Флиппинг – новая инвестиционная стратегия, при которой граждане покупают жилье в «убитом» состоянии, ремонтируют его и продают с большей стоимостью. Эксперты отмечают, что таким образом можно заработать до 60% от суммы вложений.
В чем особенности этого направления, почему таких инвесторов не стоит путать с «черными риелторами», и сколько можно заработать на квартирах со старым ремонтом, узнаем в новом материале Bankiros.ru.
Почему флипперов не нужно путать с черными риелторами?
Такие инвесторы рискуют своими деньгами, поэтому никогда не будут покупать недвижимость с сомнительной историей. Для покупки и перепродажи выбирается только юридически чистая собственность.
Инвесторы обычно приобретают квартиры в доме с удачным расположением, близкой транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. При этом сами квартиры обычно бывают не ухоженными, со старым ремонтом или вообще полным его отсутствием.
Обычно квартиры в таком состоянии отпугивают покупателей и не продаются даже по очень низкой цене. Флиппер же приобретает такие квартиры легко и готов к долгому и дорогому ремонту.
Банкирос рекомендует!
Альфа-Банк, Лиц. № 1326
Кредитная карта с целым годом без %
365 дней без процентов, до 500 000
Оформить карту
В США такое направление развито достаточно давно, кто-то даже занимается им в качестве основной занятости. Спрос на жилье в Штатах постоянно растет, поэтому само жилье из-за инфляции за месяцы ремонта вырастает в цене на несколько процентов.
В России таких инвесторов еще не так много. Однако именно в России у них много возможностей.
Где в флиппинге могут возникнуть проблемы?
Кроме золотых рук и дизайнерской фантазии нужно хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и объективно оценить потенциал квадратных метров.
Флиппинг является предпринимательством и за него придется платить налоги. Например, налог на доход физических лиц в 13% на разницу между суммой покупки и продажи жилья, если оно находится в вашей собственности менее трех лет.
Как найти квартиру для выгодных вложений?
Флипперы обычно ищут недвижимость в базах залоговой недвижимости, аукционах банкротной собственности, на сайтах объявлений и с помощью расклейки объявлений о срочной покупке жилья.
Как понять, что квартира принесет прибыль?
Банкирос рекомендует!
Совкомбанк, Лиц. № 963
Карта «Халва»
1095 дней без процентов, до 500 000
Оформить карту
Идеальный вариант выгодной инвестиции такой: пять минут до остановки, если это мегаполис, то 20 минут пешей прогулки до метро. Рядом расположены торговые центры, магазины, школы, вузы и парки.
Обычно студии, однокомнатные или двухкомнатные квартиры продаются быстрее больших квартир. Особенно популярны квартиры в две комнаты площадью 50-60 квадратных метров и квартиры с одной комнатой в 35-45 квадратных метров с балконом.
Желательно, чтобы окно комнаты выходило во двор или на дорогу в более чем 30 метрах от дома.
Важно, чтобы этаж был не первым и не последним. Квартира на первом этаже в любом случае будет дешевле квартиры на втором этаже.
Подъезд должен быть в хорошем состоянии без запахов и мусоропровода. Важно, чтобы соседи были тихими адекватными людьми.
С какой квартирой нельзя иметь дело
Об этом мы подробно писали здесь. Важно, чтобы квартира, полученная в наследство, была в собственности хотя бы три, а лучше пять лет. Три года является сроком исковой давности для оспаривания наследства.
Банкирос рекомендует!
Газпромбанк, Лиц. № 354
Кредитная карта «180 дней без % (онлайн)»
180 дней без процентов, до 1 000 000
Оформить карту
Не стоит рассматривать варианты, где право собственности на квартиру возникло в результате дарения от чужого человека. Такой договор сложно проверить. Отказаться стоит и от варианта, который вам пытаются продать по доверенности.
Стоит отказаться от квартиры, если продавец предлагает вам занизить стоимость жилья в договоре, а разницу от реальной и формальной цены получить наличными.
Что важно учитывать при ремонте жилья для перепродажи?
Просто заменить коммуникации и отделать стены недостаточно. Жилье должно быть полностью готово к заселению. Там должна быть мебель, сантехника, бытовая техника и даже картины на стенах и подушки на диванах. Это значительно повышает шансы быстро продать квартиру.
