Агент по недвижимости самозанятый или ИП

Доброе утро! Можно ли стать самозанятым по виду деятельности: продажа недвижимости, оказание посреднических услуг, если эта база не подлежит налогу?

29 августа 2020, 08:11 , Полина, г. Ликино-Дулево
Ответы юристов
Елена Лекомцева
Юрист, г. Киров
Общаться в чате

Федеральным законом от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ установлены определенные ограничения по применению данного режима.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 4 данного закона, не вправе применять такой режим:

2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд;

5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;

Самозанятый риэлтор. Что выбрать ИП или самозанятость?

Если ваша деятельность подпадает под указанные ограничения, то вы не вправе применять данный режим.

29 августа 2020, 09:24
Клиент, г. Ликино-Дулево
А если сфера продажи недвижимости не подлежит налогооблажению, то как будет взиматься налог?
29 августа 2020, 09:35
Елена Лекомцева
Юрист, г. Киров

Общаться в чате

На этот вопрос нельзя ответить однозначно без знания всех нюансов. Это будет зависеть от того, в каком статусе получен доход — индивидуальный предприниматель или физическое лицо; от какой конкретно сделки получен доход и условия этой сделки.

29 августа 2020, 14:45
Евгения Климова
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате

Не вправе применять специальный налоговый режим:

1) лица, осуществляющие реализацию подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд;
3) лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых;
4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях;
5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;
6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники;
7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона;

Работа риэлтором: Самозанятость vs ИП, налоги, ответственность и др.нюансы. Посиделки с юристом №7.

8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей.

1. Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
1) получаемые в рамках трудовых отношений;
2) от продажи недвижимого имущества, транспортных средств;
3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений;
5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд;
6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов;
7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом;
8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад;
9) утратил силу с 1 января 2020 года. — Федеральный закон от 15.12.2019 N 428-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)

10) от уступки (переуступки) прав требований;
11) в натуральной форме;
12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности.

Таким образом, налог на профессиональный доход может применяться, если виды деятельности и условия ее осуществления не подпадают в перечень исключений указанных в данных статьях

Источник: pravoved.ru

ИП, самозанятый или агентство, что выбрать риелтору

У риелтора в нашей стране есть выбор, как организовать свой рабочий процесс. Он может присоединиться к агентству, либо работать на себя в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя. Но какой же формат выбрать? В чем плюсы и минусы каждого из них?

Для начала хотел бы отметить, что Самозанятый и Индивидуальный предприниматель — это в первую очередь вопрос организационно-правовой формы деятельности риелтора и его налогового режима. А работать риелтору самому или в составе агентства недвижимости — вопрос выбора человека, и он не зависит от того, является ли он индивидуальными предпринимателем или самозанятым.

Специфика риелторского бизнеса состоит в том, что здесь платят не за сам процесс работы, а за ее результат — успешно проведенную сделку. И этот результат не гарантирован. Исходя из этого, практика такова, что агенты как правило не состоят в трудовых отношениях с агентством.

Вместо этого агентство сотрудничает с риелтором на основании гражданско-правовых договоров, которые могут быть заключены как с простым физическим лицом, так с самозанятым гражданином и с индивидуальным предпринимателем. Статус, в котором выступает риелтор в взаимоотношениях с агентством, в первую очередь влияет на его налоговый режим.

Так, если гражданско-правовой договор заключен с риелтором — физическим лицом, то весь полученный им доход облагается налогом на доходы физических лиц по стандартной ставке (13% либо 15% в зависимости от суммы дохода).

Самозанятый гражданин как физическое лицо уплачивает налог на профессиональный доход по ставке 4%, что гораздо выгоднее. Однако существует лимит ежегодного дохода в 2,4 млн. руб., превысив который он не может пользоваться льготным налоговым режимом. Таким образом рекомендовать этот налоговый режим можно только не сильно амбициозным и результативным специалистам. Успешные профессионалы зарабатывают гораздо больше.

