Сдача квартиры посуточно как бизнес плюсы и минусы

Бизнес на посуточной аренде квартир

После чемпионата мира по футболу страну охватил бум посуточной аренды. Многие из тех, кто сдавал квартиры на длительный срок и считал, что чем дольше — тем лучше, вдруг передумали и стали конкурировать с гостиницами. Что же привлекает в посутке?

Сколько можно заработать на посуточной аренде квартир

Главное, конечно, доход.

— Допустим, в Москве, в районе Садового кольца, скромную однушку можно сдать надолго за 45 тыс. руб. в месяц, — рассказывает владелец нескольких столичных квартир Павел. — А при посуточной ставке 2500 рублей с учетом простоя и расходов на уборку и стирку выйдет в среднем 60 тысяч в месяц. То есть в Москве посутка получается где-то на 30 — 35% доходнее, чем долгосрочная сдача.

А узнал я недавно, что делается во Владивостоке, — просто ахнешь! В районах, сравнимых со столичным Садовым кольцом (это окрестности порта и железнодорожного вокзала, Спортивная гавань), приличные однушки, которые в долгосрочной аренде сдаются максимум за 25 тыс. в месяц, уходят за 3 тысячи в сутки, причем со свистом!

Бизнес на посуточной аренде. Какие основные ошибки Вы можете допустить в этом бизнесе?

Я глянул календарь заселения одной такой квартиры (международный туристический портал airbnb.com дает такую возможность) — месяц едва начался, а уже весь забронирован! Это минимум 80 тысяч получается за месяц. Вот и считайте выгоду: по сравнению с посуточной арендой квартир — более 200 процентов сверху! Квартиры поскромнее, те, что сдаются за 15 тыс. в месяц, в сутки уходят по 1700 — 2000 руб. Прибыль примерно такая же.

А до чемпионата мира по футболу, когда про такие возможности широкие массы квартировладельцев не подозревали и предложений было значительно меньше, доходы от посуточной сдачи были еще выше!

Риски в посуточной аренде квартир

— Ну-ну! Сдам я свою квартиру посуточно — мне ее обнесут, одни обои оставят или так уделают, что на клининговой компании разоришься, — хмурился коллега Андрей, когда я посоветовал ему попробовать себя в новомодном бизнесе.

На первый взгляд беспокойство оправдано. Но на практике все не так страшно. Я и сам в этом убедился. Еще во время футбольного мундиаля подбил соседа сдавать квартиру болельщикам — через портал airbnb.

А там есть система отзывов: гости пишут про квартиру и выставляют оценки-звезды — от 1 до 5, а хозяева режут правду-матку о гостях: напишут, что грязнуля — другие хозяева поостерегутся его селить, и придется человеку идти в гостиницу, а цены там в несколько раз выше, чем в квартирах. Мы с соседом только удивлялись, в каком чистом состоянии оставляли квартиру фанаты — бразильцы, аргентинцы, мексиканцы, немцы, ну и наши не сплоховали.

Еще один метод воздействия на гостей — залог, который в случае порчи имущества не возвращается. Тоже действует. Но снижает посещаемость. Многих добропорядочных туристов такое недоверие обижает.

Есть еще так называемые черные списки, куда вносят паспортные данные и телефоны недобросовестных постояльцев, но, на мой взгляд, эта мера, хоть и помогает выпустить хозяину пар, практической пользы не принесет. Списков десятки, их составляет любой желающий в соцсетях и мобильных группах, и отследить, засветился ли твой постоялец в одной из них, просто нереально.

А если говорить не о порче, а о естественном износе квартиры, то и тут посутка выигрывает.

— Когда сдаешь надолго, квартиранты тебя видеть не хотят, не сообщают о мелких неполадках, о кранах, проводке, плиту не моют, на ней через год слой жира в сантиметр, — рассказывает сосед, перешедший с моей подачи на посутку. — А в краткосрочной аренде ты как минимум раз в неделю должен все посмотреть, чтобы ничего не капало, не искрило, ту же плиту раз-два помыла жена, а то гости плохой отзыв напишут.

А разве это не запретили?

Недавно президент подписал закон о запрете размещения хостелов в жилых помещениях. Действовать он начнет с 1 октября 2019 г. Юристы спорят, затронул ли он квартиры, сдающиеся на несколько суток, или нет. Однозначного ответа нет — во всяком случае, если хостелы названы напрямую, то конкретно о квартирах в документе не говорится.

Пять шагов к посуточным доходам с квартиры

У вас есть квартира и вы решили сдавать ее краткосрочно — что нужно делать?

1. Прежде всего определить, подходящий ли у вас район. Посмотрите на сайтах, сдают ли здесь жилье и почем. Это вовсе не обязательно должен быть центр. Вокзалы, выставочные комплексы, университеты, бизнес-центры, предприятия, крупные рынки, больницы — вот точки притяжения потенциальных гостей.

2. Привести квартиру в порядок. Болевая точка — санузел: он должен сверкать. На полочках разложите гели, шампуни. Жидкое мыло предпочтительнее кускового: гигиеничнее и экономнее — разоритесь на выброшенных обмылках. Не забудьте о ватных дисках и палочках — дамы вам скажут спасибо.

Постель — это вторая болевая точка. На одном из форумов посуточников увидел вопрос: «Коллеги! Чем прикрыть вылезшие из матраса пружины?» Ничем — купить новый хороший матрас. Удобна постель или нет — гости к этому относятся очень трепетно.

3. Сделайте хорошие фото. Посмотрите сайты краткосрочной аренды: там загляденье, а не квартиры. Искусство презентации в этом сегменте на голову превосходит фото гостиничных номеров. Так что соответствуйте. Никакой разбросанной по стульям одежды, валяющихся сумок. Все, что в кадре, должно говорить об уюте и вызывать желание поскорее забронировать ваше жилье.

Аккуратно свернутые полотенца, цветы, чай, бокалы — все это хорошо смотрится на снимках. Есть даже специализация среди фотографов — съемка для посуточной аренды. От 2 до 5 тысяч рублей. Да, и не ограничивайтесь одними лишь фото квартир. А вид из окна? Он тоже очень важен.

И окрестности — где можно погулять: набережные, интересные здания, детские площадки.

4. Продумайте текст объявления. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, станции метро, банки, культурные достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить.

5. Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого — всего 4% от прибыли, которую сами укажете. А спокойствия будет — на все сто.

Еще один важный аргумент — квартира всегда под рукой. Приехали родственники или друзья — их всегда есть где разместить. А вот квартирантов, заселившихся на несколько месяцев, так запросто не попросишь на денек-другой съехать.

Источник: www.kp.ru

Свой бизнес: как заработать на краткосрочной сдаче квартир в аренду

* В расчетах используются средние данные по России на момент написания статьи. В каждой статье есть калькулятор расчета прибыльности бизнеса, который позволит вам рассчитать актуальные на сегодня ключевые показатели доходности.

от 0 ₽ Стартовые вложения
40 700 ₽ Выручка (с 1 квартиры)
200 000 ₽ Выручка (с 5 квартир)
800 000 ₽ Выручка (с 20 квартир)

• чьи знания и умения остались сегодня не востребованными на рынке труда, либо тем, у кого и нет особых знаний, но есть достаточно энергии и желания заработать;
• у кого есть и знания, и умения и энергии в достатке, кто просто не согласен работать за те «деньги», которые предлагает им сегодня работодатель;
• кто давно созрел для собственного бизнеса, но не имеет «стартового капитала» и думает, что это непреодолимая проблема;
• кто не планирует оставлять свое постоянное место работы, но хочет за счет дополнительной занятости обеспечить себе «хорошую прибавку» к своей заработной плате.

Словом, он будет интересен абсолютному большинству.

Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

• увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;
• устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;
• минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Суть бизнеса проста. Стоимость суточной аренды квартиры составляет в среднем до десяти процентов от стоимости аренды в месяц. Считаем дальше – при максимально возможной аренде в течение всего срока доход утраивается. Из этой арифметики исходит и основная задача – минимальные простои квартиры – максимально возможное количество дней сдачи квартиры в аренду.

Свой тренинговый центр за 69 000 руб. Можно вести бизнес онлайн!

В стоимость входят комплект материалов для очного проведения всех программ + 2 дня живого обучения онлайн. Бессрочное право проведения 10 программ. Никаких дополнительных отчислений и платежей. Запуск за 2 дня.

Экономическая эффективность бизнеса сильно зависит от региона. Величина населенного пункта, его туристическая привлекательность и деловая активность – всё это сильно влияет на доходность краткосрочной аренды. С другой стороны, чем выше рентабельность бизнеса, тем насыщеннее конкурентная среда и наоборот. Из чего следует – пробовать можно и нужно везде, вероятность успеха, при определенных трудозатратах, весьма вероятна.

Участие в бизнесе на краткосрочной аренде квартир, повторимся, не ограничено необходимостью владения жилой площадью. Если вы не являетесь владельцем квартиры, то речь может идти о её субаренде, то есть сдаче в аренду уже арендуемого жилья.

Для справки, под субарендой понимается передача в найм арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилой площадью третьим лицам. Далее перейдем к этапам бизнеса по шагам.

1. Анализ рынка аренды жилья

Простой способ определения потребностей рынка – подача, скажем так, тестовых объявлений об аренде квартир в разных районах и с разной стоимостью. Таким образом, вы сами сможете определить конъюнктуру рынка – величину спроса на квартиры в различных районах. Более того, уже на этом этапе может появиться и первый заработок, дело в том, что в этом бизнесе приняты 5-10% комиссии за уступку клиента при невозможности заселения, таким образом вы сможете на переуступке обратившихся к вам клиентов получить комиссионный доход.

2. Поиск жилья под сдачу в аренду

Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:

• Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
• Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
• Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
• Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.

3. Регистрация бизнеса

В случае заключения договора в качестве физического лица, вы будете платить 13% от полученного дохода. Более разумным представляется регистрация ИП. По упрощенной системе налог составит 6%. В этом случае, до 30 апреля каждого года, вам нужно будет подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах и ежеквартально уплачивать налог.

Третий вариант формы налогообложения — это получение патента, который покупается на календарный год. Стоимость его не является постоянной, она рассчитывается индивидуально, как процент от предполагаемого дохода. Важно, что окончательная сумма зависит от площади квартиры и региона.

При регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вам понадобится указать коды ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности). Для вашего бизнеса подойдут следующие коды:

• 55.20 – Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания,
• 68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом,
• 68.20.1 – Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом,
• 68.32 – Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

4. Аренда жилья

На этом этапе у вас, скорее всего, появятся первые сложности. Чтобы заключить договор субаренды, вам понадобится проявить все свои таланты переговорщика. Возможно, не все владельцы нужной вам квартиры проявят готовность заключения подобного договора.

Вам нужно будет заинтересовать владельца квартиры финансово, а главное – убедить, что беспокойства о сохранности его имущества напрасны, что в жилье, при необходимости, будет сделан ремонт, что за ним будет проходить тщательный ежедневный уход. Во время проведения переговоров стоит заметить также, что долгосрочная аренда уступает тем, что как раз постоянные жильцы не заинтересованы в поддержании идеального состояния квартиры. В крайнем случае, возможно использование легенды при переговорах с собственником, например, что вы представитель фирмы, арендующей квартиры для своих сотрудников или участников форумов, конференций. Оптимальный срок договора – один год.

Разумеется, нужно внимательно отнестись к составлению необходимых документов. Так, в содержании договора обязательно должен быть указан предмет договора – объект собственности с указанием адреса, регистрационных данных и данных собственника. Обязательны также разрешения от всех прописанных жильцов и долевых собственников. Далее в договоре последовательно указываются права и обязанности сторон, ответственность, порядок оплаты, прочие условия, реквизиты и подписи сторон.

5. Подготовка квартиры, создание условий для клиента

Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.

Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.

6. ”Упаковка” квартиры для сдачи в аренду

Красивая упаковка важна сейчас для продажи любого товара. Наш бизнес не исключение. Профессиональное фото – необходимость в этом бизнесе. Помните, что вашим будущим клиентам интересно жилье, чьи фотографии выглядят в формате «гостиничный номер», а, значит, квартира должна выглядеть аккуратно, но без личностных особенностей.

