Наш переезд на юг в Крым. Как мы купили готовый бизнес в Крыму ( гостевой дом) и что из этого вышло.
Всем привет, хочу рассказать историю нашего переезда в Крым, опыт покупки дома . Возможно, мой рассказ убережет кого-то от ошибок, которые мы совершили .
Моя семья родом из Донецка, мы работали в овощном магазине и мечтали о доме у моря. В Крым ездили часто, пару раз в год, и изо всех городов любили больше всего Ялту и Гурзуф .
Бюджет был небольшой, хотя на тот момент , в 2012, цены были раза в 2 ниже теперешних. В Ялте ничего подобрать не смогли , а вот в Гурзуфе нам предложили большой дом. Мы искали такое жилье, чтоб можно было и самим жить, и сдавать комнаты отдыхающим. Дом продавали за умеренную цену, он был без газа, далековато от моря, и были проблемы с документами.
На тот момент он по документам проходил как нежилое помещение, гараж с надстройкой. Но цена была привлекательной, да и ничего другого под наш бюджет не нашлось.
Какое то время заняло оформление документов, чтобы дом перевели в жилое помещение . Дальше 2 года ремонта, мы добавили санузлы к каждой комнате, надстроили большие балконы .
Готовый бизнес в Крыму: гостевой дом на берегу моря
Назвали в честь моей мамы, «У Борисовны Гурзуф», дали обьявления и начали сдавать комнаты для отдыхающих. Гурзуф — курортный поселочек на берегу моря. Приезжали на каждые школьные каникулы , жили там летом. Рядом с нами и супермаркет есть, и остановка. До моря минут 15 , зимой можно гулять с собакой и дышать воздухом, летом купаться . Планировалось в будущем жить там постоянно, большой семьей, с родителями и прабабушкой .
И тут грянуло лето 2014 года, в Донецке стало страшно находиться, мы с мужем и ребенком уехали из Донецка. Уезжали быстро , как и многие другие дончане. Переезд получился одним днем.
Родители остались, они не захотели оставлять без присмотра жилье , а продать было почти невозможно . Ребенок пошел в местную школу в Гурзуфе, мы быстро прижились на новом месте в Крыму , уже 8 лет живем здесь постоянно и сдаем жилье летом , налоги платим как самозанятые . Понемножку набрались постоянные клиенты. Очень приятно, когда люди к тебе возвращаются. Многие стали за эти годы нашими друзьями . Очень повезло с соседями, нас научили чистить местную рыбку, чинить мопед, подсказали какие ягоды и травы собирать в горах, всегда готовы помочь советом. Я знаю, что многие очень плохо относятся к понаехавшим, особенно к дончанам. Нам с соседями повезло, они очень доброжелательные, хорошие люди.
А теперь о недостатках. Дом по прежнему без газа. Мы повесили котел, вывели трубы, но газ нам еще не подвели. Соседи топят дровами , другие обогревателем. Мы включаем зимой кондиционеры на отопление. Отапливаем только кухню и 2 спальни, экономим, и все равно счета космические.
В других помещениях зимой 12 градусов , лестница и холл тоже холодные , зимой ходим в 2 кофтах.
Если бы мы знали это раньше, искали бы дом только с газом, пусть и маленький. Также дом из ракушняка, во время ветров тепло выдувает . А зимой ветер и ураганы частое явление.
Гостевой Дом у Моря в Севастополе. Продаётся готовый бизнес. Обзоры домов в Крыму.
Как это работает: сколько приносит гостевой дом в Крыму
После присоединения Крыма к России судоремонтный бизнес севастопольца Юрия Скорохода перестал приносить прибыль
Зато купленная в 2002 году дача на море, переделанная в мини-отель, стала его основным источником дохода
Дело для души
На Украине предприниматель Юрий Скороход вместе с отцом зарабатывал на жизнь ремонтом пароходов — их небольшая бригада обслуживала суда в севастопольском порту. Но после присоединения Крыма к России из порта исчезло большинство иностранных судов, а спрос на услуги резко упал.
