Наибольший вес при согласовании результатов оценки в общем случае в оценке бизнеса присваивается

Тема 9 Согласование данных в итоговую оценку стоимости

Согласно российскому законодательству оценщик обязан использовать три подхода к оценке, а в случае невозможности применения, какого – либо из них – обосновать отказ от его использования.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится оценщиком на основе анализа результатов примененных подходов к определению стоимости объекта оценки.

9.1. Сущность согласования результатов

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). Например, при анализе финансово неустойчиво предприятия, прибыль которого незначительно (если вообще имеется), величина стоимости, получаемая на основе доходного подхода очень мала, однако предприятие обладает значительными материальными активами и полученная с применением затратного подхода величина стоимости может превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.

В соответствии с законодательством, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, то итоговое значение стоимости объекта оценки должно быть выражено в рублях в виде единой величины.

Вебинар «Метрологическое обеспечение средств измерений»

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и ме­тодов оценки.

Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, по­лученных классическими подходами к оценке, проводят согла­сование результатов.

Согласование результатов оценки — это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформуют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле

где Сит — итоговая стоимость объекта оценки;

Сзп, Сдп, ,Ссп — стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами;

K1, K2, K3 — соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:

— соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:

Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 1%) в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата. Итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятная цена.

При согласовании учитываются:

1) полнота и достоверность информации;

2) соответствие цели;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Например, преимущества метода дисконтирования денежных потоков — учет ожиданий собственника относительно будущих доходов и расходов. Однако это всего лишь прогнозные оценки, которые могут измениться в реальности. Тем не менее, данный метод показывает сумму, которую готов заплатить инвестор, ориентируясь на ожидания относительно результатов от эксплуатации собственности с учетом требуемой доходности вложений.

Сравнительный подход является единственным, учитывающим рыночную ситуацию, он представляет оценку, основанную на реальных данных о продажах аналогичных объектах. Основным его недостатком является необходимость корректировки на различные факторы. Кроме того, данный подход опирается на ретроспективную информацию, не учитывающую перспективы развития объекта оценки.

9.2. Методы определения весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Методы выбора весовых коэффициентов:

  • метод логического анализа;
  • метод анализа иерархий;
  • метод расстановки приоритетов;
  • метод согласования по критериям и др.

Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами к оценке. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных логико-математический, т.е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, на основе выбранного способа расчета определяется предварительное значение весовых коэффициентов, полученные значения округляются. Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике. Далее мы приводим три примера, показывающих, каким образом в отчете может быть обоснован выбор метода определения весовых коэффициентов. Метод анализа иерархий. Этот метод разработан в начале 70-х годов ХХ в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analytic hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий». Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется по сей день, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом: Уровень 0: цель – оценить вес подхода к оценке. Уровень 1: Критерии:

  • надежность получаемых результатов;
  • соответствие целям оценки.

Количество уровней не ограничено. Например, критерии 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2 как:

  1. надежность, обусловленная достоверностью информации;
  2. надежность, обусловленная обширностью информации. Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и т.д. На практике можно ограничиться и уровнем 1.

Тогда используются парные сравнения. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться, например, шкала, представленная в таблице. Таблица — Шкала оценки результатов сравнения альтернатив

Бальная оценка Характеристика похожести альтернатив
1 Равноценность
3 Умеренное превосходство
5 Сильное превосходство
7 Очень сильное превосходство
9 Высшее (крайнее превосходство)
2,4,6,8 Промежуточные значения

Результаты парных сравнений альтернатив записываются в виде таблице: Таблица — Результат парных сравнений альтернатив

Подход к оценке Доходный Затратный Сравнительный
Доходный
Затратный
Сравнительный

На пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дробь 3 /1. Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода. Далее определяется сумма по строке, полученные значения нормируются и для целей согласования округляются. Таблица — Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий

Подход к оценке Доход­ный Затрат­ный Сравни­тельный Сумма по строке Нормирован­ное значение «Вес», %
Доходный 6,33 0,3390 30
Затратный 11,00 0,5891 60
Сравнительный 1,34 0,0719 10
Сумма 18,67 1,0000 100

