С целью предоставления недвижимого имущества в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства государственные и муниципальные органы формируют соответствующие перечни.
Аренда государственного и муниципального имущества осуществляется через проведение открытых торгов в форме конкурса или аукциона. Без проведения торгов имущество в льготную аренду малому бизнесу предоставляется в ограниченном перечне случаев (подробнее см. подраздел «Аренда без торгов»).
Процесс предоставления в аренду государственного имущества регулируется:
- Земельным кодексом РФ;
- ФЗ «О защите конкуренции»;
- подзаконными актами Правительства РФ, а также нормативным документами государственных и муниципальных органов, наделенных полномочиями по сдаче имущества в аренду.
В аренду малому бизнесу может быть предоставлено в том числе имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении у государственных и муниципальных предприятий и учреждений.
Федеральное имущество
Вопросами аренды федерального имущества для малого бизнеса занимается Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).
Перечни федерального имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, публикуются на сайте Росимущества. По состоянию на ноябрь 2022 года в перечне федерального имущества по Московской области содержались 1 земельный участок и 21 здание/сооружение.
Вместе с тем субъекты малого и среднего предпринимательства не ограничены в праве претендовать на аренду государственного имущества, не включенного в указанный перечень и представленного в разделе «Маркетплейс» на сайте Росимущества.
Объем возможного к аренде имущества в Маркетплейсе с перечнями несопоставим: по состоянию на ноябрь 2022 года в него были включены расположенные в Московской области и Новой Москве 248 зданий и сооружений, 106 помещений и несколько сотен земельных участков.
Предоставление федерального имущества в аренду малому бизнесу производится путем проведения открытых торгов в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ, ФЗ «О защите конкуренции» и нормативными документами Федеральной антимонопольной службы РФ.
Инициатором выставления земельного участка на торги для предоставления в аренду может выступить как Росимущество, так и любое заинтересованное лицо, обратившееся с заявлением об аренде земельного участка у государства в территориальное подразделение Росимущества (ст.39.11 ЗК РФ). Подать такое заявление можно 4 способами:
- лично;
- в МФЦ;
- по почте;
- через функционал личного кабинета на сайте Росимущества.
Размер арендной платы будет определяться на основании оценки, проводимой независимым оценщиком.
При обращении с заявлением о выставлении на торги земельного участка, в случае, если такой участок не зарегистрирован в установленном порядке, заявителю придется самостоятельно и за свой счет провести мероприятия по его межеванию, постановке на кадастровый учет и регистрации права государственной собственности.
Учитывая, что затраты по регистрации земли при любом исходе торгов возмещению не подлежат, необходимо заранее убедиться, что у земельного участка нет ограничений, установленных п.8 ст.39.11 Земельного кодекса (ограничения в обороте, отсутствие категории земли, несоответствие разрешенного использования заявленному и т.п.).
Что касается возможностей инициировать сдачу в аренду федерального недвижимого имущества за исключением земельных участков, то закон напрямую не устанавливает возможности обращения любого заинтересованного лица с заявлением о выставлении имущества на торги для предоставления в аренду. Вместе с тем ограничений для аренды госимущества помимо земельных участков также не установлено, и на сайте Росимущества содержатся разъяснения порядка подачи соответствующих заявлений.
Правила проведения торгов по аренде государственного имущества установлены Федеральной антимонопольной службой России (Приказ № 67 от 10.02.2010), организатором торгов выступает Росимущество, либо заключившая с ним договор специализированная организация.
Информация о проведении торгов размещается не позднее, чем за 30 дней до даты проведения конкурса и за 20 дней до аукциона на официальном сайте.
В случае, если в торгах принял участие только один претендент, он признается единственным участником, и организатор торгов обязан заключить с ним договор аренды имущества.
