Перепродажа квартир с ремонтом как бизнес

Купить квартиру + сделать дизайнерский ремонт + продать = Доходность до 50 % годовых!

Перепродажа жилья всегда была доходным бизнесом. Особенно востребованы в настоящее время новостройки Москвы, — если сроки окупаемости инвестору не важны, это беспроигрышный вариант. Квартиры в новостройках Москвы неуклонно растут в цене, и обратная тенденция пока не прогнозируется. Также особо востребованы новостройки Подмосковья или Новой Москвы, здесь по большей части играет роль доступная цена для входа в рынок.

Конечный же покупатель покупает квартиру для жизни и предпочитат квартиры с ремонтом. Сегодня практически всё жилье в новостройках продается без отделки, и собственнику квартиры приходится самому заниматься ремонтными работами. Далеко не каждый покупатель хочет тратить свои средства, время и нервы на отделку своего жилья, предпочитая купить квартиру, полностью готовую к проживанию, с интересным дизайном и качественным ремонтом. К тому же многие понимают, что новостройка и ее последующий ремонт обойдется владельцу квартиры в такую же сумму, как и покупка готового отремонтированного жилья. При этом экономятся и нервы, и время.

Именно поэтому Квартирный вопрос создал новую услугу для своих клиентов: покупка квартиры – ее последующий ремонт – продажа отремонтированной квартиры. Реализация готовых жилых объектов с дизайнерским ремонтом приносит инвесторам прибыль, достигающую 50 % от суммы вложений!

ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.

Как создать максимально доходный инвестиционный проект? Для этого нужно выбрать ликвидный объект жилой недвижимости с учетом месторасположения, окружения, вида из окон, транспортного сообщения и других факторов, затем сделать в нем ремонт, который будет востребован у большинства покупателей, и выгодно продать готовое отремонтированное жилье.

Квартиры, над которыми поработали дизайнеры Квартирного вопроса и строители, продаются быстро и дорого, — это уже жилые объекты бизнес-класса. Конечно, их стоимость значительно отличается от жилья без отделки.

Однако следует помнить, что в случае самостоятельного приобретения объекта жилой недвижимости под ремонт, его последующей отделки и перепродажи неопытные инвесторы могут не только не получить прибыли, но и понести убытки. Квартирный вопрос гарантирует своим клиентам высокую прибыльность на инвестировании в недвижимость, а также дает годовую гарантию на произведенный ремонт как частным, так и юридическим лицам. Перепродажа квартир с дизайнерским ремонтом от Квартирного вопроса принесет вам доход в размере 20 – 50 % годовых! И получить прибыль вы сможете в самые короткие сроки. Вкладывайте деньги в недвижимость и зарабатывайте с уже сегодня! kvvopros.ru

А вы знали, что у нас есть Telegram и Instagram?

Подписывайтесь, если вы ценитель красивых фото и интересных историй!

Источник: bigpicture.ru

Как зарабатывать на квартирах: что такое доходная недвижимость + 10 стратегий заработка

Инвестиции в современном мире скорее не возможность, а необходимость. Учитывая текущий уровень заработной платы, социального обеспечения, показателей инфляции, гражданам важно обеспечить себя стабильным пассивным доходам. Самые популярные варианты – вложения в акции или в недвижимость. Однако второй из них представляется более стабильным и менее рисковым источником пассивного дохода.

  • 1 Что такое доходная недвижимость?
  • 2 10 стратегий заработка на квартирах
  • 2.1 Сдача в аренду квартир
  • 2.2 Аренда квартир посуточно
  • 2.3 Субаренда
  • 2.4 Переоформление квартиры в коммерческую недвижимость
  • 2.5 Организация фотостудии или съемочной площадки
  • 2.6 Создание хостела
  • 2.7 Краудинвестинг
  • 2.8 Инвестиции в новостройки с нуля с доходом 20-30%
  • 2.9 Разделение квартиры на части
  • 2.10 Перепродажа квартиры после проведения ремонта
  • 3.1 Ипотека
  • 3.2 Субаренда чужих квартир
  • 3.3 Соинвестирование
  • 3.4 Схема «кредитно-грейсовое кольцо»

Что такое доходная недвижимость?

Доходная недвижимость — это тот объект, который способен генерировать денежный поток и приносить своему владельцу или субарендатору прибыль.

Создавать пассивный доход способны следующие объекты:

  • жилое помещение (квартира, комната), сдаваемое в аренду по часам, посуточно или на более длительный срок;
  • частные гостиницы, доходные дома, хостелы;
  • складские и производственные помещения;
  • офисы;
  • торговые площади и прочее.

Есть два кардинально разных подхода к покупке жилого помещения. Первый из них предполагает непосредственное пользование. Второй – инвестиционную схему, позволяющую зарабатывать на квартирах.

Приобретение личного жилья – ответственный шаг. Если изначально включить в план создания семейного гнезда второй пункт, купить жилплощадь станет доступно без каких-либо переплат по ипотеке. Грамотное вложение финансов в недвижимое имущество гарантирует накопление средств на собственную квартиру в течение двух лет. При этом сохраняется ежемесячный пассивный доход в размере от 20 тыс. рублей.

Доходная недвижимость считается наиболее безрисковым вариантом вложений денег, что обусловлено ежемесячным стабильным доходом. Недостатки инвестиций в помещения – высокий порог входа, отсутствует вероятность стремительного роста в 5-7 раз.

10 стратегий заработка на квартирах

Количество способов не ограничивается вариантом «Как заработать на аренде?». Есть десяток альтернатив, которые предусматривают различные пути заработка на недвижимом имуществе, исходя из:

  • стартового капитала;
  • уровня желаемой доходности и допустимого риска;
  • располагаемого свободного времени инвестора;
  • типа помещения.

Сдача в аренду квартир

Классический ответ на вопрос о том, как зарабатывать на недвижимости, – сдать в пользование на длительный срок. Плюс варианта – не требует усилий. От собственника требуется выбрать жильца и ежемесячно получать плату. Минус – низкая доходность (3-5% годовых).

Доходность объекта зависит от таких факторов, как местоположение, транспортная доступность, класс жилья, окружающая социальная и торговая инфраструктура, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники. Меблированные объекты со всем необходимым стоят на 10-20% дороже.