Достоинства метода анализа иерархий: — использование парных сравнений, что упрощает выбор весовых коэффициентов при наличие трех и более альтернатив; — численная оценка превосходства одной альтернативы над другой посредством шкалы; — возможность оценивать альтернативы с учетом иерархичности уровней. Однако выбор численной оценки (от одного до девяти) даже с применением шкалы — довольно сложный процесс с весьма условными результатами, зависящими все от того же детального логического анализа, представленного в первом методе (методе логического анализа), не требующего никаких математических расчетов. Иногда девятибалльная шкала с нечеткими характери­стиками балльных оценок даже усложняет процесс принятия ре­шений. Например, требуется выбрать: превосходство сильное, очень сильное или промежуточное между сильным и очень силь­ным, т.е. 5, 6 или 7 баллов. Учесть указанные недостатки при оценке можно следующим образом: не придавая полученным численным значениям смыс­ла абсолютной точности, еще раз логически отменить результаты расчетов для определения возможности использования весовых коэффициентов в согласовании. Метод согласования по критериям (метод балльных оценок). Для определения весов различ­ных подходов используется четыре критерия, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта. Расчет «весов» использованных методов проводится в не­сколько этапов:

  • строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырь­мя критериями;
  • определяется сумма баллов каждого подхода, затем — использованных подходов;
  • по отношению суммы баллов данного подхода к сумме бал­лов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода в процентах;
  • расчетные веса подходов округляются.

Пример. Определение итоговой величины стоимости методом согласования по критериям. Результаты согласования результатов оценки

Подход Доходный Сравнительный Затратный
Величина ориентира, руб. 3 574 984 Не применялся 4 215 672
Критерий Баллы
1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты 3 0 3
2. Способность подхода учиты­вать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объ­екта 3 3 2
3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные на­мерения типичного покупате­ля/продавца 4 3 2
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости 4 4 2
Итого сумма баллов для дан­ного подхода 14 9
Подход применялся да нет да
Сумма баллов 23
Вес подхода, % 60,87 39,13
Вес подхода округленно, % 60 40
Согласованная величина стои­мости, руб. 3 831 259
Итого рыночная стоимостьобъекта оценки округленно, руб. 3830 000

9.3. Особенности выбора и согласованияподходов к оценке при определении стоимостиимущества предприятия В стоимости активов предприятия основную долю, как прави­ло, составляет стоимость недвижимости, машин и оборудования. При согласовании результатов оценки машин и оборудова­ния учитывается наличие следующих затрудняющих оценку об­стоятельств:

  • сложно выделить доход, который приносит отдельно взя­тая машина или оборудование;
  • стоимость приобретения нового объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки, является элементом затрат­ного подходи и, следовательно, для применения методой сравнительного подхода необходимы данные о продажах та­ких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых объектов;
  • поиск достоверных обширных сведений о продажах по­хожего ранее использовавшегося оборудования часто за­труднен.

Таким образом, при оценке машин и оборудования в боль­шинстве случаев имеет максимальный вес при согласовании или даже является единственно возможным затратный подход. При оценке недвижимости подобный вес затратному подхо­ду можно придать лишь в некоторых случаях. Если для применения сравнительного подхода есть достаточ­ное количество достоверной информации, и рынок купли-про­дажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, рынок квар­тир), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами. Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (на­пример, склады) и имеется соответствующая информация об аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать доходному подходу (независимо от применен­ного в подходе метода оценки). В этих двух случаях, при отсутствии развитого рынка земли и типичной для современ­ной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному подходу целесообразно придавать небольшой вес. Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующая рыночная ин­формация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный подход, а два других имеют меньшие веса. При оценке здания какой-нибудь фермы, расположенной вда­леке от крупных населенных пунктов, единственно возможным к применению, скорее всего, будет затратный подход. Но при этом следует понимать, что полученная величина стоимости может не соответствовать платежеспособному спросу, а цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным подходом оценки, ведь затраты часто не соответствуют рыноч­ной стоимости (принцип вклада). В настоящее время в оценочных фирмах наблюдается суще­ственное увеличение количества заказов на оценку объектов жи­лой недвижимости, во многом это связано с развитием системы ипотечного жилищного кредитования, а неотъемлемой частью договора об ипотеке являются результаты оценки стоимости предмета залога. Жилая недвижимость имеется также на балансе некоторых предприятий, и ее оценка может рассматриваться как элемент оценки бизнеса. Ключевой особенностью жилой недвижимости является то обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (про­даются), поэтому наиболее приемлемым к определению ры­ночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не дол­жен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за редким исключением при оцен­ке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех под­ходов довольно доступна. Проанализируем целесообразность применения оценочных подходов при определении стоимости жилья. Традиционно при оценке недвижимости начинают с затрат­ного подхода, основанного на определении стоимости строи­тельства. Однако жилой фонд даже сравнительно молодых го­родов России в основном возводился в течение последних 50—70 лет. Он представляет собой набор разнообразных по времени, материалу исполнения, планировке и состоянию объектов. Применительно к рынку вторичного жилья укрупненные нормы затрат представляются не отражающими реальных затрат на воспроизводство объектов в сегодняшних условиях по следующим причинам: — во-первых, укрупненные нормы дают очень приближен­ную оценку и их целесообразно применять в случаях, когда нет обширной и надежной информации по другим подхо­дам (что неприменимо к жилью, особенно в крупных горо­дах, так как имеется много достоверных данных о прода­жах аналогов); — во-вторых, информация о себестоимости нового строительства строительными организациями не открывается, что делает практически невозможным достоверную оценку за­трат на строительство в сегодняшних условиях, к тому же строительные нормативы за последние пять-шесть лет очень сильно изменились, вследствие чего сравнение ста­рого и нового жилья по критерию стоимости нового стро­ительства представляется некорректным. Даже привлечение квалифицированных сметчиков не сможет исправить ситуацию, на наш взгляд, по ряду причин:

