Сдача в аренду коммерческой недвижимости выглядит, на первый взгляд, простым и при этом выгодным бизнесом. Достаточно один раз вложиться в покупку объекта, чтобы потом стабильно получать арендную плату.
На самом деле, проблем у собственников коммерческой недвижимости немало. Даже в хорошие времена не так-то просто было найти платёжеспособного арендатора, который заключит договор на длительный срок. Что уж говорить про пандемию коронавируса и связанные с ней ограничения.
Добавим сюда активное развитие онлайн-бизнеса, из-за чего часть арендаторов в принципе перестала нуждаться в коммерческих помещениях. С другой стороны, из-за интернет-магазинов резко возрос спрос на складскую недвижимость.
В любом случае, рынок коммерческой аренды понемногу восстанавливается, поэтому стоит поговорить о налогообложении этого вида деятельности.
Аренда или наём
Давайте сначала определимся с понятиями. Аренда – это передача в пользование объектов нежилой недвижимости, а наём – это сдача жилых помещений. У нанимателей жилья больше прав, чем у коммерческих арендаторов.
Если мы говорим про аренду, то имеются в виду только нежилые помещения. И этот статус имеет значение для налогообложения.
Какой налоговый режим можно применять при сдаче нежилой недвижимости
ИП могут выбирать для своего бизнеса любой налоговый режим, в том числе, с пониженными ставками. Но при этом надо учитывать, что на каждой льготной системе налогообложения есть свои ограничения. И сдача в аренду нежилого помещения по низким ставкам разрешается не везде.
Налог на профессиональный доход
НПД или режим для самозанятых могут применять не только обычные физические лица, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. НПД привлекает низкими ставками (от 4% до 6%), отсутствием отчётности и ККТ, а также возможностью платить взносы за себя на добровольных началах.
Однако именно на НПД больше всего ограничений:
- запрет на наём работников;
- годовой доход не более 2,4 млн рублей;
- запрет на многие виды деятельности.
Если говорить о сдаче недвижимости, то запрет действует как раз на нежилые объекты. Указание на это есть в статье 6 закона от 27.11.18 № 422-ФЗ.
Минфин и ФНС неоднократно разъясняли в своих письмах, что НПД не может применяться для сдачи в аренду нежилых помещений, к которым сегодня относятся и апартаменты. Причина проста – снижение поступлений в бюджет. Поэтому ИП на НПД и самозанятые могут сдавать только жильё, но не коммерческую недвижимость.
Но НПД – не единственная льготная система налогообложения. Если ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, он может выбрать ПСН или УСН.
Обратите внимание: если вы хотите при сдаче недвижимости в аренду применять льготный налоговый режим, обязательно убедитесь, что в ЕГРИП указан соответствующий код ОКВЭД (68.20: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Иначе ИФНС начислит налог по арендным доходам, как обычному физлицу, то есть по ставке 13%.
Патентная система налогообложения
Налог на ПСН взимается по ставке 6%, но для расчёта берут не реальный, а потенциально возможный доход. Его размер устанавливают региональные законы, поэтому стоимость патента на объекты одинаковой площади в разных городах может существенно отличаться.
В статье 346.43 НК РФ среди видов деятельности, рекомендованных для выдачи патента, указана и сдача в аренду нежилой недвижимости. Причём с 2021 года это могут быть не только объекты, принадлежащие ИП на праве собственности, но и арендованные, то есть предназначенные для передачи в субаренду.
Стоимость патента зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности или на калькуляторе ФНС.
Обратите внимание, что сумму, которую рассчитает калькулятор, можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.
Упрощённая система налогообложения
На УСН есть два объекта налогообложения:
- Доходы – по ставке 6%;
- Доходы минус расходы – по ставке от 5% до 15%.
Выбирать УСН Доходы минус расходы имеет смысл, если доля затрат будет превышать 60% от полученных доходов. Но когда ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, у него практически не бывает таких больших затрат. Поэтому, если выбирать налогообложение на упрощённой системе, то это, скорее всего, будет вариант УСН Доходы.
На этом налоговом режиме исчисленный налог тоже можно уменьшать на страховые взносы, перечисленные предпринимателем за себя или работников.
