном офисе в Москве

Трудности с коммуникацией с УК — по почте я получил ответ более чем через 2 недели, по телефону — дозвонился не с первого раза, но все равно за ответами УК приглашает в офис после покупки паев. Получить информацию больше чем доступна в бесконечных отчетах оценщика и справках СЧА — не получится. Это не идет ни в какое сравнение с фондами от небанковских УК — ПНКрентал, Парус, Активо — все намного лучше, детальнее и прозрачнее для инвестора. Иногда руководитель УК Екатерина Черных проводит вебинары для действующих пайщиков, но информация о них приходит только клиентам уровня Сбер Первый.

Достаточно высокие комиссии, заявленные в ПДУ, которые до сих пор перекрывались высокой доходностью объектов и существенной переоценкой их стоимости, случившейся на всем рынке индустриальной недвижимости в 2020-2021г.

Повышенная доходность за время существования фонда обусловлена разовыми выплатами — возвратом НДС, а так же переоценкой объектов, обусловленной удачной рыночной конъюнктурой для этого класса объектов. Не стоит полагаться на эти цифры при оценке будущей доходности.

Стандартный риск, актуальный для всех ЗПИФН — быстрый рост ставки ЦБ, ведущий к повышению требований к доходности всех активов. Сейчас безрисковая доходность 10летних ОФЗ — 8,2% и чем выше ставка, тем меньше премия за риск в любых альтернативных активах, включая секьюритизированную недвижимость.

Мое мнение о фонде

В целом, у меня сложилось неоднозначное отношение к этому фонду. Хороший портфель объектов, купленный до бума индустриальной недвижимости, крупная УК (ранее фонд был под управлением — сбер управление активами, сейчас все фонды недвижимости решили передать в отдельную УК) но, чтобы узнать о нем, нужно изучать не самые дружелюбные отчеты оценщиков. Полностью отсутствует прозрачность и желание УК предоставить полную информацию инвесторам.

При этом высокая доходность, судя по всему, в значительной степени была получена в том числе за счет переоценки объектов в последний год, и за счет разовых выплат в начале (возврат НДС), без этого — возможно высокие комиссии подтачивали бы СЧА фонда. Ведь в 2018, до бума спроса на склады, СЧА уже начинало падать:

Поэтому при прочих равных, я бы предпочел фонд с наименьшими комиссиями, это позволит пережить более сложные времена без существенной потери стоимости.

Для меня очевидной альтернативой выглядит фонд PNKRental, покупающий объекты девелопера PNK Gorup, как и те, что содержаться в фонде от Сбера, но со значительно меньшими комиссиями внутри фонда.

Тем не менее, надежность УК и хорошие объекты выглядят привлекательно, и при появлении возможности получить дополнительную информацию о фонде в доступном виде — подумал бы об участии.

Источник: buythedip.ru

Пифы сбербанка

posip

11 сентября 2015
Отзыв рекомендуют:
Достоинства: Удобно, быстро, выгодно
Недостатки: Краткострочно

Меня всегда интересовали возможности инвестирования, долго время ПИФы оставались в дальнем углу, но не так давно узнал что в Сбербанке есть такой вид инвестирования и решил попробовать. Пришел в отеделние, вместе с сотрудником сформировали инвестиционный портфель на 1 месяц, дабы не сильно рисковать. По окончанию периода проценты поступили, всем доволен.Пролонгировать портфель по моему договору было невозможно ПО ДОГОВОРУ. Требуеться реформирование портфеля. Это на мой взгляд основное.

Комментарии на отзыв:

сергей иванов
2015-09-23 20:44:58

Я с банками имею дело уже лет 20, опыт есть, с чем сравнить тоже есть. Поэтому сбер удивляет тем, что они реально взялись за сервис и реально пытаются угодить клиентам. Иногда не получается, кое какие недоработки уже есть, но тенденция очевидна. Молодчики, так держать!

2016-01-11 15:28:13

Я раньше скептически относился к сбербанку. Ну знаете, как некоторые считают, что это такая большая бездушная корпорация, где всем наплевать на конкретного клиента. Вот и я так думал. Оказалось все совершенно не так. Есть у нас бездушные корпорации, которым ан клиента наплевать, но к сбербанку это не относится. Во-первых сервис. Он просто значительно лучше, чем в других банках.

