4 в каких случаях используется аренда как источник финансирования бизнеса

Организации уже сейчас могут применять новые бухгалтерские правила учета аренды. Речь идет о ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды».

Революция в отражении аренды в бухучете: методичка от Минфина

Организации уже сейчас могут применять новые бухгалтерские правила учета аренды. Речь идет о ФСБУ 25/2018 ««Бухгалтерский учет аренды».

Минфин выпустил презентацию, посвященную этому документу.

Давайте вместе ознакомимся с методичкой, подготовленной финансовым ведомством.

Кто

Кто применяет новый стандарт:

  • организация, являющаяся арендодателем по договору аренды (субаренды);
  • организация, являющаяся арендодателем, лизингодателем, правообладателем, иным лицом по договорам, положения которых по отдельности или во взаимосвязи предусматривают предоставление арендодателем, лизингодателем, правообладателем, иным лицом за плату арендатору, лизингополучателю, пользователю, иному лицу имущества во временное пользование;
  • организация, являющаяся арендатором по договору аренды (субаренды)
  • организация, являющаяся арендатором по договорам, положения которых по отдельности или во взаимосвязи предусматривают предоставление арендодателем, лизингодателем, правообладателем, иным лицом за плату арендатору, лизингополучателю, пользователю, иному лицу имущества во временное пользование.

При этом стандарт применяется вне зависимости от наличия в договорах условий, в соответствии с которыми имущество, предоставляемое за плату во временное пользование, учитывается на балансе арендодателя или арендатора.

Источники финансирования бизнеса

Когда

В обязательном порядке применять этот ФСБУ нужно начиная с отчетности за 2022 год.

Однако уже с отчетности за 2019 год компания может применять его в добровольном порядке.

Какие договоры

В отношении каких договоров нужен переход:

В отношении договоров, условия которых позволяют идентифицировать объекты учета аренды;

· Для целей идентификации объектов учета аренды анализ условий договора производится исходя из приоритета экономического содержания условий договора над юридической формой договора;

· Идентификация объектов учета аренды производится на раннюю из двух дат:

— дату, на которую предмет аренды становится доступным для использования

— дату заключения договора;

· Объект учета аренды должен отвечать условиям, установленным стандартом.

Обо всех нюансах применения ФСБУ 25/2018, а также МСФО (IFRS) 16 «Аренда» расскажут на семинаре.

Мероприятие состоится 30 января. Записаться можно со скидкой.

Условия

Необходимо единовременное соблюдение ряда условия признания объекта бухучета объектом учета аренды:

  • арендодатель предоставляет арендатору предмет аренды на определенный срок;
  • арендатор имеет право на получение экономических выгод от использования предмета аренды в течение срока аренды;
  • предмет аренды определен в договоре, и этим договором не предусмотрено право арендодателя по своему усмотрению заменить предмет аренды в любой момент в течение срока аренды;
  • арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими характеристиками предмета аренды.

Особенности у арендатора

При переходе на новый ФСБУ в учетной политике необходимо отразить некоторые нюансы.

Особенности у арендодателя

При переходе на новый ФСБУ в учетной политике необходимо отразить следующие нюансы:

Классификация

Аренда подразделяется на неоперационную (финансовая) и операционную.

Неоперационная — это когда экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендатор.

Возможные свидетельства этого:

  • условиями договора предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
  • арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости;
  • срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;
  • на дату заключения договора приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
  • возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
  • арендатор имеет возможность продлить установленный договором срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной.

Операционная — это когда экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

Возможные свидетельства этого:

  • срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды останется пригодным к использованию;
  • предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
  • на дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
  • иное обстоятельство, свидетельствующее о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.

При этом арендодатель, который вправе применять упрощенные способы бухгалтерского учета, вправе классифицировать все объекты учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

Но есть исключения:

  • условиями договора предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору:
  • арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже справедливой стоимости на дату реализации этого права.

Грядет радикальное реформирование порядка учета аренды!

Будьте во всеоружии. Обо всех новшествах подробно расскажут на семинаре.

Приходите, программа семинара очень интересная. Мероприятие посвящено аренде, лизингу, сублизингу.

Отражение перехода в учете

Ретроспективное отражение

Предполагается, что измененный способ бухгалтерского учета применялся с момента возникновения фактов хозяйственной деятельности данного вида.

Читайте также:  Изготовление кофе как бизнес

Корректируется входящий остаток по статье «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» или другим статьям бухгалтерского баланса на самую раннюю дату представленную в бухгалтерской отчетности.

Корректируются значения связанных статей бухотчетности, раскрываемых за каждый представленный в ней период, как если бы новая учетная политика применялась с момента возникновения фактов хозяйственной деятельности данного вида.

При этом есть исключения из ретроспективного отражения.