Из ограничений для УСН Доходы стоит упомянуть лимит по годовому доходу – 188,55 млн рублей для ставки 6% и 251,4 млн рублей для ставки 8%. А вот что касается видов деятельности, то на упрощёнке в этом смысле очень мало ограничений. В рамках УСН можно сдавать любую недвижимость и параллельно заниматься другими направлениями бизнеса. Но учитывайте, что годовой лимит рассчитывается по всем полученным доходам, а не только от аренды.
АУСН — новая разновидность упрощённой системы с рядом особенностей. Запрета на применение этого режима для сдачи недвижимости в аренду нет. На АУСН не надо платить страховые взносы за ИП или работников, но налоговые ставки здесь выше: 8% для «Доходы» и 20% для «Доходы минус расходы». Расчёты показывают, что автоматизированная упрощёнка выгодна только при небольших доходах ИП без работников, когда обязательные взносы больше исчисленного налога.
Общая система налогообложения
Если ИП не перешёл на УСН или не оформил патент, то его доходы от сдачи в аренду недвижимости будут облагаться в рамках общей системы налогообложения. На ОСНО платят три налога:
- НДФЛ по ставке 13%;
- НДС по ставке до 20%;
- налог на имущество по ставке до 2% стоимости недвижимости.
В результате на ОСНО получается самая высокая налоговая нагрузка, поэтому перед выбором этого режима рекомендуем обратиться на бесплатную консультацию. Возможно, в вашем случае можно получить возврат НДФЛ из-за покупки жилья или освобождение от НДС при небольших доходах.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Бесплатная консультация по налогообложению
Спасибо!
Ваша заявка успешно отправлена. Мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Источник: www.regberry.ru
Как сэкономить на аренде. Альтернативные способы начать бизнес с минимальным бюджетом
Если вы до сих пор сомневаетесь в том, что невозможно запустить собственное дело с минимальным бюджетом, эта статья для вас. Рассказываем, как можно сократить первоначальный капитал на запуск бизнеса и не тратить деньги на аренду — офиса, торговой точки, других «крайне необходимых» помещений.
Об альтернативах стандартной аренды и рабочих лайфхаках старта бизнеса при ограниченном бюджете рассказала на своем вебинаре Вероника Агафонова, серийный предприниматель и бизнес-тренер. Приводим краткую выдержку части вебинара.
Платформа знаний и сервисов для бизнеса
Как создать свой бизнес с нуля: реальные кейсы и лайфхаки
Если хотите начать бизнес с минимальными вложениями, вам придется «взломать» систему, отказаться от типичных методов и действовать по-новому. Например, отказаться от стандартной аренды. Читайте между строк: сократить бюджет на запуск бизнеса от 20 до 50%.
С одной стороны, отказ от аренды помещения на старте бизнеса очевидное решение, которое мало кому приходит в голову. Существует стереотип, что обязательно необходимо арендовать помещение, закупить необходимое оборудование, сделать ремонт и принимать клиентов в офисе. «Без офиса меня не будут воспринимать всерьез», «А где же мне проводить занятия/мастер-классы/переговоры/презентации?» Но как и все стереотипы, данное утверждение может быть вдребезги разбито о предпринимательскую смекалку.
Альтернативы аренде
Почасовая аренда
Ищите помещения в почасовую аренду. Очень много ниш и видов бизнеса могут воспользоваться почасовой арендой, Особенно на старте, когда поток клиентов не налажен и вы только начинаете искать клиентов. Арендовать зал, студию или любое другое помещение на долгий период в таком случае — расточительство. Скорей всего вы не сможете обеспечить полную загрузку, а значит будете платить за пустые квадратные метры.
Такой вид аренды подходит например для студии танцев, йоги, проведения творческих или любых других мастер-классов, косметологов и других бьюти-специалистов, которые начинают работать на себя.
Субаренда
Когда у вас уже есть достаточное количество постоянных клиентов, вы можете взять небольшое помещение в субаренду. Например, арендовать на несколько дней в неделю или уже на более длительный срок кабинет в действующем салоне красоты, отдельный зал в спортзале, торговое пространство в торговом центре или кабинет в офисном центре. Это значительно экономит расходы.
Парки или кафе
Некоторые услуги можно оказывать и на свежем воздухе или в рамках кафе или ресторанов. Некоторые танцевальные студии и фитнес-тренеры проводят занятия в парках (естественно, по договоренности с администрацией парка и в при подходящих погодных условиях).
Другие ищут выходы на руководство городских пространств, кафе или ресторанов.