Если предметом торгов было имущество из перечня, предназначенного для сдачи в аренду субъектам МСП, предусмотрена льготная аренда для малого бизнеса:
1) срок договора аренды (за исключением земельных участков) – не менее 5 лет (если заявитель сам не захотел меньший срок);
2) размер арендной платы:
- в первый год аренды – 40 % от ставки аренды, указанной в договоре,
- во второй год – 60 %,
- в третий – 80 %,
- начиная с четвертого – 100 %;
3) в договоре должна быть предусмотрена возможность дальнейшего отчуждения объекта недвижимости арендатору на льготных условиях (преимущественное право покупки, рассрочка платежа на 5 лет и т.п.).
Региональное и муниципальное имущество
Сдача в аренду государственного имущества Московской области относится к компетенции Министерства имущественных отношений МО.
Перечень областного имущества, предназначенное для сдачи в льготную аренду малому бизнесу, размещается на сайте Министерства в разделе, посвященном поддержке малого бизнеса.
По состоянию на конец 2022 года перечень объектов льготной аренды для малого бизнеса насчитывал 65 объектов недвижимого имущества, в т.ч. 33 здания и сооружения, 10 сооружений и 22 земельных участка.
Полный список всего имущества Московской области, в т.ч. социальной, инженерной инфраструктуры и т.п., насчитывал на на октябрь 2022 года 26 326 объектов (подробнее см. здесь). Сделать вывод о том, какое имущество из данного списка не задействовано для нужд Московской области и могло бы быть сдано в аренду предпринимателям практически не возможно.
Муниципальные органы власти в лице советов депутатов также обязаны утверждать, публиковать и вести перечни муниципального имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Такие списки размещаются, как правило, на официальных сайтах муниципальных образований в разделах, посвященных поддержке малого и среднего предпринимательства.
В отличие от федерального и региональных перечней имущества, предназначенного для сдачи в аренду предпринимателям, списки муниципального имущества, как правило, в разы превосходят их и по количеству, и по качеству представленных объектов недвижимости. По состоянию на 1 квартал 2022 года единый список муниципального имущества в аренду для малого бизнеса насчитывал 1997 позиций.
Помимо имущества, включенного в перечни, муниципалитеты Московской области, как и сама область, располагают обширным списком объектов, не включенных в перечень имущества, предназначенного для сдачи в льготную аренду малому бизнесу. Список насчитывает свыше 390 тысяч позиций. Однако, как и в ситуации с областным имуществом из списка невозможно установить, какое имущество не используется муниципалитетом и может быть предложено для размещения малому бизнесу. Вместе с тем на портале госуслуг Московской области можно подать онлайн-запрос на предоставление информации об объектах в конкретном муниципалитете, которые предназначены для сдачи в аренду. Запрос можно подать в том числе и в отношении аренды муниципальных земельных участков.
Порядок инициирования выставления регионального или муниципального имущества на торги правом аренды в целом аналогичен порядку, утвержденному для федерального имущества.
Для инициирования процедуры выставления областного имущества на торги правом аренды предприниматель вправе обратиться с соответствующим заявлением в Министерство имущественных отношений Московской области, в отношении муниципального имущества – в Комитет по имуществу местной администрации. Обращаться лучше лично или по почте, поскольку эта госуслуга может быть не везде доступна через МФЦ. При обращении за выставлением на торги правом аренды муниципальных земельных участков и земельных участков, собственность на которые не разграничена, можно воспользоваться также Региональным порталом госуслуг.
Торги по аренде госимущества Московской области и аренде муниципального имущества проводятся на специализированном региональном портале Московской области – ЕАСУЗ с обязательным дублированием в ГИС «Торги».
Порядок проведения торгов аналогичен торгам правом аренды федерального имущества.
Льготы по арендной плате для малого бизнеса в Московской области
В Московской области действуют льготы по арендной плате как областного, так и муниципального имущества, для субъектов МСП, занятых в социально ориентированных видах деятельности.
К таким видам деятельности отнесены:
- магазины шаговой доступности, пекарни, парикмахерские, химчистки, ремонт обуви, дома быта, ветеринарные клиники, торговля розничная книгами, с занимаемой площадью до 100 кв.м. включительно;
- частные детские сады и образовательные центры;
- развитие здравоохранения;
- развитие физической культуры, спорта;
- социальное обслуживание граждан;
- народно-художественные промыслы и ремесла;
- научные исследования и разработки.
