Субаренда квартир как бизнес

Субаренда предполагает сдачу ранее арендованной недвижимости третьей стороне. Можно сдавать в субаренду апартаменты или квартиру и получать прибыль с каждой сделки. Схема простая – жилье арендуется на длительный срок, после пересдается посуточно уже третьим лицам.

Сделка субаренды предполагает заключение двух договоров – субаренды между новым и старым арендатором, а также основной аренды с правом на пересдачу. На разнице при субаренде можно неплохо заработать. Для примера – квартиру снимают за 15 тыс. ежемесячно, а пересдают за 20 тыс. на длительный срок либо находят жильцов посуточно за 2 тыс. каждый день.

Насколько это законно

При условии грамотного подхода сделки субаренды являются на 100% законными. Арендатор ищет квартиру именно для того, чтобы потом пересдавать их по выгодной цене. В плюсе оказываются все – и владелец, который нашел постоянного арендатора, и лицо, заключившее договор субаренды и получающее регулярный доход с чужого жилья, склада, офиса.

Чтобы сделка была на 100% законной, нужно соблюсти такие условия:

• владелец жилья должен знать, что его объект снимают для последующей пересдачи;
• соответствующая информация четко прописывается в договоре;
• квартира в субаренду сдается на срок, не превышающий период аренды.

Поскольку ответственность за имущество несет основной арендатор, ему нужно предупредить хозяина, следить за квартирантами и по возможности минимизировать риски. Самый простой способ сделать это – оформить полис страхования от пожаров, потопов.

Обязательно наличие подробного договора субаренды. С жильцов стоит брать предоплату за сутки или месяц вперед плюс залог. Залоговую сумму, если с квартирой все в порядке, потом возвращают арендаторам.

Важно! Для посредника будет плюсом наличие статуса ИП. Это позволит ему официально предоставлять услуги командировочным, честно платить налоги и предоставлять дополнительные гарантии собственнику жилья.

Нужно ли оповещать собственника о каждой сдаче

В законе подобного пункта нет, но его можно указать в основном договоре аренды. Стороны должны максимально детально прописать условия своего взаимодействия – включая необходимость, порядок оповещений. Желательно наличие пункта о немедленном разрыве договора с собственником в случае поступления жалоб от соседей, порчи техники, мебели с компенсацией ущерба, долгов по ЖКХ.

Важно! За сдачу жилья в субаренду без согласия собственника предусмотрено привлечение к ответственности по статье мошенничество.

Требования к договору субаренды

Договор аренды, субаренды жилья может составляться в свободной форме либо по шаблону. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, а именно:

• сроки действия договора;
• размер, сроки, способы оплаты;
• условия внесения коммунальных платежей;
• опись имущества, состояние;
• указание естественного износа предметов, которые находятся в квартире.

Трехсторонних обязательств договора субаренды не предусматривают. Субарендатор и собственник между собой никак не связаны. Если сначала заключался обычный договор аренды, а потом были согласованы условия субаренды, нужно будет составить дополнительное соглашение.

С чего начать

До того, как арендовать квартиру, вложить в это свои средства, нужно убедиться, что игра действительно стоит свеч. Не каждая квартира позволит вам хорошо зарабатывать на посуточной или длительной аренде. Многое будет зависеть от сезона (летом желающих больше), района (чем ближе к метро, тем лучше, а к центру – тем дороже), состояния.

Очень хорошо сдаются квартиры у вокзалов, станций метро. А вот тихие спальные районы пользуются спросом скорее для жизни, чем для аренды посуточно. До того как снимать жилье, изучите рынок, сравните разные варианты, оцените вложения и реальную окупаемость.

Важно! И длительно, и посуточно лучше всего снимают одно-, двухкомнатные квартиры.

Дальше все зависит от вашей активности и удачливости. Пересдавать квартиру посуточно намного выгоднее, чем длительно, зато искать арендаторов на долгий срок – не так хлопотно (достаточно единоразово подписать договор, следить за состоянием жилья, своевременностью оплаты коммунальных).

