Строительство загородной недвижимости как бизнес

Этот сезон станет особенным на рынке загородной недвижимости. Здесь уже наметилось несколько необычных трендов. Как изменились цены на строительство, покупку готовых домов и аренду дач?

7 мая 2022, 21:40

Какие дачи подешевели, а какие подорожали

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский отметил два основных тренда на рынке загородной недвижимости. Первый — это полное смещение фокуса со строительства ИЖС и дач на покупку готовых объектов. В условиях неопределённости люди боятся вкладываться в стройку, поэтому выбирают готовые дома на вторичном и первичном рынках. После снижения ставки льготной ипотеки до 9% и появления возможности её комбинирования с другими ставками доля сделок на первичном рынке может увеличиться. Второй тренд — это снижение финансовых возможностей покупателей.

— По словам коллег из компании-лидогенератора, сделки выше десяти миллионов уже вполне можно приравнивать к элитному сегменту. Мы же отмечаем снижение бюджетов до пяти-семи миллионов максимум. Даже три-четыре миллиона за дом в Подмосковье уже не выглядят особо привлекательными. Из тенденций отмечу также смещение в сторону деревянного строительства, так как древесина продолжает дешеветь (на 15–20%), — отметил Максим Лазовский.

Инвестиции в строительство. Пример. Обзор. Доходность.

Из-за макроэкономической неопределённости многие девелоперы приостановили вывод на рынок новых коттеджных посёлков. Поэтому сейчас появился дефицит коттеджей и участков с подрядом. Спрос на такие объекты довольно высокий. Об этом рассказал директор Управления загородной недвижимости «ИНКОМ-недвижимость» Олег Новосад.

По его словам, в настоящее время на первичном рынке Подмосковья примерно 3,4 тысячи лотов этого сегмента. За год предложение снизилось на 20%. На вторичном рынке экспозиция насчитывает 13,6 тысячи коттеджей. За год предложение выросло на 12,3%. Однако собственники часто неоправданно завышают цены, в среднем — на 20%.

Средняя стоимость лотов на первичном рынке составляет 32 млн рублей, на вторичке — 33,2 млн рублей.

— С другой стороны, в этом году на рынок вышло много участков без подряда. Поэтому мы прогнозируем снижение цен в этом сегменте. На первичном рынке их насчитывается примерно 32 тыс. штук. Несмотря на высокий спрос, их количество по сравнению с 2021 годом практически не изменилось. На вторичном рынке экспозиция УБП составляет 27,5 тыс. штук.

За год предложение выросло на 35%. В среднем на первичке стоимость таких лотов составляет 3,8 млн рублей, на вторичном рынке — 1,54 млн рублей, — рассказал Олег Новосад.

Предложение в сегменте дач, по его словам, насчитывает 57,4 тыс. лотов. За год экспозиция выросла на 28%. Однако аналогично вторичным коттеджам эти дома сильно переоценены владельцами. Средняя стоимость дачи в Подмосковье составляет 9,3 млн рублей.

— По-прежнему актуальны посёлки с развитой инфраструктурой, компактные дома (250−300 кв. м) с хорошей планировкой и четырьмя спальнями, в том числе одной на первом этаже. Также мы наблюдаем рост запросов на дома небольшой этажности — не более двух уровней, — рассказал руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов.

Как заработать на Частных Домах «Под Ключ»? Бизнес на постройке Домов. Коттедж за 4 месяца Топдом.РФ

Растёт спрос на дешёвые квартиры: Какое жильё лучше выбрать в этом сегменте и как изменятся цены

Что сейчас выгоднее: купить дачу или арендовать

Если говорить о покупке или аренде, то всё зависит от финансовых возможностей и кредитного рейтинга. Сейчас на строительство нового дома можно взять льготную ипотеку под 9% на сумму до 12 млн (для Подмосковья). А с учётом возможности её комбинации с другими программами сумма кредита может составить до 30 млн рублей. Такие цифры привёл Максим Лазовский. Он рекомендует использовать эти возможности для покупки своего жилья.

— Мы рекомендуем приобретать коттеджи, поскольку цены на аренду сейчас довольно высокие, а загородные дома не будут дешеветь. Кроме того, покупка коттеджа в хорошей локации по разумной цене станет удачной инвестицией, — рассказал Олег Новосад.

В основном владельцы совсем не спешат понижать стоимость аренды загородного жилья. Они рассчитывают на сезонный подъём спроса и аргументируют свою позицию инфляцией и ростом цен на многие категории товаров и услуг. Платёж по ипотеке сегодня может вполне оказаться в два-три раза ниже, чем стоимость аренды коттеджа. Такое мнение высказала заместитель генерального директора «KASKAD недвижимость» Ольга Магилина.

На валютном рынке сложилась уникальная ситуация: Стоит ли сейчас покупать доллары и куда их можно вложить

Как изменятся цены на покупку и аренду загородной недвижимости

Если говорить о ценах, то они сейчас зафиксировались и вряд ли будут меняться. Возможны даже небольшие изменения в сторону уменьшения. Такой прогноз сделал Максим Лазовский. Дело в том, что некоторые компании уже начали запускать антикризисные акции и предоставлять клиентам скидку. Она составляет порядка 15%.

— По сравнению с прошлым годом цены на аренду загородных домов практически не изменились. В дальнейшем пока не наблюдается предпосылок для роста стоимости найма. По нашим наблюдениям, экспозиция сдаваемых в аренду домов в этом сезоне увеличилась на 10%, а спрос на объекты экономкласса снизился на 8%. Эти изменения связаны с макроэкономической неопределённостью.

Некоторые владельцы, ранее желавшие продать свои дома, решили подождать и сдать их в аренду. Часть нанимателей экономкласса стали аккуратнее расходовать деньги и временно отказались от аренды загородного дома, — отметил Олег Новосад.

Аренда будет дорожать, так как на фоне западных санкций и ограничения полётов на юг России, который, например, был открыт в предыдущие годы, многие хотят уехать за город. Альтернативные направления для путешествий сейчас сильно подорожали. Поэтому этот сезон повторяет рост спроса предыдущих двух лет на аренду загородного жилья. Также стоит отметить, что ликвидных лотов становится всё меньше, поэтому предпосылок для снижения цен на аренду пока нет. Такой прогноз сделал генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко.