На заметку! Повысить доходность объекта можно путем разделения недвижимости путем перепланировки и сдачи в аренду по частям. Например из 2-комнатной квартиры — две квартиры студии. Об этом читайте ниже.

Если учесть, что изначально предусматривается покупка помещения, то вариант, как заработать на аренде, может показаться вовсе не привлекательным. В основном подойдет для консервативных инвесторов, которые готовы к длительной окупаемости начальных вложений – более 10 лет. Разместить свой объект с предложением аренды можно на досках объявлений и сайтах cian.ru,

  • коммерческое помещение (под офисы, банковские отделения, салоны красоты) в центре Москвы доходность свыше 2000 долларов за кв.м. в год.
  • офисное помещение в пределах Садового кольца — 800-850 долларов за кв. метр в год;
  • квартира эконом-вариант в центральных районах Москвы — 300-350 долларов за кв.м. в год.

Аренда квартир посуточно

Более выгодный вариант, как зарабатывать на недвижимости, – посуточное размещение на съемной квартире. Средний заработок на длительной аренде недвижимости в Москве – 40 тыс. рублей в месяц. В сутки – 2,5 тыс. рублей. Если сопоставить значения, заработок по второй схеме будет преобладать в 2-3 раза. Наибольшим спросом объекты на сутки пользуются у туристов, студентов, командированных лиц.

При решении задачи, как начать зарабатывать на посуточной аренде комнат, необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

  • Контингент жильцов. Лучше выбирать командировочных людей или путешественников, находящихся в городе проездом. Больше вероятность, что комнаты сохранят свой начальный облик.
  • «Страховка». Рекомендуется брать залог в размере стоимости проживания и копию паспорта на случаи порчи имущества.
  • Наличие ежедневно свободного времени. Аренда на сутки предполагает необходимость показа помещения практически каждый день. При этом требуется регулярная уборка.

Значительно облегчат поиск арендаторов такие сервисы, как Airbnb.ru, Booking.com, sutochno.ru.

Субаренда

Преимущество заработка на субаренде – минимальные вложения на первом этапе. В Москве будет достаточно 100 тыс. рублей для аренды и обустройства жилплощади. В регионах стартовая сумма может быть в пределах 50 тыс. рублей.

Пошаговая инструкция, как заработать на субаренде, выглядит следующим образом:

  1. Выбор периода. Субаренда может носить сезонный характер – летом приезжающих обычно больше.
  2. Поиск жилья. При выборе арендуемой площади учитываются такие параметры, как расположение и наличие конкурентов в близлежащей местности, стоимость, отделка.
  3. Подписание договора. При передаче на длительную аренду недвижимости собственники должны прописать в договоре возможность субаренды. В противном случае деятельность считается нелегальной.
  4. Размещение объявлений и посуточная сдача жилья. Хороший показатель – 2-3 звонка ежедневно, в противном случае рекомендуется рассмотреть другое жилище.

Доход по субаренде складывается из разницы помесячной и посуточной стоимости аренды.

Переоформление квартиры в коммерческую недвижимость

Доходность от сдачи помещений коммерческого назначения в сравнении с жилыми превышает в полтора раза. В первом случае прибыль составит 8-12%, во втором – не более 5%. Однако способ, как зарабатывать на коммерческой недвижимости, предусматривает дополнительные расходы:

  • Налоги. В данном случае их не избежать. Можно оформить ИП для уменьшения отчислений до 6% с оборота.
  • Выплаты персоналу. Инвестору могут понадобиться бухгалтеры или брокеры для упрощения управления собственностью – дополнительные 50-100% от месячной аренды.
  • Переоформление помещения. Процедура потребует от 500 тыс. рублей.

Преимущество варианта – минимум усилий. Нужно только найти подходящее помещение – просторное, с надежной конструкцией и отсутствием повреждений. Отделкой арендаторы займутся сами. Лучше подбирать объекты на первом или цокольном этаже – клиентам нужно, чтобы их магазины, офисы или кафе были видны большему потоку людей.

Организация фотостудии или съемочной площадки

Следующий способ, как зарабатывать на недвижимости, – организовать фотозону. Такой вариант доходной недвижимости не столь популярен, однако, актуальный и прибыльный. В Москве стоимость съемочной площадки на час начинается от 1,5 тыс. рублей. В среднем продолжительность аренды варьируется от 2 до 6 часов. Так, в день может быть назначено порядка 2-3 клиентов, доходность в день может доходить до 10 тыс. рублей и выше.

Для заработка на фото студиях лучше выбирать объекты площадью 150-200 кв. метров, чтобы разместить в одном помещение несколько зон. Затем собственнику необходимо только оформить локации и гримерку, найти клиентов.

Для поиска заказчиков, желающих арендовать квартиры для киносъемок существую специализированные сервисы. К примеру, kinopartner.ru, kinoagentstvo.ru, кино-локейшн.москва и др. Средняя стоимость от 10000 до 50000 рублей за съемочный день.

Создание хостела

С 2019 года в ЖК РФ внесли поправки касательно создания хостелов: для использования может использоваться только коммерческая недвижимость. Поэтому при рассмотрении варианта, как зарабатывать на недвижимости в виде мини-отелей, важно учитывать дополнительные расходы на переоформление жилой площади.

Преимущества хостела в качестве доходной недвижимости:

  • Высокая прибыль. Хостел – самый доступный вариант ночевки для гостей города, поэтому спрос на аренду высокий. Даже при наличии 12 коек-мест месячный доход может составлять 300-400 тыс. рублей.
  • Стабильность. Благодаря популярности хостелов и грамотной ценовой политике, можно быть уверенным в регулярном потоке посетителей.

К минусам можно отнести начальные расходы на ремонт и оборудование комнат, необходимость оформления ИП и найма помощников (администратора, бухгалтера), возможное недовольство соседей.

Краудинвестинг

В отличие от прочих вариантов краудинвестинг – схема, как зарабатывать на недвижимости бизнес сектора. Коллективные инвестиции позволяют получать прибыль без вложений в собственное имущество при минимальных суммах. Стартовый капитал – от 300 тыс. рублей, годовая доходность – в пределах 15% (зависит от рискованности вложений в определенный объект). Наибольшей популярностью в последние годы пользуется краудинвестинг в гостиницы и апарт-отели.