  1. величина оплаты работы сметчиков довольно высока — oт нескольких тысяч за небольшой объект до нескольких десятков и сотен тысяч для более крупных объектов, что несовместимо со сложившемся на рынке величиной оплаты работ по оценке жи­лых объектов (для типового жилья эта величина составляет, как правило, не более 2000 руб.);
  2. даже при имеющейся детально просчитанной смете на объект элемент неопределенности вносит, во-первых, величина вероятной предпринимательской прибыли, которая должна быть учтена в расчетах, и, во-вторых, оценка накопленного износа, которая должна уменьшать величину стоимости, определенную затратным подходом;
  3. при расчетах в целях оценки срок строительства считается пренебрежительно малым, что возможно приемлемо для ожида­ния постройки одной квартиры, но слишком условно для пост­ройки целого многоквартирного дома, частью которого и явля­ется объект оценки;

4) риски инвестирования в строящееся жилье на сегодняш­ний день очень высоки, и далеко не каждый потенциальный по­купатель квартиры на вторичном рынке в качестве альтернатив­ного варианта будет рассматривать инвестирование в строящееся жилье, которое, к тому же дороже изношенных объектов вторичного рынка; 5) как бы точно не были просчитаны затраты, они далеко не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Учитывая вышесказанное, отказ от использования затратного подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке пред­ставляется достаточно целесообразным. Проанализируем преимущества и недостатки применения в этой ситуации доходного подхода, включающего совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от аренды и реверсии. Прежде всего, следует отметить, что цены на рынке аренды жилой недвижимости слабо соответствуют ценам на рынке продаж. На рынке аренды жилья главным ценообразуюшим параметром является отдельная единица — комната или одно-, двухкомнатная квартира, при этом качество постройки, мате­риал стен, площадь и планировка жилья не оказывают такого же существенного влияния, как на рынке купли-продажи этих объектов. Кроме того, в Российской Федерации на сегодняшний день отсутствует практика развитых западных стран, когда строитель­ство жилого дома ведется с целью последующей сдачи его поквартирно в найм, а доходный подход предназначен для оценки объектов, приносящих доход. Таким образом, доходный подход наиболее важен для инве­сторов и прочих участников рынка при оценке объектов, непо­средственно предназначенных для получения дохода: офисных и складских помещений, торговых площадей и др. Следова­тельно, отказ от использования доходного подхода при оцен­ке типового жилья на вторичном рынке также нельзя назвать неприемлемым. Рассмотрим особенности применения к оценке жилья срав­нительного подхода. В крупных городах информации о ценах про­даж и предложения жилья достаточно для того, чтобы считать объективными полученные на ее основе результаты оценки объектов жилой недвижимости. Итак, на практике при определении рыночной стоимости жи­лья оценщик, с одной стороны, представляет некорректность данных, полученных затратным и доходным подходами в силу вышеуказанных причин, а с другой стороны, не может убедитель­но обосновать отказ от применения этих подходов. Однако в крупных городах рынок жилья довольно хорошо развит и отказ от применения затратного или доходного подхода представляется целесообразным, что было бы невозможно при отсутствии или малом количестве аналогичных продаж на рынке.