— Цены в сегменте бизнес- и элиткласса сейчас выше на 20%, чем год назад. Мы связываем это как с инфляцией и общим ростом цен, так и с вымыванием ликвидных лотов, которые находятся в долгосрочной аренде с 2020 года или были проданы на пике цены для инвестиций освободившихся средств в другие источники дохода. Рост цен пока идёт минимальными темпами — 1-2% в квартал — в связи с тем, что за последние два года рост был очень высокий, и стоимость на данный момент максимальная, — отметил Данила Савченко.

Аренда загородных домов будет дорожать, особенно с учётом повышения цен на стройматериалы. Так считает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

Что же касается вложения средств в покупку загородной недвижимости, то прежде всего клиенту нужно чётко понимать цели покупки. Если объект приобретается для проживания, например, на лето, то стоит задуматься о том, готов ли его собственник ездить на отдых в одно и то же место и в один и тот же дом. Многие люди предпочитают каждый год арендовать загородные дома в разных локациях, чтобы внести в свою жизнь разнообразие.

— Что же касается вложения средств, то нужно помнить, что загородные дома — так сказать, специфичный объект для инвестиций. Всё же это не типовые городские квартиры, и мода на разные виды загородных домов меняется крайне быстро. Есть риск приобрести в собственность объект, который через три-четыре года уже не будет особо интересен покупателям.

К примеру, раньше в моде были загородные дома, похожие на дворцы: с богатым оформлением, вензелями, башенками и т.д. Однако сейчас такие объекты уже не считаются востребованными. Покупатели всё чаще интересуются вариантами, более аскетичными с точки зрения дизайна и внешнего вида, например в стиле лофт, — рассказала Елена Мищенко.

По её словам, ещё одно популярное на сегодня направление с точки зрения покупки и аренды — дома в стиле барнхаус (barnhouse), высокие и просторные, напоминающие большие амбары. При этом она считает, что в какой-то момент пройдёт мода и на такие строения. В том числе из-за того, что это не объекты капитального строительства, а дизайн у них весьма своеобразный.

Поэтому если покупатели хотят вложить средства в приобретение загородной недвижимости с целью дальнейшей перепродажи, то лучше выбирать более традиционные по облику и дизайну варианты, на которые всегда будет спрос.

Источник: life.ru

Дачный ренессанс: как пандемия повысила спрос на готовые домокомплекты

В мире уже давно сформировался тренд на быстровозводимое жильё. Даже Илон Маск этим летом переехал в модульный дом, отказавшись от традиционного. В России всплеск интереса к домокомплектам пришёлся на пандемию, строительные компании записывают клиентов в очередь на вторую половину 2022 года. Какие факторы стимулируют покупать дома-конструкторы и как долго сохранится спрос?

Курс на уединение

Ограничения и удалённый формат работы повысили интерес людей к загородной недвижимости как с точки зрения покупки, так и в плане долгосрочной аренды. За первое полугодие 2021 года в России было введено в эксплуатацию 20,2 млн м² индивидуального жилья. Это на 41% больше результатов аналогичного периода прошлого года и на 30% — 2019-го.

По словам руководителя направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрия Алексеева, спрос всё ещё растёт: люди продолжают скупать земельные участки для строительства загородных домов. При этом на долю быстровозводимых конструкций приходится около 35% спроса. Также был зафиксирован всплеск ипотечного кредитования на покупку загородной недвижимости. К примеру, Сбербанк за первый квартал 2021 года выдал в 3,5 раза больше кредитов на дачные дома и участки, чем за аналогичный период прошлого года.

Кто покупает дома-конструкторы? Более половины быстровозводимых домов приобретают для жилья. На строительство гостиниц и ресторанов приходится не более четверти от общего числа: как правило, модульные объекты используются в качестве арендного жилья для крупных гостиничных комплексов, баз отдыха и курортных зон. Есть примеры и полноценных модульных отелей. Так, в Ступино быстровозводимую гостиницу собрали за три дня.

Как выросло количество сделок купли-продажи участков под индивидуальное жилищное строительство во II кв. 2021 г. vs I кв. 2021 г.

Скорость и экономия

• Prefabsсобирают из крупных заводских блоков. Вся работа по возведению дома происходит в специальных цехах, что сокращает сроки стройки и позволяет получить дом высокого качества, — такие конструкции имеют ограничения по погодным условиям. По такой технологии может быть выполнен как коттедж, так и гостиница, ресторан и офис. Стоимость домов — от 35 000 рублей за 1 м².
• Модульные дома изготавливаются на основе деревянного или металлического каркаса в течение 2—5 недель. Последний вариант отличается высоким сроком службы и возможностью переезжать с места на место. Стоимость такого дома выше префаба: от 45 000 до 50 000 рублей за 1 м².
• Pre-cutсобирается на объекте из предварительно изготовленных элементов в среднем от 6 месяцев. Такая технология не предполагает воздействия влаги на материалы. Первоначальная стоимость комплекта — от 28 000 рублей за 1 м².
• Каркасно-панельные домаизготавливаются из полностью готовых заводских каркасов на площадке. Такие здания строятся около 5 недель. Это самые дешёвые модели домов (от 1700 до 2300 рублей за 1 м²). Но есть и ограничение: они не предполагают проживания в течение всего года.
• SIP-дома собирают из стеновых панелей. Всю внутреннюю отделку и установку проводят уже на месте. Монтаж такого дома может занимать от 3 до 5 месяцев. Его цена варьируется от 5000 до 6000 за 1 м².
• CLT-панелиизготавливаются из натуральной древесины и отличаются высоким теплосбережением. Готовый дом обходится не дороже каркасных сооружений, если использовать CLT-плиты для конструкционного материала. Стоимость 1 м² начинается от 1000 рублей.

Как строительные компании переживают бум?

Строительным организациям изменения на рынке были только на руку. К примеру, у компании Good Wood, которая специализируется на проектировании и строительстве деревянных и каменных домов, за полгода с начала пандемии продажи выросли на 30%. Завод по производству быстровозводимых зданий из лёгких металлоконструкций «Венталл» увеличил общую выручку на 29%, а объём производства ЛСТК (лёгких стальных тонкостенных конструкций) на 69% по итогам 2020 года.