Если же гражданин зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, то на налоговом режиме УСН «Доходы» ставка составит 6%, что является оптимальным вариантом: и простым в учете, и практически не ограничивающим риелтора в доходе.

Что касается того, выгоднее риелтору работать в агентстве или самому, то вопрос находится за пределами налогового аспекта. Работая в агентстве, риелтор в первую очередь получает комплекс внутренних услуг: бренд компании, рабочее место, офис с переговорными, юридическое сопровождение, помощь ипотечных и страховых брокеров, бухгалтерское сопровождение, клиенты от компании, корпоративные преференции для своих клиентов от банков, страховых и оценочных компаний и многое другое.

Кроме того, в агентстве к услугам риелтора всегда экспертиза коллег и большого количества специалистов, которые помогут решить большинство сложных вопросов и проблем, когда у самого риелтора не хватает знаний и компетенций. При этом часть комиссионного вознаграждения остается в агентстве, которое предоставляет риелтору весь этот комплекс услуг.

При самостоятельной работе, риелтору придется все делать самому либо покупать отдельные услуги на рынке за собственные средства и работать без поддержки системы. На практике, высокая производительность и доход всегда достигаются в системе, то есть в агентстве. Да и рисков для риелтора на порядок меньше. Кроме того, при самостоятельном оказании посреднических услуг на рынке недвижимости от своего имени, риелтор будет обязан самостоятельно вести бухгалтерский учет, а также встать на учет в Росфинмониторинг, пройти обучение и регулярно сдавать довольно специфическую отчетность. В агентствах эти вопросы как правило закрывает компания.

Васильева Оксана, к. ю.н, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Российской Федерации

Для начала рассмотрим работу в агентстве. Здесь самая главная особенность — это работа в найме. Плюсы заключаются в том, что нет риска, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом будет стабильный доход, возможные премии и другие поощрения от работодателя.

Не надо будет платить налоги, заполнять большое количество документов и проходить, например, налоговые проверки. Все это будет на работодателе.

Из минусов можно выделить то, что при работе в агентстве «теряется» часть дохода. Иными словами, занимаясь предпринимательской деятельностью, можно получить больший доход за такой же объем работы.

В агентстве лучше стартовать начинающим риелторам, так как будет легче набраться опыта, понять рынок данной сферы, наработать клиентскую базу.

Главное отличие ИП и самозанятости — это работа уже на себя, а не на кого-то.

Можно выделить следующие плюсы самозанятого:

· налоговая ставка ниже, чем у ИП: при работе с физическим лицом процент налогообложения составляет 4%, с юридическим — 6%;

· отчетность самозанятого по сравнению с ИП упрощена, использование приложения «Мой налог» позволяет передавать необходимые данные ФНС в автоматизированном режиме;

· не нужна контрольно-кассовая техника;

· упрощен порядок регистрации по сравнению с ИП;

· не нужно открывать расчетный счет в банке как ИП, из-за чего легче совершать сделки;

· не надо уплачивать обязательные взносы как ИП;

· легальная работа без статуса ИП;

· все равно предоставляется налоговый вычет (сумма вычета — 10 000 рублей; ставка 4% уменьшается до 3%; ставка 6% уменьшается до 4%);

· возможность совмещения с работой по трудовому договору.

А к минусам самозанятого относятся:

· ограничен доход: не более 2 400 000 рублей в год;

· нанимать работников можно только по договору гражданско-правового характера;

· нет социальных гарантий;

· налоги уплачиваются не с прибыли (доходы — расходы = прибыль), а с доходов, то есть расходы тоже облагаются налогом;

· отвечают всем своим имуществом.

Далее отмечу плюсы ИП:

· можно нанимать работников по трудовому договору;

· лимит на доход больше: на УСН — 200 000 000 рублей;

· учитывается трудовой стаж, так как ИП платит страховые взносы на себя;

· доверие среди банков к ИП больше, чем к самозанятым;

· налоги учитываются с чистой прибыли.

