Перепродажа машиномест как бизнес

На фоне обострения геополитической ситуации, вызвавшей обвал фондовых рынков и очередной виток обесценивания рубля, на рынке недвижимости начинается паника. Многие россияне стараются быстро инвестировать в недвижимость с целью сохранения средств. Однако далеко не у всех достаточно активов для покупки объекта целиком, а резкое увеличение ключевой ставки отрезало инвесторов от доступного ипотечного плеча.

В таких случаях остается искать низкобюджетные варианты для инвестиций, выбор которых на российском рынке недвижимости сильно ограничен. На этом фоне довольно перспективным сегментом могут стать машиноместа.

✔️ Какие существуют стратегии инвестиций в машиноместа сегодня?

✔️ Какой доход можно получить за счет вложений в подобные объекты?

✔️ И какие есть риски у данного вида инвестирования?

Об этом расскажем вместе с экспертами.

Как инвестировать?

По данным агентства «Автостат», в России парк легковых автомобилей за последние 10 лет ‒ с 2011 по 2021 ‒ вырос на 36%. Потребность в современных паркингах растет еще и на фоне того, что парк личных автомобилей качественно обновляется. В городах появляется все больше внедорожников, микроавтобусов, электромобилей.

Рост спроса на машиноместа связан также с расширением зон платной парковки, отмечает Маргарита Канунникова, директор по маркетингу клубного дома «Пречистенка, 8». Раньше люди понимали, что могут бесплатно парковаться, а сейчас дворы в городе закрыли. Кроме того, наказания за парковку в неположенном месте ужесточаются.

«Существует две основные стратегии инвестирования в машиноместа ‒ это сдача в аренду и перепродажа. Парковочное место выгоднее покупать непосредственно у застройщика на стадии строительства. В этом случае на машиноместо можно получить порядка 20% дисконта. Как правило, люди покупают себе два машиноместа ‒ одно для семьи и второе «про запас». Часто второе парковочное место сдают в аренду», ‒ рассказывает Андрей Поволяев, управляющий партнер Asa Capital.

Второй способ инвестирования ‒ это выкуп пула парковочных мест у застройщика. В этом случае дисконт может быть значительным ‒ вплоть до 50%, если выкупается целый этаж.

Далее управляющий партнер Asa Capital поделился с журналом «Рентавед» своим кейсом по инвестициям в машиноместа.

«Мне принадлежало 93 парковочных места ‒ это целый этаж в роботизированном подземном паркинге. Машиноместами со мной рассчитался застройщик за выполнение работ по строительству ‒ я их получил в расчете 540 тысяч за один паркинг два года назад. И практически за 2 года я почти полностью распродал машиноместа по цене 730-750 тысяч рублей за паркинг», ‒ отмечает Андрей.

Он добавил, что недавно получил право собственности на эти места, цена их выросла до 800 тысяч рублей.

«Если брать во внимание мой пример, то доходность за два года получается на уровне 30-35%. В год это 15-17%», ‒ подытожил эксперт.

Однако о подобной доходности можно говорить в случае покупки пула машиномест. Если они покупаются по одному и не на ранних стадиях строительства, то доход от их перепродажи не превысит 10%.

Как отмечают в компании «БЕСТ-Новострой», цены на машиноместа растут, как правило, лишь с сокращением предложения в продаже. По заметно более высокой цене ‒ на 20-30% дороже ‒ их можно продать тогда, когда ЖК уже заселен, а аналогичных предложений от застройщика нет.

Паркинг, по мнению экспертов, также может быть интересен и с точки зрения отдаленных перспектив. Например, если семье срочно понадобятся деньги, то можно продать часть машиномест. В то время как квартиру по частям распродать невозможно.

Сколько стоит «домик» для автомобиля?

Цены на парковочные места в Москве и Подмосковье зависят от класса машиноместа. В комфорт-классе в Москве это 1,5-2 млн рублей, в бизнес-классе стоимость начинается от 2 млн, в элитном классе ‒ 4-5 млн и выше. Если говорить о Московской области, то стоимость сильно варьируется. В ближайшем Подмосковье средняя цена будет в районе 800 тысяч рублей. Чем дальше от МКАД ‒ тем стоимость ниже.

В Новой Москве, по оценкам «БЕСТ-Новострой», машиноместо в отапливаемом паркинге будет стоить от 700 тысяч до 1,3 млн рублей.