Но у тренда обнаружилась и обратная сторона — рост цен. В 2021 году стоимость домокомплектов выросла в среднем на треть. «Такая тенденция связана с подорожанием строительных материалов, — объясняет Алексеев из «Авито Недвижимости», — их стоимость в начале года [в частности, древесины] выросла на 20%». Также эксперт отмечает, что сегодня цены стали более благоприятные, но допандемийные отметки они всё ещё превышают.

Сооснователь компании «СтройсяВятка» Михаил Пономарёв признаёт, что выдержать повышенный спрос и выполнить обязательства перед заказчиками его компании помогли запасы и наличие собственной пилорамы. Он уверен, что стоимость стройматериалов уже не вернётся на уровень 2019 года.

Серьёзным испытанием для бизнеса стала и нехватка рабочей силы: за период пандемии в Москве число трудовых мигрантов сократилось на 40%. По словам Пономарёва, проблема всё ещё актуальна. Частично «СтройсяВятке» помог штат постоянных сотрудников. «У нас работает 8 бригад, однако во время повышенного спроса этого было недостаточно, — рассказал её совладелец. — Мы привлекали новых людей: проводили обучение, стажировку и только потом отправляли на стройку».

Таким образом, некоторые организации, которые во время бума взяли в работу много заказов, не справились с поставками до взлета цен. По оценкам Пономарёва, от 10 до 30% строительных организаций не пережили пандемию.

Ещё одна из причин роста цен на дома — ограниченное предложение. На всю Россию приходится менее 400 предприятий, которые производят быстровозводимые здания. Лидеры рынка — «Теремъ», «Зодчий», Good Wood, «Тамак» и «СтройсяВятка». Несмотря на высокий спрос, объём предложения на рынке загородной недвижимости России сократился за год на 3,5%, так как многие доступные варианты были раскуплены.

Что ожидает рынок быстровозводимых домов

Алексеев из «Авито Недвижимости» считает, что спрос на такие сооружения повысится за счёт сохранения интереса к загородному рынку и росту себестоимости строительства. По его словам, люди рассматривают домокомплекты в качестве более выгодного и оптимального варианта по сравнению с индивидуальным строительством. Кроме того, эксперт отмечает, спросу может поспособствовать запуск государственной программы скидок на деревянные быстровозводимые дома. Понаморёв согласен, что спрос будет расти ещё 5—10 лет.

Источник: sber.pro

Инвестиции в загородную недвижимость

В условиях неустойчивости банковской системы, высокой волатильности финансовых рынков, неопределенности общей экономической ситуации самым безрисковым способом сохранения и приумножения капитала по-прежнему являются инвестиции в недвижимость. Приметой времени становится коммерциализация рынка малоэтажного загородного строительства, показывающего относительно высокую доходность. Подробности этого быстро набирающего динамику явления выяснял наш корреспондент у Вадима Куликова и Виктора Сиротина, владельцев строительной компании СК «БАУХАУС» .

— Ваша компания уже много лет успешно работает с инвесторами, которые вкладываются в строительство загородной недвижимости с целью ее последующей продажи. Расскажите, пожалуйста, о ваших проектах и, что особенно интересно, какую доходность они обеспечили участникам.

— Мы накопили большой опыт работы с инвесторами – с 2011 года строим и продаем коттеджи по всему Подмосковью. Как правило, доля внешнего финансирования колеблется от 50 до 100%. Часто инвестор начинает с незначительной доли, но после завершения проекта увеличивает ее под впечатлением итоговой доходности. Долгосрочное взаимодействие с инвестором обычно выстраивается по мере получения положительных результатов – вот конкретный пример.

В 2012 году наш инвестор, вложил в строительство дома 5 млн. рублей на этапе черновой отделки. Через 8 месяцев объект был куплен и инвестор заработал 7 млн. рублей, то есть доходность его вклада достигла 60% годовых. Он убедился в эффективности такой модели и мы сразу начали новый проект.

Далее этот же инвестор увеличил инвестиции до 20 млн. руб., за счет которых в 2013 году приобретено два земельных участка и возведено два коттеджа «под ключ». На строительство ушло около 6 месяцев и еще столько же на продажу готовых объектов – каждый стоил 17 млн. руб. Наша часть в прибыли, как исполнителей, составила 40%, это 2,8 млн. руб. Инвестор вернул инвестиции с приростом в 8,4 млн. руб. или 42% годовых.

В приведенном примере дома имели уровень «комфорт»; это уже не «эконом», но еще не «бизнес». Цены лотов в 17 млн. рублей были на верхней границе рынка, мы сильно рисковали. Только благодаря безупречному качеству строительства, отделки и хорошему благоустройству участков наши дома быстро нашли покупателя. Далее было принято решение о переходе в сегмент «бизнес», где до сих пор и находимся.

В сезон 2014-2015 инвестор вошел с инвестициями 40 млн. руб., в сезон 2015-2016 – уже 60 млн. рублей, в сезон 2017-2018 – 70 млн. рублей. Мы, как идейные вдохновители и строители, стараемся, чтобы годовая прибыль инвестора не опускалась ниже привлекательного для него и достижимого для нас уровня в 40%.

— Для инвестиций в недвижимость надо обладать достаточно серьезными средствами. С кем вы сотрудничаете и кто может стать вашим инвестором?

— Пока все наши инвесторы из числа топ-менеджеров крупных компаний. Все они – с хорошим образованием, разбираются в экономике и финансах, поэтому понимают, что деньги должны работать, что проценты по депозиту не покрывают даже инфляцию, что недвижимость – это «твердая валюта». Они ищут интересные и прибыльные варианты для инвестирования. Наш союз с инвестором – всегда синергия, в результате которой строятся замечательные дома, где «вьются семейные гнезда» и рождаются дети.

— Есть мнение, что загородная недвижимость мало востребована и сейчас не лучшее время для нее, что вложения в жилье растут в самой Москве. Вы можете подтвердить, что по тем направлениям, где вы предлагаете строить, есть спрос и он, действительно, стабилен?

