Сервисные апартаменты – это апартаменты в отеле или жилом комплексе, которые обслуживаются гостиничным оператором или управляющей компанией. Круглосуточный сервис обычно включает уборку квартиры, room-service, выгул животных, услуги прачечной и химчистки, ресепшн и консьерж-службы. Операторы сервиса оказывают дополнительные услуги и могут, например, предоставить няню или личного водителя. В результате жильцам не нужно следить за состоянием помещений, коммуникаций и тратить время на подбор домашнего персонала.
Интерьер апартаментов в комплексе Fairmont долгосрочная аренда – на срок от полугода; и фиксированный доход, который не зависит от сезонных колебаний и общей загрузки отеля или комплекса. В первом и втором случае оператор сервиса оставляет себе до 25% прибыли в качестве вознаграждения. Если инвестор выбрал вариант гарантированного дохода, то оператор заключает с ним договор долгосрочной аренды с регистрацией в Росреестре. В большинстве апарт-комплексов оформление договора с оператором – обязательное условие, самостоятельно получать прибыль не получится.
Пятизвездочный апарт-отель Marriott «Звезды Арбата»
Доходность при перепродаже сервисных апартаментов зависит от класса комплекса, в котором они располагаются. Наиболее перспективное направление отрасли – элитные апартаменты. Только за первое полугодие 2019 года средняя цена апартаментов в элитном секторе Москвы выросла на 16%, в массовом сегменте за тот же период – всего на 4%.
Элитные сервисные апартаменты размещаются в жилых комплексах премиум и де люкс класса и обслуживаются известными брендами гостиничного бизнеса. Более 65% таких лотов передаются с готовой дизайнерской отделкой, современной меблировкой, бытовой и кухонной техникой. Внутри элитных комплексов действуют рестораны, spa-салоны, wellness-клубы с бассейном и тренажерными залами, конференц-зоны.
Лобби-бар в Fairmont Vesper Residences с сервисом сети Fairmont, Moss Apartments с оператором бутик-отеля Moss Hospitality, The Book с оператором Penta Hotels, «Звезды Арбата» с сервисом отеля Marriott, гостиница «Москва» под управлением Four Seasons Hotel и башня Oko Towers.
Эти комплексы находятся в самых престижных районах города. Удобная локация, богатая инфраструктура и высококлассный сервис привлекают туристов, особенно иностранных. Управляющие компании работают профессионально и интегрируются с Booking и Airbnb, значит поток туристов будет постоянным. Кроме того, спрос на апартаменты теперь подстегивает закон о запрете гостиниц и хостелов в жилых домах, вступивший в силу с 1 октября 2019 года. Поэтому сдача апартаментов в аренду будет приносить здесь максимальный доход.
Oko Towers в Москва-сити с апарт-отелем Premium Sky Moscow City Apartments на 53–74 этажах
Среди реализуемых лотов – студии от 30 м², апартаменты до 300 м² и пентхаусы до 1 000 м². Средняя стоимость сервисных апартаментов в 2019 году – 786 000 рублей за 1 м². Инвесторы чаще всего приобретают студии и небольшие квартиры. Во-первых, такие предложения более доступны.
Во-вторых, они рассчитаны на активный поток туристов и командировочных, которым достаточно 30 – 35 м² на несколько дней проживания. За счет низкой стоимости и высокой прибыли эти апартаменты быстрее окупаются.
Комплекс Roza Rossa по улице Зубовская, 7
Только цифры и факты
Рассмотрим реальный доход инвестора на примере сервисных апартаментов комплекса Roza Rossa Boutique Hotel
Чем опасна ПОКУПКА АПАРТАМЕНТОВ. Плюсы и минусы от инвестиций в апартаменты, нежилую недвижимость
АПАРТАМЕНТЫ В МОСКВЕ. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ НА АПАРТАМЕНТАХ?