Источник: studfile.net

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

Закон об оценочной деятельности, а также Федеральные стандарты оценки обязывают оценщика для определения стоимости бизнеса применять методологию трех подходов. Очевидно, что в ряде случаев отказ от использования того или иного подхода может быть обоснован тем, что его применение не соответствует целям оценки.

Так, если оценщик определяет ликвидационную стоимость, в рамках которой объектом оценки выступает бизнес-линия или компания, прекращающая свою работу, единственно возможным будет затратный подход. Если же инициатором оценки является инвестор, цель которого заключается в определении целесообразности осуществления капиталовложений в объект оценки, оценщик, используя инвестиционную стоимость, может применить только доходный подход.

Но если целью оценки является определение рыночной стоимости бизнеса, стоимость придется рассчитывать на основе затратного, рыночного и доходного подходов. При этом величины стоимости, получаемые в результате расчетов с использованием трех данных подходов, могут существенно различаться.

Лицо, выступающее инициатором оценки, скорее всего, будет заинтересовано в том, чтобы узнать не набор возможных значений стоимости, а одну, наиболее вероятную ее итоговую величину. Поэтому после выполнения расчетов оценщик должен также провести критериальный анализ, а далее определить итоговую величину стоимости. В общем виде этот расчет выполняется по следующей формуле:

Значимым аспектом при определении итоговой величины стоимости является обоснование весового коэффициента для каждого использованного подхода к оценке бизнеса. При этом могут быть использованы три наиболее распространенных метода:

  • — метод логического анализа;
  • — метод сопоставления но критериям;
  • — метод анализа иерархий.

Рассмотрим каждый из них подробно.

Метод логического анализа предполагает определение весового коэффициента на основе экспертного мнения. Данный способ часто используется на практике в силу своей простоты, однако не может быть назван формализованным. Его недостатком является высокая степень субъективности, свойственная всем экспертным методам анализа. Суть метода заключается в том, что оценщик характеризует каждый из примененных подходов к оценке стоимости бизнеса с точки зрения его соответствия целям оценки, доступности информации и прочим факторам, на основании которых определяет весовые коэффициенты для каждого подхода.

Метод сопоставления примененных подходов к оценке бизнеса но критериям также основан на экспертной оценке веса каждого из используемых подходов, однако является более формализованным, чем метод логического анализа. В данном случае оценщик не просто определяет итоговое значение веса на основе экспертного мнения, но и идентифицирует критерии сравнения применяемых подходов, а также устанавливает балльную оценку каждого подхода в рамках выделенных критериев. Вес подхода определяется как процент от общей суммы баллов по всем подходам. При этом наиболее часто используются следующие критерии сравнения:

  • — достоверность и доступность используемой информации;
  • — учет ценообразующих факторов;
  • — мотивация типичного покупателя;
  • — соответствие целям оценки;
  • — другие критерии.

Пример обоснования весов стоимости бизнеса в рамках применяемых подходов к оценке представлен в табл. 7.1. При этом используется пятибалльная шкала оценки, где 5 — оптимальное соответствие подхода /-му критерию; 1 — наименьшее соответствие подхода /-му критерию.

Сравнение подходов по критериям

Доходный подход (стоимость бизнеса

Сравнительный подход (стоимость бизнеса =

Источник: studme.org

Методы определения весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки

Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами к оценке.

Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных – логико-математический, т. е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, на основе выбранного способа расчёта определяется предварительное значение весовых коэффициентов; полученные значения округляются.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учётом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространён в оценочной практике. Далее приведены три примера, показывающие, каким образом в отчёте может быть обоснован выбор метода определения весовых коэффициентов.

Пример 1. В настоящей работе по оценке использованы два из имеющихся в распоряжении оценщика подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта с точки зрения необходимых затрат и платёжеспособного спроса.

Полученная в результате применения затратного подхода стоимость, на наш взгляд, даёт неполную характеристику стоимости объекта. Считаем обоснованным присвоение данному подходу весового коэффициента 0,2.

Рынок недвижимости города, в котором расположен объект оценки, на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован; в связи с этим достоверность используемой информации риэлторских агентств достаточно высока. Правильная интерпретация рынка предложений позволяет получить качественные и надёжные результаты. В связи с этим сравнительному подходу придаётся максимальный весовой коэффициент – 0,8.

Пример 2. В данном случае наибольший «вес» (70 %) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное предприятие, приносящее стабильный доход.

Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30 %) по следующим причинам: затраты не всегда соответствуют рыночной стоимости; оборудование оцениваемого предприятия специализированное, что усложняет возможность его реализации на рынке. Совокупность расчетов по всем трем методам представлена в табл. 9.2.

Полученный результат можно округлить. По мнению оценщика, рыночная стоимость предприятия на дату оценки составляет 110 000 тыс. руб.

Пример 3. Для определения итоговой величины рыночной стоимости предприятия необходимо проанализировать каждый из примененных методов с учётом характера деятельности предприятия, структуры его активов, количества и качества данных, подкрепляющих каждый метод.

Преимуществом метода чистых активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время большая часть основных фондов оцениваемого предприятия имеет специализированный характер и значительный физический износ.

Кроме того, метод на основе активов не позволяет учесть доходность бизнеса. Производственные мощности предприятия в среднем загружены на 40 %, что свидетельствует о том, что значительная часть активов предприятия не участвует в формировании прибыли.

В процессе оценки методом дисконтирования будущего денежного потока установлена стоимость предприятия с учётом существующих и планируемых объёмов выручки от реализации продукции и затрат, а также рыночный аспект, так как ставка дисконтирования основывалась на рыночных данных.

Доходный подход в наибольшей степени отражает интересы инвестора. В мировой практике он используется чаще других, точнее определяет рыночную стоимость предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого подхода оценщик выходит на сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учётом будущих ожиданий от бизнеса, а также с учётом требуемой инвестором ставки дохода на инвестиции в этот бизнес. Однако использование доходного подхода затруднено из-за сложности точного прогнозирования.

Метод сравнительного подхода , используемый в настоящей работе, показал стоимость владения неконтрольным пакетом, а именно стоимость свободно реализуемой меньшей доли, к тому же с достаточно большой погрешностью из-за недостаточности информации.

При использовании метода чистых активов и метода дисконтирования денежных потоков получается стоимость контрольного пакета акций. В первом случае владелец контрольного пакета может определять политику в области активов: приобретать, использовать или продавать их. Во втором случае он может определять политику предприятия, изменять стратегию развития бизнеса.

Исходя из вышесказанного, необходимо правильно выбрать окончательный результат стоимости 100%-го контроля над предприятием. Логичнее всего за величину рыночной стоимости собственного капитала предприятия принять сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учётом будущих ожиданий от бизнеса, т. е. полученную в доходном подходе.

К тому же прогнозы основаны на достоверных данных, на анализе показательной доходности предприятия за длительный ретроспективный период. По мнению оценщика, «вес» доходного подхода в итоговом согласовании составляет 80 %.

Результаты сравнительного подхода из-за низкой достоверности использованной для оценки информации не следует учитывать («вес» сравнительного подхода – 0 %), а результаты затратного подхода из-за значительного износа большей части основных фондов, по мнению оценщика, нужно учесть как незначительно влияющие на итоговую стоимость предприятия («вес» затратного подхода – 20 %). Данные о согласовании результатов оценки представлены в табл. 9.3.

В итоге при согласовании получается следующий результат: 208 900,4 тыс. руб. На основании приведённых данных и сделанных предположений наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки с точностью до первой значащей цифры 208 900 000 руб.

Метод анализа иерархий – разработан в начале 70-х годов XX века американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал Analityc hierarchy process. Авторы русского издания перевели это название как «метод анализа иерархий».

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется по сей день, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим её следующим образом:

Уровень 0: цель – оценить вес подхода к оценке. Уровень 1: критерии:

  • надёжность получаемых результатов;
  • соответствие целям оценки.

Количество уровней не ограничено. Например, критерий 1-го уровня «надёжность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2:

  • надёжность, обусловленная достоверностью информации;
  • надёжность, обусловленная обширностью информации.

Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и т. д. На практике можно ограничиться и уровнем 1. Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому критерию. Если существуют объективные оценки, то они просто выписываются и нормируются, чтобы их сумма была равна единице.

Например, если бы при оценке здания нас интересовал критерий «эффективный возраст» и имелись бы соответствующие данные по каждому аналогу, то потребовалось бы составить таблицу, аналогичную табл. 9.4.

Однако при итоговом согласовании нет готовых численных данных, например, по критерию «надёжность информации» для разных подходов. Тогда используются парные сравнения. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться, например, шкала, представленная в табл. 9.5.

На пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» результат записан дробью 3/1. Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т. е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода.

Далее определяется сумма по строке, полученные значения нормируются и для целей согласования округляются (табл. 9.7).