Ты заходиш тебя сразу проводят к нужному окну, там как правило не очереди, сотрудник который с тобой работает обычно доброжелательный и улыбчивый. Как правило это даже сотрудницы) Во-вторых интернет банкинг. Я сравнивал с другими банками, и с которыми сам имел дело и о которых мне друзья рассказывали, и выяснилось что у сберовской инет банкинга банально больше возможностей и функций. Интерфейс тоже довольно удобный. Так что в итоге получается сбер не просто неплох, но по сути сейчас один из лучших банков в стране, если судить с точки зрения обычного клиента

Источник: otzyvy.pro

Сбербанк Управление Активами — отзыв

Как могла оказаться у самого надежного банка самая ненадежная управляющая компания?

Со Сбербанком у меня не заладилось с самого начала. В далеком 2007 году я завела карту, чтобы бронировать отели, покупать билеты, расплачиваться на сайтах. Годовое обслуживание карты снялось сразу, как я положила деньги. А вот воспользоваться картой я не смогла: ни Booking, ни Iherb ее не принимали.

За границу я ее не решилась брать, т.к. слышала от друзей, что в ресторане карту не приняли. Со Сбербанком я распрощалась на 10 лет.

Меня интересуют инвестиции и вдохновляют результаты всемирно известных инвесторов. А чем я, собственно, хуже?

Т.к. я училась на книгах об американском фондовом рынке, то сразу «прыгнула в воду», купила акции. Потом решила уменьшить риск и купить ПИФы. Сначала их изучила.

Преимущества ПИФов перед самостоятельным инвестированием:

• наличие системы управления
• выгоднее налогообложение
• диверсификация

• комиссия управляющей компании (УК)
• доп.комиссии
• ограничения на объекты инвестирования

Если с преимуществами всё понятно, то с минусами без конкретных цифр и процентов ничего не ясно. Посмотрела отзывы по ПИФам. В целом, картина такая: вложил много — получил мало. Этому могут быть причины:

• вход в рынок на росте
• малый срок инвестирования
• плохое управление фондом УК
• и. большая скрытая комиссия

Но ПИФы меня уже влекли. Я тоже захотела быть пайщиком. Для понимания всего процесса я выделила 2 одинаковые суммы. Одну я вложила в ПИФ, другую — в акции. Я хотела узнать, кто победит.

• Зарегистрировалась на Сбербанк Управление Активами. Простая и быстрая регистрация онлайн, не сравнима с регистрацией у брокера, если вы сами собираетесь заниматься инвестированием.
• 1 пай любого фонда стоит 1000 рублей (хорошая цена). Пай доступен для любого.
• Надбавка и скидка 1% (комиссия при покупке и продаже паев). Это очень большой %. При самостоятельном инвестировании самый большой процент я видела 0,3.
• Про скрытые комиссии сказано вскользь (естественно).

• Пришлось завести карту Сбербанка Моментум, чтобы без комиссий купить паи. Она бесплатная.
• Если паи держишь более 3-х лет, то не надо платить 13% с прибыли и 1% скидки при выходе.
• А вот информация по фондам невнятная. Большие проценты, которые не соответствуют действительности, и красивые графика роста.
• Нет отчетов, что именно куплено на мои деньги. Может они вложены в «мусорные акции». Инвестирование проходит под девизом «Надейся и жди».

Я приобрела паи «Сбалансированного фонда» Сбербанка. Он состоит как из акций, т.к. и облигаций.

Одновременно, в этот же день у своего брокера я купила те же акции и облигации. Старалась приобрести в том же процентном соотношении, как в фонде.

Не всё удалось приобрести, поэтому эксперимент не считается «чистым». Но общая тенденция прослеживается. В тот день акции Сбера и Газпрома были в просадке.

Сбербанк Управление Активами 5 дней обрабатывал мой запрос на покупку. Деньги, естественно, снялись сразу. И когда мои паи появились в личном кабинете, то комиссия в 1% тоже была снята.

За 1-й месяц в «Сбалансированном фонде» я потеряла 0,3% от вложенной суммы.

Со 2-го по 4-й месяц была тенденция +1% -1%.

Акции и бонды, купленные мной самостоятельно за 4 месяца дали 17,5% от моей вложенной суммы.

Да, 4 месяца для ПИФов — это не срок. Но лично я, лучше положу деньги на депозит в банк.

Я не рекомендую ПИФы.

Зависит ли доходность ПИФов от УК или только от ситуации на рынке? Зависит, но я и не вкладывала в рискованные фонды.

Я не рекомендую Сбербанк Управление Активами.

Источник: irecommend.ru