Срок окупаемости вложений – от 9 до 11 лет. Владелец не оплачивает коммунальные и сервисные услуги – это расходы жильцов. Остается только налог на имущество – по ставке 0,3% кадастровой стоимости. И хотя для обычных квартир налоговая ставка всего 0,1%, кадастровая стоимость апартаментов меньше стоимости похожей квартиры. Поэтому сумма налога для собственника апартаментов и для владельца квартиры почти не отличается.
Жилой комплекс Fairmont Vesper Residences. В The Book Apartments она достигает 15%. Все зависит от степени готовности комплекса: чем ближе дата сдачи проекта в эксплуатацию, тем меньше риски. Наибольшую прибыль получают те, к вложился в проект на начальных этапах строительства. В этом случае их доходность составляет 20–25%.
На разных стадиях строительного цикла сейчас находятся еще 11 элитных проектов: «Кузнецкий мост, 12», «Сады Зарядья», Bvlgari Hotel на Большой Никитской, ВТБ Арена Парк, Hampton by Hilton на Таганке, Red 7, Hill8, Nova Алексеевская, «Поклонная, 9», Yes Технопарк и Yes Ботанический сад. Чем скорее в них инвестировать, тем более высокую доходность можно получить.
Помните, что при покупке апартаментов нельзя произвести налоговый вычет, запрещено использовать государственные субсидии, в том числе материнский капитал. В то же время можно оформить ипотеку или рассрочку.
Чтобы купить апартаменты с гостиничным сервисом, позвоните экспертам проекта hotelapartments.ru по номеру +7 (495) 021-59-99. За 30 минут мы подберем до 6 вариантов и покажем их вам на следующий день. При необходимости поможем привлечь финансирование. Работаем с любовью и без комиссии.
Скачайте майский каталог
Скачайте каталог комплексов с гостиничным сервисом — новые объекты, пентхаусы по специальной цене и апартаменты с лучшими видами
Источник: hotelapartments.ru
Апартаменты для сдачи в аренду в Москве в 2023 году
На рынке столичной недвижимости уже несколько лет расцветает новый класс жилья — апартаменты. Они дешевле, чем квартиры аналогичной площади в том же районе. Главная причина тому: невозможность получить в них постоянную регистрацию, только временную. А еще в них можно не соблюдать часть строительных норм, например, касательно толщины стен и звукоизоляции.
Все это снижает их привлекательность с точки зрения единственного жилья для себя. Зато выгодная цена играет на руку апартаментам, как варианту для инвестиции. Такую недвижимость состоятельные покупатели нередко используют как второе жилье. А еще их активно сдают: посуточно и в долгую. Вместе с экспертами «КП» рассказывает все про апартаменты для сдачи в аренду в Москве в 2023 году.
Недвижимость Москвы
Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.
Как выбрать апартаменты
Район и местоположение
Апартаменты в Москве можно найти практически в каждом районе. Вопреки устоявшемуся стереотипу, что модным словом величают исключительно элитную недвижимость, на деле нередко оказывается наоборот. Не самое удачное место, маленькая площадь и отнюдь не самые качественные материалы. Виной тому особый статус апартаментов как нежилого помещения.
Жить там, конечно, можно и за это нет никакого наказания. Однако при возведении застройщик не обязан обеспечивать жильцов объектами социальной инфраструктуры — садиками, школами — и соблюдать все нормативы СанПиН.
Впрочем, у медали две стороны: такая лояльность наоборот позволяет построить объект в рамках точечной застройки в хорошей локации. Цена будет ниже, а качество может ничуть не уступать жилым помещениям. К тому же, застройщики иногда все же следуют утвердившемуся заблуждению о том, что апартаменты должны быть проектом высокого класса.
— На первом этаже обычно есть все, что может потребоваться в жизни: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник, при необходимости, не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.
На цену апартаментов при сдаче в аренду сильно влияет доступность метро и цвет ветки. Престижными районами считаются Северо-Запад и Запад Москвы. Там возводят дома, в которых встречаются даже двухуровневые апартаменты.
Новостройка или вторичка
Если исходить из логики инвестора, то однозначно новостройка. Причем в проекте от надежного застройщика. Такая на этапе возведения серьезно уступает в цене аналогичной квартире. Поэтому, если есть возможность вложиться в подобный вариант, то это наиболее предпочтительно для покупки апартаментов под сдачу.