Плюсы и минусы субаренды

Сдача жилья в субаренду как бизнес-схема имеет немало преимуществ. Основные:

• небольшие первоначальные вложения;
• хорошая рентабельность;
• минимальная зависимость от экономической обстановки, кризисных условий в стране;
• возможность самостоятельно регулировать занятость, масштабы бизнеса;
• отсутствие потребности в наличии специальных знаний.

Поскольку сегмент рисковый, продумайте действенные схемы контроля, минимизируйте возможные финансовые потери. Если брать предоплату, то с регулярными платежами вас не обманут. Существует другое «но» – это порча ремонта, мебели, техники и другого имущества. Далеко не все квартиранты бережно относятся к чужим вещам.

При сдаче жилья посуточно аккуратно уточняйте, зачем человек снимает квартиру. Если он планирует провести тут торжество, есть смысл попросить залог (сумму определите сами). Факт передачи денежных средств фиксируется в договоре, после выселения сумма депозита возвращается арендатору. В случае порчи плазмы, сантехники, диванов из залога вычитаются расходы на возмещение убытков.

Создайте свод правил поведения в квартире. В нем стоит указать максимальное число жильцов, сумму доплаты за подселение. Самые опасные с точки зрения порчи имущества – большие компании. Они в разгар праздника быстро превращаются в неуправляемую толпу – а это шум, проблемы с соседями, риски порчи имущества и срочного расторжения договора с владельцем квартиры.

Поиски квартиры для сдачи в субаренду

Многие собственники квартир соглашаются на пересдачу собственности – по схеме субаренды работает большинство риелторов с базой посуточной аренды квартир. Многие, но не все – этот момент следует уточнять заранее.

Одни владельцы хотят спокойно получать стабильный ежемесячный доход и присматривают в качестве арендаторов спокойную пару, семью с детьми. Другим интересно заработать больше, а сделать это можно только при посуточной сдаче. Самостоятельно постоянно искать квартирантов, бегать по встречам, передавать и забирать ключи могут не все собственники. Зато за посреднический процент они готовы предоставить свое жилье в субаренду.

Каналы поиска квартир:

• СМИ;
• онлайн-порталы;
• знакомые и друзья.

Можно поинтересоваться у текущих хозяев квартиры (где вы давно живете) при планировании переезда, не хотят ли они заключить с вами договор субаренды. Не забывайте о месторасположении жилья – оно при посуточной сдаче часто намного важнее, чем ремонт, состояние, наличие техники, чистота подъездов.

Субарендаторам нужно соблюдать осторожность, тщательно проверять объект недвижимости, читать условия договора аренды. Не исключено, что вам попытаются сдать на длительный срок жилье, которое уже арендовано, и сроки действия договора скоро истекают (проверяйте правоустанавливающие бумаги). Иногда арендатор пересдает жилье по договору субаренды на длительное время, хотя в основном соглашении сроки сотрудничества заканчиваются спустя несколько дней. Нужно учесть каждый нюанс и обсудить пути выхода из разных ситуаций заранее. Во многом срабатывает человеческий фактор – присматривайтесь к тем, с кем сотрудничаете, делайте соответствующие выводы.

Расторжение договора и уплата налогов

Договор субаренды расторгается по соглашению сторон (собственника и субарендатора) – после истечения сроков его действия или раньше. В предусмотренных в документе случаях (нарушение условий, жалобы соседей, порча имущества, пр.) возможно одностороннее прекращение сотрудничества.

Со сдачи жилья платить налоги нужно. Аренда в поднаем – доход, а он облагается НДФЛ (взносы для физических лиц) в размерах 13%.

Источник: newsvo.ru

Арендуешь жилье помесячно, а сдаешь посуточно: как на этом заработать

РАЗДАЕМ КНИГИ нашим подписчикам каждую неделю в Телеграм-канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.

Снимаете квартиру или дом, живете себе спокойно, никого не трогаете. И тут вдруг в голову пришла идея: «А что, если сдавать это же жилье посуточно, не разрывая договора аренды? Это ж сколько деньжищ можно заработать!» Но, как всегда, есть миллион нюансов. Финтолк объясняет, как выгодно и совершенно легально оформить субаренду.

