Аренда квартир на долгий срок как бизнес

Посчитаем сколько можно заработать сдавая квартиру в аренду в [year] году и насколько это выгодно. Какая доходность у таких инвестиций. Сравним разные варианты. Разберемся какие есть нюансы, риски.

В статье размещен мини-калькулятор, можно подставить свои цифры и посмотреть результат.

По ссылке размещен калькулятор с помощью которого можно поиграться с цифрами и посмотреть как будет меняться доходность инвестиций в недвижимость под сдачу в зависимости от тех или иных расходов.

Калькулятор доходности квартиры с долгосрочной арендой.

Какая доходность инвестиций в посуточную аренду.

Рассмотрим несколько вариантов покупки квартиры:

1. Полностью за свои деньги.
2. С привлечением заемных средств — ипотека.
3. Квартира досталась по наследству.

Так как квартира одна, то рассматриваем долгосрочную аренду как наименее трудозатратный вариант.

Кому сдавать квартиру

Чтобы решить какую квартиру покупать, нужно определиться кому ее будем сдавать.

3 ситуации, в которых можно лишиться квартиры из-за сдачи ее в аренду

1. Молодежь — достаточно мобильна, поэтому квартира может чаще простаивать. Если это студенты, то желательно чтобы квартира располагалась ближе к университетам. С большой долей вероятности все разнесут или будут доставлять проблемы (пьянки-гулянки).
2. Семейные пары с детьми — в плане гулянок проблем меньше, менее мобильны. Если с маленькими детьми, то большая вероятность порчи ремонта (обои, мебель). Так или иначе будут стремиться к своему жилью.
3. Холостые, среднего возраста — мобильны, но с более стабильным заработком. Меньше проблем в плане шума и порчи имущества.
4. Гастарбайтеры — высокая вероятность что в квартире будет жить больше людей чем по договору. Порча имущества. Проблемы с соседями.

Любая категория жильцов может доставить проблемы. Вопрос в уровне допустимого ущерба. Опять же, нет гарантий что та или иная категория арендаторов будет долго снимать, вовремя платить и т.п. Поэтому не разумно отсеивать семьи с маленькими детьми, студентов, тех кто с животными и т.п.

Изначально стоит закладывать в расходы:

1. Простои минимум 3 месяца в году.
2. Ремонт хотя бы раз в год — переклейка обоев, бытовая техника, мебель.

Кому однозначно не стоит сдавать жилье.

1. Курящим.
2. У кого нет стабильной работы, сезонная работа.

Какую квартиру покупать для сдачи в аренду

Исходя из перечисленных категорий квартиросъемщиков можно сделать вывод, что наиболее ликвидной в плане сдачи в аренду будет однокомнатная квартира. И студентам подойдет, и семье с одним ребенком.

В 2-ке если у квартиросъемщика пойдут плохо дела, он всегда может переехать в 1-ку, а вот из однушки съезжать уже особо некуда. Малогабаритные и гостинки скорее всего будут по арендным платежам где-то рядом.

1. Отдельно нужно обратить внимание на инфраструктуру района где расположен дом. Магазины, школы, садики, больницы, университеты, общественный транспорт — желательно чтобы все это было в шаговой доступности.
2. Этаж — в идеале второй или третий. Это удобнее для квартиросъемщиков и дешевле при ремонте.
3. Нужно учесть какой контингент живет в округе, в каком состоянии дом и какие соседи. Если при входе в подъезд видны дыры в лестничных пролетах, стены исписаны, валяется мусор, то сам собой напрашивается вывод о местных жителях.

Перечисленные моменты непосредственно влияют на размер арендной платы. Квартиру с маргинальными соседями, в убитом доме, на окраине города вряд ли удастся сдать за более менее приличные деньги. Следствием этого будет частенько пустующая квартира и куча проблем.

Аренда квартир на длительный срок! Недвижимость Краснодара!

Общее состояние квартиры и ремонт:

1. Планировка квартиры скорее всего будет типовой. Лучше всего отдельная кухня, комната, санузел (желательно раздельный). Кухня хотя бы 8 кв. метров. Однокомнатные квартиры с кухней студией, подойдут для студентов, но неудобны для семейных пар с детьми.
2. Не стоит ввязываться в перепланировки квартиры без острой на то необходимости. Это лишняя трата денег и времени.
3. С ремонтом два варианта. Взять максимально дешево и все переделать, или купить квартиру в более менее нормальном состоянии и ограничится исправлением основных проблемных мест.

Дополнительные расходы

Разовые расходы:

1. Если делать ремонт полностью, нужно закладывать минимум 300 тысяч рублей.
2. Если делать косметический ремонт, то можно уложиться в 100 тысяч рублей.
3. Обустройство квартиры — минимальным набором мебели и бытовой техники. В данном случае можно сэкономить и купить все б/у на том же Авито. Ориентировочные траты 100 тысяч рублей, меньше только при условии что какая-то мебель, бытовая техника остались от предыдущих владельцев квартиры.
4. Ключевой момент — скорость подготовки квартиры к сдаче и дальнейшие переделки.
5. Сам ремонт должен быть универсальным. Пример, как не нужно делать — брать хрущевку, делать в ней ремонт на несколько миллионов и пытаться ее сдать, продать за космические деньги. Такое никогда не окупится.