Среди коммерческих объектов также популярно строительство торговых и офисных центров. Срок окупаемости вложений – 7-8 лет. Доходность порядка 15% годовых. Такие инвестиции предлагает сервис A

Инвестиции в новостройки с нуля с доходом 20-30%

Инвестирование с нуля в квартиры в новостройках – достаточно рисковая схема получения прибыли. Доходность и риск зависят от стадии, на которой находится многоквартирный дом: в виде котлована, в процессе строительства или готовое здание.

Максимальная прибыль доступна в первом случае – порядка 40-50%. Однако существует вероятность недостроя или задержки. Поэтому в сделках с недвижимостью на первичном рынке учитывать следующие критерии:

  • надежность застройщика;
  • показатели спроса и предложения – рынок недвижимости цикличен и зависит от сезонов;
  • основные характеристики строения – тип, класс помещения и расположение;
  • ликвидность объекта.

Схема, как заработать на продаже недвижимого имущества, в дальнейшем предусматривает покупку и выставление объекта на продажу спустя 1-2 года. Рассчитывать конечную прибыль стоит также исходя из налогообложения – отчисления в размере 13% предусмотрены для помещения, которое находилось в собственности менее 5 лет.

Разделение квартиры на части

Даже из однокомнатной квартиры можно сформировать две и более жилые площади для сдачи. Для этого необходимо осуществить перепланировку помещения, всю доступную площадь разделить на две полноценные комнаты-студии. Ремонтируя помещение, уделите внимание, чтобы каждое из них было оснащено спальным местом, кухней и небольшой рабочей зоной.

В дальнейшем можно оборудовать в квартирах или домах с большей площадью по 4-6 студии. В отличие от традиционного способа сдачи в аренду помещения, доходность увеличится в два и более раза.

Перепродажа квартиры после проведения ремонта

Вариант, как заработать на перепродаже квартир, сработает только в случае приобретения строящихся помещений. Реализовать готовый объект по более высокой цене, чем у застройщика, возможно, удастся спустя несколько лет. Альтернатива – перепродать жилище в плохом состоянии после проведения ремонта. Главная сложность – найти проблемную квартиру, которая будет ликвидна. Спрос на подобную недвижимость высокий, поэтому поиск может занять много времени.

Оба способа принесут доходность, но невысокую. Обусловлено тем, что недвижимость уже находится на вторичном рынке. Покупателей будет меньше, поскольку сложнее оформить ипотеку. Кроме того до продажи недвижимости необходимо привести жилье в привлекательный вид, что сопутствует дополнительными расходами на ремонт.

Как создать доходную недвижимость, если нет денег?

Независимо от выбираемой схемы, как заработать на перепродаже квартир или сдаче комнате в аренду, на первом этапе всегда встает вопрос: где найти стартовый капитал. Идеально – использовать личные наличные средства. Однако редко удастся инвестировать сразу более 1 млн. рублей для получения дохода. В таких случаях существуют альтернативные пути.

Ипотека

С одной стороны собственность под ипотеку – привлекательный вариант, поскольку позволяет получить жилье без длительных ожиданий, когда удастся накопить достаточно средств. С другой – высокие переплаты банку. В среднем ипотечный кредит выдается под 10-14% на 10 и более лет. Если подсчитать совокупную сумму, то можно прийти к выводу, что одна квартира приобретается по цене двух.

Выбирать возможность приобретения жилья под ипотеку рекомендуется в том случае, когда имеется пассивный доход:

  • прибыль от иных инвестиционных активов;
  • заработок с Интернет-рекламы;
  • сдача приобретенного объекта посуточно или на длительный срок;
  • прочее.

Тот или иной способ позволит сократить сроки выплат и сохранить ваш личный заработок.

Субаренда чужих квартир

Субаренда чужой недвижимости – быстрый доход с нуля при минимальных вложениях. Потребуются финансовые средства на начальном этапе для заключения договора аренды на длительный срок (в зависимости от региона – от 10 до 40 тыс. рублей) и оборудования квартиры. В помещении кроме мебели обязательно должно быть постельное белье и набор посуды.

Далее за счет разницы стоимости посуточной и длительной аренды используем чужую собственность в качестве доходной недвижимости. Сложности способа – договорится с собственниками о субаренде. Необходимо грамотно обосновать, что каждый из вас заинтересован в сохранении начального облика жилплощади.

В дальнейшем у одного человека в субаренде может находиться десятки объектов. Оборот в таком случае может достигать 1 млн. рублей ежемесячно.

Соинвестирование

Вместо того чтобы самостоятельно приобретать жилую или коммерческую площадь, можно вложить средства в коллективную доходную недвижимость. Принцип соинвестирования заключается в следующем: группа людей (может быть любое количество человек, оптимально – 5-10) приобретают долю определенного имущества и формируют инвестиционный проект.

Продавая или сдавая совместное имущество, доходность от сделки соучастниками делится исходя из располагаемой доли. Больше вложений на первом этапе – больше прибыль в дальнейшем. Однако участники могут согласовать возможность получения прибыли без начальных инвестиций. Для этого документально фиксируются полномочия каждого человека в рамках проектах, за свой вклад в продвижение доходной недвижимости каждый получает определенную сумму.

Между соинвесторами могут быть распределены следующие функции:

  • разработка инвестиционного проекта;
  • поиск клиентов для сдачи в аренду;
  • ремонт/перепланировка помещения;
  • финансирование;
  • согласование финансовых вопросов, в том числе касающихся налогообложения, ведения бухгалтерии;
  • прочее.

Схема «кредитно-грейсовое кольцо»

В качестве первоначального капитала для вложений в доходную недвижимость могут быть также рассмотрены кредитные карты. Преимущество – получение денег здесь и сейчас, низкая вероятность отказа при благоприятной кредитной истории, наличие беспроцентного периода.

Схема кредитно-грейсового кольца опирается на последний из перечисленных пунктов. Благодаря тому, что кредитные карты доступно использовать в определенный период бесплатно, способ заработка формируется следующим образом:

  1. Оформляется две и более кредитные карты на первом этапе.
  2. Доступные на одной из карт финансы используются для инвестиций в доходную недвижимость.
  3. До момента завершения льготного периода со второй карты переводятся средства на первый счет для погашения кредита.