С другой стороны, вторичка среди апартаментов лишена аналогичных минусов жилых помещений. Все апартаменты столицы — довольно молодые здания. А значит, коммуникации не успели прохудиться. Плюс у вас есть возможность приехать на место, чтобы пообщаться с жильцами и узнать обо всех подводных камнях комплекса.
Класс жилья
— При покупке апартаментов для сдачи нужно исходить из того, какой категории съемщиков вы хотите их сдавать. Если это приехавшие на заработки, то естественно они будут довольствоваться эконом-классом и небольшими площадями. Комфорт-класс пользуется популярностью у молодых семей, которые перебрались в столицу или переехали в другой район для старта самостоятельной жизни. Бизнес-класс популярен на краткосрочные аренды: командировки, корпоративы, переговоры в непринужденной обстановке или, как говорят в политике, встречи без галстуков. Но, как правило, это посуточная аренда, — отмечает риэлтор Олег Царев.
Не стоит забывать о преимуществах апартаментов бизнес-класса, в которых комфорт проживания возведен в абсолют. Огороженная территория, охрана 24/7, шикарные входные группы, клининговая компания, удобный паркинг, озеленение, ландшафтный дизайн, высокий класс материалов, используемых при строительстве и отделке. К тому же и соседи будут под стать.
Количество комнат
Самым популярным вариантом у московских арендаторов в 2023 году остаются однокомнатные квартиры и студии. Семейные пары с детьми от семи лет чаще выбирают жилье с двумя комнатами. Важно заметить, что львиная доля всех предложений апартаментов на рынке недвижимости, как раз однушки или студии. Много евростудий или евроквартир — это когда зал совмещен с кухней и добавлена небольшая спальная комната.
Метраж и планировка
На рынке апартаментов довольно распространены экстремально маленькие площади в 20 квадратных метров (плюс-минус пять). Такие часто снимают и покупают одинокие люди. Хотя семейная пара, вероятнее, остановит свой выбор на жилье от 30 до 40 «квадратов». Но если вы решили купить большие апартаменты для сдачи в аренду людям семейным и с детьми, то затея может быть обречена на провал.
Всему виной нюанс, о котором мы писали выше: застройщик не обязан обеспечивать жильцов социальной инфраструктурой. А если рядом нет садиков и школ или они переполнены, тогда семейная аудитория отпадает.
Однако для апартаментов большой площади сохраняется платежеспособная аудитория топ-менеджеров и прочих обеспеченных служащих, коими изобилует Москва. Но и найти такого арендатора не просто, а значит, вы теряете время и не начинается цикл окупаемости своей инвестиции. Велика вероятность, что придется потратиться на услуги риэлторского агентства, которое за комиссию будет готово найти жильца.
Лучшие застройщики Москвы
В строительном бизнесе заняты многие, но заработать репутацию надежного застройщика удалось не всем. Покупатель при выборе жилья часто обращает внимание на популярность и успешные проекты компании. Мы подготовили материал о лучших застройщиках Москвы и советы по выбору строительной компании, тем кто находится в поиске нового жилья.
Как обустроить апартаменты
Ремонт
Отличительной особенностью апартаментов является ремонт. Если квартиры сегодня нередко сдаются с черновой отделкой, по сути — голые стены без проводки и пола, то апартаменты чаще выставляют «чистыми» — заезжай и живи. Ведь покупатели апартаментов зачастую подходят к ним как к инвестиции и терять время на ремонт желания нет. В остальном действует то же правило, что и с квартирами: хочешь побыстрее сдать в аренду, нужен косметический ремонт в светлых тонах.
— Ремонт — индивидуальная договоренность арендатора и арендодателя. За состоянием квартиры, конечно, следит хозяин. Если арендатор что-то испортил, то он переделывает это за свой счет или улучшает по согласованию с владельцем, — добавляет Олег Царев.