Скороход решил зарабатывать на туристах — этим занимаются большинство жителей полуострова. Еще в 2002 году вместе с супругой Яниной он за 1 млн руб. (все инвестиции пересчитаны в рубли исходя из курса украинской гривны на тот момент) купил девять соток земли и недостроенный двухэтажный дом в поселке Вязовая Роща в 30 км от Севастополя. До пляжа от дома всего 200–300 м. «Я люблю общаться с людьми из разных уголков страны и решил, что гостевой дом — это дело для души и отличное подспорье в возрасте после пятидесяти», — говорит Юрий.
Поначалу супруги решили не регистрировать дачу как отель. «Чтобы не морочиться с горой документации, мы просто поставили в известность украинскую налоговую службу о том, что планируем принимать до 20 отдыхающих в сезон. Создавать для этих целей юридическое лицо нас не обязали», — вспоминает Скороход.
С приемом первых гостей Юрий не спешил и, пока судоремонтный бизнес еще приносил деньги, свободные средства вкладывал в ремонт дачи. Первые два номера открылись для отдыхающих в 2008 году. Около 1,4 млн руб. пришлось вложить в перепланировку здания, а ремонт одного номера обходился примерно в 200 тыс. руб. Скороход решил не экономить: превратил комнаты в студии с отдельным входом, кухней, санузлом и беседками для каждого номера. «Возможность уединиться — очень важная опция, которую гостиницы экономкласса обычно предоставить не могут», — говорит он.
Первых туристов Скороход привлекал с помощью объявлений на украинских интернет-площадках, а с 2010 года почти все клиенты стали приходить с сервиса Airbnb. Но в 2014 году США ввели запрет на экспорт товаров, услуг и технологий в Крым, и Airbnb прекратил работать на полуострове — поток гостей резко упал. Сейчас аудиторию предприниматель привлекает через российский сервис объявлений «Авито» и голландскую систему интернет-бронирования Booking.com.
Дачная экономика
Сейчас в гостевом доме «У друзей на даче» работает семь номеров: пять двухместных и два четырехместных площадью от 10 до 30 кв. м. На территории — бесплатные общие мангал и казан, беседки, газон с шезлонгами, детский батут.
За месяц летнего сезона гостевой дом обычно принимает до 15 туристов, в мае и сентябре приезжают около семи человек. Обычно гости живут в отеле 10–12 дней. 95% посетителей — семьи с детьми, говорит Юрий: «К нам приезжают за спокойным пляжным отдыхом. В округе, кроме чистого моря, никаких развлечений — на пляже ни одной дискотеки и всего один бар с восточной едой».
Стоимость проживания в двухместном номере колеблется от 1,1 тыс. до 2 тыс. руб. в сутки в зависимости от месяца, четырехместную комнату можно снять за 1,4 тыс. руб. в мае и сентябре и за 2,8 тыс. руб. летом. В эту цену входят уборка и смена постельного белья раз в неделю, спутниковое ТВ и Wi-Fi на всей территории.
Стирка — дополнительная услуга, стоит 100 руб. за один раз. «Сначала [стиральной] машинкой пользовались бесплатно, нам не жалко, но потом стали все чаще закидывать по одной майке. В итоге на стирку собиралась приличная очередь, да и расходы на электричество росли. Мы ввели трюк с ценой, чтобы приучить людей стирать, как дома», — объясняет Юрий. В мини-отеле работает прокат велосипедов: дочь Юрия и Янины, 13-летняя Полина, сдает в аренду два собственных велосипеда.
Скороход пытается сохранить на даче домашнюю атмосферу: «У нас скопилось несколько детских кроваток, ванночек и столиков для кормления, собственных и тех, что привезли друзья. Все это мы предоставляем своим гостям бесплатно». Когда-то Юрий закупил оптом для судоремонтного бизнеса стрейч-пленку, теперь бесплатно упаковывает чемоданы гостей.