Далее по аналогичному принципу закрывается задолженность по второй и последующей кредитной карте. Для завершения карусели на последнем этапе держателю карты потребуется внести личные средства, которые за период скопились на счете. Важно, чтобы во время реализации подобной схемы клиент не допускал:

  • приобретения новых кредитов;
  • пропуска обязательных платежей;
  • одновременного опустошения нескольких карт;
  • превышения кредитного лимита.

При несоблюдении указанных пунктов клиент может приобрести негативную кредитную историю, которая может помешать дальнейшему заработку на карусели, и накопить долги в виде процентов.

  • Яндекс Инвестиции Yammi: обзор сервиса, отзывы, плюсы и минусы инвестиционного помощника
  • Торговля на бирже для начинающих: 5 лучших торговых стратегий, схемы заработка, советы новичкам
  • Бинарные опционы: лучшие платформы на сегодняшний день: топ-6
  • ПАММ-счета — что это: как это работает, как сформировать портфель и заработать, рейтинг лучших
  • Венчурные фонды — это: понятие, виды, структура, схема работы, топ лучших, особенности венчурного инвестирования

Подпишитесь на нашу рассылку:

100% полезный контент и никакого спама!

Мы в соцсетях:

  • Об авторе
  • Недавние публикации

Источник: misterrich.ru

Флиппинг, или Перепродажа старой недвижимости со свежим ремонтом

Флиппинг

Один из видов инвестирования — флиппинг, распространен в крупных городах, особенно вблизи бизнес-центров, университетов и крупных общественных территорий. Что такое флиппинг и как получать от него доход, рассказывает Mafin Media.

  • Что такое флиппинг
  • Как подобрать квартиру для перепродажи
  • Риски покупки квартиры для ремонта и продажи

Что такое флиппинг

Флиппинг (от английского глагола to flip — «переворачивать») — стратегия покупки ликвидной изношенной недвижимости для ремонта и последующей перепродажи.

Инвестор подбирает квартиру, которую позже будет легко продать. В приоритете запущенные квартиры по цене ниже рыночной, но в хороших районах и интересных местах.

Этот процесс еще называют fix and flip, так как перед продажей собственник приводит дом в порядок: делает капитальный и косметический ремонт, закупает мебель.

Флиппинг состоит из нескольких этапов.

  1. Обзор рынка.
  2. Подбор квартиры.
  3. Покупка за свои или заемные средства.
  4. Наем бригады.
  5. Работа с дизайнером.
  6. Закупка стройматериалов.
  7. Контроль за ремонтом.
  8. Поиск фотографа.
  9. Ожидание покупателя.
  10. Сделка.

Как подобрать квартиру для перепродажи

Главное — подобрать квартиру, которая ценится участниками рынка, то есть ликвидную.

Ликвидность (от латинского liquidus — «жидкий, перетекающий») — свойство актива быть быстро проданным по рыночной цене.

Важно знать специфику региона и учитывать потребности населения, где в будущем нужно будет реализовать товар.

На ликвидность влияют многие факторы, например:

  • сезонность;
  • мода;
  • климат;
  • политическая обстановка;
  • экономическая ситуация.
  • на социальную инфраструктуру;
  • транспортную инфраструктуру;
  • ремонт;
  • соотношение квадратуры и количества комнат;
  • этаж.

Эти факторы важны для обычного покупателя. На что нужно обратить внимание флипперу?

  • Местоположение. Для флиппера, в отличие от покупателя, ремонт неважен. Он смотрит на инфраструктуру района. Наиболее удачный вариант — жилье в популярных общественных местах: около университетов, бизнес-центров и достопримечательностей.
  • Площадь. Небольшие евродвушки и студии стоят относительно недорого: это удобно для самих инвесторов, а также студентов и офисных клерков, которые покупают такие квартиры.
  • Ремонт. На рынке недвижимости популярны квартиры с отделкой в светлых тонах. Для покупателя это холст, на который он может нанести свои краски. Но ничто не мешает продавцу немного украсить интерьер для продажи. Так, в ванную с обычной белой плиткой можно поставить яркие аксессуары для мыла и зубных щеток.
  • Фотографии. Среди объявлений о продаже квартир сильно выделяются те, у которых помимо хорошего описания есть качественные, уютные и солнечные фотографии. Детали в виде чашки кофе, вазы с цветами и домашнего животного покажут квартиру в лучшем свете.
  • Отношение. Просмотр квартиры — ответственный момент. Если продавец вместо бахил даст потенциальному покупателю одноразовые тапочки и чашку чая, человек уйдет под впечатлением и точно запомнит объект.

Риски покупки квартиры для ремонта и продажи

Вторичный рынок недвижимости в России полон неожиданностей. Сделку легко оспорить, признать недействительной, и даже честный покупатель может лишиться своего нового имущества и денег. Но это не единственный риск, с которым сталкиваются флипперы.

  • Документы. Цель флиппера — дешевое жилье. Но тут важно не перестараться: иногда за низкой ценой скрывается не только плачевное состояние имущества, но и неправомерные сделки с недвижимостью. Важно тщательно проверять документы у бывшего собственника, как и при обычной покупке недвижимости, и оформлять титульное страхование.
  • Насекомые. К подбору квартиры нужно отнестись серьезно. Запущенное состояние часто подразумевает и наличие насекомых, от которых не так просто избавиться.
  • Страхование. Ремонт в старых квартирах — дело непредсказуемое: может прорвать трубы, может обвалиться часть стены, а во время замены радиаторов легко затопить соседей. Лучше оформить страхование имущества и обезопасить себя от лишних материальных затрат и во время ремонта, и после него.
  • Новостройки. Флиппинг очень распространен на территории США. Но в России отрасль строительства и сам рынок недвижимости начали развиваться не так давно. У нас более популярна практика перепродажи новостроек. Неудивительно: после мелких хрущевок и холодных панелек люди хотят новое и просторное жилье. Но от отремонтированной квартиры в историческом центре города многие бы не отказались! Очень важно правильно подобрать локацию.
  • Обременения. Низкая цена может говорить не только о плохом состоянии квартиры и мутных сделках, но и об обременениях. Ипотека, арест, рента и другие обременения можно снять, если объект стоит того.