Флипперы отмечают, что обычно ориентируются на ипотечных заемщиков. В стоимость квартиры включается ремонт, мебель и бытовая техника. Так, покупатели приобретают жилье, готовое к заселению, для обустройства которого не требуются дополнительные кредиты. Все включено в стоимость ипотеки.
Рисковать стоит с умом
Банкирос рекомендует!
Тинькофф Банк, Лиц. № 2673
Кредитная карта «Платинум (с безопасной доставкой карты)»
365 дней без процентов, до 700 000
Оформить карту
Важно правильно распланировать бюджет. Нужно запланировать все по самому худшему сценарию, заложить средства с запасом и деньги на непредвиденные расходы, даже если все пойдет плохо, флиппер останется в плюсе.
У флипперов есть негласное правило: объект покупается за 70% от стоимости его продажи после ремонта с вычетом затрат на строительные материалы и услуги ремонтников. Максимальная стоимость жилья без ремонта определяется по следующей схеме: стоимость после ремонта*70% – расходы на ремонт.
При этом успех во многом определяет скорость: быстрая покупка, быстрый ремонт и быстрая продажа, пока ситуация на рынке не изменилась кардинально. Идеальный срок для этого – три месяца.
Источник: bankiros.ru
Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир
Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.
Содержание:
- Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости
- Выбираем систему налогообложения
- Проводим исследования
- Стройка на стадии котлована
- Дом в процессе строительства
- Покупка готовой квартиры с отделкой или без
В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:
В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:
- большие вложения на старте;
- высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
- тонкости законодательства и рынка недвижимости.
Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.
Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости
Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.
Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.
Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.
Выбираем систему налогообложения
Самый удобный вариант — упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.
Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.
Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию.
Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.
Недвижимость может продаваться долго. Поэтому хорошо, если это «свободные» деньги, которые не понадобятся вам в ближайшее время.
Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.
Проводим исследования
- Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:
- тип строения;
- класс квартир;
- расположение;
- сезонность.
- Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.
- Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.
Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки. Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.
После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.
Покупка квартиры в новостройке для перепродажи
Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.
Рассмотрим варианты покупки.
1. Стройка на стадии котлована.
Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.
Есть два основных минуса:
- вероятность недостроя или задержек при строительстве;
- придется долго ждать момента продажи.
2. Дом в процессе строительства.
С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.
3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без.
Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.
Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.
Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.
Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.
И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.
Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.
Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.
Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.
Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.
Куда вложить небольшие деньги?
Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:
Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!
Источник: torgi-blog.com
«Мамины инвесторы»: кто такие флипперы и как они зарабатывают на вторичном жилье
На вторичном рынке жилья, погрузившемся, казалось бы, в стагнацию, все еще происходят инвестиционные сделки. Одна из стратегий, которая до сих пор в ходу, — флиппинг, то есть покупка квартиры с большим дисконтом, часто под ремонт, и ее последующая продажа уже по рыночной стоимости. Как это работает, чем рискуют инвесторы и как изменился флиппинг в реалиях 2022 года — разбирался Forbes
«Флиппинг — один из видов инвестирования и владения недвижимостью в краткосрочный период времени с целью дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли, — дает определение руководитель отдела продаж имущества частной собственности по Москве и МО РАД Инна Сафаргали. — Этот формат стал широко распространен в крупных городах».
Опрошенные Forbes инвесторы, применяющие стратегию флиппинга, уточнили, что, как правило, объектом становится квартира в «убитом» состоянии, но расположенная в хорошей локации, которую приобретают с дисконтом, быстро ремонтируют и продают по цене, близкой к рыночной.
Правила флиппинга
Флиппинг считается успешным, если приносит до 30% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время, рассказали собеседники Forbes.
«Сначала на вторичном рынке флипперы находили недооцененную квартиру: это не были совсем «убитые», а скорее «подубитые» объекты, которые после ремонта можно было продать на 30-40% дороже, — объясняет руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — Цикл сделки в Москве от покупки до продажи готового объекта после ремонта составлял три-пять месяцев. То есть при проведении нескольких сделок за год можно было выходить на доход в размере до 100-120% от объема вложенных средств».
«Да, разница между ценой покупки и ценой продажи должна составлять 30-40%, тогда в эту разницу умещаются расходы на ремонт, налоги и остальные расходы на сделку», — уточняет инвестор, основатель «Клуба флипперов» и компании «Флипио» Алексей Лещенко. Он говорит, что скорость сделки имеет решающее значение. «Доходность проекта зависит от его сроков, — объясняет Лещенко. — Если срок длиннее в два раза, то и доходность ниже в два раза».