Так как впечатление о жилье потенциальный квартиросъемщик черпает из фотографий, поэтому его оттолкнут захламленные, мрачные, с перегоревшими лампами комнаты. Обязательный минимум, который должен быть на фото — «стратегически важные места» в квартире – это кухня, ванная комната, туалет и жилые комнаты.

7. Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду

Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:

• Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.
• Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.
• Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%.
• Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.
• Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.
• Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие требованиям Domofond.ru.
• ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.
• Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно.

Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.

8.Сдача квартиры в субаренду

Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.

Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:

• Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.
• Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.
• Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.
• Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.
• Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.
• Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.
• Реквизиты и подписи сторон.

Масштабирование бизнеса. Партнерство

При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда.

Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.

Однако, так же не стоит и торопиться с увеличением масштабов бизнеса, так как его объем должен точно соответствовать вашим возможностям, прежде всего – входящему потоку заявок на размещение, объему базы постоянных клиентов, количественному и качественному составу вашей команды и лично вашим физическим возможностям.

Главными показателями правильного баланса размеров бизнеса и вашим возможностям будут, с одной стороны – высокий процент заселений из входящего клиентского потока, с другой – минимальные простои квартир.

Большие объемы квартир для сдачи в аренду потребуют также и профессионального программного обеспечения бизнеса, например учет в программе – otelms.com., которая является профессиональной системой управления для автоматизации работы гостиницы, отеля, хостела, базы отдыха, санатория, мини-гостиницы, мини-отеля, общежития, апартаментов, домов отдыха, гостиничных комплексов.

Отдельно выделим возможность дополнительных заработков на сопутствующих услугах, необходимости создания партнерских отношений с коллегами по бизнесу. Что это значит? Определенным категориям клиентов понадобятся дополнительные услуги, не нужно отказываться заработать и на этом. Какие это услуги?

Это – доставка завтраков, различной еды и напитков из ближайших кафе и ресторанов, заказ такси, услуги туристических агентств. Партнерство это можно и нужно сделать взаимовыгодным.

Финансовые показатели бизнеса

Для просчета финансовых показателей бизнеса краткосрочной аренды жилья возьмем поэтапно (пошагово) аренду и сдачу в субаренду одной квартиры. Затем увеличим бизнес до пяти квартир и рассмотрим, скажем, вариант масштабирования до двадцати квартир.

Итак – одна квартира для сдачи в аренду. Допустим, это будет однокомнатная квартира в центре города-миллионника.

• Оплата аренды – 20,0 тысяч рублей /
• Коммунальные платежи – 3,5 тысячи рублей.
• Покупка минимального объема необходимых для комфорта клиента вещей (пастельное белье, плюс что-то недорогое из техники) – 15,0 тысяч рублей.

Посчитаем налог (6 процентов от выручки по УСН) 6% от 40,7 – 2,4 тысячи рублей. Платим налог ежеквартально, но сейчас посчитали сумму к отплате за месяц. Плюс прочие расходы (реклама, чай, кофе, средства гигиены) – их немного, но ни есть – 2,0 тыс. рублей. Итого расходы 20,0 + 3,5 + 2,2 + 2,0 = 27,7 тыс. рублей. Доходы уже посчитаны – 40,7 тысяч рублей.

Итак, чистого дохода в год одна квартира даст нам 40,7 х 12 – 27,7 х 12 – 15,0 = 141,0 тысяча рублей.

Теперь финансовый результат сдачи в аренду пяти квартир. Работаем с тремя однокомнатными квартирами в центре города, однокомнатной и двухкомнатной в спальных районах. Смотрим таблицу:

Стоимость аренды и коммунальных платежей, тыс. руб.

Цена аренды в сутки, тыс. руб.

Заполняемость в месяц

Прочие расходы (реклама и другие расходы), тыс. руб.

Налог УСН, тыс. руб.

Чистый доход, тыс. руб.

Источник: www.openbusiness.ru

Бизнес на аренде: как сдавать квартиру посуточно и насколько это выгодно

Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду приносит доход, который позволяет не только погасить затраты на обслуживание жилья, но и заработать. Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. В первом случае все понятно: вы находите арендаторов, заключаете договор, ежемесячно получаете арендную плату и периодически проверяете состояние квартиры.

Последнее, впрочем, необязательно: существует страховой депозит, за счет которого можно покрыть убытки, если они будут. С посуточной арендой сложнее: во-первых, искать жильцов необходимо почти ежедневно, как и следить за состоянием недвижимости. Это может занимать достаточно много времени, совмещать такую деятельность с полным рабочим днем непросто.

В то же время доход от посуточной сдачи квартиры может заменить доход от работы в найме. Как добавить до 10% к инвестициям К примеру, по данным сервиса «Найди дом», месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве обходится в среднем в 41 тысячу рублей, а посуточная — примерно в 2,5 тысячи. То есть при загрузке квартиры более 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее.

В больших городах квартиры простаивают редко, особенно если находятся в хорошем месте и в приличном состоянии. Несмотря на то, что посуточная аренда может быть выгоднее, не все готовы на такой бизнес, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. «Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот, те, кто сдает квартиру посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться», — отмечает она.

Сколько можно заработать на посуточной аренде

На первый взгляд, бизнес на сдаче жилья в аренду может показаться менее выгодным, нежели вложения в инвестиции или другие финансовые инструменты, особенно если квартиру под сдачу придется сначала купить за свои деньги. По подсчетам аналитиков ЦИАН, в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет.

Однако здесь не берется в расчет стоимость самого актива, а ведь квартиры стабильно дорожают, особенно в крупных городах. Еще выгоднее сдача апартаментов — специально приспособленных для этого помещений, которые стоят дешевле обычного жилья, но приносят не меньшую прибыль.

Подобрать условия по ипотеке «Краткосрочная аренда без простоя с точки зрения дохода для собственника более выгодна, чем долгосрочная аренда (не менее 1 месяца). Для квартир бизнес-класса разница в доходе может отличаться в 2–3 раза. Если квартира с помесячной арендой ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточно она может приносить до 150 тысяч рублей», — подтверждает Жукова. По данным агентства IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 10 раз — если в 2000-х годах квадратный метр обходился в 25–30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 250 тысяч и более. Но для покупки надо иметь сразу всю сумму, и быстро изъять ее не получится, поскольку продажа квартиры даже с дисконтом занимает время.