— Рынок Московской области очень разнообразен и интересен. Как говорят риэлторы и девелоперы, для хорошей продажи всегда действует правило «трех М – Место, Место и еще раз Место». Но мы, конечно, по каждому проекту предварительно тщательно собираем и анализируем статистику, причем не только на предмет спроса/предложения, но и для понимания того, соответствуют ли его параметры месту расположения поселка, статусу его жителей, ожиданиям потенциального покупателя.

В основном, мы работаем по двум направлениям: Киевское/Калужское шоссе, то есть территория Новой Москвы, а также Новая Рига – самое скоростное и современное шоссе Подмосковья. Эти направления всегда в топе. По нашим данным, средняя цена сделки выше на Новой Риге. Поэтому все новые проекты разворачиваем именно здесь.

Хотя и на Новой Риге есть много «мертвых» поселков, с которыми лучше не связываться. Помимо живописного пейзажа нужно учитывать много факторов, досконально изучать историю строительства и заселения поселка, его инфраструктуру и кто им управляет, проверять состояние коммуникаций и т.п. Мы постоянно мониторим рынок, общаемся со многими частными риэлторами и девелоперами, исследуем подробности сделок, на основе чего формируем выводы и, при необходимости, корректируем свои планы.

Мы отобрали несколько поселков для строительства, в которых за последние три года наблюдался стабильный и высокий уровень продаж. Туда постоянно едут покупатели и количество свободных участков там стремительно уменьшается. Сейчас самое лучшее время для нашего вхождения в эти поселки. Они практические застроены и заселены, вечерами в домах горит свет, а днем на улицах гуляют дети. Покупатель въезжает в дом, где вокруг уже нет стройки, где тихо и чисто.

— Почему вы считаете, что потенциальным инвесторам выгоднее вложить деньги именно в ваши проекты, чем разместить их на банковском депозите или с коммерческой целью купить квартиру в новостройке?

— Всем известно, что проценты по депозиту не перекрывают даже инфляцию. Бесполезно ждать прибыли от мизерных процентов. А вот при выборе для инвестиций квартиры в новостройке или загородного дома стоит подумать, ведь плюсы имеют оба варианта. Почему же инвесторы идут именно в загородное строительство, в чем его неоспоримые преимущества?

Для того, чтобы заработать на новостройке, надо покупать квартиру на этапе котлована. Это означает, что начало продаж начнется не раньше, чем через 1,5-2 года в лучшем случае. Мы же строим дом за 6-8 месяцев, что в 3-4 раза быстрее варианта с квартирой.

Не теряют по-прежнему своей актуальности все риски участия в многоэтажном строительстве, включая долгострой и проблемы обманутых вкладчиков. Инвестор, заключая договор с застройщиком, по сути, платит за его намерение построить многоквартирный дом и ждет результата, на который не может повлиять. Все новости о ходе строительства и времени ввода дома в эксплуатацию инвестор получает только из небольших заметок в социальных сетях застройщика или от менеджеров его коммерческой службы.

У нас – все с точностью до наоборот. Мы предпочитаем живое общение. Инвестор в любой момент может договориться с нами о встрече, провести на объекте инспекцию, удостовериться в соответствии хода строительства, его сроков и качества проектной документации. При желании он может использовать свои административные и иные ресурсы для ускорения работ, чему мы всегда рады.

Часто инвесторы, сами того не ожидая, положительно влияют на продажи. У нас есть много примеров, когда дома покупали родственники и знакомые инвесторов.

— Если не секрет, какие у вас есть в настоящее время проекты для инвесторов и что они собой представляют, сколько средств надо вложить, в какие сроки и когда ожидается их возврат, каковы гарантии того, что объекты будут быстро реализованы?

— Сегодня мы предлагаем участие в проекте «Палермо 360». Это двухэтажный коттедж площадью 360 кв.м из керамического кирпича с мансардой. Дизайн интерьера и общую планировку дома мы разрабатывали 9 лет, используя отзывы наших покупателей. Каждый дом этой серии становится чуть лучше предыдущего. Строить будем в коттеджном поселке «Новорижский», который входит в группу «премиум» поселков Villagio Estate и находится в 23 км от МКАД.

Старт – 1 марта 2019 года, общий срок – не более 10-12 месяцев, из них строительство 7 месяцев, продажа 1-5 месяцев. Инвестиции – 22 млн. руб., чистая прибыль – 10 млн. руб. Самое комфортное и удобное инвестирование – в два этапа по 50%.

На первый транш будет приобретен участок, построена «коробка» – фундамент, стены, крыша и окна, то есть замкнут тепловой контур, – и получены все необходимые документы на дом. Второй транш должен поступить через три месяца. Он предназначен для проведения инженерных коммуникаций, выполнения отделки, необходимого меблирования и организации рекламы.

Мы накопили достаточный опыт и точно знаем, что нужно нашему покупателю. Мы тщательно следим за тем, чтобы наше предложение всегда оставалось одним из самых привлекательных по цене. Однако мы не можем гарантировать с вероятностью в 100%, что дом будет куплен за 1-5 месяцев. Но мы гарантируем максимальную доходность инвестиций и чуткое отношение к партнерам.

— Насколько вы профессиональная команда? Необходимо ли непосредственное участие инвестора в самом процессе?

— Мы молоды, эффективны, у нас дружная команда с большим опытом реализации подобных проектов. Каждый сотрудник – настоящий професссионал в своем деле. Штат компании полностью укомплектован, в том числе и на самих строящихся объектах. Наши специалисты – это профессиональные строители, архитекторы, дизайнеры, проектировщики, снабженцы и риэлторы такого уровня, который обеспечивает инвестору оговоренную им норму прибыли.

У нас имеются все необходимые знания и навыки, множество партнерских соглашений с крупнейшими поставщиками материалов, специализированное оборудование, допуски ко всем видам работ.

Непосредственное участие инвестора необходимо на этапе получения финансирования и в момент отчуждения объекта новому собственнику. В остальном – свобода его выбора. У нас сложилась идеальная схема взаимодействия, при которой мы стараемся ограждать инвестора от ненужных забот и берем на себя все производственные и коммерческие процессы.

Инвестору остается лишь контроль на основе доступа к любому документу, а также к установленным на площадке видеокамерам. Через специальное приложение на телефоне он всегда может отслеживать состояние стройки и задавать уточняющие вопросы в режиме онлайн. Кроме того, ежемесячно мы проводим собрания, на которых отчитываемся о строительных и финансовых показателях.