Льгота по арендной плате составляет 50 % от обычной ставки и может периодически пересматриваться решениями областных или муниципальных органов власти.
При этом в отношении видов деятельности, указанных в п.1, в случае, если площадь арендуемого объекта превышает 100 кв.м, льготная ставка действует только для 100 кв.м, остальная часть площади рассчитывается без учета понижающего коэффициента.
Аренда госимущества без торгов
Объекты капитального строительства
В случае аренды объектов капитального строительства право на заключение договора аренды государственного имущества без проведения торгов предоставляется уже существующему арендатору при соблюдении четырех условий:
размер арендной платы установлен на основании рыночной оценки;
При соблюдении указанных условий собственник объекта капитального строительства не вправе отказать существующему арендатору в заключении договора. В случае необоснованного отказа и заключения договора аренды госимущества с другим лицом в течение года с момента заключения такого договора существующий арендатор имеет право потребовать перевести на себя все права и обязанности по такому договору.
На заключение договора аренды без проведения торгов помимо уже существующего арендатора может рассчитывать крайне ограниченный перечень лиц, установленный ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции», в числе прочих в котором указаны:
- адвокатские, нотариальные конторы и торгово-промышленные палаты;
- некоммерческие организации;
- медицинские и образовательные организации;
- лица, заключившие государственный или муниципальный контракт (если предоставление участка было предусмотрено конкурсной документацией);
- владельцы недвижимого имущества, расположенного в сносимом или реконструируемом здании;
- арендаторы малых площадей (не более 20 кв.м. и не более 10% площади недвижимого имущества).
Земельные участки
В случае аренды земельных участков у государства перечень лиц, имеющих право на заключение договора аренды без проведения торгов, установлен ст.39.6 Земельного кодекса РФ. К ним, в частности, относятся:
- собственники зданий и сооружений, в т.ч. объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке;
- лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- сельскохозяйственные организации (в случаях, установленных ФЗ «Об обороте земель с/х назначения») и крестьянско-фермерские хозяйства;
- лица, у которых изъят земельный участок для государственных или муниципальных нужд;
- недропользователи;
- лица, которым земельный участок предоставлен для деятельности в рамках заключенного концессионного соглашения, соглашения о ГЧП или МЧП;
- резиденты ОЭЗ, зон территориального развития (в границах таких зон, в отношении ОЭЗ также прилегающие земельные участки);
- лица, занимающиеся рыболовством и товарной аквакультурой, в отношении соответствующих участков;
- лица, реализующие на территории соответствующего региона масштабный инвестиционный проект или заключившие специальный инвестиционный контракт.
Уже существующий арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но при этом он также должен относиться к лицам, указанным в ст.39.6 Земельного кодекса РФ.
Процедура предоставления госимущества в аренду без проведения торгов
Предоставлением госимущества в аренду занимаются:
- на федеральном уровне – Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице своих территориальных подразделений;
- на региональном уровне – Министерство имущественных отношений Московской области.
Сам процесс предоставления имущества в аренду малому бизнесу регулируется соответствующими административными регламентами, при этом процедура в целом одинакова:
- обращение заявителя в государственный или муниципальный орган с заявлением о предоставлении имущества в аренду без проведения торгов с приложением соответствующих документов;
- рассмотрение документов и принятие решения о заключении или отказе в заключении договора аренды.
Срок проведения всей процедуры не превышает 30 дней, за исключением случаев, когда требуется проведения рыночной оценки ставки аренды, либо необходимо провести кадастровый учет испрашиваемого земельного участка.
Подать заявление на аренду можно, лично обратившись в соответствующий государственный или муниципальный орган, через МФЦ, по почте или с использованием электронных сервисов (личный кабинет на сайте Росимущества, региональный портал госуслуг Московской области и т.п.).
- Информация
- Сервисы
Источник: mspmo.ru
Подробная инструкция: как арендовать землю у администрации города под павильон или киоск?