Мебель
Как и в случае с квартирой, нужно предложить арендатору апартаментов минимальный набор мебели. Не обойтись без кухонного гарнитура с холодильником и плитой, места для сна, шкафа для одежды. Все остальное, в том числе бытовая техника, остается как бы на совести хозяина. Вряд ли кто-то откажется снять апартаменты по хорошей цене, если там не будет микроволновки или утюга.
Технику и мебель всегда можно докупить. К тому же можно договориться об арендных каникулах: квартиросъемщик оговаривает, каких деталей интерьера ему не хватает и приобретает их за свой счет. А цена засчитывается в счет оплаты за месяц. Но если вы, как хозяин, например, против приобретения телевизора, а жилец настаивает и терять вам его не хочется, можно договориться о принципе оплаты 50 на 50.
Лучшие коттеджные поселки в Москве
Изучаем лучшие коттеджные поселки в Москве: «Комсомольская правда» представляет рейтинг с советами от экспертов и ценами
Популярные вопросы и ответы
Сколько можно заработать на сдаче апартаментов в аренду?
Сдача апартаментов в Москве стартует от 25 тысяч рублей в месяц за компактные варианты, удаленные от центра. Помещение для жилья в комплексе бизнес-класса сдают за 60 — 120 тысяч рублей. Верхней планки цены нет.
Выгодно ли погашать ипотеку за счет сдачи апартаментов в аренду?
Ставка ипотеки на апартаменты на пару процентных пунктов выше, чем для обычных квартир. Однако гасить ипотеку за счет арендных платежей все же выгодно. Но перед покупкой нужно вооружиться калькулятором и все просчитать. Посмотрите за сколько сдают апартаменты или квартиры аналогичной площади в том же квартале — ежемесячный платеж арендаторов по ним будет примерно одинаковым.
Затем идите в банк и спрашивайте, под какой процент вам готовы будут дать ипотеку на апартаменты. Наиболее выгодным временным отрезком окупаемости считается 11 — 15 лет. Если срок больше 20 лет, то тогда выгодность погашения ипотеки под вопросом. Однако наверстать и заработать наверняка получится при продаже. Для этого важно купить объект низкой готовности, чтобы цена была как можно меньше.
Что лучше купить для сдачи в аренду: квартиру или апартаменты?
На первый взгляд может показаться, что выгоднее апартаменты. Ведь их цена на 15 — 20% ниже, чем у жилых помещений в том же районе аналогичной площади. Но не стоит забывать, что налог на апартаменты выше, чем на жилые помещения. Плюс квартплата больше, так как для нежилых действуют свои коммунальные ставки. Так что через 20 лет изначальная низкая цена может нивелироваться.
Впрочем, апартаменты все еще не имеют четко очерченного правового статуса. В той же Москве жильцы до сих пор испытывают проблемы даже при получении в них временной регистрации. Все это говорит о том, что власти окончательно не сформировали своего отношения к таким проектам. И кто знает, что будет дальше. Хотя к тому времени их наверняка уже построят так много, что вряд ли кто-то решит серьезно ухудшить условия жизни владельцам аппаратов.
Как добраться
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде.Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aeroЛенинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.Источник: www.kp.ru
Ещё не квартира, уже не гостиница: как устроен рынок сервисных апартаментов
В российской столице начинает развиваться популярный в мире формат — сервисные апартаменты. В Санкт-Петербурге девелоперы уже оценили преимущество этого типа недвижимости и активно строят комплексы с такими лотами. Впрочем, Москва, по мнению экспертов, быстро наверстает упущенное, так как застройщики заинтересовались этим форматом — их привлекает доходность в 15—20% годовых. По прогнозам, в ближайшие 3—5 лет сервисные апартаменты займут от 3 до 5% гостиничного фонда.
