Как оценивается гостиничный бизнес

В определении рыночной стоимости объектов этой категории есть свои нюансы и связаны они с их спецификой. Независимому оценщику приходится иметь дело не с «типовой» недвижимостью (как, например, квартира или дом), а с многоплановым объектом. При оценке гостиницы учитывается множество специфичных критериев: уровень комфорта, меблировка, предоставление завтрака и дополнительных услуг, «звездность» и т.д. Усложняет процесс и разнообразие видов гостиничной недвижимости. Среди них выделяют мотели, хостелы, бизнес-отели, спа-отели, бутик-отели, гостевые дома, дома отдыха.

Получите бесплатную консультацию эксперта по оценке гостиницы
* Форма заказ звонка *

Когда необходима оценка стоимости гостиницы?

Гостиница рассматривается оценщиками как коммерческая недвижимость. Если предстоит расширение бизнеса или продажа, собственникам необходимо знать рыночную стоимость на текущую дату. Сведения, полученные от независимых оценщиков, позволят принять правильные управленческие решения, сделать выводы о стоимости бизнеса в целом или реализовать его по объективной стоимости.

Методы оценки гостиничного бизнеса в Сочи || Купить гостиницу в Сочи || Оценка гостиниц

Есть и другие цели оценки рыночной стоимости гостиницы:

• Переоценка активов. Для составления достоверной финансовой отчетности важно регулярно проводить оценку активов. Она направлена на определение реальной стоимости основных средств. Особенно актуальна для тех компаний, в которых ОС составляют большую часть активов.
• Пересмотр кадастровой стоимости. Как правило, гостиницы располагаются в зданиях, налог на которые рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Реалии таковы, что результаты кадастровой оценки часто завышены, но по закону, они должны быть равны рыночной стоимости. Если собственник гостиничной недвижимости заинтересован в снижении имущественного налога, ему необходимо оспорить кадастровую стоимость.
• Оспариванию всегда предшествует работа независимого оценщика.
• Страхование.
• Внесение оцениваемой недвижимости в уставный капитал.
• Расчет ущерба, который был нанесен при пожаре, наводнении и т.д.
• Судебные разбирательства и имущественные споры.
• Кредитование под залог оцениваемого имущества. Гостиницы – достаточно ликвидная недвижимость, и банки готовы их рассматривать как залоговый объект. Будущие заемщики (собственники гостиницы) заказывают независимую оценку, чтобы выяснить, на какую сумму заемных средств им стоит рассчитывать.
• Передача в аренду или оперативное управление.

Оценка для любой их этих целей требует ответственного подхода и соблюдения алгоритма, определенного законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие факторы влияют на стоимость гостиничной недвижимости?

При определении рыночной стоимости гостиниц оценщик учитывает «традиционные» для недвижимости ценообразующие факторы. Кроме них, существует множество критериев, специфичных для объектов. Только учет всех факторов позволит рассчитать объективную и достоверную стоимость:

Как оценить потенциал выбранного под мини-отель помещения, и как понять, что бизнес будет работать?

• Местоположение.
• Удобство подъезда транспорта.
• Наличие автомобильных парковок.
• Привлекательность экстерьера и особенности отделки фасада.
• Историческая и архитектурная ценность здания.
• Количество этажей, лифтов.
• Номерной фонд и вместимость.
• Состояние ремонта, возраст здания. На заметку! Современные гостиницы открываются на базе не только вновь построенных зданий, но и устаревшего фонда — «наследия» СССР и 90-х г.г. По этой причине возраст здания – важный при оценке критерий.
• Дополнительные услуги: оздоровительные, SPA, спортивные и др.
• Наличие ресторанов, кафе (качество питания).
• Категория («звездность») гостиницы.

Приведен неполный список факторов, которые учитываются оценщиком. В составленном им отчете они приводятся полностью.

Как происходит оценка гостиничной недвижимости?

Работа независимого оценщика сводится к следующим этапам (их последовательность и состав строго регламентированы законом):

1. Получение заявки на оценку и подписание договора на оказание оценочной услуги.
2. Ознакомление с юридическими, техническими, финансовыми документами, которые предоставил заказчик.
3. Выезд на объект в заранее оговоренное время.
4. Анализ ценообразующих факторов.
5. Расчет стоимости с применением подходящих подходов.
6. Составление отчета об оценке.

Наши клиенты всегда могут запросить, на каком этапе находится оценка их объекта недвижимости.