— Так все же почему лучше вкладываться в загородную недвижимость?

— Если совсем коротко – минимум рисков и максимум доходности.

Деньги инвестора защищены с первого шага – с покупки земли, которая сразу регистрируется на него. Далее также все возникающие в процессе строительства материальные ценности оформляются на инвестора. Не более чем за год он становится обладателем высоколиквидного качественного объекта в готовом жилом поселке в престижном месте недалеко от Москвы. Даже самая консервативная оценка готового дома будет превышать затраты инвестора. В среднем их доходность составляет по нашим проектам около 40% годовых.

По окончании строительства, мы заключаем комплексный договор страхования загородного имущества.

В нашей модели инвестор взамен своих денег сразу получает ликвидное имущество. На каждом этапе у него есть земельный участок и каменный застрахованный дом. Это самая твердая и надежная валюта во все времена.

Источник: eccon.ru

Строительство загородной недвижимости как бизнес

Правильно выстроенная система продаж – залог успеха любого проекта. К сожалению для многих застройщиков и к счастью для нас, консультантов, во многих поселках система продаж отсутствует как класс. При планировании проектов этому аспекту уделяется недостаточно внимания. Процесс организации продаж начинается с самого начала, еще когда формируется концепция будущего проекта, а не когда поступил звонок первого покупателя. Высокая конкуренция, «забитые» каналы продвижения и кадровый голод, – вот те факторы, которые заставят девелоперов обратить внимание на существующую систему продаж загородной недвижимости, сделать соответствующие корректировки при запуске новых проектов или признаться в своей несостоятельности и обратиться к профессионалам.

Рынок загородной недвижимости имеет свою специфику с точки зрения организации продаж.

Особенности продажи загородной недвижимости:

1. Более разнообразные мотивы покупки. Постоянное жилье, сезонное проживание, второй дом, курортная недвижимость, объект для родителей/детей/прислуги/любовницы, инвестиции.
2. Время принятия решения значительно больше, чем при покупке городской недвижимости, что влечет за собой необходимость устанавливать с клиентами более длительные отношения, но при этом без риска отпугнуть их своей навязчивостью.
3. Загородная недвижимость — продукт более комплексный и многофакторный, что влечет за собой необходимость наличия гораздо более широкого кругозора у представителей отдела продаж, чтобы разъяснить покупателю все особенности своего продукта и отличие от конкурентов. Категория земли, коммуникации, технологии и материалы строительства, эксплуатация, особенности оформления сделки и много-много других вопросов.
4. Загородная недвижимость – продукт не стандартизированный. Здесь профессионалы не могут сойтись в единой классификации загородной недвижимости, как уж тут обыденному покупателю разобраться?!
5. Многие покупатели еще не образованы с точки зрения специфики загородной недвижимости. Сейчас все еще идет первая волна покупателей, которые никогда не жили в загородном доме, таунхаусе или не были заказчиком строительной компании. Представления таких покупателей далеки от тех реалий, с которыми им придется столкнуться. Представители застройщика чаще (но не всегда) более опытны, но менталитет покупателя-новичка они должны знать досконально.
6. Офис продаж чаще всего существует отдельно (если он вообще есть) от основного офиса застройщика. К сожалению, времена, когда можно было экономить на офисе продаж на проекте прошли. «Гонка отделов продаж» — вот, что ожидает нас в ближайшем будущем.
7. Загородный рынок не так сильно регламентирован. Строить дом может компания, не состоящая в СРО; рынок индивидуальных жилых домов не регламентируется жестким, но справедливым 214 ФЗ; жители поселка практически бесправны, если они не являются собственниками общественных зон и коммуникаций, за которые они уже заплатили деньги.
8. Сложности в организации просмотров. Объекты находятся в том или ином удалении от города. Клиенты посещают их в основном в выходные, но представителю на объекте нужно находиться ежедневно. При этом клиент может приехать в любое удобное для него время, а иногда и без предварительного звонка. Организация дежурства на объекте – непростая и недешевая задача. Конечно же, ее можно решить, «посадив» на объект так называемого показчика, вставив его в цепочку с менеджером по продажам. Но у этой стратегии есть свои серьезные недостатки.

Учитывая все эти особенности, застройщику нужно составить многофакторную, самоадаптирующуюся и долгосрочную модель, которая соотносится с концепцией проекта, финансово-правовой схемой и наличием инвестиционного запаса.

Существует 3 стратегии продаж:

1. Создать продукт, который сам себя продает. Если девелоперу удалось этого добиться, это огромный успех. Чаще всего этого можно достичь путем оптимизации издержек или за счет низких входных барьеров в проект. Реже за счет неценовых, прежде всего имиджевых составляющих. Но при отсутствии грамотной системы продаж, исключается возможность получения дополнительной прибыли за счет увеличения цены. При повышении цен воронка продаж сужается, а значит девелопер должен оперативно отреагировать либо увеличением потока заявок, либо качеством их обработки. Альтернатива – смириться со спадом продаж или проводить постоянные акции и давать скидки, адаптируя уровень выручки к прежним значениям.
2. Задавить рекламным бюджетом. Некоторые застройщики считают, что продавать дом с участком за 4 млн. р. с рекламным бюджетом 100 т.р. гораздо сложнее, чем продавать тот же дом за 4,5 млн. р., но с бюджетом 600 т.р. Такая политика вполне имеет право на существование, но нужно помнить, что предельная отдача от каждого дополнительного вложенного рубля в рекламу имеет тенденцию к снижению. По моим оценкам, первые 100 т.р. привлекут в 3-4 раза больше клиентов, чем дополнительные 100 т.р. к бюджету 500 т.р. Конечно же, существует какая-то экономия на масштабах при проведении рекламной кампании, но эта экономия может нивелироваться менее качественной обработкой более высокого клиентского трафика. Да и эта разница в 500 т.р. должна быть понятна и акцептована клиентом, который должен осознать, зачем он по сути переплачивает.
3. Привлечь супер-продавцов. Эта стратегия – венец всей системы продаж. Сама по себе эта стратегия проигрышна. Каким бы опытом и профессионализмом не обладал продавец, он не сможет продать продукт, который не соответствует рынку, клиентам, которые не пришли по рекламе. Еще нужно понимать, что супер-продавцов мало и уровень мотивирующей их компенсации зашкаливает и может стать нерентабельным для проекта.