годовая доходность сервисных апартаментов
Как дома
По словам Карине Шмаревой, генерального директора Intermark Hospitality, сервисные апартаменты — это полностью меблированные, оборудованные бытовой техникой и располагающие всем необходимым для приготовления пищи и ведения хозяйства жилые помещения, которые предназначены для размещения на срок от одних суток до нескольких недель, месяцев или даже лет. Как правило, в стоимость размещения входит уборка, смена постельного белья, техническая поддержка и горячая линия 24/7. «При этом набор сервисных услуг ограничен, что избавляет клиента от необходимости оплачивать те сервисы, которые ему не нужны. Как правило, сервисные апартаменты расположены в современных комплексах высокого качества в лучших локациях центра города, что также важно для туристов», — отмечает Карине Шмарева.
Формат сервисных апартаментов известен на международном рынке уже более двадцати лет. Они развиваются наряду с гостиницами, имеют своих лояльных клиентов и вполне сложившийся рынок профессиональных операторов, которые ими управляют, а также инвесторов, глобальные контракты от крупнейших корпоративных клиентов и другие признаки успешного продукта. На конец прошлого года, по данным портала The Apartment Service, в мире насчитывалось лотов. При этом в России, где развитие этого формата только начинается, их
> в мире,
800 в России
По словам Константина Пороцкого, управляющего партнёра девелоперской компании Omakulma, в Санкт-Петербурге уже работают десятки сервисных апартаментов с успешной экономикой: заполняемость сервисных апартаментов нередко сопоставима с отельными показателями, а затраты ниже.
Многие люди выбирают апартаменты, а не отели, потому что классический гостиничный сервис для части туристов в чём-то избыточен, а в чём-то недостаточен. Если ты не топ-менеджер, приехавший в город по работе, то тебе не нужны конференц-залы, а нужно просто комфортабельное место для отдыха.
Москва: на старт, внимание, марш!
За последние годы в Москве появились несколько проектов сервисных апартаментов, в числе их эксперты называют Intermark Residence на Новом Арбате (104 апартамента), «Анис МонАрх Хорошевский» (312 апартаментов), Garden Embassy на проспекте Мира (60 апартаментов). Также в эту категорию, по словам Карине Шмаревой, можно отнести апарт-отель «Адажио» и ещё несколько небольших проектов.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнёра компании «Метриум», участника партнёрской сети CBRE, зародившись в элитном сегменте, формат апартаментов под управлением гостиничного оператора стал известен и в более доступных классах. В 2018 году были запущены два апарт-отеля комфорт-класса под брендом YE’S, заявил о себе проект бизнес-класса «Vertical на Таганской», который был распродан менее чем за год. «Подобный успех объясняется тем, что вложение в сервисные апартаменты — это выгодная инвестиционная стратегия, которая гарантирует высокую доходность: до 15—20% годовых в зависимости от проекта», — рассказала Мария Литинецкая.
Почему в столице этот формат так медленно развивается? «При цене квадратного метра в Москве вряд ли можно обеспечить аналогичную петербургским доходность таким проектам. А строить сервисные апартаменты в удалённых локациях невыгодно. В Петербурге, где при цене это работает, а в Москве, где „квадрат“ существенно дороже, экономика проекта может уже „не биться“, несмотря на то, что цены на аренду в столице даже выше, чем в Питере», — предполагает Константин Пороцкий. Тем не менее все опрошенные эксперты считают: этот формат продолжит завоёвывать рынок и будет востребован не только в высокобюджетном, но и в массовом сегменте.
По словам Марии Литинецкой, уже известно о планах некоторых застройщиков развивать такие проекты, причём в разных ценовых категориях. Получив серьёзный опыт за рубежом, о выходе на столичный рынок в декабре прошлого года заявил совладелец Wainbridge Кирилл Писарев (бывший совладелец ГК ПИК). Wainbridge реализует проекты сервисных апартаментов для состоятельных людей под брендом The Collection, работает в Лондоне, Париже, Нью-Йорке, Куршевеле, на Карибских островах и на Лазурном побережье. «Москва сейчас выглядит очень привлекательной с точки зрения девелопмента. Нам интересны для развития сегменты сервисных жилых проектов бизнес-класса и выше», — рассказал Кирилл Писарев в интервью газете «Коммерсант». По его словам, московские девелоперы «сделали серьёзный рывок», но им «пока далеко до лондонских».