Критерии оценки гостиниц

Работая над оценкой гостиниц, независимый оценщик попутно определяет, соответствует ли она заявленной категории (отметим, что перед ними такая задача не ставится, но при анализе фактора «категория гостиницы», выводы напрашиваются сами собой). Согласно этому критерию, специалисты делают оценку следующих составляющих объекта:

• Здания и прилегающей территории.
• Технического оборудования и оснащения.
• Номерного фонда.
• Санитарных объектов в здании.
• Общественных помещений.
• Услуг питания.
• Квалификации персонала.

Анализ и балльная оценка всех этих пунктов позволяет определить, соответствует ли гостиница заявленной категории, а это, в свою очередь, напрямую влияет на ее рыночную стоимость. Отметим, что важны и количественные критерии: размер собственных средств, выручка, затраты; стоимость исключительных прав на бренд, стоимость земельного участка (они обязательно учитываются, если гостиница оценивается как действующий бизнес).

Методики и подходы оценки стоимости гостиниц

В своей работе оценщики используют подходы, традиционные для коммерческой недвижимости.

Доходный подход

Один из методов оценки гостиниц доходным подходом – метод капитализации доходов. Применяя его, оценщик рассчитывает доходы и расходы на определенный период, на основании полученных данных определяет стоимость. Метод требует от специалиста глубоких знаний в экономике, поэтому ответственно выбирайте оценщика.

Сравнительный подход

Оценка гостиниц методом сравнения продаж основана на сравнении стоимостей объектов, которые обладают аналогичной полезностью и уже стали объектом купли-продажи (т.е. известна точная цена сделки).

Затратный подход

Часто применяется для объектов, которые построены и запущены недавно. Оценщик моделирует ситуацию создания гостиницы с нуля. Суммируются все расходы (на строительство, юридическое оформление, маркетинговое продвижение, оснащение и т.д.) и вносятся корректировки для учета степени накопленного износа.

Документы, необходимые для оценки стоимости гостиницы

Независимому оценщику необходимо предоставить паспортные либо регистрационные данные заказчика и документы на объект оценки (правоустанавливающие, технические, кадастровые, бухгалтерские). Перечень, который нужен именно в вашем случае, зависит от цели оценки и получить его вы можете, позвонив нашим менеджерам.

Заказать оценку гостиницы в компании «РусБизнесОценка»
* Форма заказ звонка *
Последние статьи:

13 февраля 2023

Получение разрешения Правительственной комиссии на совершение сделок с лицами из «недружественных стран»

Подробнее

20 августа 2022

Как определить стоимость бизнеса?

Подробнее

20 августа 2022

Методы оценки стоимости аренды

Подробнее

Источник: rusbiz-o.ru

Оценка гостиниц

Гостиницы представляют собой особый вид доходной недвижимости, так как их эксплуатация и привлекательность напрямую связаны не только с местоположением и техническими характеристиками здания, а еще и с качеством управления, с туристической привлекательностью, с репутацией, с меблировкой, обстановкой, оказываемыми услугами и дополнительными видами деятельности. Таким образом, при оценке гостиницы следует учитывать, что это имущественный комплекс, включающий:

• земельный участок и недвижимость на нем;
• оборудование, мебель, инвентарь;
• оборотные средства;
• нематериальные активы – имидж, уровень обслуживания и деловые качества персонала.

Традиционно гостиницы приносят доход в виде платы за проживание и обслуживание, однако следует знать, что не существует двух идентичных объектов. Поэтому оценка стоимости гостиниц требует индивидуального подхода, значительного опыта, знаний и умения определять существенные ценообразующие факторы. С точки зрения определения стоимости гостиницу можно рассмотреть с точки зрения оценки недвижимости и с точки зрения оценки бизнеса. Выбор конкретного метода зависит от цели оценки.

В компании «Центр Делового Консультирования» вы можете заказать оценку следующих видов гостиничной недвижимости:

• гостиниц и мини-гостиниц;
• мотелей;
• апарт-отелей;
• пансионатов;
• домов отдыха;
• хостелов;
• турбаз;
• специализированной недвижимости – бизнес-отелей, спа-отелей, отелей-казино, курортных и ведомственных гостиниц.