Идеальная система продаж должна включать в себя элементы всех 3 стратегий – соответствующий рынку продукт, эффективную и гибкую рекламную стратегию с продуманной концепцией продвижения и качественной обработкой клиентов.

Как я уже говорил, у многих девелоперов продажи, мягко говоря, хромают. Этот факт и заставил нас выйти на рынок с предложением по экспертизе отделов продаж. Это комплексная работа, которая включает в себя анализ текущей ситуации и выработку свода рекомендаций по увеличению эффективности отдела продаж. Основная наша задача – это выявить узкие места в воронке продаж и предложить варианты ее расширения.

Проектов стало очень много, и объять их своей энергией с точки зрения полной организации и ведения продаж не представляется возможным. Но одномоментно применить свой многолетний опыт и привнести в существующую систему новую движущую силу – задача крайне интересная для нас и полезная для заказчика.

Более подробно об услуге можно узнать здесь.

P.S. В качестве примера, хочу поделиться с вами письмом, адресованным одному из застройщиков, которому явно что-то нужно делать с продажами. И продукт создан качественный, и столько денег уже вложено в сам проект, а сколько еще планируется вложить. Уверен, что без нашего вмешательства здесь не обойтись.

1. Полное отсутствие информации о проекте – ни щитов по трассе или на подъезде, ни баннера с названием проекта и контактами девелопера на площадке.
2. Единственный информационный баннер – и тот от риэлтора, висит на заборе поселка. Рабочие с площадки указывают именно на него в качестве контакта.
3. «Советский» подход к продажам менеджера на площадке «я не скажу сейчас как подъехать — вы мне должны позвонить и по телефону я вас проведу»; «почему вы мне не позвонили»; «я продаю объект – а вы сами об остальном думайте»; «площадь этажа? — ну сами считайте», «ну а зачем ехать в дальнюю очередь — чего там смотреть – такие же дома»; «сколько спален можно сделать? — да сколько поместится» и т.д. Не клиентоориентированный диалог, не привлекательный формат общения и т.д.
4. Незнание многих ключевых моментов сделки (вопросы по договору, коммуникациям остались без ответа). По ходу диалога совершались какие-то звонки для уточнения информации.
5. Отсутствие необходимых для принятия решения продающих визуальных материалов: прайс-лист, варианты планировочных решений, условия скидок-рассрочек, сроки проекта и т.д.
6. В прайс-листе менеджера по продажам фигурирует цена Х руб. за 1 кв.м., а клиенту озвучивается Х + 2000 руб. и разница объясняется недавним повышением цен – вопиющий факт, оставляющий клиента в дураках.
7. При 100% предоплате озвучивалась скидка в 3%. По телефону менеджер риэлтора называет 5%.
8. При звонке на телефон одного из риэлторов, нам озвучили, что они таким проектом не занимаются из-за проблем с документами.
9. Схема показа, при которой за клиентами с менеджером бегает охранник, который сопровождает и открывает двери, а потом караулит на улице — недопустима.
10. Невозможность показать вторую очередь, хотя она уже построена.

Источник: vesco.ru

Инвестиции в недвижимость – выгодное ли вложение денег

Прошлогодний рост цен на российском рынке недвижимости привлек к себе внимание многих людей с намерением инвестировать свой капитал в данную сферу. Имеет ли смысл сегодня вкладывать деньги в недвижимость и насколько это прибыльно – ответы в нашей статье.

Для чего инвестируют в недвижимость

Покупая недвижимость, люди преследуют различные цели. Например:

• смена места жительства;
• увеличение жилой или коммерческой площади;
• долгосрочные инвестиции.

Рассмотрим покупку недвижимого имущества с точки зрения приумножения капитала.

Инвестиционная недвижимость – один из наиболее защищенных финансовых активов и хороший способ диверсификации портфеля инвестора. Люди покупают помещения, чтобы создать пассивный доход или заработать на перепродаже.

Объекты для инвестиций в недвижимость

Изучим ключевые объекты недвижимости как доходного вложения денежных средств.

Жилая

Инвестиции в жилую недвижимость обладают самыми минимальными рисками потери капитала по сравнению с другими финансовыми инструментами.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры:

• месторасположение;
• инфраструктура;
• транспортная доступность;
• благоустройство дома;
• этажность;
• планировка квартиры;
• коммуникации;
• качество ремонта и т. д.

При расчете инвестиций в недвижимость данные факторы значительно влияют на ценообразование объекта.

Строящаяся

Инвестиции в строящуюся недвижимость – лучшее вложение денег. Суть инвестиционной стратегии состоит в том, чтобы купить квартиру или иную недвижимость на начальном этапе строительства. После завершения стройки объект следует продать или сдать в аренду.

За время строительства цена квадратного метра жилья в новостройке может увеличиться на десятки процентов. Однако когда инвесторы приобретают строящееся помещение, то вынуждены ждать несколько лет, пока здание не будет введено в эксплуатацию.

Инвестиции в строительство жилой недвижимости дешевле покупки готовой квартиры, но потенциальных рисков такого приобретения значительно больше.

Коммерческая

Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Ее принято распределять на следующие сегменты:

• Свободное назначение (отели, рестораны).
• Торговая недвижимость (магазины, торговые центры).
• Офисная недвижимость (кабинеты, офисные здания).
• Индустриальные объекты (складские помещения, промышленные предприятия).
• Апартаменты (многоквартирные дома).
• Социальная (медицинские центры, аэропорты).

Во время строительства жилого комплекса многоквартирный дом считается коммерческой недвижимостью. После возведения здания и продажи квартир данный объект переходит в статус жилого дома.

Залоговая

Залоговая недвижимость – это имущество, которое выступает в качестве залога и переходит в собственность кредитора, если заемщик нарушает обязательства по договору займа.

Финансовое учреждение, как правило, обращается в суд, забирает залог через Федеральную службу судебных приставов (ФССП) и выставляет его на торги в виде аукциона.

Обеспечением по кредитному договору формально может выступать любая жилая или коммерческая недвижимость.