Отель в цифрах
- 767 санаториев, отелей, гостевых домов и хостелов работает в Крыму
- 14 тыс. квартир сдается в Крыму
- 54% составляет средняя загрузка санаторно-курортных и гостиничных учреждений по состоянию на 23 июня в Крыму, год назад было 50,5%
- 10,2–20,9 тыс. руб. в среднем стоит неделя отдыха для двоих в крымских мини-отелях
- До 15 гостей в месяц принимает мини-отель «У друзей на даче»
- 95% гостей — семьи с детьми
- 1,1–2,8 тыс. руб. — суточная стоимость комнаты в мини-отеле «У друзей на даче»
Самая большая проблема крымских отельеров — короткий сезон: туристы едут на полуостров с середины мая до середины сентября. Уже к концу августа дача Скорохода пустеет. «Если на молодежных пляжах люди есть до первых дождей, то наши гости в конце августа уже гладят школьную форму для детей», — рассказывает Юрий.
Из-за короткого сезона вложения в гостиницу на крымском берегу окупаются в среднем через 12–16 лет после открытия, считает генеральный директор консалтинговой компании Umbrella Hospitality CIS Кирилл Агапов. «Наиболее перспективный гостиничный продукт для Крыма — это отели на 40–80 номеров с высоким уровнем сервиса (пять звезд) и круглогодичным спектром услуг: крытым бассейном, спа-процедурами, спортивными площадками. Именно такой отель меньше всего подвержен сезонным колебаниям», — рассуждает Агапов. Мини-отели находятся в более выгодном положении, чем гостиница с крупным номерным фондом, не согласна управляющая сочинским гостевым домом «Эв Рошель» Елена Валеева. «У гостиниц с 20 и более номерами расходная часть резко растет, и отель уже вынужден проходить классификацию, оформлять паспорт безопасности, становиться на учет в ФМС — а это достаточно большие дополнительные расходы», — говорит Валеева.
«Стандартный мини-отель в Крыму работает с максимальной рентабельностью 20–25%», — считает генеральный директор консалтинговой компании «Красотель» Наталья Курдюкова. Но гостевой дом «У друзей на даче» экономит на персонале: наемных работников «У друзей на даче» нет вообще.
Встречей, размещением гостей и бухгалтерией занимаются сами супруги, Юрий отвечает за ремонт и обустройство, уборкой и стиркой заведует Янина, гладит постельное белье их дочь Полина. В результате операционная прибыль мини-отеля, по словам Скорохода, доходит до 50%. Семья реинвестирует ее в расширение хозяйства. Например, этим летом Скороход построил на территории небольшой отдельный домик для себя — до этого каждый сезон семья ютилась в неотремонтированных дачных комнатах.
Скороход собирается постепенно повышать уровень сервиса, а затем и цены на свои услуги. В ближайших планах — завершить ремонт фасада дачи, установить кондиционеры, начать строительство бассейна и отдельной кухни, чтобы предлагать постояльцам завтраки и обеды. Затем семья хочет заняться экскурсионными программами для постояльцев в Ялту и Бахчисарай. «Я никогда не хотел просто сдавать койко-места — это скучно», — говорит Юрий.
За 14 лет Скороход, по собственным подсчетам, вложил в оборудование гостевого дома более 5 млн руб. Полностью окупить вложенные в мини-отель средства он планирует в ближайшие два—четыре года, то есть через 10–12 лет после старта. Сейчас гостевой дом стал основным источником доходов семьи: на судоремонтный бизнес Скороход больших надежд уже не возлагает, а вот дача при полной заполняемости может приносить более 200 тыс. руб. в месяц.
«Спрос на услуги мини-отелей вырос благодаря появлению в России нового типа туриста. Такой гость выбирает индивидуальный подход и домашнюю атмосферу за относительно небольшие деньги, — считает вице-президент по внутреннему туризму Ассоциации туроператоров России Илья Уманский. — Кроме того, на наших курортах ощущается явный дефицит качественных гостиниц три звезды по доступной цене, что также компенсируют небольшие гостевые дома».