Купить квартиру для сдачи в аренду с помощью ипотеки

13.04.2022 16:51

Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды

Есть и другой способ. Если своего жилья нет и брать ипотеку не хочется, сдавать в аренду можно чужую недвижимость. Для этого придется самому снять квартиру на длительный срок и заключить с хозяином договор, в котором прописать возможность посуточной сдачи.

Лучше использовать эту схему добросовестно, то есть заранее предупредить собственника и обозначить в договоре право на субаренду. Иначе в соответствии со ст. 615 ГК РФ владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Вашим доходом станет разница в цене между долгосрочной и посуточной арендой за вычетом трат на рекламу, уборку, расходники в квартиру и т. п. Как правило, хосту (тому, кто организует посуточную сдачу на правах субаренды) достается от 5 до 20% прибыли, но по договоренности с хозяином можно прописать точную сумму или проценты в договоре.

Какую квартиру выбрать для краткосрочной сдачи в аренду

• Расположение квартиры. Локация принципиально важна для посуточной сдачи жилья. Располагаться объект должен близко к центрам притяжения — культурным и деловым объектам, достопримечательностям. Если же ваша квартира находится в спальном районе, обратите внимание на транспортную доступность — чем проще добраться до квартиры на общественном транспорте, тем легче будет ее сдать посуточно.
• Размер квартиры. Считается, что лучше всего для краткосрочной аренды подходят однокомнатные квартиры или студии. Это действительно так: туристы и командированные часто ездят поодиночке или парами, редко бывают дома, поэтому не хотят переплачивать за лишние метры. Кроме того, в маленьких квартирах вряд ли будут устраивать вечеринки, а это значит меньше проблем с соседями. Но и двух-трехкомнатные квартиры могут быть востребованы, к примеру, в курортных регионах: отдыхающие часто приезжают семьями и, не желая брать два номера в отеле, арендуют большую квартиру. Таких квартир на рынке меньше, а значит можно устанавливать цену без оглядки на конкурентов.
• Наличие ремонта. Нужно позаботиться о привлекательности внешнего вида квартиры. В отпуске или командировке человеку важен максимальный комфорт. Гость принимает решение об аренде за секунды, посмотрев несколько фотографий. В квартире должны быть минимально необходимые вещи: мебель, кухонный гарнитур, телевизор, холодильник и другая бытовая техника. Такие дополнения, как посуда, салфетки и шампунь, увеличат шансы на посуточную сдачу. Хорошим тоном считается, когда на кухне есть сахар, соль, снеки, необходимые бытовые средства.

Источник: www.banki.ru

Как сдавать квартиру посуточно и превратить это в бизнес

Долгосрочная аренда — это понятный способ получать пассивный доход, в котором главное — найти честных и порядочных арендаторов.

Краткосрочная аренда зачастую выгоднее долгосрочной. Но многие не хотят с ней связываться — часто из-за стереотипа, что так квартира быстрее изнашивается и есть много других рисков. Хотя на деле всё не так страшно, и посуточная сдача может со временем стать полноценным бизнесом.

Выясняем, когда краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной, какие бизнес-модели есть на рынке посуточного найма, как всё юридически верно оформить и каких «подводных камней» стоит остерегаться.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке для инвестиций? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Что лучше, краткосрочная или долгосрочная аренда

Оба варианта могут принести как стабильный доход, так и много проблем, сравним аспекты каждого из вариантов:

Заработок. Краткосрочная аренда выглядит перспективнее. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в августе 2020 года, по данным Cian.ru, составляет около 37 тысяч рублей в месяц. За эти деньги можно найти жилье внутри МКАД, в десяти минутах ходьбы от метро, с минимальным набором техники и мебели.

Аналогичное жилье можно сдать за 2,5 тысячи рублей в сутки. В месяц при полной загрузке выходит 75 тысяч, то есть в два раза больше. Если сдавать хотя бы 20 дней в месяц — 50 тысяч. Всё равно выгоднее.

Стабильность. В этом пункте однозначно выигрывает долгосрочная аренда — как правило, квартиры сдаются минимум на год. Если не считать исключительные случаи, жильцы сами заинтересованы в том, чтобы найти квартиру надолго — для них это выгодно, потому что не нужно лишний раз тратиться на переезд и поиски.

В посуточной аренде сложнее — квартиры снимают в среднем на 3-5 дней. Стабильность в этом виде бизнеса означает постоянный поток клиентов.

Чтобы добиться такого потока, можно выставить ценник чуть ниже квартир вокруг, тогда наниматели будут в первую очередь бронировать ваше жилье. Хорошо, если ваше жилье расположено рядом с большими деловыми центрами или в туристических районах — будет больше спрос. Как правило, чистые и уютные квартиры с хорошей транспортной доступностью всегда забронированы на месяцы вперед.

Вид дохода. Долгосрочную аренду, если повезет с жильцами, можно назвать пассивным доходом — достаточно периодически проверять состояние квартиры. Или договориться, чтобы арендатор присылал время от времени видеозапись жилья, тогда необходимости в личном присутствии нет.

Краткосрочную аренду тоже можно сделать пассивным заработком, но тогда в обороте должно быть много квартир. Например, если объект один, нанимать горничную невыгодно — придется платить минимальный прайс, хотя работы на полчаса. В Москве это 500-1000 рублей. Если квартир 5-6, и они в одном доме, то условных 1500-2500 рублей в день достаточно — за эти деньги всех гостей заселят, проконтролируют выезд и уберутся в санитарные часы.

Контроль за состоянием квартиры. Кажется, что в долгосрочную аренду квартиры сдавать безопаснее — достаточно найти нормальных людей, которые не склонны к разрушению. Но есть и другое мнение: при краткосрочной аренде вы оставляете жилье без присмотра на 2-3 дня, максимум — на 1-2 недели. Получается, что помещение постоянно под контролем.

Сдав же квартиру на год, арендодатели сначала контролируют её каждый месяц, а потом начинают доверять жильцам. И сначала сокращают частоту визитов, а затем и вовсе перестают посещать свое жилье.

Риск найти свою квартиру разрушенной после сбежавших жильцов растет. Причем ущерб может быть намного больше суммы покрытия обеспечительного платежа.