Загородная

Частные инвестиции в загородную недвижимость чаще всего наблюдаются в крупных городах. При этом объем подобных инвестиционных сделок ниже, чем со строящейся недвижимостью.

Если человек покупает готовый дом, ему предварительно надо ознакомиться с инфраструктурой, где расположена недвижимость, и изучить всю информацию об этом имуществе (дата постройки, использованные при строительстве материалы, техническая и юридическая документация по дому и т. д. ).

Помимо покупки готового объекта, люди также приобретают земельный участок и только потом начинают заниматься строительством загородного дома.

Зарубежная

Инвестиции в иностранную недвижимость в качестве способа сохранения капитала востребованы среди россиян. Особенно пользуется спросом инвестирование в элитную недвижимость.

Если владелец зарубежного помещения решит сдать свое имущество в аренду, то доход будет поступать инвестору в иностранной валюте. Также инвестиции в зарубежную недвижимость дают владельцу право оформить вид на жительство в соответствующей стране.

Виды инвестиций в недвижимость

Для многих людей вложение в недвижимость – надежный вариант приумножения финансового состояния. Рассмотрим популярные методы получения дохода.

Сдача в аренду

По срокам сдачи во временное пользование разделяют посуточную, краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную аренду (от 1 года).

Доходность инвестиций в аренду коммерческой недвижимости аналогична вложениям в жилые объекты и составляет 4–6% годовых от стоимости имущества.

Посуточная сдача квартир может принести большую прибыль, но данный метод подвержен сезонности и требует постоянного поиска новых арендаторов.

Продажа

Ниже представлены варианты, как заработать на перепродаже объекта.

• Покупка строящейся жилой или коммерческой недвижимости. После сдачи здания в эксплуатацию рыночная цена купленного объекта возрастает, а значит, его можно выгодно перепродать. При этом важно помнить о том, что есть вероятность банкротства даже надежного застройщика.
• Приобретение объекта недвижимости в плохом состоянии. Покупка помещения заключается по цене ниже рыночной, потому что объект инвестиций будет требовать ремонта. После этого недвижимое имущество продается с существенной наценкой.
• Принятие участия в аукционе залоговой недвижимости. Торги по таким объектам проводит банк, который изъял помещение у прежних владельцев в качестве уплаты долга. Желание быстро реализовать данное имущество сказывается на стоимости жилья. Инвестиции в залоговую недвижимость выгоднее, чем приобретение того же самого объекта при обычных условиях.
• Поиск помещения с юридическими проблемами. Способ представляет собой покупку жилья по низкой цене и решение всех вопросов с документами. Затем подорожавший объект выставляется на продажу.

Если инвестор планирует заработать одним из приведенных способов в сфере жилой недвижимости, лучше всего обращать внимание на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Подобные планировки обладают повышенным спросом.

Коллективные инвестиции

Иногда можно получать доход от недвижимости, не владея ею полностью. При наличии у инвесторов небольшого финансового капитала коллективное вложение денег – один из немногих вариантов приобретения дорогого объекта.

Виды коллективных инвестиций в недвижимость.

• Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Когда управляющая компания принимает решение о совместных инвестициях в коммерческую недвижимость, она привлекает в инвестиционный проект инвесторов и продает им свои паи (право на долю в рентной недвижимости). После покупки фондом инвестиционной недвижимости инвестор начинает получать доход пропорционально своей доле.
• Инвестиционный траст недвижимости(REIT, real estate investment trust). REIT – инвестиционный инструмент. Покупка доли в фонде предоставляет возможность совершить выгодные инвестиции в недвижимость за границей. Данная форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость схожа по принципам работы с ЗПИФН. Основное отличие состоит в том, что REIT инвестирует капитал в иностранную недвижимость.

Большая часть ЗПИФН предназначена для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа. Альтернативой этому считаются акции REIT, но их выбор ограничен на российском рынке.

Ценные бумаги строительных компаний

Часто компании из сферы недвижимости продают свои ценные бумаги на фондовой бирже. Имея акции таких строительных эмитентов, как ПИК или ЛСР, инвесторы получают регулярные дивидендные выплаты и возможность заработать на росте биржевой стоимости активов.

Приобрести облигации, выпущенные застройщиком, – еще один способ инвестировать в недвижимость. Покупая долговую ценную бумагу, инвестор дает компании денежные средства с обязательством их возврата. Взамен эмитент выплачивает процент (купон) за использование финансового капитала.

Если приобретать дисконтную облигацию, заработать можно только на разнице между номиналом ценной бумаги и рыночной ценой ее покупки. Выплата купонов не предусмотрена!

Сколько можно заработать

Узнаем, сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость в зависимости от способа размещения капитала:

• На стадии строительства. В среднем инвестиции в строительство коммерческой недвижимости или жилых помещений после сдачи объекта в пользование увеличиваются на 10–30% или более за счет роста рыночной стоимости имущества.
• Приобретение проблемного жилья. На перепродаже можно заработать до 60% от суммы вложений. Высокая прибыль объясняется тем, что подобные квартиры имеют слабый спрос даже при низкой цене из-за дополнительных издержек в виде ремонта или решения юридических вопросов.
• Вложение в готовое жилое или коммерческое помещение. Инвестиции в арендную недвижимость приносят доход около 5% в год от стоимости объекта.
• Покупка ценных бумаг. По мнению аналитиков, инвестиции в ЗПИФН принесут инвестору до 15% годовых, в REIT – до 5%, в акции строительных компаний – от 10% и выше, в облигации – до 9%.

Важно! Вложение денег в недвижимость через финансовый рынок считается самым рискованным вариантом. Ценные бумаги могут не только значительно вырасти в цене, но и потерять часть своей стоимости.

Как рассчитать доходность

Для того чтобы узнать, какую прибыль в процентном выражении принесли вложения, важно научиться рассчитывать доходность инвестиций в недвижимость от сдачи в аренду и перепродажи.

Формулы, которые нам понадобятся:

• Для аренды. Доходность, % = Арендная плата, руб. в год / Стоимость объекта недвижимости, руб. * 100%.
• Для продажи. Доходность, % = ((Цена продажи недвижимого имущества, руб. / Цена первоначальной покупки недвижимого имущества, руб.) – 1) * 100%.