Достоинства метода анализа иерархий:

  • использование парных сравнений, что упрощает выбор весовых коэффициентов при анализе трёх и более альтернатив;
  • численная оценка превосходства одной альтернативы над другой посредством шкалы;
  • возможность оценивать альтернативы с учётом иерархичности уровней.

Однако выбор численной оценки (от одного до девяти), даже с применением шкалы, – довольно сложный процесс с весьма условными результатами, зависящими все от того же детального логического анализа, представленного в первом методе (методе логического анализа), не требующего никаких математических расчётов.

Иногда девятибалльная шкала с нечёткими характеристиками балльных оценок даже усложняет процесс принятия решений. Например, требуется выбрать: превосходство сильное, очень сильное или промежуточное между сильным и очень сильным, т. е. 5, 6 или 7 баллов.

Учесть указанные недостатки при оценке можно следующим образом: не придавая полученным численным значениям смысла абсолютной точности, ещё раз логически оценить результаты расчётов для определения возможности использования весовых коэффициентов в согласовании.

Рассмотрим метод согласования по критериям. Для определения весов различных подходов используется четыре критерия, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчёта с учётом особенностей оценки конкретного объекта.

Расчёт «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

  • построение матрицы факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
  • определение суммы баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;
  • определение расчётного веса подхода (в %) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов;
  • округление расчётных весов подходов.

Пример 4. Определение итоговой величины стоимости методом согласования по критериям (табл. 9.8).

На основании приведённых данных и сделанных предположений наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки 3 830 000 руб.

Источник: student-servis.ru

Подходы и методы оценки

утвержден Приказом Минэкономразвития РФ об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки №200 от 14.04.2022

I. Подходы к оценке

1. При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

2. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

3. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты с учетом факторов, указанных в пункте 2 настоящего федерального стандарта оценки. Не следует применять среднюю арифметическую величину или иные математические правила взвешивания в случае существенных расхождений промежуточных результатов методов и подходов оценки без такого анализа. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

II. Сравнительный подход

4. Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

5. Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:

1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке);

2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами);

3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени);

4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

6. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

7. Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. Цена предложения представляет собой мнение одной из сторон потенциальной сделки, заинтересованной в более высокой цене, поэтому при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать:

1) возможную разницу между ценой сделки и ценой предложения;

2) период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период (при наличии информации);

3) соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения.

Поскольку сведения о предложениях не остаются неизменными, оценщику необходимо их документировать, чтобы обеспечить подтверждение этих данных в будущем.

8. Сравнение объекта оценки с аналогами может проводиться с использованием различных количественных параметров измерения объекта оценки, представляющих собой единицы сравнения. Например, единицами сравнения являются:

1) цена (или арендная ставка) за единицу площади или иную единицу измерения при оценке объектов недвижимости;

2) мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации) при оценке бизнеса;

3) цена на единицу производительности или мощности, массы, габаритных размеров при оценке машин и оборудования.

9. Основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.

Согласование проводится с учетом положений пункта 3 настоящего федерального стандарта оценки. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения.

10. В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

III. Доходный подход

11. Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

12. Рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщику необходимо учитывать:

1) способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка);

2) степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта).

13. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

14. Определение стоимости объекта оценки при использовании метода прямой капитализации осуществляется путем деления дохода за один период (обычно год) на ставку капитализации.

15. В методе дисконтированных денежных потоков будущие денежные потоки по объекту оценки приводятся к текущей дате при помощи ставки дисконтирования, отражающей ожидаемую участниками рынка, или конкретными участниками сделки, или конкретным пользователем (в соответствии с определяемым видом стоимости) ставку доходности (норму прибыли) на инвестиции с сопоставимым риском.

16. Основные этапы доходного подхода:

1) выбор вида денежного потока с учетом особенностей объекта оценки, например номинальный или реальный денежный поток, доналоговый или посленалоговый денежный поток, денежный поток с учетом (или без учета) заемных средств на собственный или инвестированный (общий) капитал;

2) определение денежного потока.

В методе прямой капитализации денежный поток определяется за один период.