Цели оценки гостиниц

Чаще всего оценка гостиничной недвижимости необходима для следующих целей:

• при купле-продаже;
• для оформления страховки и при определении суммы ущерба;
• при передаче в оперативное управление или в аренду;
• для постановки на балансовый учет или при внесении в уставный фонд;
• для привлечения инвесторов;
• при кредитовании, если гостиница отдается в качестве залога как объект недвижимости;
• при оспаривании кадастровой стоимости для снижения базы налогообложения;
• при решении имущественных споров в судебном порядке;
• для принятия решения о ликвидации (сносе) здания.

Документы, необходимые для оценки

Оценка гостиницы – процесс, при котором объект рассматриваться может как недвижимое имущество и как бизнес. Ниже мы приводим расширенный список документов, которые необходимы для оценки:

• данные о заказчике – паспортные или регистрационные;
• правоустанавливающие документы на здание;
• технический паспорт с экспликациями и поэтажными планами;
• право собственности на участок, в случае его отсутствия – договор аренды;
• кадастровый паспорт на участок;
• полный перечень активов, ценных бумаг и неимущественных прав;
• статьи доходов и расходов;
• бухгалтерские документы за предыдущие 3 года – баланс, отчет о прибыли и убытках, а также о движении денежных средств;
• бизнес-план развития на несколько ближайших лет.

В зависимости от цели оценки данный перечень может быть существенно сокращен.

Если у Вас возникли какие-либо вопросы или Вы хотите заказать профессиональную оценку у специалистов нашей компании просто позвоните по телефону

Наши специалисты всегда на связи. Если у Вас возникли вопросы или Вы хотите заказать независимую оценку – позвоните нам или оставьте заявку!

Механизм определения стоимости гостиниц: факторы, влияющие на стоимость

Основной вопрос, который волнует заказчиков – это от чего зависит стоимость гостиницы. Сразу отметим, что «звездность» не является важным ценообразующим фактором для оценщика, его больше интересует прибыльность гостиницы и заполняемость номеров за год. Поэтому первым делом оценщики обращают внимание на:

• номерной фонд – количество, площадь, цену по прейскуранту, наполняемость по бухгалтерским отчетам;
• привлекательность местоположения – оценивается район расположения, его инфраструктура, транспортная доступность, наличие достопримечательностей, вокзалов;
• влияние сезона на посещаемость;
• известность и репутация;
• услуги – парковка, ресторан, прачечная, спорт-зона, залы для конференций;
• архитектурное решение, возможность реконструкции и ценность здания с исторической точки зрения;
• инженерное оборудование и его состояние;
• состояние всех объектов имущественного комплекса и их соответствие современным требованиям – отделка, мебель, оборудование;
• количественные критерии оценки – размер доходов и затрат, уровень спроса и предложения, а также оценка конкурентоспособности;
• необходимые инвестиции в ремонт или модернизацию.

При оценке гостиниц применяются три подхода (затратный, сравнительный и доходный), как и при оценке другой коммерческой недвижимости. Каждый из них требует различной информации, поэтому будьте готовы работать с независимым оценщиком в одной команде, чтобы объективно определить стоимость гостиничной недвижимости. Выбор подходов и методов зависит от целей и задач оценки, а также от специфики объекта оценки: так, новые гостиницы, убыточные объекты и отели, нуждающиеся в серьезных инвестициях в реконструкцию, требуют более серьезного анализа, чем стабильно и не один год работающие.

Преимущества заказа Отчета об оценке гостиницы в компании «ЦДК»

Гостиницы, санатории, оздоровительные комплексы, турбазы и дома отдыха требуют серьезного подхода к оценке. Без опыта работы в сфере оценки недвижимости и бизнеса, без знаний нюансов рынка гостиничных услуг, без тщательного изучения характеристик объекта и его особенностей определить реальную стоимость гостиничной недвижимости невозможно.

Независимые оценщики компании «Центр Делового Консультирования» работают на рынке оценки доходной недвижимости уже более 12 лет. Мы всегда готовы озвучить вам перечень необходимых для оценки документов с учетом специфики вашего объекта, сориентировать по срокам выполнения работ и по стоимости услуг, а также бесплатно проконсультировать вас по любому вопросу оценки. Преимущества сотрудничества с оценочной компанией «ЦДК»:

• вы можете привезти документы на оценку лично, передать их нашему курьеру или переслать сканкопии на электронную почту;
• мы гарантируем высокое качество оказываемых услуг и конфиденциальность любой информации;
• наши Отчеты соответствуют всем требованиям отечественного законодательства и принимаются во всех инстанциях – в банках, кредитных организациях, страховых компаниях и в судах;
• вы сами выбираете удобный способ оплаты услуг.

Оценка гостиницы

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)