Зачастую при организации собственного дела предприниматели задаются вопросом об аренде помещения. Однако выгоднее воспользоваться земельным участком, разместив на нем коммерческие помещения.
Перед тем как арендовать землю у администрации города под павильон или киоск, нужно пройти несколько последовательных этапов, включающих составление заявления на предоставление участка, подготовку документации, выбор подходящего места, согласование с властями, заключение договора и так далее.
Кто и на каком основании может претендовать на ЗУ?
Земельный участок, подлежащий аренде, может пребывать в собственности у:
Поэтому первым шагом предпринимателя выступает определение, кому принадлежит выбранное место. Для этого рекомендуется обратиться в Департамент имущественных отношений городской администрации. Режим работы представлен на официальном сайте организации.
Непосредственно арендой земли занимаются отдел бытового обслуживания и торговли в администрации города или районный комитет госимущества. Законодательной базой, регламентирующий данный процесс, выступает Земельный кодекс.
Право на аренду земли физическим лицом или организацией отражено в ст. 606 ГК РФ. Полномочия властей в отношении данного вопроса обозначены в ст. 9 ЗК РФ. Согласно ст.
5 ЗК РФ, временным владельцем участка признается лицо, оформившее договор аренды или субаренды.
Порядок получения надела в пользование в различных регионах РФ может отличаться, поэтому для уточнения нужно предварительно связаться с отделом земельных или имущественных отношений администрации города или округа.
То есть на основании действующего законодательства получить участок в аренду вправе любой гражданин, заявивший о своем желании и указавший цель приобретения.
Нужно ли регистрировать ИП или Юрлицо для этого?
Для оформления земли в аренду у городской администрации под павильон требуется быть зарегистрированным как ИП или юридическое лицо. При отсутствии такого статуса его необходимо предварительно оформить. Соответствующую документацию и налоговые реквизиты в дальнейшем включают в пакет документов на аренду.
Выбор формы организации предприниматель выбирает самостоятельно: малому и среднему бизнесу целесообразно зарегистрировать ИП, крупным предприятиям — ООО.
Как взять ЗУ под киоск, ларек или коммерческую деятельность?
После уточнения в местном органе власти порядка оформления аренды начинается сбор документации и составление заявления на услугу. После принятия бумаг к рассмотрению возможны 2 пути развития ситуации со стороны администрации:
- Предложение об участии в торгах. Обычно выдвигается при наличии двух и более претендентов на участок. В этом случае потребуется оформить заявку на участие. При ее непредоставлении претендент из торгов выбывает.
- Составление стандартного договора аренды по согласованию. Более распространенный вариант.
При успешном проведении процедуры со стороны арендатора и администрации между ними заключается договор аренды, который регистрируется в Росреестре.
Выбор участка
Поиск подходящего места для размещения павильона предприниматель осуществляет самостоятельно. Для этого возможно воспользоваться официальными веб-ресурсами муниципальной и государственной власти, различными онлайн-сервисами.
Для выбора участка земли отлично подходит публичная кадастровая карта, на которой изображены занятые и свободные территории, их границы. В этом случае администрация сама предлагает варианты.
При поиске места размещения следует быть внимательным — не каждая площадь предназначена для павильонов. Если рядом с выбранной территорией располагается много торговых объектов, администрация может отказать в аренде. На региональном уровне возможны ограничения, например, запрет на установку киоска вдоль автомагистралей. Нюансы рекомендуется уточнить в департаменте имущественных отношений.
Составление заявления
Если участок пребывает в собственности муниципалитета, заявление пишется на имя главы района (или населенного пункта). Если место принадлежит государству, бумага адресуется Главному Управлению по земельным ресурсам области. Заявление на аренду участка у администрации обязательно должно включать пункты:
- просьбу об аренде;
- цель — описание деятельности;
- планируемую площадь;
- местоположение участка.
Составленное заявление с пакетом сопутствующей документации направляется в администрацию на рассмотрение.