Если вы решаете сдавать свою квартиру посуточно или на долгий срок, изучите расположение жилья. Стоит попробовать выложить объявление о короткой аренде и проверить, много ли звонков, и кто обращается. Если интерес к квартире большой, а потенциальные клиенты ищут не место для праздника, а удобную постель в деловой командировке или любовное гнездышко, вероятно, стоит попробовать.

Как делать бизнес на краткосрочной аренде

Сейчас на рынке распространены три варианта заработка. Не все они требуют собственных вложений, начать зарабатывать можно с капиталом буквально в несколько десятков тысяч рублей.

Сдавать свои квартиры

Если строить бизнес-модель на вложении своих денег в квартиры, схема может показаться не слишком доходной. Например, аналитики ЦИАН выяснили, что в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Это больше, чем на вкладах, но меньше, чем могут предложить инвестиции в акции и другие экономические инструменты.

С другой стороны, при расчете доходности нужно учитывать не только срок, за который деньги окупятся, но и стоимость актива. Так, судя по данным аналитиков компании IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 6-7 раз — если в нулевых годах квадратный метр обходился в 25-30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 180 тысяч.

Недвижимость стоит рассматривать как долгосрочное вложение. Даже резкие падения в итоге компенсируются стабильным ростом цен

Минусы использования собственных денег для построения бизнеса на краткосрочной аренде тоже есть. Необходимо иметь сразу достаточно крупную сумму. Эти деньги придется «заморозить» в квартире. Быстро получить их назад не выйдет — даже если продавать жилье ниже рыночной стоимости, поиск покупателя, сбор документов и сделка всё равно займет минимум несколько дней.

Отбивать ипотеку арендой

Бизнес-модель с использованием кредитных средств. Кредит погашается за счет аренды. Эта модель заработка опаснее, но потенциально приносит больше дохода, ведь кроме дохода от аренды в итоге квартира оказывается полностью ваша.

Можно стартовать, имея меньше денег. Например, однокомнатная квартира в ЖК «Люберецкий» стоит порядка 5,06 млн рублей. Можно найти и другие комплексы, аналогичных предложений у известных застройщиков много. Главное, ищите рядом с метро, хотя бы в 15-20 минутах ходьбы от станции. На ремонт закладываем порядка 400 тысяч, или берем чуть дороже на 200-300 тысяч, но с отделкой от застройщика.

Общее вложение — 5,5 млн.

Такую квартиру можно выставить за 2-2,5 тысячи рублей в сутки. Предположим, что наполняемость будет 50% — это приблизительно 37,5 тысяч рублей в месяц дохода. Минус расходы на коммунальные услуги и сопутствующие мелочи — остается чистыми 30 тысяч рублей.

Ипотеку можно взять в Сбербанке по программе «Господдержки», не используя скидки от застройщика и другие бонусы, снижающие ставку. Вам нужен первоначальный взнос 1,5 млн рублей, тогда ставка будет 6,4% на 20 лет, а ежемесячный платеж — 29 588 рублей.

Ипотеку можно погасить досрочно — например, если вы будете сдавать квартиру не 14, а 25 дней в месяц, то сможете выплачивать кредит в 30 тысяч, погашать расходы на обслуживание жилья по 7,5 тысяч в месяц и отдавать еще 25 досрочно. Итого кредит погашается в среднем за 5-10 лет.

Расчет ипотеки для сдачи квартиры в кредит в калькуляторе «Сбербанка»

В этой бизнес-модели важно предусмотреть сразу несколько факторов.

Разрешает ли банк использовать квартиру для аренды. Дело в том, что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому кредитные учреждения могут прописать условия для использования этого жилья — например, запрет на аренду.

Изучите договор займа и поищите в нем пункты об этом — возможно, кредитное учреждение попросит вас досрочно погасить ипотеку, если узнает о «бизнесе».

Впрочем, если вы будете сдавать квартиру посуточно, узнать об этом банк сможет разве что по жалобе соседей.

Держать запас денег на случай простоя. Рынок аренды достаточно стабильный, несмотря на сезонные всплески. Опытный рантье может заранее сказать, в какую неделю жильцов не будет, а в какую придется снимать объявления с публикации заранее. Поэтому страховаться придется от внезапных кризисов, например, подобных пандемии в 2020 году.

Отложите несколько ипотечных платежей в неприкосновенный фонд — ими вы сможете погашать кредит, пока жильцы снова не появятся. Тогда не придется договариваться с банком о каникулах и выплачивать пени за просрочку.

Рассчитывайте риски. Не стоит брать кредит, в котором ежемесячный платеж будет равняться максимальной наполняемости квартиры — условно, если жилье сдается за 3 тысячи, то брать обязательство на 90 тысяч в месяц опасно. Лучше держать долг на уровне 30-50% от заполняемости — 30-40 тысяч рублей.

В этой бизнес-модели основная цель не получить прибыль. Это способ создать капитал за счет заемных средств. Например, если у вас есть 1,5 млн, то, если повезет, уже через 5-6 лет их можно превратить в квартиру стоимостью 6-7 млн рублей. Затем продать это жилье и купить новое, но уже не один, а несколько объектов. И снова умножить состояние в 2-3 раза за 5-6 лет.

Сдавать чужую квартиру

Для старта нужны 50-100 тысяч рублей. Нужно найти квартиры, договориться с хозяевами на долгосрочную аренду, а затем сдавать их посуточно.

Лучше использовать эту схему добросовестно — то есть прописывать в договоре с собственниками право на субаренду и предупреждать о таких намерениях. Иначе, в соответствии со ст. 615 ГК РФ, владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

• Плюс такой модели — по сравнению с предыдущими, для старта нужно меньше денег. Можно арендовать и сдавать сразу несколько квартир, зарабатывая на оборотах и инвестируя прибыль уже в другие бизнес-модели.
• Минусы — модель требует высоких коммуникативных навыков. Собственников, решивших сдавать жилье на длительный срок, тяжело убедить на субаренду. Даже если получится, доходность всей истории невелика — сначала нужно найти клиентов на погашение аренды, а уже затем пытаться заработать на прибыль себе.

Еще одна модель — взять недвижимость в управление. Нужно искать собственников, которые хотят сдавать свои апартаменты или квартиры посуточно, но не желают тратить на это время. Вы берете на себя весь процесс, от рекламы и подачи объявлений до встречи гостей и уборки. То есть превращаетесь в управляющего или агента по недвижимости, работающего не по трудовому договору, а за процент от прибыли.