Сколько можно заработать на субаренде

Чем не крутая идея? Не надо покупать свое собственное жилье и уж тем более платить ипотеку. Взял в пользование чужие владения и зарабатывай себе на жизнь.

Но для начала стоит подсчитать, выгоден ли вообще такой вид бизнеса в 2022 году.

Сумма будущего дохода (как и при обычной аренде) зависит от множества факторов:

• количество жилых комнат (студия/многокомнатное жилье);
• в каком населенном пункте находится недвижимость (на море/в крупном городе);
• в каком районе располагается жилье (в центре города/на окраине);
• качество ремонта (убитая хрущевка/новый ремонт);
• наличие мебели и бытовой техники в квартире/доме.

Как можно сдавать помесячно арендуемое жилье?

1. Самый простой и менее напряжный вариант — сдавать недвижимость посуточно как есть.
2. Если квартира/дом многокомнатные — сдавать как каждую комнату отдельным жильцам.
3. Сделать из жилья фотостудию и брать почасовую оплату.

Рассмотрим вариант № 1 и посчитаем, сколько можно заработать на субаренде одно-/двухкомнатной квартиры в разных городах России:

Итого, видим, что вполне себе можно рассчитывать на целый миллион рублей в год.

Вы загорелись идеей зарабатывать огромные деньги на пересдаче жилья, но, прежде чем начать, необходимо выполнить несколько важных дел:

1. Зарегистрироваться в качестве ИП/самозанятого или платить налоги как физлицо (да-да, все необходимо оформлять легально).
2. Договориться с собственником на такую сделку и получить от него это согласие нотариально (что вы будете ему продолжать платить ежемесячную арендную плату, оплачивать коммуналку, а сами будете сдавать жилье посуточно).
3. Заключить договоры долгосрочной аренды и субаренды, в которых будут прописаны все нюансы сделки (об этом ниже).

Павел Сигал, первый вице-президент «Опоры России»:

— Договоренность с владельцем, устная и письменная, — это первоочередная задача. И, разумеется, собственник должен иметь постоянный полноценный доступ к налоговой документации и полное понимание всех условий субаренды.

Если собственников несколько, то нужно договориться с каждым из них, иначе сделка субаренды может быть признана нелегальной.

Если лицо будет сдавать квартиру/дом без ведома или разрешения собственника, то в конечном счете, возможно, придется выплачивать компенсацию владельцу жилья.

Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве РФ

В случае если будущий бизнесмен не заручится официальным разрешением хозяина жилья и начнет пересдавать помещение, такую деятельность можно будет расценивать как самоуправство. А это уже уголовная статья. Но это самый негативный вариант. Чаще всего в случае обнаружения незаконной пересдачи жилья недобросовестный бизнесмен обязан вернуть хозяину квартиры/дома деньги, полученные в ходе незаконной сделки.

Регистрируем бизнес

Есть несколько вариантов, как вести бизнес законно.

• Вообще не оформляться и платить 13 % налогов с дохода как физлицо.
• Оформиться как индивидуальный предприниматель и выбрать патентный режим налогообложения (6 %).
• Оформиться как ИП и выбрать упрощенный режим налогообложения (6 % или 15 %).
• Оформиться как самозанятый и платить 4 % или 6 % от дохода.

Если решили стать ИП, то вдобавок необходимо обязательно встать на учет в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования для уплаты пенсионных и страховых взносов.

Возможно, ИПшнику понадобится еще онлайн-касса, чтобы сразу пробивать чеки.

Собственник не против, нотариально заверили его согласие. Теперь необходимо грамотно составить договор долгосрочной аренды.

Какие основные требования должны присутствовать:

1. Срок договора аренды помещения — от года и больше (чтобы бизнес не накрылся медным тазом в один момент).
2. Прописываем в договоре, что собственник не против субаренды.
3. Обговорить в договоре, планирует ли собственник повышать с течением времени стоимость ежемесячной арендной платы.
4. Обязательно указать, кто будет нести ответственность и оплачивать текущий или капитальный ремонт.
5. Указать залоговую сумму. Если заключается договор больше чем на 11 месяцев, то можно указать обеспечительную сумму, равную сумме месячной аренды. Эта сумма как гарант выполнения обязательств.