Приложение документов
Помимо заявления, в перечень бумаг для оформления аренды входят:
- справка из ИФНС об отсутствии задолженностей;
- для ИП — копия свидетельства о регистрации, паспорта, для юридического лица — копии учредительной документации, устава;
- копии кодов ОКВЭД;
- план будущего павильона;
- если павильон уже установлен, требуются его панорамные фотографии (3 штуки).
Перед сбором документации рекомендуется уточнить действующие требования к ней в уполномоченных органах.
Подача и сроки рассмотрения
Подготовленный перечень документов направляется в администрацию, возможно обращение через МФЦ.
Если от лица компании или ИП действует представитель, требуется оформление нотариально заверенной доверенности.
Заявление подается в 2 экземплярах, один из которых секретарь заверяет печатью. Также указывается дата приема — от нее рассчитывается максимальный срок рассмотрения. Период изучения администрацией бумаг и принятия решения насчитывает 1 месяц.
Кадастровые работы
Кадастровые работы осуществляются за счет предпринимателя. После рассмотрения заявления, документов и их одобрения администрация выдает схему местоположения участка на карте или плане. Также предприниматель направляется в кадастровую палату.
Работы на соответствующей территории проводит специалист, далее подготавливается архитектурный проект. Без этой документации оформить землю в аренду невозможно.
Заказ на архитектурный проект торгового помещения
Архитектурный проект формируется на основе данных, полученных при топографической съемке территории. Его изготовление оплачивает непосредственно будущий арендатор. Затем проект согласовывается с отделами по благоустройству, архитектуре, торговле и так далее. Кадастровый паспорт возможно получить только после предоставления архитектурного проекта.
Дополнительные разрешения
Процесс согласования проекта, на основании которого администрация выносит вердикт, считается самым продолжительным. Предпринимателю требуется получить разрешения на использование местности под свой вид деятельности у различных отделов и организаций:
- архитектуры;
- благоустройства;
- ГИБДД;
- СЭС;
- пожарной инспекции;
- водоканала;
- экологии.
Только после оформления разрешительной документации и получения кадастрового паспорта властями выносится окончательный вердикт.
Решение о предоставлении участка
Предварительное решение о возможности аренды запрашиваемого участка администрация оглашает через 1 месяц после подачи заявления и сопутствующих бумаг. При их одобрении предпринимателю выдается направление в кадастровую палату и схема участка. Требуется составление и согласование архитектурного проекта.
После получения кадастрового паспорта администрация в течение 14 дней выносит окончательное решение о передаче земли в аренду и уведомляет об этом предпринимателя. Письменное оповещение направляется не только при одобрении процедуры передачи земли во временное владение, но и при отказе.
Заключение договора
При положительном решении вопроса аренды между сторонами заключается договор, выступающий подтверждением сделки. Он составляется в 2 экземплярах для каждого участника. Договор оформляется по установленному образцу и включает обязательные пункты:
- цель аренды;
- площадь участка;
- адрес расположения;
- вид права на участок (аренда);
- сроки действия договора;
- права, обязательства и ответственность участников сделки.
Договор также содержит описание условий и порядка расторжения отношений.
Регистрация договора в Росреестре
Заключенное соглашение между сторонами подлежит регистрации.
Любой договор аренды земли фиксируется в Росррестре в течение 21 дня после подписания. Регистрацией занимается представитель администрации или непосредственно арендатор.
На региональном уровне возможны отличия в порядке оформления, поэтому этот вопрос уточняется в органе власти. При регистрации к арендному договору прилагается квитанция о внесении госсбора.
Причины отказа и что делать?
При отказе в предоставлении земли во временное пользование администрацией направляется письменное уведомление предпринимателю с указанием причин и оснований вынесения такого решения. К ним относятся:
- обилие розничных торговых объектов в районе местоположения выбранного участка;
- земля пребывает в резерве для госнужд;
- участок изъят из оборота.
Если предприниматель считает отказ в аренде неправомерным, он может обратиться в суд. Также доступно выбрать другой участок земли.
Особенности найма, если площадка принадлежит государству
Передача земли во временное пользование от государства предпринимателю имеет некоторые особенности, в сравнении с арендой иных объектов:
- Отношения всегда закрепляются договором. Соглашение «на словах» с представителем органа власти недействительно и незаконно.