Продажа дороже покупки не означает, что конечная цена будет именно рыночной, поскольку ради скорости сделки флипперы готовы и на дисконты. «Формула флиппинга достаточно проста — это покупка по низкой цене, недорогой, но качественный ремонт и последующая продажа на 5-10% ниже рыночной стоимости, — рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость компании «Этажи» Виталий Швецов. — Это позволяет обеспечивать быструю оборачиваемость капитала. Но дисконт от реальной рыночной стоимости объекта на этапе покупки должен быть в районе 20-30%».
Материал по теме
Редкий вид
Несмотря на то, что флиппинг со своей высокой доходностью выглядит привлекательным, даже в 2021 году им занималось не так уж много людей, говорят опрошенные эксперты.
«В крупнейшем чате флипперов около 5000 человек, думаю, что в среднем они вместе продали не более 20 000 квартир, в масштабах России это мизер», — констатирует инвестор, автор Telegram-канала «Московский флиппер» Владимир Шерягин.
«Сейчас есть достаточно широкое сообщество флипперов или тех, кто думает, что этим занимается, — скептична руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. — Например, в Telegram-чате, который посвящен этой тематике, состоит около 3000–4000 человек. Но флиппингом занимается достаточно много частников, поэтому даже примерно оценить количество подобных сделок сложно».
«Флиппер-частник по Москве — это человек, который имеет минимум 30 млн рублей и который может войти минимум в две квартиры», — поясняет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
«Большинство флипперов — это, скорее, небольшие агентства и частники вида «мамины инвесторы». Заниматься флиппингом без команды из юриста, брокера и своей строительной бригады — это самоубийство. Каким бы ни был изначальный капитал, каждый этап этой стратегии требует четкого регулирования, чтобы уложиться в сроки реализации проекта в три-четыре месяца», — заключает основатель компании Zavidov Realty Юрий Завидов.
Большинство собеседников Forbes отметили, что многие из флипперов-частников работают или раньше работали риелторами.
Материал по теме
Трудности флиппинга
Опрошенные участники рынка назвали Forbes ряд особенностей флиппинга, из-за которых он не превратился во «всенародную забаву», а остался инструментом, который использует небольшой круг инвесторов.
Один из главный вызовов — это соблюдение необходимой скорости сделок. «В 2022 году уменьшилась разница в цене между покупкой и продажей и увеличился срок экспозиции готового объекта, — сетует Лещенко из «Флипио». — Проект с доходом в 2 млн рублей, который длится год, менее доходен, чем такой же проект, длящийся полгода».
Флиппинг подразумевает затраты не только на покупку квартиры, но и на ремонт. «Затраты на ремонт должны соответствовать уровню объекта, — объясняет Лещенко из «Флипио». — В целом расходы на ремонт составляют около 20% итоговой выручки». «Компании со стратегическими планами могут набрать пул дешевеющих объектов, чтобы этот пул также и ремонтировать — дешево, так как будут объемы», — уточняет Вишняков из «Вишни».
«Сегодня ситуация в сегменте, безусловно, изменилась, — добавляет Швецов из «Этажей». — Срок экспозиции вторичных квартир в Москве с начала года вырос почти в два раза, с 45-60 до 100 дней, а стоимость проведения ремонтных работы стала выше примерно на 30%».
В затратную часть также входят и проценты по ипотеке для тех флипперов, которые используют кредитные средства. «И частники, и организации вполне себе используют заемные средства, но компании аккумулируют собственные средства и средства частных инвесторов, а частникам доступна в основном ипотека», — уточняет Вишняков.
«Да, мы не можем позволить себе сидеть и страдать от того, что приобретенная нами квартира не продается, потому что мы работаем не только со своими деньгами, но и с деньгами инвесторов», — отмечает Сивова из Garnet. «Если обычный покупатель приобретает объект с минимальным первым взносом или вообще без него, то флиппер прибегает к ипотеке в меньших масштабах, — уточняет Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». — Обычно 70-80% составляет первый взнос, остальное — это заемные средства».
«Для профессионалов ипотека — тоже весьма затратная часть, — сетует Лещенко из «Флипио». — Только сейчас мы реализовали квартиры, которые купили в феврале, то есть цикл занял девять месяцев. У нас было пять объектов и ипотечных платежей на миллион».