Какую квартиру выбрать для сдачи

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки.

Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.

Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.

Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.

Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.

Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.

Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка

Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.

Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:

• Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
• Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
• Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.

Из бытовой техники необходимый минимум — холодильник, микроволновка, чайник. Цену за аренду можно повысить, если в квартире есть полноценная плита и стиральная машина.

Еще нужно добавить фен и утюг. И набор посуды, минимум на двух человек, плюс сковорода и кастрюля.

Сразу стоит закупить несколькими комплектами постельного белья, сделать запас гигиенических средств. Арендаторы будут довольны, найдя в квартире продукты-расходники, которые нужны в минимальном количестве — например, сахар, соль, масло для жарки.

Где искать арендаторов

Для краткосрочной аренды создать и автоматизировать поиск клиентов — одна из ключевых задач.

Booking.com — сервис бронирования отелей, в котором есть категория апартаментов. Туда же попадают и квартиры. Сервис берет за свои услуги комиссию — от 10 до 18%, в зависимости от вида квартиры, наличия в ней техники и мебели, сезонности и месторасположения.

Airbnb.com — сервис аренды квартир. Принцип такой же, как и у Booking — вам не нужно общаться с гостями по телефону, всё автоматизировано. В Airbnb можно оставлять отзывы гостям, почитать отзывы других владельцев квартир. Еще есть ограничения — например, если вы захотите, квартиру не покажут гостям с отрицательными отзывами.

Или путешественникам без загруженных в сервис паспортных данных. Сайт берет комиссию с владельца, размер нужно уточнять при регистрации объекта.

Avito.ru, «Суточно» и другие доски объявлений. Вы размещаете предложение и ждете, пока арендатор позвонил или напишет. Трат меньше — достаточно один раз разместить и пост будет висеть месяц. Внимание процессу бронирование приходится уделять больше — нужно общаться с клиентами и составлять график заездов. Размещение стоит около 200-500 рублей за одно объявление.

Социальные сети. Квартиры предлагают в группах путешественников. Для дорого жилья с дизайнерским ремонтом можно попробовать вести свой аккаунт, например, в «Инстаграме».

Как законно сдавать квартиру краткосрочно

Выбирайте подходящий организационно-правовой статус и платите налоги.

Стать ИП. У этого статуса две подходящие схемы налогообложения. Выбирайте упрощенную, это 6% выручки. Или патентную — единый платеж на конкретный срок за один вид деятельности. Стоимости патента зависит от региона и округа, уточнить можно на сайте налоговой инспекции.

Например, право год сдавать квартиру в округе Щербинка в Москве стоит 12 600 рублей.

Еще ИП платят обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования — в 2020 году это 40 874 рубля. Плюс дополнительный взнос в пенсионный фонд 1% от заработанной сверх 300 тысяч рублей в год суммы.

Стать самозанятым. Зарегистрироваться можно онлайн, через приложение «Мой налог». Если сдаете физическим лицам, то платите 4% от выручки. Если юридическим — 6%. Обязательных взносов нет.

Как заключить договор на краткосрочную аренду

Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.

Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:

• Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
• Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
• Количество дней, сумма за весь срок найма.
• Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
• Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.

Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:

• Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
• 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
• 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
• 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Пожаловаться на незаконный бизнес могут соседи, управляющая компания, недовольные жильцы или пользователи сервиса бронирования. Проще вести бизнес законно.

Плюсы и минусы посуточной аренды квартиры

Вложение в недвижимость — это способ сохранить и заработать деньги. Сдавать квартиру в аренду выгодно. Если делать это в долгосрочную — будет пассивный доход. Из краткосрочной можно сделать бизнес.

Минусы посуточной сдачи:

• Это бизнес, а не пассивный доход. Сдача будет требовать внимания и сил — на гостей, на поддержание помещения в чистоте, на рекламу и составление графика бронирования.
• Гости часто заезжают и днем, и ночью — нужно или быть постоянно на связи, или делать автоматизированные процессы заезда и выезда.
• Нужно учитывать постоянные траты на ремонт и расходники.
• Нанимать помощников экономически целесообразно становится при 4-5 квартирах в управлении.

Плюсы краткосрочной аренды:

• Доходность, как правило, выше. Если квартира в долгосрочную сдачу принесет 40 тысяч, то при краткосрочной аренде — 60-80 тысяч в месяц.
• Квартира под контролем. Когда сдают квартиру надолго, проверяют имущество раз в месяц или реже. Если сдача посуточная, то квартиру осматривают каждые 3-5 дней.
• Предоплата. Жильцы не попросят подождать неделю с оплатой, потому что у них сейчас нет денег.
• В любой момент аренду можно перевести на долгосрочную схему.
• Если реинвестировать средства, то бизнес начнет масштабироваться и с каждым новым объектом расти всё быстрее.

ООО СЗ Реалинвест.
Срок сдачи: сдан; есть корпуса со сдачей в II кв. 2023 – III кв. 2023

I like «Новотомилино» от 15,5 тыс. руб. в месяц

• от 4,2 млн руб.
• Котельники

Ипотека от 2%. Комфортный комплекс по доступным ценам. Квартиры с отделкой и без, большой выбор планировок. Удобная транспортная доступность, развитый район, в шаговой доступности есть школа, сад и поликлиника. 1-я очередь будет сдана в 2022 году.

ООО Концепция современного строительства.
Срок сдачи: I кв. 2023 – III кв. 2025; некоторые корпуса сданы

Токен Pb3XmBtzt5fJtx5ktzNgSLrbXtt4xgtdvSvJuTv

«Символ». Новые корпуса бизнес-класса у ЦАО

• от 9,5 млн ₽
• Площадь Ильича

Новые квартиры в 2,5 км от Садового. Удобные планировки, потолки от 3,1 метра. Детские клубы, коворкинги, лаунжи на крышах. Свой парк 10 га у дома. Новая квартира от застройщика в trade-in.

Рассрочка 0% с отсрочкой: 50% оплаты за готовый дом.

Источник: avaho.ru

Бизнес на посуточной аренде квартир: как сдавать квартиру на короткий срок и что для этого нужно

Посуточная аренда квартир может стать хорошим способом заработка. Такая услуга востребована, поскольку выступает в качестве хорошей альтернативы гостиницам. Принимая решение сдавать квартиру на короткий срок, нужно учесть законодательные моменты, подготовить помещение к аренде и продумать, как можно обезопасить себя от возможных рисков.