«В исключительных случаях внутри МКАД парковочное место обходится дешевле миллиона. В высокобюджетных новостройках стоимость машиномест в подземных паркингах может доходить и до нескольких миллионов рублей, абсолютный рекорд, зафиксированный несколько лет назад, ‒ 19 миллионов рублей за «дом» для автомобиля», ‒ рассказывает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В бизнес-классе средняя стоимость машиномест, расположенных в пределах ТТК, составляет около 2-3,5 млн рублей, добавляет Маргарита Канунникова.

В прошлом году цены на машиноместа корректировались с ростом стоимости квартир. В Москве стоимость машиномест выросла примерно на 15%, в области рост составил около 10%.

«Прекрасной возможностью приобрести машиноместо с существенным дисконтом может стать покупка с торгов. Такая стратегия дает инвестициям более высокий потенциал», ‒ замечает Наталья Круглова, руководитель департамента продаж «Российского аукционного дома» (РАД).

Стоимость аренды машиноместа в наземном паркинге варьируется в пределах 3-7 тысяч рублей в месяц, отмечает Доброхотова. В подземном – в среднем от 10 и до 25 тысяч (в элитном сегменте) в месяц.

«Застройщики, как правило, сдают в аренду невыкупленные машиноместа в паркинге, чтобы окупить эксплуатационные расходы. В отдельных случаях пытаются продать паркинг по максимуму, снижая стоимость», ‒ объясняет г-жа Канунникова.

Читайте также:  Что такое полное товарищество в бизнесе

Риски

Участники рынка сходятся во мнении, что у инвестиций в машиноместа есть ряд особенностей. Например, срок экспозиции паркингов может быть от 3 до 9 месяцев ‒ быстро продать место для автомобиля непросто.

«Если нужно продать быстрее, то основным фактором выступает цена. Если снизить ее на 50-100 тысяч рублей, то срок продажи можно существенно снизить», ‒ предупреждает Андрей Поволяев.

По его словам, арендная ставка на машиноместо зависит от многих факторов ‒ район города, затраты на обслуживание, необходимость дополнительных вложений, связанных, например, с оборудованием розеток для электрокаров.

«Но в целом, в этом случае я бы говорил о 13-16 годах окупаемости инвестиций. Если считать вложения комплексно, с учетом удорожания недвижимости, то окупаемость вложений будет стремиться к 10 годам», ‒ резюмирует эксперт.

При сдаче в аренду инвестиции в машиноместа окупятся в среднем за 15 лет, особо удачное приобретение – за 10 лет.

«Это быстрее, чем в сегменте квартир и даже большинства апартаментов, но все равно не очень выгодно для вложений. Подобные активы очень редко приобретают исключительно для получения арендного дохода. Главный риск заключается в том, что данные инвестиции попросту могут не окупиться с учетом ежегодной инфляции. Сложнее находить и легче потерять арендатора. У машиноместа может быть высокая стоимость владения из-за затрат на охрану, отопление, уборку и прочее обслуживание паркинга, что может сделать арендную стратегию полностью нерентабельной», ‒ подчеркивает Ирина Доброхотова из «БЕСТ-Новострой».

Андрей Поволяев, управляющий партнер Asa Capital, выделяет три основных риска инвестиций в машиноместа.

«Первое ‒ это вопрос ликвидности. Если большой объем парковочных мест, то выход из инвестирования может оказаться непростым. Распродать все быстро не получится. Второй момент заключается в том, что потенциальные покупатели ‒ это практически полностью жители данного ЖК. Возможно, лотом заинтересуются покупатели и из соседнего жилого комплекса, но вероятность невелика», ‒ рассказывает он.

Кроме того, он напоминает о том, что стоимость владения автомобилем в Москве и других больших городах существенно растет. Многим становится проще передвигаться на такси или общественном транспорте.

«Многие мои знакомые оставляют машины во дворе и вызывают такси. Пока что эта тенденция не оказывает значительного влияния на привлекательность машиномест, но я думаю, что в перспективе 5-10 лет это влияние существенно вырастет», ‒ считает Андрей.

Он считает, что самые выгодные районы с точки зрения инвестиций в машиноместа ‒ это те, где сложно оставлять машину во дворе, а желающих припарковаться на платной парковке немного. Кроме того, у потенциальных арендаторов должна быть возможность ежемесячно оплачивать парковку. В этом случае стоит смотреть на машиноместа в домах комфорт-класса и выше ‒ там проживает платежеспособный класс людей.