- Арендный договор на землю подлежит регистрации в Росреестре. Передача во временное пользование другого имущества не всегда требует официального оформления (например, при сдаче квартиры на срок до года). Но регистрация земли проводится обязательно. В противном случае договор аннулируется.
- Использование выделенного надела осуществляется строго по назначению, обозначенному в договоре. Иначе он расторгается по инициативе администрации в одностороннем порядке.
- Если в аренду предоставлена земля, пребывающая в резерве для госнужд, договор подразумевает возможность его расторжения при необходимости до обозначенного срока. При этом арендатор уведомляется за год до принудительного завершения отношений.
Особенности действия договора аренды в отношении государственной и муниципальной земли обозначены в статье 39.8 ЗК РФ.
Период временного владения наделом определяется, исходя из типа постройки:
- для киосков и павильонов он обычно насчитывает 5 лет;
- для палаток, лотков — до 1 года.
По истечении периода действия договора предприниматель обязан самостоятельно убрать постройку, благоустроив земельный участок. Перед оформлением участка для павильона во временное пользование рекомендуется оценить все возможные варианты.
Вероятно, арендовать землю у частного собственника будет проще и не потребуется проходить все этапы оформления. Если такой возможности нет, и предприниматель планирует действовать через администрацию, перед подготовкой документации важно уточнить порядок процедуры, поскольку на региональном уровне он может отличаться.
Источник: pravoved.online
Нюансы аренды земли у государства под бизнес
Для формирования инфраструктуры бизнеса часто нужны участки земли.
Их покупка не всегда оправдана – нет свободных средств для вложения, планируется только временное использование. Как же быть в таком случае?
Решение – взять в аренду землю у государства, муниципального управления. Детали процедуры обсуждаем в статье.
Требования к арендатору и условия использования участка
Основные положения об аренде государственной и муниципальной земли описаны в ст.22 Земельного кодекса (ЗК) РФ. Арендаторами могут выступать физические и юридические резиденты РФ, граждане других государств и организации с иностранным капиталом.
Сначала определяется вид использования земли, основание – ст.7 ЗК. Это влияет на сроки аренды и ограничения на проведения каких-либо работ, рекультивации.
Условия передачи и использования участков прописаны в ст.39.8 ЗК РФ:
- Использование недр. Обязательно проведение рекультивации.
- Расположение на границе береговой полосы. Обеспечение свободного прохода к водоему.
- Освоение территории. Снос самовольных построек, что должно быть указано в договоре.
- Если участок частично находится в охранной зоне, арендатор должен предоставить свободный доступ к объекту.
Дополнительно учитывается срок предоставления земли. Он зависит от выбранного целевого использования, назначения участка.
Сроки аренды участка для бизнеса определены в п.8 ст.39.8:
- Строительство и реконструкция зданий – 3-9 лет.
- Размещение линейных объектов – до 49 лет.
- Комплексное освоение территории юридическим лицом – 3-5 лет.
- Завершение строительства – до 3 лет. Условие – юридическое лицо приобрело права на этот объект.
- Использование и освоение недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии.
Возможно заключение соглашения с дальнейшим выкупом участка. Это зависит от статуса участка, его целевого использования.
Любое нарушение договора станет причиной его одностороннего расторжения. Перед этим государственная (муниципальная) комиссия проводит проверку, составляются акты, которые станут основанием для аннулирования соглашения.
Как найти и выбрать участок?
Узнать границы участка, его категорию и форму собственности можно на публичной кадастровой карте. Она размещена на сайте Федеральной Кадастровой Палаты, которая входит в структуру Росреестра. Рекомендуется ознакомиться с классификатором разрешенного использования земельных наделов – приложение к приказу Минэкономразвития №540.
Главы ЗК с описанием земельных участков для коммерческой деятельности по назначению:
- 14 – сельскохозяйственные.
- 15 – населенных пунктов.
- 16 – промышленности, энергетики, связи.
- 18 – лесного и водного фонда.