Чтобы мини-отель с десятком номеров работал в прибыль, здание гостиницы обязательно должно быть в собственности, говорит Наталья Курдюкова из УК «Красотель»: «Для отельера просто экономически невыгодно вести арендный бизнес в гостиницах с объемом номерного фонда менее 50 номеров, так как затраты на обслуживающий персонал не покрываются доходами».
Курорт для невыездных
Когда Крым был украинским, один сезон приносил Юрию Скороходу $10–12 тыс. выручки, половина из которых уходила на оплату коммунальных услуг и размещение рекламы. Но лето 2014 года стало для небольших отелей катастрофой. После присоединения Крыма к России туристический поток резко упал, и мини-отель Скорохода не стал исключением: летом 2014 года выручка составила всего 40–50 тыс. руб. ($1,1–1,4 тыс. по курсу на тот момент), летом 2015-го — 85 тыс. руб. ($1,4 тыс.).
«Все из-за ужасной пробки на переправе, где люди стояли по 40 часов. К нам в тот год добрались только пара семей из Москвы», — вспоминает Скороход. Но сейчас туристический поток снова стал расти, уверяет Скороход: украинцы перестали ездить в Крым, но их место занимают россияне.
2014 год стал переходным периодом, считает Тамара Черных, генеральный директор U PRO Management (управляет крымскими отелями под брендом Bregutta). Сокращение потока сильнее всего сказалось на экономсегменте. «Российский турист, не понимая региона, выбирал более качественные варианты размещения. Люксовые отели поспешили этим воспользоваться и резко повысили тарифы на размещение», — рассказывает Черных.
Проблемы с логистикой отразились и на работе местных предпринимателей: теперь с середины весны в мебельных магазинах полуострова не найти кроватей и матрасов. «Это же Крым, здесь каждый второй — арендодатель, — говорит Скороход. — Если раньше можно было заказать недостающую кровать из Киева за день-два до заселения, то сейчас посылка будет идти не меньше двух недель. Поэтому мы стараемся закупаться еще зимой». Затяжное отключение электричества в начале 2016 года прибрежных районов не коснулось: Юрий даже специально ездил на дачу из дома в Севастополе, чтобы подзарядить электроприборы.
В 2015 году поток отдыхающих уже почти достиг «дороссийского» уровня, но Скороход потерял привычный канал продвижения Airbnb и не смог привлечь достаточно туристов. Нынешний сезон, по его словам, обещает вывести гостевой дом на показатели успешного последнего «украинского» — 2013 года, когда мини-отель заработал более $12 тыс. В январе 2016 года туроператоры уже зафиксировали резкий рост спроса на летние туры в Крым, говорит Черных. Юрий Скороход, как и многие отельеры Крыма, ожидает туристического бума, как только наладится транспортное сообщение с Россией: мост через Керченский пролив власти обещают построить к 2018 году.
Закрытие турецких и египетских пляжей, напротив, не прибавило клиентов крымским гостиницам. «Те, кто привык ездить в Турцию и Египет, либо вовсе отказались от отдыха в этом году, либо полетели в Грецию, на Кипр или в ту же Турцию через Белоруссию», — рассуждает Скороход. Похожая ситуация в Сочи. «Уровень доходов россиян упал, и хотя мы относимся к бюджетной категории отелей, в прошлом году темпы бронирований и загрузка были выше, — рассказывает Елена Валеева. — Те, кто был ориентирован на зарубежный отдых, предпочитают Болгарию, Грецию, Черногорию». Многие приезжают в Сочи и Крым лишь потому, что не имеют загранпаспортов.
Отдых в Крыму по стоимости сопоставим с египетским all inclusive, а уровень сервиса на полуострове явно ниже, признает Юрий Скороход. «В Египте сезон длится девять месяцев, у нас — максимум четыре. Затраты на строительство, ремонт, сервис у нас на одном уровне, а выручка — сами понимаете, — объясняет он. — Поэтому Крым всегда будет дорогим: продлить лето не в нашей власти».
Источник: grmonp.ru