Статью подготовила Вера Сайгина

Источник: rentaved.ru

Бизнес на парковке: можно ли заработать в Петербурге, сдавая в аренду или перепродавая машиноместа

1 млн 300 тысяч долларов – во столько оценили самое дорогое в мире парковочное место. Оно находится в Гонконге на территории элитного жилого комплекса на горе Николсон. Причем, покупал владелец его за 980 тысяч долларов, то есть, цена за два года выросла на треть. Заработать на парковке можно не только в Гонконге, но и у нас, в Петербурге.

Катерина Соболева — вице-президент крупной компании. А с недавнего времени среди знакомых еще и «королева парковок». Всё потому, что солидно вложилась в паркинг. Она выкупила часть стоянки на территории строящегося жилого комплекса. Говорит, цена была очень выгодной.

А перепродать каждое место уже через пару лет можно будет в 2 раза дороже.

«У меня на данный момент 7 парковочных мест в одной парковке плюс мои инвесторы выкупили в общей сложности 68 парковочных мест на одной парковке в жилом комплексе. Там через два года сдается довольно большой объем квартир, и в следующих очередях просто нет парковок», — говорит Катерина Соболева.

Дефицит парковок — главный ориентир для инвестора. А второй — расположение. В приоритете центральные районы, потому что в спальных бесплатных стоянок больше. И в принципе уровень дохода другой.

«Чем дальше к периферии, тем парковочные места становятся все более дороги для людей, просто потому что средний чек на квартиру является более ощутимым, и парковочные места стараются сделать как можно более дешевле, как можно более проще, для того, чтобы люди их покупали», — отметила генеральный директор строительной компании Мария Черная.

Цены на парковочные места в городе начинаются в среднем от миллиона рублей. Паркинг можно приобрести, в том числе, в рассрочку, либо взяв в ипотеку, но зачастую вместе с квартирой. И, кстати, без нее не все застройщики продают машиноместа. Так что «зеленый свет» для инвестора «с улицы» загорается, только если спрос невелик или просто повезло.

Дополнительные расходы для собственника — это налог на недвижимость, обычно до тысячи рублей в год, и коммунальные услуги. Скажем, здесь за 13 квадратных метров на неотапливаемом паркинге придется платить около полутора тысяч рублей в месяц. С отоплением, да еще и в центре города, коммуналка может достигать 3,5 тысяч рублей в месяц.

Читайте также:  Салон связи как бизнес

Можно компенсировать затраты, сдавая место кому-то другому. Правда, покупать паркинг исключительно в арендных целях — не лучшая идея, считают эксперты. Деньги скорее обесценятся, чем обеспечат возврат инвестиций.

«Например, в Петроградском районе парковочное место стоит около двух миллионов рублей. Сдача в аренду такого парковочного места составляет от 10 до 11 с половиной тысяч рублей, включая коммунальные услуги. Соответственно, срок окупаемости будет — от 16 до 18 лет», — отметил генеральный директор управляющей компании Николай Антонов.

Для сравнения, апартаменты, сдаваемые в аренду, окупятся уже через 10 лет. Но, с другой стороны, на рынок паркингов въехать дешевле. Главное — внимательный анализ и скорость. В идеале — купить парковку на стадии проектирования или котлована, тогда доход будет максимальным. В среднем на перепродаже можно заработать от 10 до 20% годовых.

Пятьдесят — большая удача, говорят аналитики, и рассчитывать на такие показатели новичкам не стоит.

Подробности в репортаже корреспондента телеканала «Санкт-Петербург» Милены Иконниковой.

Фото и видео: телеканал «Санкт-Петербург»

Источник: tvspb.ru

Как можно инвестировать в парковочные места

Привет. Сегодня мы поговорим об относительно новом способе получения дохода, который за последние несколько лет стал достаточно популярным в определенных кругах. Но насколько реально выгодны инвестиции в паркинг в настоящее время и, какую доходность можно ожидать?

И как обстоят дела с этим направлением в России и Европе.

Инвестиционная привлекательность

Парковочные места в качестве объекта для капиталовложений обладают большими достоинствами, нежели жилая или коммерческая недвижимость:

  • Количество автомобилей растет стремительнее, чем численность населения.
  • Машиноместа на порядок доступнее по стоимости, в отличие от квартиры, торгового или офисного помещения.
  • Парковки не требуют ремонта, дорогого обслуживания, замены сантехники и подобных манипуляций, предусматривающих периодические денежные вливания.
  • Оформление документов при покупке и продаже парковок занимает меньше времени и не требует личного присутствия на месте, в отличие от процедуры передачи прав собственности на жилой объект.