Стандарт может не применяться в отношении договоров, исполнение которых истекает до конца года, начиная с которого применятся стандарт.

По этим договорам арендатор и арендодатель вправе:

  • не признавать какие-либо активы и обязательства;
  • не пересчитывать балансовую стоимость ранее признанных активов и обязательств на дату начала применения стандарта и на дату начала предшествующего года;
  • не корректировать какие-либо показатели отчета о финансовых результатах за отчетный и предшествующий год.

Арендаторами и арендодателями, применяющими упрощенные способы бухучета, стандарт может применятся только в отношении договоров, исполнение которых начинается с 1 января 2022.

Исключение из ретроспективного отражения конкретно для арендаторов:

· На конец года, предшествующего году, начиная с которого применяется стандарт, арендатор может единовременно признать право пользования активом и обязательство по аренде по каждому договору

— право пользования активом оценивается по справедливой стоимости

— обязательство по аренде оценивается по приведенной стоимости остающихся неуплаченными арендных платежей, дисконтированных по ставке, по которой арендатор привлекал или мог бы привлечь заемные средства на сопоставимых с договором условиях

— возникающие разницы относятся на нераспределенную прибыль

· Влияние на другие объекты бухгалтерского учета ретроспективно не признается, сравнительные данные за предшествующий год не пересчитываются

· Если до применения стандарта предмет аренды учитывался на балансе арендатора, он корректирует стоимость актива и обязательства.

Как правильно определить дату начала действия договора? Что важно учесть в договоре и в учете в зависимости от предмета аренды? Как учесть задаток (обеспечительный платеж) по договору без негативных налоговых последствий?

Эти и многие другие вопросы — на семинаре, тема которого — «Аренда и лизинг в 2020 году: все по-новому». Нюансов и изменений по аренде очень много!

Записывайтесь!

  • #аренда
  • #лизинг
  • #бухгалтерский учет аренды
  • #ФСБУ 25

Источник: www.klerk.ru

Участники и источники процесса финансирования недвижимости

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Недвижимость как объект инвестирования
1.2. Типы недвижимости
1.3. Рынок недвижимости
1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости
1.5. Преимущества инвестирования в недвижимость
1.6. Ипотечное кредитование
1.6.1. Ипотека как способ обеспечения обязательств
1.6.2. Особенности ипотечного кредитования

2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
2.2. Основные виды стоимости недвижимости
2.3. Основные принципы оценки недвижимости
2.4. Виды оценки недвижимости
2.5. Подходы к оценке недвижимости
2.5.1. Сравнительный подход
2.5.2. Затратный подход
2.5.3. Доходный подход
2.6. Оценка земли
2.6.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
2.6.2. Оценка эффективности использования городских земель
2.7. Методы оценки земли
2.8. Отчет об оценке недвижимости

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИРУЕМОГО КАПИТАЛА НА ОСНОВЕ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА
3.1. Прямая капитализация
3.2. Капитализация дохода по норме отдачи
3.2.1. Дисконтирование денежных потоков
3.2.2. Прогнозирование денежных потоков от реверсии
3.2.3. Определение ставки дисконтирования
3.2.4. Капитализация по расчетным моделям
3.2.5. Капитализация равномерно изменяющихся доходов
3.3. Ипотечно-инвестиционный анализ

4. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Критерии эффективности инвестиционных проектов
4.2. Методы анализа инвестиционных проектов
4.3. Риски при финансировании недвижимости
4.4. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости

Контрольные вопросы по курсу «Экономика недвижимости»

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Определение недвижимости

Недвижимость как объект инвестирования

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

Читайте также:  Идеи бизнеса на расстоянии

С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
– долговечность объекта инвестирования;
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Определение недвижимости

Типы недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл.1.1.

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
– будущие периодические потоки денежных средств;
– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);
– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Общая классификация недвижимости

Тип классификацииВиды недвижимости
По характеру использованияДля жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
По целям владенияДля ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов
По степени специализацииСпециализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях
По степени готовности к эксплуатацииВведенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство
По воспроизводимости в натуральной формеНе воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Читайте также:  Примеры бизнеса без прибыли

Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

– рынок объектов офисного назначения;
– рынок объектов торгового назначения;
– рынок объектов производственно-складского назначения;
– рынок гостиничных услуг;
– рынок объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

– локальность;
– низкая взаимозаменяемость объектов;
– сезонные колебания;
– необходимость государственной регистрации сделок.

При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

– расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;
– ежегодный налог на владение недвижимостью;
– высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:
– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;
– административные: ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение – сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.

Участники и источники процесса финансирования недвижимости

Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:

– федеральные и местные органы власти и управления;
– кредитно-финансовые учреждения;
– инвесторы и пр.

Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить на два типа:

1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:

1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;

3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Источники финансирования капитальных вложений: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

Источник: megaobuchalka.ru

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Загрузка ...
Бизнес для женщин