А к минусам можно отнести следующее:

· регистрация по сравнению с самозанятым сложнее;

· есть ограничение по видам деятельности — можно заниматься только тем, что указано в ОКВЭД (например, если вы решили работать не только в сфере недвижимости, но и в другой сфере, то с этим могут возникнуть проблемы);

· процентная налоговая ставка выше по сравнению с самозанятыми;

· отвечают всем своим имуществом;

· наличие обязательных взносов;

· сложнее формировать отчетность по сравнению с самозанятыми.

По моему мнению, риелтору во время своего карьерного роста можно попробовать все. В начале пути поработать в агентстве, набраться необходимого опыта, сделать себе имя. Статус самозанятого позволит немного уже окрепнуть и встать на ноги как предпринимателю, позволит начать делать свой бизнес.

По мере укрепления своего положения на рынке риелторов можно перейти и на ИП, ведь расширяться, находясь в статусе самозанятого, куда сложнее. У ИП в этом плане куда больше возможностей с юридической точки зрения. Все зависит от вашего опыта, финансового положения, конкурентоспособности и наработанной клиентской базы.

Источник: news-finance.ru

Сдача квартиры в аренду: что должен знать самозанятый отельер

С 2019 года у арендодателей долгосрочного жилья появился простой способ узаконить свой доход через самозанятость. Сегодня поговорим о том, как происходит сдача квартиры в аренду у самозанятого отельера, какие юридические нюансы стоит учесть, и на каких площадках лучше продвигаться.

Какие объекты можно сдавать?

Самозанятый имеет право сдавать в аренду только жилые помещения, об этом свидетельствует п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-Ф3. Это частные дома, квартиры, комнаты, а также части или секции жилого помещения. А вот апартаменты, офис, гараж или склад относятся к нежилым помещениям и не имеют необходимых удобств для постоянного проживания, поэтому сдавать эти объекты в аренду по самозанятости запрещено.

Налоговая ставка

• 4% — если объект арендуется физическим лицом

• 6% — если жилье арендуют юрлица: ИП или ООО

Также существует несколько легальных способов уменьшить сумму налога:

1. Налоговый бонус в размере 10 000 рублей: автоматически зачисляется вставшим на учет самозанятым. Он постепенно расходуется на сделки с клиентами и уменьшает налог до 3% для физлиц, и до 4% для юрлиц.
2. Платежи по ЖКХ — это не доход. Самозанятый может не учитывать в доход коммунальные платежи постояльцев за электричество, воду и газ.
3. Страховой залог с жильцов не облагается налогом, если по окончании срока договора об аренде самозанятый отельер вернул эти средства.

Apart Sharing — новый канал продаж для апартаментов

Разве это не гостиничный бизнес?

Согласно Закону № 59-ФЗ от 2019 года, нельзя предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях. Для этого самозанятому придется поменять юридическую форму организации на ИП или ООО и перевести данное жилое помещение в нежилое. Закон четко проводит черту между краткосрочным пребыванием гостя и долгосрочной арендой. В целом, самозанятый может вести посуточный бизнес на своих объектах недвижимости, если не предоставляет услуги гостиничного сервиса: ресепшн, уборка, питание.

Где размещать объявление о сдаче квартиры?

Самыми популярными интернет-витринами в России с предложениями о краткосрочной и долгосрочной аренде жилья в 2023 году считаются:

«Авито Недвижимость» переводит сделки в онлайн

Подведем итоги

Сдавать жилую квартиру самозанятому отельеру по закону можно на долгосрок и платить НПД в размере 4% по договору аренды с физлицами. Краткосрочная аренда возможна в случае исключения всех признаков гостиничного обслуживания. Также жилое имущество может принадлежать третьему лицу или быть в совместной собственности — данный доход тоже относится к НПД.

Копирайтер компании Bnovo

Источник: bnovo.ru