Есть у таких инвестиций и слабые стороны:

  • Данное направление имеет сильную зависимость от экономической ситуации в стране и в регионах. В кризисные периоды снижается деловая активность населения, падает посещаемость торговых центров, спортивных комплексов, снижается пассажиропоток. В результате парковка, приобретенная в месте, некогда имеющем отличную проходимость, может длительное время пустовать.
  • В крупных мегаполисах власти пытаются бороться с пробками, искусственно снижая автомобильный поток. Среди таких мер широко распространен перевод парковок в категорию платных и повышение стоимости парковочного места. Вследствие этого многие водители вынуждены ограничивать свои поездки на авто, что в свою очередь приводит к снижению спроса на паркинги.
  • Как и в случае с квартирой, приобретенной в неразвитом районе и имеющей неудачную планировку, парковочное место тоже может быть расположено в неудобном месте, и тогда доход может оказаться ниже ожидаемого.

Платные парковки в Европе

Страны ЕС имеют куда больший опыт создания и эксплуатации платных парковочных мест, а потому рассматривать данный объект инвестирования удобнее на их примере.

В Европе насчитывается более 400 млн. парковок, которые относятся к 5 основным категориям:

  1. Рабочие и частные жилищные. Это самый распространенный тип парковок – более 150 миллионов. Они относятся к частной собственности и не используются для получения дохода.
  2. Общественные уличные парковки. Их тоже много – порядка 130 млн. Пользоваться ими могут все желающие. Создаются они, как правило, на средства муниципалитетов и имеют социальное значение, поэтому, несмотря на то, что часть из них платные, частникам доступа к ним нет.
  3. Открытые общественные. Их насчитывается более 100 млн. Есть среди них бесплатные и платные, которыми владеют частные операторы.
  4. Для посетителей торговых и офисных центров (примерно 30 млн.). Таким типом парковочных мест почти всегда управляют владельцы-частники.
  5. Коммерческие. Самый небольшой по численности сектор (до 10 млн.), специально отведенный для получения прибыли. Именно данный тип парковок является объектом для инвестиций в европейских странах.

Доходность во многом определяется расположением. Так, машиноместа вблизи аэропортов традиционно прибыльнее прочих и ежегодно приносят в среднем от 1300 евро.

Услугами такси пользоваться дорого, а оплата парковки за пару дней может обойтись в 3-5 раз дешевле. Наименее доходными являются места рядом с жилыми домами и объектами культуры (до 100 евро ежегодно).

Капиталовложения в парковки возможны двумя способами:

  1. Через специальные фонды, которые вкладываются в паркинги для сдачи их в аренду и извлечения прибыли.
  2. Приобретение машиноместа напрямую у компании, которая занимается их благоустройством в целях последующей продажи.

Инвестировать в европейские парковки выгодно еще и тем, что земля неизменно дорожает, за счет чего растут и цены на парковочные места.

Так приобретенное машиноместо через несколько лет можно будет продать еще выгоднее.

В сети можно найти много предложений об инвестициях в парковочные места у лондонских аэропортов. На первый взгляд такая идея выглядит очень привлекательной:

  • Большой пассажиропоток.
  • Оформление в онлайн-режиме позволяет приобрести объект удаленно, без личного присутствия.
  • После выкупа места владелец сразу же начинает получать прибыль.
  • Парковка сдается в аренду управляющей компании, которая занимается всеми сопутствующими операциями, поэтому инвестор не отягощен никакими обязанностями.
Читайте также:  Бизнес модель проектного менеджмента Google это многосторонняя платформа

Как бы заманчиво не звучала такая реклама, стоит быть осторожными и трезво оценивать публикуемые цифры. Некоторые сайты-посредники предлагают выкупить сразу несколько машиномест по цене в 1,5-2 раза ниже себестоимости.

  • Подпишись на мой канал в Телеграме
  • Как вести учет инвестиций — лучшие решения для инвестора.

На других порталах не сходится доходность с ценой сдачи в аренду и прочие показатели, что добавляет скептицизма и однозначно не внушает доверия.

Каковая ситуация в России

Проблему с нехваткой парковочных мест возле новостроек российские власти пытаются решить с помощью подземных и наземных паркингов.

Средняя стоимость одного машиноместа в новом жилом комплексе составляет около 800 тысяч рублей, что по оценкам экспертов ниже на 0,6 % в сравнении с прошлогодним показателем.

В зависимости от региона и престижности района стоимость может колебаться в пределах от 300 тысяч до 3 миллионов рублей.