Законна ли посуточная аренда — что говорит закон

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ квартиру можно предоставлять в аренду. Законна как долгосрочная, так и краткосрочная аренда. Но одно из главных условий такой деятельности — легальное предоставление квартиры в пользование другим людям или организациям.

Может ли сдавать квартиру не ее собственник

По закону квартиру может сдавать не только ее непосредственный собственник. Законной будет схема, в которой один человек берет квартиру в долгосрочную аренду и сдает ее посуточно другим людям. Но в таком случае нужно получить согласие собственника. Лучше, если это будет прописано в договоре.

Что запрещает закон

В 2019 году был принят закон, согласно которому квартиры нельзя использовать с целью оказания гостиничных услуг. В связи с действием этого закона некоторые собственники квартир сомневаются в законности предоставления квартир в посуточную аренду.

На самом деле закон приняли для борьбы с работой нелегальных хостелов — когда помещение одновременно предоставляется в аренду большому количеству человек. Теперь для организации хостелов квартиру необходимо переводить в нежилой фонд и соблюдать ряд требований. Это отдельный вход, организация размещения и оказание услуг с учетом санитарных норм, правил пожарной безопасности и т.д. Но закон не распространяется на посуточную аренду квартир, если такая деятельность не попадает под понятие гостиничных услуг.

Способы сдачи квартиры в аренду

Сдать квартиру можно тремя возможными способами: искать арендаторов или нанимателей самостоятельно, обратиться к риэлтору или подписать договор доверительного управления.

Самостоятельный поиск арендатора

Чтобы самостоятельно найти арендатора, размещают объявление на специализированных площадках. Положительный момент такого способа — все вырученные средства за сдачу жилья идут собственнику. Недостаток способа — приходится тратить больше времени для получения дохода.

Обращение к риэлтору

Это может быть отдельный риэлтор или агентство недвижимости, которое окажет помощь в поисках арендатора. Такая услуга будет связана с определенными расходами. Их размер определяется конкретным агентством или условиями риэлтора.

Но собственнику или арендодателю квартиры необходимо понимать, что риэлтор не принимает на себя все заботы, связанные с предоставлением квартиры в аренду. Риэлтор занимается исключительно поиском клиента — человека, который будет временно пользоваться квартирой. Все остальные действия — встреча клиента, его поселение, уборка помещения и прочие заботы остаются за собственником помещения или тем человеком, который будет сдавать квартиру.

Оформление договора доверительного управления

В случае оформления такого договора специализированное агентство вместо собственника квартиры выполняет все действия, которые необходимы для организации посуточной аренды. Специалист занимается размещением объявлений, встречей нанимателей, выселением и прочими делами, которые могут возникать при предоставлении квартиры в аренду.

Такой вариант больше всего подходит тем людям, у которых совсем нет времени заниматься сдачей в аренду самостоятельно, или тем, кто не хочет тратить свое время. Оплата за доверительное управление может устанавливаться как в фиксированной сумме, так и в процентах от прибыли, полученной собственником квартиры. Положительные моменты такого способа — возможность получать прибыль без затрат времени. Но у него есть и недостаток — доход в меньшем размере, чем это могло бы быть в случае самостоятельной сдачи в аренду.

Как заключить договор

Сдавая квартиру в аренду на длительное время или на короткий срок, ее собственник должен заключать договор. Государственная регистрация такого договора не предусмотрена. Достаточно подписания документа сторонами — арендатором и арендодателем. Нет необходимости и в заверении документа у нотариуса.

По своей сути договор краткосрочной аренды практически не отличается от договора долгосрочной аренды. Документ составляют в письменной форме и в него включается следующая информация:

• паспортные данные арендатора и арендодателя;
• адрес и характеристика помещения;
• суть сделки. Отражают информацию о том, что собственник предоставляет жилое помещение для проживания физическому лицу или организации;
• срок аренды — на какое время квартира предоставляется в пользование;
• стоимость аренды за одни сутки;
• общая сумма, которую наниматель должен отдать;
• сумма залога, если он предоставляется, и условия его возврата;
• порядок, в соответствии с которым квартира передается в пользование;
• перечень имущества, которое есть в квартире;
• права и обязанности сторон;
• ответственность в случае нарушения одной из сторон положений договора;
• дата заключения договора.

Кроме общих положений в договоре нужно прописать время выезда из квартиры, которое также является расчетным. Дополнительно лучше предусмотреть момент, когда наниматель захочет выехать раньше расчетного времени или не успеет сделать это вовремя. Для этого дополнительно указывают информацию о том, что ранний или поздний выезд обязательно должен быть согласован и, при необходимости, оплачен нанимателем дополнительно.

Также для исключения взаимных претензий лучше дополнительно указать условия оплаты. Некоторые арендодатели предпочитают предоплату 100% от суммы, которую арендатор должен заплатить за пользование квартирой. Иногда половину суммы платят при въезде, а вторую половину — при выезде.

Арендодатели не всегда берут залог с арендатора и, соответственно, не включают этот пункт в договор. Но залог помогает предупредить лишние расходы на покупку поломанной мебели, испорченной техники или снизить потери от действий арендатора. Если будет повреждено какое-то имущество в квартире, ухудшено состояние помещения, арендатор имеет право не возвращать залог.

Договор составляют в двух экземплярах — один передается арендатору, второй остается у арендодателя.

Сдача жилья посуточно — нужно ли платить налоги

Поскольку предоставление квартиры в аренду предполагает получение ее собственником дохода, то нужно платить налог. Ставка налога зависит от того, какой у собственника статус. Он может получать доход как физлицо, быть индивидуальным предпринимателем или оформиться как самозанятый.

Сколько нужно платить налогов

Самая высокая ставка предусмотрена для физических лиц. Они должны перечислять 13% от полученного дохода. Лица, оформленные как индивидуальные предприниматели, перечисляют 6% от дохода. Меньше всего должны платить самозанятые — 4% от дохода. Но такая ставка сохраняется в случае сдачи квартиры физическим лицам. Если заключить договор с юридическим лицом, ставка будет составлять 6%.