Выясним теперь, как правильно применить данные формулы на практике.

Пример расчета доходности

Допустим, мы купили квартиру за 5 млн рублей и сдали в аренду за 25 тыс. руб. в месяц или 300 тыс. руб. в год.

Посчитаем, какова доходность от аренды квартиры.

300 тыс. руб. / 5 млн руб. * 100% = 6%

Рентабельность при сдаче в аренду равна шести процентам годовых.

Если владелец получает рентный доход как физическое лицо, то необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%. Если арендодатель – индивидуальный предприниматель, то применяется УСН (упрощенная система налогообложения) всей выручки по ставке 6% или разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

Какую прибыль от вложений в процентном выражении мы получим, если решим продать квартиру за 6 млн руб.

По формуле получаем: ((6 млн руб. / 5 млн руб.) – 1) * 100% = 20%

Таким образом, если мы продадим квартиру по желаемой цене, то доходность от перепродажи жилья составит 20%.

Налог с продажи недвижимости для физического лица составляет 13%, для ИП – 6%. Существует ряд льгот, которые можно использовать для снижения налоговой нагрузки.

Инвестиции в недвижимость 2022 – перспективы вложений

Доходность инвестиций в проекты, связанные с недвижимостью, зависит от многих переменных: состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д.

В текущем году покупка недвижимого имущества для россиян станет менее доступной. Данная тенденция обусловлена ростом ипотечных ставок и удорожанием стоимости квадратного метра жилья. Кроме того, в 2022 году объем государственной поддержки отрасли сократился, а показатель ключевой ставки уже достиг отметки в 20%.

Инвестиции в недвижимость в Москве – особенности рынка

Рынок недвижимого имущества российской столицы сильно отличается от региональных центров.

Выделим особенности московского сегмента недвижимости:

• Высокая стоимость жилья. Цены на квартиры заметно выше, чем в других регионах. Квадратный метр жилья в новостройке в среднем сегодня стоит 295 тыс. руб.
• Зарубежный капитал. Более четверти всех покупателей, кто делает инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве, – иностранные граждане.
• Стабильный спрос на новостройки. Если сравнивать с региональными рынками, в Москве наблюдается высокая готовность покупателей делать инвестиции в строительство недвижимости на стадии котлована.

В целом, вложение в недвижимость в Москве – один из наиболее безопасных методов сбережения капитала. При этом столичный рынок недвижимости уникален. Важную роль играет то, что Москва – крупнейший деловой, финансовый и промышленный центр России.

Ипотека как инвестиция

Особенность подобного вложения денежных средств состоит в том, чтобы купить жилой или коммерческий объект в ипотеку, а затем сдать его в аренду.

Главная задача – подобрать недвижимое имущество, арендная плата при сдаче которого превышала бы сумму ипотечного платежа. С учетом того, что в 2022 году ставки по ипотеке выросли, данная стратегия инвестирования сейчас будет невыгодной на российском рынке.

С чего начать инвестирование

При покупке недвижимости частному инвестору важно учесть все особенности и последствия выбранного им способа приумножения капитала.

• Изучить объекты недвижимости.
• Проанализировать рынок, где планируется покупка соответствующего имущества.
• Выбрать способ получения дохода.
• Ознакомиться с экономическими, налоговыми и юридическими аспектами инвестиций в недвижимость.

Если планируется покупка квартиры или загородного дома, обратите внимание на жилье средней ценовой категории, так как его будет проще и быстрее сдать в аренду или перепродать.

Риски вложений в недвижимое имущество

Считается, что покупка жилого или коммерческого помещения – это выгодно и надежно. Однако при особых обстоятельствах всегда существуют риски инвестиций в недвижимость. Разберем основные из них.

• Неудачное месторасположение. Если выбранный район покупки жилья не застраивается новыми домами и инфраструктура вокруг не развивается, то цена на аренду и последующую перепродажу объекта снижается.
• Недобросовестные арендаторы. Проблема заключается в задержке ежемесячных платежей или нанесении ущерба помещению. Иногда ремонт квартиры обходится дороже, чем заработок от сдачи жилья во временное пользование.
• Приостановка строительства. Возможные причины – резкий рост цен на строительные материалы или банкротство управляющей компании. Высок также риск инвестировать в строящееся жилье, которое будет сдано в эксплуатацию позже планируемого срока.
• Мошенничество. В сфере недвижимости нередки случаи продажи чужого имущества по поддельным документам или строительство жилых домов из дешевых материалов (возникает риск обрушения здания).

Ответственный подход к выбору объекта минимизирует факт наступления неблагоприятных последствий при аренде или перепродаже недвижимого имущества.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость – выгодно или нет

Аргументы за и против долгосрочных вложений в недвижимость.

Плюсы покупки:

• Пассивный доход.
• Защита от инфляции.
• Разнообразие объектов недвижимости.
• Множество вариаций получения прибыли.

Минусы инвестирования:

• Большой объем капитала для входа в рынок.
• Срок окупаемости вложений не менее 10 лет.
• Наличие постоянных дополнительных издержек: коммунальные услуги, ремонт и т. д.
• Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.

Как можно заметить, отрицательных сторон при вложении денежных средств в недвижимость немало. Принимая решение о подобных инвестициях, важно фокусироваться не только на потенциальных выгодах, но и понимать все недостатки подобного рода увеличения капитала.

Популярные вопросы

Где выгодно инвестировать в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость за рубежом – привлекательное направление вложения денег. В 2022 году среди перспективных стран для инвестирования стоит выделить Италию, Испанию, ОАЭ и США.

В каком городе лучше всего купить квартиру?

Помимо Москвы, эксперты советуют рассмотреть для покупки недвижимого имущества Казань, Калининград и Краснодар. Перечисленные города регулярно входят в список лучших мест по качеству жизни. Если рассматривать зарубежные рынки, то для крупного инвестора подойдут инвестиции в недвижимость Дубая, Майами и Барселоны.

Что такое инвестиционные квартиры?

Инвестиционная квартира – это недвижимость, которая находится в собственности владельца. Она приносит ему стабильный доход в виде арендных платежей и / или прироста рыночной стоимости капитала, вложенного в данный объект.

Источник: www.vbr.ru