Помимо кадастровой карты узнать о свободных наделах можно в городских и поселковых администрациях. Особые условия аренды могут быть прописаны в региональных законодательных актах. Но они не должны противоречить общегосударственным.
Узнать о возможности найма участка у государства можно по кадастровой карте. В графе «Форма собственности» должно быть значение «Собственность публично-правовых образований». Дополнительно рекомендуется уточнить информацию в органах местного самоуправления.
Как взять: порядок оформления
Пошаговая инструкция по оформлению аренды под бизнес выглядит следующим образом:
- Узнать правовой статус надела, используя публичную кадастровую карту.
- Определить тип участка, его целевое использование и ограничения.
- Составить пакет документов – заявление о желании взять надел в аренду, дополнительные выписки.
- Проверить базовую арендную плату.
- Принять участие в аукционе, предварительно оценить будущую финансовую нагрузку.
- Подписать договор с государственными представителями.
Подача заявления
Первый важный этап – написать заявление о желании арендовать земельный участок. Образец документа можно взять в местной администрации – городской или муниципальный орган, муниципальный район, сельское или городское поселение.
В заявлении указывают следующую информацию:
- Кому. Местной администрации, прописать ФИО руководителя.
- От кого. Для юридического лица – полное название, ИНН, КПП, юридический и фактический адрес.
- В основной части указать тип аренды, желаемый срок. Прописать статьи ЗК РФ.
- Категория земель, цели использования.
- Данные участка – расположение, площадь, кадастровый номер.
- Есть ли обременение надела.
- Прописать желание дальнейшего выкупа.
- Возможные льготы.
Заявление можно передать напрямую в местную администрацию или через МФЦ. Документ регистрируется в секретариате, заявителю выдаются копия с «мокрой» печатью и датой принятия.
Дополнительно потребуются:
- Копии уставных документов, заверенные нотариально.
- Кадастровый паспорт.
- Технический план строений, если они имеются на участке.
- Акт об оценочной стоимости.
Аукцион
Аренда земли может предоставляться по инициативе администрации или заявителя.
Но независимо от этого после начала процедуры в СМИ публикуется информация о торгах. В них могут принимать все желающие, после подачи необходимого пакета документов.
- Назначается время и место аукциона. Эти сведения публикуются в СМИ.
- В торгах принимают участие только зарегистрированные ранее лица.
- Каждому выдаются табличка с номером.
- Обычно шаг цены составляет 3%.
Во время процедуры ведется протокол. После объявления победителя он печатается в двух экземплярах.
Копию протокола можно использовать в качестве доказательства неправомерности решения, если в процессе торгов были допущены нарушения.
Найм без торгов
В п.2 ст.39.6 ЗК РФ прописаны условия предоставления земельных наделов без проведения торгов. Документы для регистрации остаются стандартными, могут добавляться копии приказов, распоряжений, указов правительственных органов или местного самоуправления.
Примеры оснований для заключения договора без торгов:
- Указы Правительства или Президента РФ.
- Реализация инвестиционных проектов.
- Обязательства по завершению строительства объектов.
- Обустройство систем электро-, газо-, водоснабжения, нефтяных магистралей.
- Комплексное освоение для масштабного коммунального строительства.
Происходит заседание комиссии, результатом которого является решение о предоставлении земельного надела.
Невозможность участия в торгах можно оспорить, если доказать нарушение регламента органами местного управления в суде.
Заключение договора
Соглашение об аренде земли составляется местной администрацией.
В документе отображаются общие положения:
- права и обязанности сторон;
- срок действия договора;
- форс-мажорные обстоятельства;
- условия досрочного прекращения.
Содержания пунктов зависит от целевого использования земельного надела.
После заключения договора выполняется регистрация в Росреестре, нужно предоставить следующие документы:
- Заявление. Можно скачать на сайте Росреестра.
- Оригинал договора аренды.
- Копии уставных документов арендатора.
Если пакет документов подается третьим лицом, на него составляется нотариально заверенная доверенность. Срок внесения информации в Росреестр – 5-12 рабочих дней.