Если срок договора составляет больше года, то его следует зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в МФЦ.

Документы, которые могут понадобиться для регистрации договора аренды недвижимости, перечислены на сайте госуслуг. Из самых основных документов можно выделить: договор аренды, акт приема-передачи жилья, паспорт заявителя сделки. Также при регистрации договора аренды в Росреестре необходимо будет заплатить пошлину: для ИП — 2 000 рублей, для юрлиц — 22 000 рублей (кто будет оплачивать пошлину, можно прописать в договоре).

Пришло время подготовить документ субаренды для будущих постояльцев. И в этом шаблоне этого документа стоит учесть множество нюансов.

1. Договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий действие самого договора аренды. И договор субаренды всегда ограничен сроком действия договора аренды. Поэтому даже при заключении договора на неограниченный срок, по сути, этот срок все равно ограничен.
2. Субарендатор не может приобрести больше прав и обязанностей, чем первичный арендатор.
3. В договоре субаренды нельзя указывать, что субарендатор должен нести ответственность перед владельцем жилья за ее состояние.
4. В договоре субаренды порядок пользования недвижимостью должен определяться в соответствии с первоначальным договором аренды.

Эксперты Финтолка также советуют в краткосрочных договорах обязательно предусмотреть:

• точный срок аренды в днях;
• время заезда и выезда;
• комплектность, сохранность бытовых вещей и состояние ремонта;
• оплату коммунальных услуг в случае сверхнормативного потребления;
• сумму посуточной арендной платы.

Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве РФ:

— Чтобы застраховать все риски, договор субаренды лучше заверить нотариально. Нотариус должен будет проверить все нюансы сделки, и стороны в последующем не смогут ссылаться на нарушение порядка заключения договора и требовать признать его недействительным.

После того как найдется потенциальный клиент, для полноценного заключения договора понадобятся:

• паспорта сторон;
• нотариально заверенные согласия владельцев квартиры/дома;
• копия договора первоначальной аренды (если там прописано, что арендатор вправе сдавать квартиру/дом в субаренду);
• выписка из ЕГРН;
• реквизиты счета для перевода денежных средств;
• другие документы в зависимости от ситуации.

Александр Цыганов, профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета:

— Российское законодательство не запрещает краткосрочную аренду жилья, но требует соблюдения норм проживания в многоквартирных домах. Соответственно, нужно обеспечить соблюдение тишины, чистоты, не сдавать жилье под «дом свиданий», не устраивать притон или магазин — то есть не создавать неприятностей соседям.

Минусы субаренды

Денежки, конечно, хорошо считать, но также стоит учесть расходы на ведение бизнеса, а это:

• регистрация в качестве ИП, если решитесь на этот шаг (800 рублей — оплата госпошлины);
• аренда квартиры/дома (в среднем 30 000 рублей в месяц);
• уплата налогов (зависит от процента налогообложения: 4 %, 6 %, 13 %, 15 %, а также фактического дохода);
• реклама бизнеса на специальных площадках (тут каждый устанавливает свой бюджет на продвижение);
• прочие расходы по содержанию жилого помещения (уборка, коммуналка, ремонт, расходные материалы) — 130 000 рублей в год (сумма ориентировочная).

Сколько на это все может уходить денег, конечно же, зависит от квадратуры помещения, места расположения жилья и времени года. Но в среднем затраты составляют около 500 000 рублей.

К другим недостаткам стоит отнести те же минусы, что и при самой обычной сдаче жилья посуточно:

1. Жильцы могут испортить имущество. Мало ли, какие маргиналы на сутки снимают жилье.
2. Жилье простаивает. Не каждый день могут арендовать квартиру/дом, а это значит, доход вы не получаете в дни «окон».
3. Постоянно проверять жилье после постояльцев, убирать и пополнять расходники (менять постельное, покупать туалетную бумагу, мыло и прочее).