Пример

Эльвира работала в агентстве недвижимости, но в какой-то момент поняла, что дальше хочет двигаться сама. Девушка жила в Санкт-Петербурге и знала много людей, мечтающих переехать в этот город.

Агент решила заняться флиппингом. Весной она приобрела небольшую потрепанную квартиру с хорошими документами недалеко от СПбГУ. Сделала в ней ремонт и уже в середине лета выставила на продажу.

Покупатель не заставил себя долго ждать: к концу августа состоялась сделка. Родители двойняшек, поступивших в питерский университет, решили вложить деньги в жилье в этом городе и поселить там дочек на время обучения.

Источник: mafin.ru

Перепродажа квартир с ремонтом как бизнес

Хочу купить квартиру под перепродажу, как правильно выбрать? Мы собрали советы и рекомендации от экспертов

Артём Васильев

Хочу купить квартиру под перепродажу, как правильно выбрать? Мы собрали советы и рекомендации от экспертов

За последний год квартиры в России подорожали почти на 20%, что полностью нивелировало эффект от льготной ипотеки. Сейчас покупать жилье дорого, но скорее всего, цены уже не снизятся. А что делать тем, кто планирует купить жилье как инвестицию – под дальнейшую перепродажу? Как выбрать самый ликвидный вариант квартиры и не переплатить за него? Об этом мы расспросили наших экспертов.

Рынок: цены на максимуме

Нынешний год рискует стать одним из самых сложных для тех, кто решит купить жилье: цены остаются стабильно высокими с прошлого года, а все более-менее интересные предложения уже давно разобрали. Повышение цен коснулось и первичного, и вторичного рынков – как и всегда, готовое жилье догоняет по ценам строящееся.

Как известно, жилье подорожало по одной причине – это льготная ипотека, которую ввело правительство в апреле прошлого года. Решение было неожиданным (казалось бы, где пандемия, а где ипотека?), но программа буквально вычистила все предложение жилья на первичном рынке.

К тому же повлияло снижение доходности по вкладам с одновременной девальвацией рубля – фактически реальная доходность по вкладам стала едва ли не отрицательной. В этой связи покупка жилья становится более надежным (и в перспективе доходным) вложением. За счет сниженной ставки по ипотеке (6,5% годовых, а по факту есть и 5,75%) россияне скупили почти все, что предложили застройщики в готовых и почти готовых проектах, и практически все квартиры в строящихся домах. По факту подорожание жилья оценивают примерно в 15-20% – то есть, оно нивелировало весь эффект от льготной ипотеки. Которую, кстати, всерьез собираются продлевать и после 1 июля (правда, только в некоторых регионах). Но еще льготная госпрограмма резко снизила выбор более-менее интересных вариантов жилья:

  • в новостройках россияне в первую очередь разобрали все бюджетные квартиры, и квартиры с оптимальным соотношением цены и качества. Под программу попали практически все квартиры в новостройках (кроме самого элитного жилья), но уже к концу 2020 года в большинстве проектов остались только наименее ликвидные предложения;
  • на вторичном рынке цены начали расти вслед за новостройками. А учитывая, что ипотечные ставки снизились и на вторичном рынке, адекватных вариантов (по соотношению цены и качества) и там осталось мало.

Поэтому покупать жилье в 2021 году, ориентируясь на ликвидность, будет крайне сложно, вариантов за адекватные деньги осталось мало, особенно в бюджетном сегменте рынка. Но все же мы решили упростить задачу – и опросили наших экспертов о том, как правильно подобрать квартиру, которую при необходимости можно будет относительно выгодно продать.

Ещё очень важным моментом является наличие налога при продаже квартир, срок владения которых составляет 5 и менее лет. Мы очень подробно писали по этой теме в прошлой статьей: «Налог с продажи квартиры сроком владения менее 5 лет можно не платить. В каких случаях?»

Мнения экспертов рынка недвижимости

Мнения наших экспертов по теме выгодной перепродажи квартир приведены ниже.

Об авторе

генеральный директор ГК Атлант

Если покупать квартиру с целью дальнейшей перепродажи, то необходимо учитывать 2 момента: ликвидность и выгоду, которую можно получить от разницы в цене на момент покупки и момент продажи.

С точки зрения стоимости, максимальная разница будет, конечно же, если приобрести новостройку на начальном этапе строительства. С одной стороны, цена будет расти по мере реализации проекта, с другой – по причине общерыночного роста цен. Ведь, несмотря на кризисы и периоды стагнации, в целом цены на рынке недвижимости неуклонно растут. Таким образом, выгода инвестора может составить 20-30% и более.

Однако, не нужно забывать, что вложение на начальном этапе строительства с целью продажи после ввода дома в эксплуатацию, несет с собой и максимальные риски.

За то время, пока дом будет строиться, может поменяться спрос на рынке в целом, ситуация в данной конкретной локации (например, под окнами построят логистический центр или именно в этом месте появится много жилых проектов и – как следствие – много квартир в продаже). При этом сейчас дольщик надежно защищен от риска недостроя: деньги хранятся в банке на специальном эскроу-счете и, если застройщик не сможет реализовать проект, то банк вернет всю сумму. Однако, в этом случае, вы получите ровно столько, сколько вложили, без учета инфляции и изменений покупательской способности.

Если вкладывать деньги в готовое или почти готовое жилье, то стоит рассчитывать на долгий срок инвестиций. Иногда, цены на жилье, действительно растут очень бурно (например, рост за несколько месяцев прошлого года составил до 10-15% по разным объектам), но спрогнозировать такой период сложно. Поэтому, если ориентироваться на общерыночный рост цен, то надо учитывать, что ощутимой разница в стоимости станет не скоро.

Еще один вариант – покупка новостройки на завершающем этапе строительства. В момент ввода в эксплуатацию и получения жилья в собственность, стоимость скачкообразно растет, поскольку жилье переходит с первичного на вторичный рынок. Конечно, выгода будет не столь большой, как при покупке на начальном этапе строительства. Однако, и риски минимальны.