Стоимость процедуры
Для расчета стоимости аренды руководствуются Постановлением Правительства №582. Учитывается потенциальная доходность участка, его кадастровая стоимость, назначение. Местная администрация может применять ставки арендной платы для определенных видов наделов, находящихся в федеральной собственности.
Альтернатива – расчет фиксированной годовой платы. Для этого применяется такая формула:
- А – арендная плата;
- КС – кадастровая стоимость;
- к – особый коэффициент.
Последний зависит от вида деятельности.
Для предпринимателей применяется два вида коэффициента:
- 0,02 – добыча полезных ископаемых.
- 0,015 – другие виды предпринимательской деятельности.
Организаторы аукциона могут назначить задаток для всех участников. Его размер обычно составляет не менее 20% от начальной ставки аренды. Его нужно внести до начала торгов, предварительно заключив соглашение. В случае проигрыша сумма будет возвращена.
Дополнительные расходы:
- Регистрация договора аренды в Росреестре – 22 тыс. руб. для юридических лиц.
- Юридическое сопровождение – от 15 тыс. руб.
- Нотариальное заверение соглашения – от 5 тыс. руб.
Это основные виды расходов, кроме них может потребоваться услуга специалистов по оспариванию или формированию актуальной кадастровой стоимости. Она влияет на арендную плату.
Специализированные юридические компании могут взять на себя полное оформление договора аренды. Цены на их услуги зависят от характеристики земельного надела, целевого назначения.
Если получен отказ?
Местные органы самоуправления могут отказать в аренде конкретного земельного участка.
Но для этого нужны веские основания – надел закреплен муниципалитетом под другие нужды, на участке есть государственная постройка или другие объекты инфраструктуры.
Представители должны письменно обосновать отказ.Если в действиях властей есть нарушения законодательства, решение можно обжаловать в суде. Для этого необходимо сделать следующее:
- Досудебное разбирательство. В местную администрацию составляет письменная претензия о незаконности отказа в аренде земли под бизнес. Иногда споры урегулируются в таком порядке.
- Формирование доказательной базы. Необходимы протоколы заседаний комиссии по торгам, письменный отказ в аренде, переписка в рамках досудебного урегулирования.
- Иск в суд. Главное – обосновать в исковом заявлении неправомерность отказа, приложить к нему доказательства.
- Участие в судебных разбирательствах. Для этого рекомендуется нанять профильного адвоката. Он может формировать официальные запросы в государственные органы, коммерческие организации.
Вероятность положительного решения судей зависит от фактической степени нарушения законодательства местной администрацией. Так же влияет эффективность выбранной стратегии, уровень знаний в этой области права.
Досудебное урегулирование – удобный способ решения конфликтных вопросов с органами муниципальной власти. Важно правильно составить первую претензию и придерживаться «буквы закона» во всех последующих переписках.
Какие могут возникнуть сложности?
- Первое, с чем может столкнуться потенциальный арендатор – желание других организаций получить этот земельный участок. В торгах могут принимать участие несколько компаний, что станет причиной сильного повышения арендной платы по сравнению с базовой ставкой.
- Второе – некорректная кадастровая стоимость. Ее можно оспорить, но это тоже займет много времени и средств. Рекомендуется решить вопрос до подписания договора аренды, иначе будет проблематично внести изменения в соглашение. Но тогда возникает вероятность отказа в аренде и усилия по изменению кадастровой стоимости станут прямыми убытками.
- Третье – несоответствие фактических характеристик участка с описанием. Чаще всего это неправильно указанные в публичной кадастровой карте границы и площадь надела, присутствие или отсутствие объектов. Решение – повторная проверка и внесение изменений в кадастровую систему учета.
Интересное видео
Полезная информация по теме в видео:
Заключение
При желании аренды земли у государства под бизнес рекомендуется учитывать вышеуказанные факторы. При решении споров рекомендуется воспользоваться услугами профильных юристов. Эти дополнительные траты повышают вероятность аренды земельного участка у государства под бизнес.
Источник: stroim-domik.org