Источник: fintolk.pro

Как заработать на субаренде квартир

Хотя количество гостиниц и хостелов растет с каждым днем, они до сих пор не могут удовлетворить потребности всех желающих. И дело даже не в том, что гражданам предоставляют номеров на выбор, или предлагаемый сервис находится на невысоком уровне. Дело в том, что человеку даже в командировке или на отдыхе хочется покоя и домашнего уюта. Поэтому субаренда квартир как бизнес процветала всегда, и она будет процветать еще долгое время.

Юридические тонкости

Сдавая квартиру, собственник старается сделать так, чтобы налоговые органы не получили информации о сделке. Происходит это из-за нежелания платить подоходный налог. Если все делать по закону, то нужно будет:

• заключать договор найма жилого помещения;
• подать декларацию в налоговую инспекцию;
• заплатить 13% налогов.

Если помещение сдает субарендатор, то ему будет необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Упрощенная система налогообложения разрешает платить 6% с оборота или 15% от прибыли. К этому нужно будет прибавить платежи в пенсионный фонд и фонд социального страхования.

Собственники квартир неохотно идут на сотрудничество с субарендаторами, ведь в этом случае им тоже приходится платить подоходный налог. И они повышают ставку аренды на 15-20%.

Полноценный бизнес на субаренде торговых площадей квартир помещений связан с большим количеством юридических тонкостей и волокиты. Обойти это практически невозможно, если предприниматель ведет полностью легальную деятельность, и без помощи юриста в таких делах обойтись невозможно.

На первоначальном этапе регистрации бизнеса потребуются услуги профессионала, которые будут стоить до 10 000 рублей ежемесячно.

Индивидуальное предприятие

Работа субарендатора строится по следующей схеме:

1. Поиск помещения.
2. Заключение договора аренды с правом пересдачи третьим лицам.
3. Поиск клиентов.
4. Передача помещения в аренду.

На первый взгляд все просто, но на каждом из этапов есть свои трудности, расходы и подводные камни.

Поиск помещения

Квартира, которая будет сдаваться в субаренду, должна быть ликвидной и соответствовать некоторым требованиям. Например, собственник должен быть готов заключить договор на длительный срок. К тому же, квартира должна находиться в удачном месте.

Большинство субарендаторов – это гости города и туристы, которые хотят пожить в центре города, им неинтересны городские окраины и промышленные зоны.

В помещении должен присутствовать нормальный ремонт и мебель. Конечно, субарендатор может заключить договор на долгий срок и самостоятельно привести квартиру в божеский вид, однако в любой момент владелец имеет право разорвать договор и вселиться туда сам. Конечно, суд обяжет его вернуть потраченные средства, но волокита и простой принесут бизнесмены существенные убытки.

Месячная аренда однокомнатной квартиры эконом или бизнес – класса в хорошем месте стоит 15 000. Расчет производится для небольшого областного города, в столицах эта цифра выше, в маленьких городках – ниже, но и стоимость субаренды там изменяется в соответствующих пропорциях.

Заключение договора с собственником

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, в договоре о найме жилого помещения указываются:

1. Паспортные данные и реквизиты договаривающихся сторон.
2. Адрес жилого помещения.
3. Срок аренды.
4. Сумма, способ и сроки платежей.
5. Кто и как оплачивает коммунальные услуги.
6. Права и обязательства каждой из сторон.

По соглашению сторон в него вносятся дополнительные пункты, при этом субаренда как бизнес требует обязательного внести в договор пункт о праве на этот шаг.

Дополнительно подписывается акт приема – передачи. В него подробно вписывается все имущество, находящееся в квартире. Очень хорошо, если кроме стандартного набора мебели присутствует холодильник, микроволновая печь, стиральная машина и кондиционер.

Поиск клиентов

Ответственный шаг, который определяет успешность всего предприятия. Реклама посуточной сдачи жилой недвижимости проводится как через сеть интернет, так и через печатные СМИ.

В сети есть сайты, но которых путешественники и туристы оставляют отзывы о гостеприимстве различных городов. Предприниматель, ищущий как заработать на субаренде квартир, может получить большой поток постоянных клиентов с таких сайтов. Это не требует дополнительным материальных вложений, нужно будет только попросить довольного клиента оставить отзыв об услуге.