С точки зрения ликвидности стоит выбирать квартиру, которая потенциально может быть пользоваться спросом у максимального количества покупателей. Во-первых, обратить внимание на локацию. Транспортная доступность, близость метро и перспективные планы строительства метро, какая инфраструктура есть рядом, развитие района (например, есть ли там пятиэтажки, которые будут сносить) и так далее. Во-вторых, сама квартира должна быть с характеристиками, которые подойдут практически любому. Средний этаж, окна во двор, стандартная планировка, и т. д. При этом 1-2 комнатные квартиры быстрее найдут своего покупателя, поскольку их стоимость относительно не высока.

Об авторе

старший руководитель проектов, направление «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG

На ликвидность квартир оказывают влияние основные факторы: район расположения, ближайшее окружение, транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры. Помимо перечисленных факторов, на ликвидность квартир оказывают влияние репутация застройщика, этаж расположения, планировка, площадь и видовые характеристики. С точки зрения инвестирования в жилую недвижимость наибольшей ликвидностью обладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В Московском регионе при покупке жилья на начальном этапе строительства рост цен может достигать до 20-30%. В остальных регионах данный рост более умеренный и достигает до 10-15%.

Об авторе

генеральный директор холдинга РСТИ в Москве

Покупая квартиру для последующей перепродажи, необходимо обратить внимание на несколько факторов:

  1. Застройщик. Выбирая проект, нужно проверить застройщика, посмотреть его прошлые проекты, почитать отзывы: были ли задержки в сдаче дома, соответствует ли итоговый результат обещанным рендерам.
  2. Стадия строительства. Очевидно, что чем ранее вы совершите покупку, тем больше выгоды получите. В среднем, разница в цене между начальным этапом строительства и высокой степенью готовности, составляет не менее 30%. Есть мнение, что с введением эскроу-счетов этот показатель меняется в меньшую сторону, однако оно очень спорное. Динамика стоимости квартир зависит и от других факторов. Если спрос на проект высокий и проект популярен у покупателей, он интенсивно растет в цене.
  3. Локация. Здесь все зависит от бюджета и класса выбираемого жилья. В комфорт-классе нужно смотреть на потенциал территорий Новой Москвы, а также районов, включенных в проект реновации. На сайте Института Генплана Москвы стоит изучить проекты транспортных развязок, планы по развитию территорий и метрополитена, выбирать локации, где в течение одного-двух лет будет построена станция метро/МЦД. Для более высоких классов жилья стоит выбирать локации со сложившейся застройкой и социальной инфраструктурой. Для бизнес-класса это объекты в пределах ТТК, для премиального и элитного жилья беспроигрышный вариант – ЦАО: районы Красной Пресни, Хамовники, Дорогомилово, Якиманка.
  4. Площадь. Самыми ликвидными считаются 1-2 комнатные квартиры. В 2020 году именно такие квартиры в дизайнерском доме ELEVEN пользовались наибольшей популярностью. Интерес постепенно смещается в сторону квартир с бОльшей площадью – самоизоляция поставила ребром вопрос о личном пространстве внутри квартиры.
  5. Инфраструктура ЖК и самого района. Наличие зеленых зон вокруг – безусловный плюс. Стоит обратить внимание на соотношение школ и детских садов и жилых домов. Если социальных объектов будет недостаточно, это оттолкнет семейных покупателей, которые составляют большинство во всех классах жилья. Чем больше в себя будет включать инфраструктура самого ЖК (кафе, фитнес-клуб, магазины, детские центры), тем дороже можно будет продать квартиру в дальнейшем.
  6. Этаж. Исторически сложилось, что первые и последние этажи пользуются меньшим спросом, хотя в наши дни для этого практически не осталось оснований. Технологии строительства обеспечивают одинаковый комфорт проживания на всех этажах здания. Более высокие этажи обеспечивают лучшие видовые характеристики.

Об авторе

директор аналитического отдела Dominfo

Недвижимость можно рассматривать как удачный актив в том случае, если вы хотите не приумножить средства, а просто сохранить. В условиях, когда ставки по банковским депозитам минимальны, эта тема более чем актуальна. Однако есть одно глубокое отличие между вкладом и, например, квартирой. В первом случае вы сразу же получите деньги, как только они вам понадобятся.

Во втором – придется подождать. Вот это время ожидания и является, на мой взгляд, определением ликвидности. Вы можете обладать многоярусными апартаментами с уникальной планировкой, достойной обложки любого интерьерного журнала. Но быстро продать такую недвижимость по рыночной стоимости – не самая простая задача, ведь круг потенциальных покупателей довольно узок.

Ликвидная квартира – это всегда что-то посередине. Не самая дорогая, но и не пылящаяся на дне рынка; не поражающая своим размахом (условно, это явно не однушка площадью 60 кв. метров), но и не слишком тесная. И даже этаж стоит выбирать где-то посередине: многие по-прежнему избегают как самых высоких, так и начальных этажей.

Внимательно подойдите к вопросу местоположения. Изучите инфраструктуру района, узнайте, какие объекты будут появляться рядом в ближайшее время (строительство парка вместо соседнего пустыря может приподнять цену квартиры, строительство крематория – снизить). Не вырастет где-то поблизости новый квартал? Тогда вам при продаже своего актива предстоит конкурировать с застройщиком.

Не стоит недооценивать фактор транспортной доступности. Квартира, до которой легко добраться из любой точки, всегда будет в цене даже при самой скучной планировке и самом скромном ремонте.

Кстати, о ремонте. Квартира без минимальной отделки – это некий полуфабрикат. При прочих удачных факторах ее, конечно, можно будет успешно продать. Но зачем сужать круг покупателей? Квартиру без минимального ремонта будут выбирать те, у кого есть другое жилье, а также есть деньги на этот самый ремонт.

Ну и ещё одна вроде бы мелочь, которая в конечном итоге может существенно повлиять на скорость будущей продажи – вид из окна. Для вас квартира – это вложение, вы там жить не собираетесь. Но покупатель, вполне возможно, огорчится, если перед ним откроется перспектива смотреть в ближайшие годы только на стену напротив. Поэтому тут можно выделить такой итог: ликвидная квартира – это та, в которой вы не отказались бы пожить и сами.

Об авторе

руководитель департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал»

Кризисные ситуации, равно как и ситуации роста, оказывают неизменное влияние на экономическую ситуацию в стране. Изменение 214-ФЗ, пандемия, снижение объемов строительства, введение мер господдержки и льготной ипотеки, как следствие, рост спроса, – все эти факторы существенным образом изменили и рынок недвижимости, и подход к инвестированию в объекты недвижимости.