Так например, поступила одна из учениц Вероники Агафоновой Алина Долгушина из Новосибирска. Она договорилась с кофейней и начала проводить в ней мастер-классы по живописи эпоксидной смолой, оплачивая с каждого клиента небольшое роялти кофейне.
Сервис по удаленной регистрации бизнеса
Мечтаете о своем деле? Откройте бизнес прямо из дома
Коворкинг
Коворкинги сейчас есть во многих крупных городах. Они предлагают оборудованные рабочие места и переговорные комнаты. Если вы только начинаете работу и вам нужно пригласить клиента для обсуждения деталей заказа или переговоров, но вы не хотите назначать встречу в кафе, лучше всего воспользоваться арендой переговорной комнаты в коворкинге и провести встречу в рабочей обстановке.
Аренда места в коворкинге подходит и для тех, кто не может работать из дома. К тому же очень часто в коворкингах устраивают образовательные лекции и семинары по бизнесу.
Для примера ниже тарифы и цены коворкинг «VMECTE» в Нижнем Новгороде.
Аренда рейла
Аренда рейла — это аренда вешалки в действующем магазине или шоу-руме.
Если вы производите (шьете, создаете своими руками) или даже закупаете одежду, украшения или другие аксессуары, вы можете найти объявления сдачи в аренду рейла и выставить товары в существующем магазине. Такой способ подходит для товаров, которые люди обычно хотят потрогать, примерить, увидеть воочию прежде чем купить.
Многие шоу-румы размещают объявления о сдаче вешалок в аренду. Таким образом они получают дополнительный доход. А для вас это возможность сократить расходы на старте, ведь работа продавца обычно входит в стоимость.
Работа из дома
Дешево и сердито, доступно и очевидно. Начните принимать заказы и выполнять их из дома. По мере увеличения количества клиентов и выручки вы сможете расширятся и рассматривать другие вышеперечисленные варианты. И только когда экономически выгодно будет снять постоянное помещение, сделаете это.
Начать бизнес на дому можно даже в цветочном бизнесе. Вы принимаете заказы на букеты, делаете их дома и отвозите клиенту. Эксклюзивность и индивидуальный подход будет вашей фишкой. Используйте ваши минусы в качестве преимуществ — и тогда вы не останетесь без клиентов.
Вместо вывода
Типичная ошибка, которую совершают начинающие предприниматели — они копят деньги на старт собственного дела и тратят их на дорогостоящую аренду. Но собственное помещение — не гарант успеха бизнеса. Успех в бизнесе приносят клиенты. Найдите сначала клиентов, используйте альтернативные методы аренды и по мере возможностей расширяйтесь.
Источник: dasreda.ru
Как заработать на аренде коммерческой недвижимости? 5 шагов к успеху
Сдача в аренду коммерческих помещений – надежный источник ежемесячного пассивного дохода. Мероприятие это относительно несложное, но у него есть свои особенности. Зная их, вы сможете сдать недвижимость с максимальной выгодой и минимальным риском .
Как сдать в аренду коммерческую недвижимость
1. Знакомимся с законами
Сдача в аренду нежилых помещений – магазинов, офисов, складов и т.д. –регулируется ст. 34 Гражданского Кодекса РФ . Прежде, чем приступить к поиску арендатора, внимательно изучите ее, а также ст. 616 ГК РФ (регулирует обязанности по содержанию имущества) и ст. 615 ГК РФ (ответственность за использование арендного имущества не в соответствии с договором).
2. Определяем размер арендной платы
Это можно сделать лично, изучив аналогичные предложения на рынке, либо поручить риэлтору.
На стоимость аренды влияют:
· площадь и состояние помещения;
· наличие дополнительного оборудования;
· удалённость от центра города;
· общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в регионе.
Если вы хотите сдать объект в максимально сжатые сроки, установите размер арендной ставки на 5-10% ниже среднерыночной.
3. Ищем арендатора
Если вы решили обратиться к риэлтору, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Однако вы можете помочь ему – например, разместить баннер с информацией о сдаче в аренду на фасаде или окнах своего объекта.
Если вы намерены заниматься поиском арендатора самостоятельно, начните с фотографий . Они должны быть качественными. Составьте краткое информативное объявление. А затем разместите его на крупнейших тематических интернет-площадках – Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Arendator.ru .
Источник: dzen.ru