Если сравнивать доходность от инвестирования в жилую квартиру и парковочное место, то последний вариант, при определенных условиях, может быть на порядок выгоднее. Посмотрим на сравнительную таблицу:

ПЕРЕПРОДАЖАЦена до ввода дома в эксплуатациюЦена после ввода в эксплуатациюОжидаемая прибыль
1-комнатная квартира3 млн.2,3 млн.700 тысяч
1 место в паркинге500 тысяч650 тысяч150 тысяч
СДАЧА В АРЕНДУОжидаемая прибыль в месяцОжидаемая прибыль в годСрок окупаемости
1-комнатная квартира20 тысяч240 тысяч12 лет
1 место в паркинге5 тысяч60 тысячок. 8,5 лет

Если учесть еще и траты на ремонт квартиры, сданной с черновой отделкой, закупку мебели и бытовой техники, то инвестиции в парковку оказывается еще более выгодными.

Кроме того, с каждым годом ужесточаются меры к паркующимся в неположенных местах, растут штрафы, машины увозят на штрафстоянки, что отнимает массу времени и нервов.

Деловым людям будет гораздо спокойнее оставлять свой автомобиль на узаконенной парковке.

Как выбрать место в паркинге:

  • Самыми удачными считаются места недалеко от лифта подземного паркинга, на свободном открытом пространстве без колонн и углов рядом.
  • До покупки стоит обратить внимание на габариты парковочного места. Согласно приказу Минэкономразвития от 2016 года, оно должно быть не менее 5,3 на 2,5 метра и не более 6,2 на 3,6 метра. При несоблюдении данного норматива Росреестр вправе отказать в оформлении собственности.

До 2017 года действовала норма, по которой оформление парковочного места в собственность было возможно только после получения письменного согласия других собственников паркинга. Сегодня этого делать не нужно.

Будущий владелец машиноместа может самостоятельно оформить его в МФЦ, предоставив:

  • Технический план на парковочное место.
  • Акт приема-передачи.
  • Паспорт.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Срок регистрации обычно не превышает 9 дней.

Поскольку парковка также как и квартира является объектом недвижимости, машиноместо можно оформить в ипотеку.

После приобретения парковки владельцу придется оплачивать некоторые расходы:

  • Коммунальные платежи.
  • Налог на имущество (действует ставка 0,3 % от кадастровой стоимости).

Подводя итоги

Относительно выгодности инвестиций в парковочные места мнения экспертов разнятся. Во многом успех предприятия будет зависеть от соотношения цены аренды к стоимости паркинга, а также от целевой аудитории жилого комплекса.

С аренды можно получать регулярную прибыль, нередко превышающую среднюю ставку по банковским вкладам. Но стоит учесть, что спрос на аренду будет только после 85-90%-ного заселения жилого комплекса.

Если выбирать класс комфортности дома, то предпочтение стоит отдавать «бизнес» или «комфорт +».

Многие участники рынка не видят особой перспективности такого вложения, приводя реальные цифры. За вычетом коммунальных услуг стоимость месячной аренды будет около 4 тысяч рублей, что за год составит 48 тысяч рублей.

Если машиноместо стоит 600 тысяч, то срок окупаемости выйдет примерно 13 лет.

Если учесть, что цена парковки, как правило, выше, то доходность снижается еще больше. Если рассчитывать на вариант с перепродажей, то приобретать парковку лучше на стадии котлована.

Есть и мнения прямо противоположные.

Так, управляющий партнер риэлтерского агентства М. Литинецкая приводит иные цифры: объект был приобретен за 1,2 млн. рублей, сдается за 12 тысяч в месяц – иными словами, владелец получает 12 % годовых и сможет окупить парковку менее чем за 10 лет.

Инвестировать в парковочные места более целесообразно с расчетом на получение арендных платежей нежели прибыли от перепродажи. Как правило, машиноместа выводят в реализацию на завершающих этапах стройки уже по максимальным ценам, поэтому нажиться на разнице в цене вряд ли удастся.

Все же рассматривать места в паркинге следует при комплексной оценке каждого конкретного предложения и лучше всего в рамках инвестиционного портфеля.

Благодарю за внимание и надеюсь, что статья оказалась полезной для Вас. Подписывайтесь на обновления и делитесь материалом со своими друзьями в социальных сетях.

  • Подпишись на мой канал в Телеграме
  • ТОП-7 лучших сервисов и программ для учета всех Ваших инвестиций.

Автор статьи

Более 8 лет изучаю инструменты интернет заработка, создал несколько источников дохода.

Активно инвестирую в различные направления.

На страницах блога помогаю людям становиться финансово грамотными и улучшать качество своей жизни.

Источник: investbro.ru

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...
Бизнес для женщин