Если раньше застройщики были заинтересованы в том, чтобы реализовать квартиры на стадии котлована, даже с хорошим дисконтом, то сегодня, с введением эскроу-счетов, эта модель перестала работать. По крайней мере, рассчитывать на хорошую скидку от девелопера при приобретении квартиры на ранней стадии строительства не приходится.

Поэтому на первое место при выборе объекта недвижимости для инвестирования выходит сам проект. Уже недостаточно просто купить любую квартиру в Москве, чтобы потом выгодно ее перепродать. Важно выбирать точечные проекты, где возможен рост стоимости, где есть потенциал капитализации. Для этого нужно учитывать ряд ключевых факторов.

Локация. Именно территориальное расположение сегодня является определяющим при выборе инвестиционной квартиры. В Москве это жилье в СЗАО, ЗАО и ЮЗАО, бизнес-или комфорт класса, в пределах ТТК, вблизи парковых зон и водоемов. Проекты бизнес-класса в Москве сейчас активно развиваются, при этом стоимость квадратного метра в них сопоставима со стоимостью в классе комфорт. Получается, что, добавив к стоимости квадратного метра порядка 106 тысяч рублей, покупатель может приобрести квартиру бизнес-класса – в более качественной локации, с иным уровнем комфорта и сервиса.

Предпочтение при этом отдается двух- или трехкомнатным квартирам, так как однокомнатные обычно приобретают люди молодого возраста для себя. Но в любом случае площадь квартиры не должна быть меньше 60 квадратных метров. Важны и видовые характеристики жилья. Квартиру для последующей перепродажи лучше выбирать не ниже 10-го этажа, тем более что с каждым этажом цена квадратного метра растет.

Помимо локации, на инвестиционный потенциал квартиры влияет количество корпусов в жилом комплексе – чем их больше, тем сложнее будет реализовать объект, потому что возникает внутренняя конкуренция с квартирами из других очередей этого же ЖК. Идеальный вариант для инвестирования – жилой комплекса бизнес-класса, состоящий не более чем из 3-5 корпусов. В таком ЖК и стройка закончится быстрее, и предложение будет более ограниченным – как правило, в таких жилых комплексах застройщики распродают все квартиры еще до окончания строительства. Но на текущий момент в Москве проектов с небольшим количеством корпусов мало, преобладают проекты масштабной застройки.

Еще один фактор – это бренд застройщика, его репутация на рынке и разнообразие планировок, которые он готов предложить инвестору (покупателю). Ведущие девелоперы сегодня реализуют большое число современных планировочных решений в рамках одного жилого комплекса, поэтому выбрать наиболее подходящий для инвестиционных целей вариант несложно. Например, инвестор может приобрести однокомнатную и двухкомнатную квартиры, расположенные на одной площадке, с целью дальнейшей перепродажи тому, кто будет заинтересован в объединении квартир в одну большую трёхкомнатную или четырёхкомнатную.

Резюмирую. Сегодня для инвестиционных целей лучше приобретать квартиру бизнес-класса в небольшом жилом комплексе от зарекомендовавшего себя на рынке застройщика, расположенную в хорошей локации и отличающуюся выгодными видовыми характеристиками. При таком подходе годовой потенциал роста стоимости квадратного метра жилья, а, значит, и доходность инвестора, может составить порядка 20%.

Об авторе

директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»

Инвестируя средства в недвижимость, необходимо сразу определиться с целями. Если квартире суждено стать пассивным источником дохода посредством сдачи в аренду, то нужно покупать жилплощадь в районе с активной деловой жизнью и хорошей транспортной доступностью: возле станций метро и крупных магистралей. Но посуточная сдача жилья требует значительных затрат времени и сил, а критерии выбора квартиры для долгосрочной аренды схожи с критериями покупки недвижимости для жизни или последующей перепродажи.

Традиционно ликвидными считаются квартиры на средних этажах, так как первые этажи, по мнению покупателей, недостаточно безопасны, а до последних сложно добраться при поломке лифта. В современных жилых комплексах класса «комфорт» и выше с закрытыми дворами и несколькими бесшумными лифтами эти опасения давно напрасны, но потребители продолжают ориентироваться на стереотипы, сформированные годами.

Будущее рынка за умными планировками без лишних квадратных метров. Даже небольшая и доступная по цене квартира будет востребована, если там потолки до 3-х метров и комнаты эргономичной близкой к квадратной форме. Тренд на объединение планировок с жилой средой за окном предусматривает наличие широких окон и балконов или лоджий с панорамным остеклением.

Окна на уютный благоустроенный двор гарантируют, что панорама за стеклом сохранится на долгие годы. Многолетние парки, реки, каналы или Финский залив при современном экологичном курсе развития также имеют все шансы сберечь свой первоначальный вид. А вот пустырь рядом с жилым комплексом может превратиться в многолетнюю стройку, усложнив продажу квартиры. Также, не удастся выгодно продать жилплощадь рядом с кладбищем или шумной магистралью.

В целом локация для инвестиций в недвижимость является одним из важнейших критериев. На примере микрорайона «Балтийская жемчужина» можно рассмотреть, как пустырь, покрытый валунами и редколесьем, на недооцененном южном побережье Финского залива превратился в престижный микрорайон с развитой инфраструктурой.

Мы увидели преимущества территории – богатые природные ресурсы и не побоялись трудностей. Для опытных инвесторов совершение таких рискованных открытий и является залогом успеха. С начала реализации проекта престиж локации, а с ним и цены на квартиры значительно возросли. Когда здесь построят станцию метро, стоимость квартир увеличится ещё больше. Теперь это понимают даже начинающие инвесторы, поэтому ажиотажный спрос вымывает ликвидные лоты от на сегодня уже проверенного временем застройщика «Балтийская жемчужина».

С другой стороны, пандемия 2020 года также внесла свои коррективы в покупательские предпочтения. Спрос сместился в удалённые локации, многие потребители стали рассматривать для жизни частные дома. Но, к примеру, коттеджные посёлки не отвечают требованиям современного поколения к жилой среде, сказывается недостаток инфраструктуры и технологий для удалённой работы. Поэтому с рынка сметаются качественные новостройки или новая вторичка рядом с природными ресурсами. Инвесторы, которые успели приобрести такие лоты, в любом случае будут в выигрыше.