Много клиентов приходит с сайтов, посвященных продаже недвижимости. На них есть специальные разделы аренды, с разбивкой по городам, районам, ценам и видам услуг. Чтобы арендодателю получать оттуда постоянный поток клиентов, нужно купить платный аккаунт. Его стоимость варьируется от 500 до 2000 рублей.

Однако на первом этапе значительная часть клиентуры приходит из местных бесплатных газет. Часто людям требуется ночлег на пару суток в родном городе, или парочки ищут пристанища для совместного отдыха.

Клиенты, ищущие квартиру в собственном городе для проведения досуга, это отдельная клиентура, которым требуются не просто ночлег, а апартаменты. Для развития такого направления необходимо иметь в распоряжении номера повышенной комфортности.

Что прописано в краткосрочном договоре аренды

Соглашение с клиентом не сильно отличается от соглашения с собственником квартиры. В нем имеются все те же пункты. Кроме того, часто берется залог, который служит гарантией сохранности имущества, поскольку с приезжающих из дальних городов трудно будет получить компенсацию даже в судебном порядке. Суточная арендная плата составляет около 1000 рублей, залог – до 5 000.

Бизнес-план и расчеты

Хорошего дохода с одной квартиры получить невозможно. Рекламируя свои услуги, затраты надо разделить на несколько помещений, минимум 10 штук. Исходя из этой цифры разрабатывается бизнес план субаренды квартир.

Начальные расходы составят 30 000 рублей. Этот траты на консультацию, регистрацию ИП, адвоката, рекламу. Нужно предусмотреть появление дополнительных незапланированных трат. За месяц аренда одного стандартного объекта недвижимости принесет не более 5 000.

Предприниматель может получить большой поток постоянных клиентов с сайтов о поиске недвижимости.

Хотя суточный платеж и составляет 1000, но надо предусмотреть ситуацию отсутствия клиентов, время на въезд-выезд. Вряд ли имеет смысл закладывать в проект более 20 «рабочих» дней. Их этого вычитаем плату собственнику, и получаем 5000.

Работая одновременно с 10 объектами, можно получить до 50 000. Из этого нужно отнять рекламный бюджет – 5000, транспортные расходы – 5000. Остается 40 000, из которых нужно уплатить налоги. В итоге, чистый ежемесячный доход составит 30 000 рублей, то чуть выше средней заработной платы по стране.

Но у этого направления деятельности есть два способа увеличить доход:

1. Снизить время «холостого простоя». Это делается за счет увеличения рекламного бюджета, налаженных связей с клиентами и собственниками. Таким образом, вдвое сократив время простоя, можно поднять доход до 70 000.
2. Взять в работу больше объектов. Но этот путь кажется менее перспективным, так как постоянные встречи и переговоры даже с 10 квартирами будут занимать много рабочего времени.

ИП или риэлтерское агентство

На рынке присутствует много риэлтерских агентств, которые рыщут в поисках, как снять квартиру для субаренды. Это тяжелый бизнес, пробиться в нем новичку очень непросто. Хотя для них это направление является побочным, но каждый рад получить дополнительный заработок.

Создавать собственное агентство недвижимости только для того, чтобы заниматься субарендой жилых помещений, нет никакого смысла. Но есть смысл развить работу с предприятиями по нежилой и коммерческой недвижимости.

Юристы расскажут, как зарегистрировать договор субаренды нежилого помещения. Сложность в том, что каждое предприятие имеет свои корпоративные нормы и правила по этому вопросу.

Чтобы успешно работать на рынке коммерческой недвижимости, обязательно требуется юридическое образование или наем в штат собственного юриста высокой квалификации.

Этот бизнес имеет свою специфику, каждый из партнеров пытается переложить скрытые расходы на другого. Перед тем, как открывать свое агентство, необходимо набраться опыта в качестве простого риэлтора, наработать связи.

Резюме

Чтобы открыть собственный бизнес по субаренде, не требуется больших знаний, начать это дело сможет каждый. При этом надо быть готовым к большим физическим и моральным нагрузками. Требования к первоначальному капиталу невысокие, для старта будет достаточно 100 000, которые вернутся в течение нескольких месяцев.

Источник: vashbiznesplan.ru