Кроме того, нужно учитывать необходимость платить налоги с заработанных сумм. «Все профессиональные флипперы платят налоги, чтобы обезопасить своих инвесторов от налоговых проблем. Пользуются легальными способами оптимизации», — говорит инвестор Владимир Шерягин.
«При проведении данных инвестиций флипперы, как правило, проводят свои первые сделки как физическое лицо, но впоследствии оформляют статус индивидуального предпринимателя, чтобы осуществлять деятельность на упрощенной системе налогообложения с системой «доходы-расходы», — объясняет Сафаргали из РАД. — В этом случае есть возможность уменьшить доходы на величину расходов, а в расходы входят затраты на ремонт, госпошлины, траты на сопровождение сделок и даже на рекламу при продаже».
«Плюс некоторые используют завышение и занижение цены в договорах купли-продажи, чтобы скрыть разницу и тем самым нивелировать налоговую нагрузку», — уточняет Лещенко.
Материал по теме
Реалии 2022 года
Некоторые опрошенные Forbes эксперты говорят, что количество флипперов активно растет.
«К моему удивлению, даже сейчас есть немало желающих выйти на рынок флиппинга, — констатирует управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. — Здесь играют роль два фактора. Покупка недвижимости как средство сохранения денег — стандартная тактика в России. Возможность заработать на этом — стандартное желание тех, у кого есть свободные деньги на руках».
«Количество сделок у профессиональных флипперов в этом году растет, — рассказывает Швецов из «Этажей». — Есть две основных причины: количество объектов с дисконтом на вторичном рынке увеличилось, потенциальные покупатели все больше интересуются квартирами в хорошем состоянии. Если сравнивать год к году, то количество квартир, реализованных мною по принципу флиппинга, в этом году выросло в полтора раза».
Дисконты на вторичном рынке, о которых много говорили осенью, хоть и не достигали гигантских размеров, но все же позволили некоторым флипперам «поживиться». «Охота на скидки, по нашим наблюдениям, прошла достаточно удачно: дисконты были, есть и, видимо, будут, — отмечает Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». — Сейчас такие объекты покупают те, у кого есть наличные, и те, кто имеет определенный опыт в таких операциях».
Большинство собеседников Forbes отмечает, что средний дисконт, предлагаемый сейчас на рынке, не достаточен для успешного флиппинга. «На объектах в бюджете от 30 млн рублей торг не такой стремительный, там каждый процент отдается с боем, потом и кровью, — сетует Завидов из Zavidov Realty. — Инвесторы и флипперы все еще ждут «дна» по цене».
«У компании есть более широкий спектр возможностей для приобретения лотов с дисконтом, — говорит Сивова из Garnet. — Здесь я имею в виду торги, непрофильные активы банков или каких-то других юридических лиц, которые не зарабатывают деньги на недвижимости». По ее словам, перечисленные инструменты для инвестиционной компании надежнее, чем поиск скидок на вторичном рынке.
Сложности с быстрой реализацией квартир вынуждают некоторых флипперов менять стратегии, говорят собеседники Forbes. По их словам, сейчас в ходу три стратегии: переход на зарубежные рынки; выжидательная тактика, при которой квартиры сдаются в аренду; или продолжение флиппинга, но с поиском объектов с большим, чем раньше, дисконтом.
«Те, кто работает за границей, продолжают в Турции и в Дубае, есть уехавшие в Юго-Восточную Азию, Таиланд, Бали», — говорит Летенков. «Сейчас многие пробуют себя на перегретом рынке Турции, некоторые успели заработать», — добавляет Лещенко.
«А кто-то пытается переформатироваться: уходит с этими же проектами в посуточную или долгосрочную аренду и таким образом снижает потери, — отмечает Вишняков из «Вишни». — Но кто-то пытается выйти на другие рынки с флиппингом — в тот же Казахстан. Там есть ажиотажный рост, а следовательно, и доходы, которые позволяют перекрывать возможные риски».
«Наиболее удачливые успели выйти в деньги в марте, часть из них перепрофилировалась, но кто-то сидит с квартирами «на руках», сдают в аренду», — описывает ситуацию инвестор Владимир Шерягин.
«Смысла ждать разворота рынка для флипперов нет никакого, чем дольше цикл от покупки до продажи, тем больше риск коррекции стоимости», — уверен Швецов из «Этажей». Этой же позиции придерживается Сивова из Garnet и еще ряд опрошенных экспертов.
Источник: www.forbes.ru