Сейчас предложение сокращается из-за перехода на счета-эскроу, пандемии, экономического кризиса, дефицита подготовленного под строительство земельного банка в черте города. В Санкт-Петербурге и Ленобласти, к примеру, за 2020 год объем предложения снизился на 30%, и это далеко не предел. Поэтому, к счастью инвесторов, спрос на ликвидную вторичную недвижимость пока сохранится даже на фоне падения реальных доходов населения.

Об авторе

управляющий партнёр ООО «Прагматик»

Как правило, приобретение квартиры для следующей перепродажи строится на 3 ключевых принципах.

Первое: если вы не умеете/не любите заниматься капитальным ремонтом, то стоит рассматривать варианты только под «лёгкую косметику». Квартиры с ощущением «тут никто не жил» продаются быстрее в среднем на 30% относительно иных предложений. Человек психологически склонен к комфорту и чистоте, поэтому вид пожелтевших обоев или треснувших стен вряд ли вдохновит.

Второе. Для перепродажи надо искать наиболее ликвидное сочетание: «площадь – социальная инфраструктура – транспортная доступность». У разных сегментов покупателей приоритеты расставлены в усиление каких-то двух элементов из трёх. Те, кто хочет жить ближе к центру, поступятся площадью и социальной инфраструктурой, семье же с детьми наоборот, важно, чтобы все было в пешей доступности вокруг большой квартиры, что можно реализовать в спальных районах ближе к окраине.

Третье. Наличие мебели и техники, которая идет «в комплекте» с квартирой. В последние 5 лет наметился тренд на увеличение спроса на готовое жильё «под ключ». В Москве набирает популярность вариант продажи жилья, где есть всё – от полотенца до сушильной машины.

Зачастую люди, перебирающиеся из съемного жилья в собственное, не хотят оказаться на матрасе в пустой квартире – денег на мебель нет, а квартира приобретена за счёт средств ипотечного кредита. Поэтому человек готов заплатить премию к рыночной стоимости (Рыночная стоимость – это всегда коридор цены ± 10% в зависимости от того, какие корректировки применил оценщик. В моей практике был случай, когда одну и ту же квартиру 2 разные оценочные компании оценили с разницей в 1,2 млн рублей, что составляло почти 15% от рыночной стоимости квадратного метра в районе), лишь бы получить готовое для проживания «гнёздышко».

Фактически, при приобретении квартиры для последующей перепродажи, отдавайте себе отчёт, что квартиру в хорошем состоянии вы будете продавать от 3 до 6 месяцев, если квартира имеет прекрасный ремонт «как с картинки журнала», то срок экспозиции может сократить до 1-2 месяцев. В квартире не должно быть незаконных перепланировок и вы также не будете их делать (в Москве очень много критических нарушений в старом фонде, когда владельцы жилья объединяли кухни с газовой плитой с гостиными, историй про объемные взрывы газа достаточно в нашей стране), ну и качество дома, добрые соседи, а также ощущения радости жизни, а не серой безысходности должно веять от всего, что связано с «жильём для перепродажи». Вряд ли получится сделать выгодную сделку, когда у потенциального покупателя не возникнет ощущения, что именно тут, в вашей квартире, он хочет прожить много – много лет.

Выводы

Рекомендаций вышло много, но практически все эксперты призывают обратить внимание на локацию. И действительно, месторасположение квартиры – то немногое, что нельзя будет изменить после покупки. В данном случае стоит рассматривать локацию вместе со всей остальной внешней средой:

  • транспортная доступность . Конечно, в некоторые районы могут провести метро, трамвай или троллейбус, но это вопрос очень отдаленного будущего. И к моменту продажи квартиры транспортное сообщение, скорее всего, лучше не станет;
  • инфраструктура ЖК и района . Если покупать жилье на этапе строительства, застройщик может пообещать «золотые горы», но нужно сразу смотреть в проектную декларацию. Если там нет ни поликлиники, ни школы, ни детского сада – после окончания строительства они тоже не появятся;
  • общее впечатление от района . Это и экология, и состояние городской среды, и уровень преступности, и уровень «ухоженности» территории.

Нужно помнить, что будущий покупатель, выбирая квартиру, будет видеть примерно то же, что и вы сейчас – поэтому лучше всего смотреть на квартиру, дом, ЖК и район критически.

Дальше, если речь идет о новостройке – важно выбрать надежного застройщика. От этого зависит и скорость достройки и сдачи дома в эксплуатацию, и качество строительства дома и окружающей его инфраструктуры. Правда, в 2021 году стоит понимать – чтобы продать максимум квадратных метров по госпрограмме, застройщики начали большое количество новых проектов.

А основная часть рабочей силы – иностранные трудовые мигранты – из-за пандемии не могут попасть в Россию. Поэтому даже самый надежный застройщик может задержать окончание строительства. Возможно, в таких условиях более удобным вариантом будет жилье с вторичного рынка.

И только потом идут параметры самого жилья. Этаж и площадь поменять точно не получится, поэтому к их выбору стоит подойти максимально ответственно. Планировку тоже изменить затруднительно (хотя в теории возможно) – но в идеале брать квартиру с более удобной и востребованной планировкой. Устаревшая планировка (касается вторичного рынка) позволить купить квартиру дешевле, но продать ее потом будет намного сложнее.

Ремонт, мебель и бытовая техника – это уже вопрос денег: если цена за квартиру с ремонтом и меблировкой ненамного выше, чем за «пустую», возможно есть смысл взять вариант со всем необходимым для жизни. И наоборот, если ремонту уже несколько лет, а мебель относительно дешевая, платить больше за это не стоит.

Итак, выбор ликвидной квартиры в итоге сводится к нескольким пунктам. Это должен быть дом в хорошем районе, который строит надежный застройщик (или он уже построен), квартира подходящей площади и с удобной планировкой, и стоит она ровно столько, сколько за нее готов заплатить покупатель. Таких вариантов, увы, осталось уже немного – но они есть. Главное – найти свою идеальную квартиру среди всего разнообразия.

Источник: bankstoday.net

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...
Бизнес для женщин