В методе дисконтирования денежных потоков осуществляется:

  • определение срока прогнозирования денежного потока (продолжительности прогнозного периода);
  • прогноз денежного потока в течение срока прогнозирования;
  • определение необходимости применения постпрогнозной (терминальной, остаточной) стоимости для объекта оценки по окончании срока прогнозирования денежных потоков и расчет соответствующей постпрогнозной стоимости с учетом особенностей объекта оценки;

3) определение ставки дисконтирования (ставки капитализации), соответствующей денежному потоку;

4) приведение прогнозных денежных потоков, в том числе постпрогнозной стоимости (при наличии), к текущей стоимости по ставке дисконтирования или капитализация денежного потока по ставке капитализации.

17. На выбор вида денежного потока влияет специфика объекта оценки и сложившаяся практика участников рынка. При этом ставка дисконтирования (ставка капитализации) должна соответствовать виду денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток), налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток), валютной и иных составляющих отражать связанный с денежным потоком риск.

18. При выборе прогнозного периода учитываются:

1) оставшийся срок полезного использования объекта оценки;

2) период, на который доступна информация для составления прогноза;

3) период достижения стабильного темпа роста денежных потоков объекта оценки, после завершения которого возможно применить постпрогнозную стоимость. Для объектов оценки с сезонным или циклическим характером деятельности прогнозный период должен учитывать сезонность или включать полный цикл получения доходов соответственно.

19. При прогнозировании денежного потока следует осуществлять его сопоставление со следующими показателями:

1) ретроспективные показатели операционной, инвестиционной и финансовой деятельности (использования) объекта оценки;

2) ретроспективные и прогнозные показатели отрасли и (или) сегмента рынка;

3) прогнозный темп экономического роста региона или страны, в которой действует (используется) объект оценки.

20. Постпрогнозная стоимость представляет собой ожидаемую величину стоимости объекта оценки в конце прогнозного периода.

Постпрогнозная стоимость определяется в случае, если объект оценки продолжит функционировать по окончании прогнозного периода.

При расчете постпрогнозной стоимости следует учитывать:

1) срок полезного использования объекта оценки – неограниченный или ограниченный (например, для объектов с истощимыми запасами или ресурсами);

2) потенциал дальнейшего изменения (роста или снижения) денежных потоков за пределами прогнозного периода;

3) заранее определенную сумму денежных средств, ожидаемую к получению после завершения прогнозного периода;

4) циклический характер деятельности или использования объекта оценки.

21. При расчете постпрогнозной стоимости могут применяться различные методы, в частности:

1) модель Гордона, которая представляет собой модель постоянного роста, основанная на предположении, что стоимость объекта оценки будет изменяться (увеличиваться или уменьшаться) с постоянным темпом в течение бесконечного периода времени в будущем. Данный метод подходит для объектов оценки с неограниченным или крайне продолжительным сроком полезного использования;

2) метод прямой капитализации. Данный метод подходит для оценки объектов с неограниченным или крайне продолжительным сроком полезного использования;

3) методы сравнительного подхода. Данные методы подходят для объектов оценки как с неограниченным, так и с ограниченным сроком полезного использования;

4) метод расчета стоимости при ликвидации. В случае если затраты превышают доход от утилизации или ликвидации, величина постпрогнозной стоимости может принимать отрицательные значения. Данный метод подходит для объектов оценки с ограниченным сроком полезного использования.

22. Ставка дисконтирования и ставка капитализации должны отражать риски получения прогнозируемого денежного потока с точки зрения участников рынка, конкретной сделки или пользователя (в соответствии с видом определяемой стоимости).

Существуют различные методы определения ставки дисконтирования (ставки капитализации) с учетом специфики объекта оценки.

При определении ставки дисконтирования (ставки капитализации) следует учитывать:

1) вид стоимости и соответствующие ему стороны сделки;

2) допущения оценки;

3) вид денежного потока, в частности его инфляционную (номинальный или реальный денежный поток), налоговую (доналоговый или посленалоговый денежный поток), валютную и иные составляющие;

4) факторы риска инвестирования в объект оценки, в частности связанные с его следующими особенностями:

  • вид объекта оценки (недвижимость, движимое имущество, бизнес, обязательства и другие);
  • сегмент рынка объекта оценки (географическое положение объекта оценки или рынка производимого с его использованием продукта);
  • срок полезного использования объекта оценки;
  • специфические риски объекта оценки.

23. В расчетах по доходному подходу необходимо не допускать двойного учета рисков, связанных с получением денежных потоков, и в будущих денежных потоках, и в ставке дисконтирования (капитализации) одновременно.

IV. Затратный подход

24. Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

25. Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать:

1) возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, – значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива при его покупке;

2) надежность других подходов к оценке объекта – наиболее высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан.