О подготовке к строительству новых комплексов с сервисными апартаментами говорят как архитекторы, так и дизайнеры.
К нам в последнее время обращаются девелоперы за проектами подобного формата, и я считаю, что сервисные апартаменты скоро займут свою нишу на столичном рынке недвижимости. У них, безусловно, иная маржинальность, чем у жилья, которое строится на продажу, однако это перспективное направление.
Юлия Романовская
архитектор, глава компании Um Architects
Она считает, что с точки зрения архитектуры такие лоты должны быть современными, «лёгкими» и в первую очередь качественными, способными сохранить актуальность и привлекательность и через год, и через пять лет.
Рост обращений со стороны девелоперов, работающих в массовых сегментах, подтверждает и дизайнер Екатерина Семихатова. По её словам, речь идёт о компаниях, только пробующих себя в этой нише. «К сожалению, многие застройщики пока не понимают, что для сервисных апартаментов важен не только дизайн, но и качество материалов, их износостойкость, причём даже в комфорт-классе. Они пока пытаются экономить и на дизайне, и на отделке, пытаясь уложиться в минимальный бюджет. Но, когда таких проектов станет больше, конкуренция всё расставит по своим местам», — прогнозирует Екатерина Семихатова.
Риски и возможности для девелоперов
По словам Карине Шмаревой, сервисные апартаменты представляют большой интерес для девелоперов. Во-первых, для таких комплексов не нужно организовывать специальную инфраструктуру, их можно создавать «с нуля» или в рамках текущих проектов. Во-вторых, существенным преимуществом становится гибкость концепции, есть возможность наиболее эффективно использовать площади, что играет принципиальную роль для максимизации прибыли. «Такие проекты фактически гарантируют высокую маржинальность, не нуждаются в специальной сертификации, а конкуренция в этом сегменте пока незначительна», — считает эксперт.
Для создания таких комплексов подходят разные типы зданий, сервисные апартаменты можно разместить как в многоэтажных зданиях, так и в одном из подъездов или даже выделить для них несколько этажей. Существуют примеры, когда под этот формат выделяется небольшое отдельное здание, или, наоборот, сервисные апартаменты «разбрасываются» по всей многоэтажке. Для девелоперов открываются и новые горизонты для диверсификации продукта, они могут продавать лоты как арендный бизнес (отдельное здание, подъезд или этажи), так и реализовывать их инвесторам с предложением присоединиться к функционирующему пулу сервисных апартаментов в здании.
Учитывая, что продукт обладает большой гибкостью и может быть легко переформатирован, даже при самых серьёзных экономических форс-мажорах девелопер не останется в накладе, тем более сервисные апартаменты можно легко адаптировать практически под любой тип недвижимости.
Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков отмечает, что апартаменты действительно становятся популярным продуктом у потребителей и инвесторов. Однако напоминает о рисках: это коммерческая недвижимость и налоговая ставка за такое «нежильё» существенно выше. «Когда речь идёт о сервисных апартаментах, то мы понимаем: их покупатель более взыскателен, претендует на повышенный комфорт в бытовом плане, а значит, прекрасно осознаёт, что такие апартаменты будут обходиться существенно дороже, причём основная часть расходов — это оплата предоставляемых сервисов, а не налог. Важно, что статус коммерческого объекта как раз позволяет эту сервисную составляющую организовать, по крайней мере с юридической точки зрения», — говорит Юрий Щербаков.
При этом он уверен, что формат сервисных апартаментов будет развиваться, так как это ещё и возможность для девелоперов реорганизовать промышленные постройки, которые давно уже не выполняют свою функцию в черте города.
«Если речь идёт о привлекательной локации, то логично развивать комплексы для покупателей недвижимости премиум и элитного классов. Что касается апартаментов в стандартных жилых комплексах для людей со средними доходами, думаю, принципиально важным остаётся вопрос юридического статуса, потому что платить налог вдвое дороже, чем на стандартную квартиру, готовы далеко не все», — говорит Юрий Щербаков.
Источник: sber.pro