Например, это возможно в случае, когда квартирой будет пользоваться для проживания представитель какой-то компании. При оформлении в качестве самозанятого нужно обратить внимание на то, что суммарный доход, полученный за год, не должен превышать 2,4 млн рублей. Если доход больше, нужно оформляться как индивидуальный предприниматель.

Что будет, если не платить налоги

Каждый арендодатель самостоятельно принимает решение — уплачивать налог или нет. Но нужно понимать, что получение дохода без уплаты налогов — это нарушение действующих норм НК РФ. Если фиксируется такой факт, арендодателя привлекают к ответственности. Наказанием может служить выплата штрафа.

Его размер определяется в зависимости от особенностей нарушения и прочих обстоятельств. Например, если будет доказано, что собственник намеренно уклонялся от уплаты налогов, придется заплатить 40% от суммы задолженности. Кроме этого, потребуется перечислить всю сумму налога, которую рассчитают исходя из размера полученного дохода.

Часто собственники квартир стараются скрыть получение дохода и при предоставлении квартиры в пользование не заключают договор. Но это может привести к негативным последствиям. Если человек, который арендует квартиру, причинит ей существенный вред, украдет имущество, попытается сдать кому либо на длительный срок и получить за это деньги, нужны основания для обращения в суд. При отсутствии документа тяжело будет доказать факт предоставления в аренду. Кроме этого, обнаружится то, что собственник квартиры скрывал доход и не платил налоги.

Сдавать квартиру посуточно — выгодно или нет

Многие собственники квартир считают, что посуточно сдавать квартиру гораздо выгоднее, чем предоставлять ее в пользование на длительный срок. При определении потенциального размера прибыли они учитывают чаще всего только то, что посуточная аренда дороже долгосрочной. Но нужно учитывать и следующие моменты:

• посуточно квартира редко сдается постоянно. В среднем арендаторы предоставляют ее в аренду 2-4 раза в месяц. На это может влиять место расположения, особенности региона, характеристика самой квартиры, сезон;
• при посуточной сдаче собственнику приходится тратить больше времени на поиск клиентов, их поселение, проведение расчета, уборку Если поручить это агентству, то будет меньше прибыль.

В среднем по мнению специалистов посуточная аренда выходит в 2-3 раза выгоднее долгосрочной. Но эти показатели могут сильно отличаться в зависимости от разных обстоятельств.

Какие квартиры самые востребованные

Если говорить о районе любого города и расположении квартиры, то самые востребованные находятся:

• в центральной части города;
• рядом со станциями метро;
• возле туристических достопримечательностей;
• рядом с торговыми центрами, офисами.

Если говорить о количестве комнат, то большим спросом пользуются квартиры однокомнатные и двухкомнатные. Большие квартиры менее популярны среди арендаторов. Также стоит учитывать, что квартиры большой площади могут арендовать для проведения вечеринок. Такой факт влечет риск для собственника в плане повреждения имущества или жалоб со стороны соседей на нарушение действующих норм правопорядка.

Негативные стороны сдачи квартиры в аренду посуточно

• Краткосрочная аренда – это полноценная работа, которая потребует достаточно времени и усилий, если не пользоваться услугами специального агентства, за которое придется платить.
• Спрос на квартиры может сильно зависеть от сезонности. Например, для районов в районе моря это летние месяцы. В некоторых городах, где много достопримечательностей, это летний период, майские и новогодние праздники.
• Всегда есть риск порчи имущества. Нередко крадут посуду, бытовые приборы, портят мебель или обои. В этом случае поможет подробная опись имущества сдаваемой квартиры и его состояния. Дополнительно помогает избежать неприятных ситуаций залог, который берут с арендатора.

Что должно быть в квартире

Основное требование к посуточно сдаваемой в аренду квартире — ее аккуратный внешний вид, свежий ремонт, чистота, уютность. Не стоит перегружать помещение мебелью. Особенно с учетом того, что нанимателям редко нужно разместить много вещей, если они проживают в квартире несколько дней.

Поскольку посуточно сдаваемая квартира выступает в качестве альтернативы гостинице, лучше подготовить вещи, мебель, технику, которые могут понадобиться проживающему. Примерный список необходимого включает:

• кровать. Лучше, если она будет двуспальная;
• диван;
• шкаф;
• стол;
• стулья;
• телевизор;
• холодильник;
• плита;
• микроволновая печь;
• электрочайник;
• фен;
• утюг;
• посуда — вилки, тарелки, ножи, ложки, кружки, кастрюля, сковорода, разделочная доска.

Также стоит подумать об организации в квартире беспроводного интернета, наличии постельного белья и полотенец, средств гигиены.

Не обязательно обеспечивать присутствие всего, что указано в списке. Но чем полнее будет список, чем больше вещей будет для комфорта нанимателя, тем больше можно установить стоимость посуточной аренды.

За сколько сдавать квартиру — как установить цену

При определении стоимости аренды нужно:

• проанализировать цены на посуточную аренду квартир на той же улице, в том же районе, жилье со схожими показателями;
• учитывать, что в пик сезона можно ставить цену выше, чем в другое время. В периоды, когда спрос на квартиры падает, возможно придется делать наоборот — снижать цену;
• по аналогии с другими собственниками квартир установить градацию стоимости. Как правило, чем больше живет наниматель, тем меньше будет стоимость аренды в сутки. Например, можно установить одну цену за 1–3 суток, другую – за 4–7 суток, третью — за период от 8 дней.
• принимать во внимание затраты времени и средств на пополнение запасов полотенец, белья, туалетной бумаги и прочих вещей.

• Законна ли посуточная аренда — что говорит закон
• Может ли сдавать квартиру не ее собственник
• Что запрещает закон
• Способы сдачи квартиры в аренду
• Самостоятельный поиск арендатора
• Обращение к риэлтору
• Оформление договора доверительного управления
• Как заключить договор
• Сдача жилья посуточно — нужно ли платить налоги
• Сколько нужно платить налогов
• Что будет, если не платить налоги
• Сдавать квартиру посуточно — выгодно или нет
• Какие квартиры самые востребованные
• Негативные стороны сдачи квартиры в аренду посуточно
• Что должно быть в квартире
• За сколько сдавать квартиру — как установить цену

Источник: www.mirkvartir.ru