26. В рамках затратного подхода применяются следующие методы:

1) метод затрат воспроизводства или затрат замещения;

2) метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки.

27. Затраты замещения (стоимость замещения) представляют собой текущие затраты на создание или приобретение объекта эквивалентной полезности без учета его точных физических свойств. Обычно затраты замещения относятся к современному аналогичному объекту, обеспечивающему равноценную полезность, имеющему современный дизайн и произведенному с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий.

28. Затраты воспроизводства (стоимость воспроизводства) представляют собой текущие затраты на воссоздание или приобретение точной копии объекта. Расчет на основе затрат воспроизводства целесообразно применять в следующих случаях:

1) полезность рассматриваемого объекта может быть обеспечена только точной его копией;

2) затраты на создание или приобретение современного аналога больше, чем затраты на создание точной копии рассматриваемого объекта.

29. Основные этапы методов затрат воспроизводства и затрат замещения:

1) расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с аналогичной полезностью (затраты на замещение);

2) определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим) устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта оценки;

3) вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат воспроизводства или замещения для определения стоимости объекта оценки.

30. Метод суммирования основан на суммировании стоимостей всех компонентов, входящих в состав объекта оценки, когда стоимость каждого компонента определяется различными подходами с учетом специфики компонента. В оценке бизнеса этот метод носит название метода чистых активов.

31. Элементы затрат воспроизводства и замещения могут различаться в зависимости от вида объекта оценки и допущений оценки и обычно включают прямые и косвенные затраты, возникающие в процессе воспроизводства или замещения объекта на дату оценки. При расчете затрат воспроизводства и затрат замещения могут учитываться затраты на привлечение финансирования на период строительства и прибыль предпринимателя.

32. При определении затрат на воспроизводство или замещение необходимо рассмотреть возможность использования фактических затрат, произведенных при создании объекта оценки или аналогичного объекта, проанализировать и при необходимости применить корректировки:

1) на изменение цен на элементы затрат в период между датой, когда были произведены соответствующие затраты, и датой оценки;

2) на нетипичные дополнительные затраты или экономию средств, которые отражены в фактических затратах, но не возникнут при создании точной копии объекта оценки или объекта с аналогичной полезностью;

3) на соответствие фактически произведенных затрат рыночным данным.

33. Различают следующие виды обесценения (износа, устаревания):

1) физический износ, который представляет собой снижение стоимости объекта в результате ухудшения физического состояния и (или) утраты физических свойств из-за естественного физического старения и (или) в процессе использования (эксплуатации);

2) функциональное устаревание (износ), которое представляет собой снижение стоимости объекта в связи с его несоответствием современным аналогам и (или) снижением технико-экономической эффективности его использования (эксплуатации): более низкая производительность, худшие параметры продукции и (или) технологического процесса, устаревание дизайна, более высокий уровень эксплуатационных расходов и другие факторы;

3) экономическое (внешнее) обесценение, которое представляет собой снижение стоимости объекта, вызванное факторами, внешними по отношению к объекту, экономическими и (или) локальными факторами, в частности: избыток предложения подобных объектов на рынке, снижение спроса на производимую с использованием объекта продукцию, рост издержек производства, неблагоприятное влияние изменений факторов, характеризующих окружение объекта недвижимости. Действие данного вида обесценения может бытьвременным или постоянным.

  • 1. Ассоциация
  • 2. Экспертиза
  • 3. Методическиe материалы
  • 4. Деятельность
  • 4.1. Образование
  • 4.2. Безопасность Оценщика
  • 4.3. Оспаривание кадастровой стоимости
  • 4.4. Cертификация
  • 4.5. Международный опыт
  • 4.6. Мероприятия
  • 4.7. Нормативные правовые акты
  • 4.7 .1. ФСО I
  • 4.7 .2. ФСО II
  • 4.7 .3. ФСО III
  • 4.7 .4. ФСО IV
  • 4.7 .5. ФСО V
  • 4.7 .6. ФСО VI
  • 4.7 .7. ФСО №1 (не актуален)
  • 4.7 .8. ФСО №2 (не актуален)
  • 4.7 .9. ФСО №3 (не актуален)
  • 4.7 .10. ФСО №5 (не актуален)
  • 4.7 .11. ФСО №7
  • 4.7 .12. ФСО №8
  • 4.7 .13. ФСО №10

Источник: srosovet.ru

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...
Бизнес для женщин