В итоге, для варианта однокомнатной квартиры доп. вложения в квартиру составят 200-400 тысяч рублей. Сам ремонт 100 — 300 тысяч рублей + 100 тысяч обустройство.

Постоянные расходы:

1. Коммуналка — так или иначе данные платежи влияют на стоимость сдачи квартиры и итоговый доход.
2. Страховка квартиры — обязательна, как минимум страхование ответственности перед третьими лицами (соседями).
3. Имущественный налог — без вариантов, платить придется.
4. Налог на доходы — если одна квартира, то сдавать проще как физ. лицо и платить 13%, либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (есть нюансы).
5. Категорически не рекомендуется укрываться от уплаты налогов — сейчас все поступления легко отслеживаются. наличка не панацея — это всего лишь вопрос времени когда ее уберут. Опять же, платя налоги, можно не бояться шантажа со стороны квартиросъемщика, соседей. Спокойный сон в данном случае обойдется всего в 4-13% — это не так дорого, по сравнению с теми последствиями, которые могут быть если за вас возьмется налоговая.
6. Периодический ремонт — стоит закладывать деньги на ремонт мебели, бытовой техники, отделки. При смене квартиросъемщиков это неизбежно. Хотя бы 10-30 тысяч рублей в год.
7. Простой квартиры — также стоит включить в расходы, т.к. люди будут съезжать и в такие моменты доходов не будет.

В итоге, если просуммировать постоянные расходы, то в год выходит сумма порядка от 50 до 100 тысяч рублей. Где-то данные расходы можно уменьшить, оптимизировать, но полностью исключить не получится.

Какие риски и нюансы нужно учитывать при сдаче квартиры в аренду

Ниже основные моменты над которыми стоит подумать прежде чем сдавать квартиру, а лучше прописать в договоре.

1. Простой квартиры.
2. Задержка платежей по аренде.
3. Бегство квартиросъемщиков.
4. Повреждение, уничтожение имущества.
5. Конфликты с соседями.
6. Мошенничество квартиросъемщиков.
7. Использование квартиры не по назначению.
8. Выселение квартирантов. Что делать если откажутся съезжать.

Многие моменты можно предвидеть и постараться выяснить у потенциального съемщика на этапе общения по телефону.

Какая доходность инвестиций от сдачи квартиры в долгосрочную аренду

Оптимальный вариант — это купить однокомнатную квартиру и сделать недорогой ремонт.

• Цена квартиры составляет 2 млн. рублей.
• На ремонт и обустройство уйдет 200-400 тысяч рублей.
• Ежегодные траты 50-100 тысяч рублей.
• Арендные платежи в районе 15 тыс. рублей или 180 тыс. рублей в год.
• Итоговые вложения 2,2-2,4 млн. рублей.
• Чистый доход составит 80-130 тысяч рублей.

Доходность составит от 3,3% до 5,4% годовых.

Не самые интересные цифры, учитывая что ставки по вкладам в банках или дивиденды по акциям ряда компаний дают на 2-3% больше с куда меньшими телодвижениями, рисками и т.п.

В данных расчетах не учтены следующие моменты, которые в итоге могут повлиять на доходность:

1. Квартира досталась в наследство, тогда доходность куда интереснее.
2. Квартира покупалась на заемные средства (ипотека), доходность уменьшается.
3. Стоимость квартиры со временем может вырасти как это случилось в 2020 году.

Варианты как увеличить доходность

• Посуточная аренда — ориентировочно доходность можно поднять раза в два, но это уже постоянная работа и имеет смысл при наличии хотя бы нескольких объектов под сдачу.
• Перепланировка квартиры в гостинки. Увеличение доходности процентов на 30-50%.
• Покупка коммерческой недвижимости или перевод жилой в коммерческую с последующей сдачей торговым сетям. При правильном выборе арендатора доход будет больше и стабильнее.

Ключевой момент в данном пункте — сравнить альтернативные варианты. Доходность от собственного бизнеса, инвестиции на фондовом рынке.

Источник: gogoinvest.ru

Как лучше сдавать квартиру: посуточно или на длительный срок?

Три опасности при сдаче квартиры на долгий срок

Мечта любого арендодателя — клиенты, снимающие квартиру на долгий срок. Однако опытные хозяева недвижимости практически никогда не подписывают договор сразу на год или больше. И для такого подхода есть несколько причин. В том, чем рискуют современные рантье и как избежать проблем, сдавая квартиру, разбирался Лайф.

Ещё пять-десять лет назад в России при сдаче квартир внаём в большинстве случаев сделка оформлялась в виде абстрактного соглашения, которое никто нигде не регистрировал. А все реальные договорённости о том, на каких условиях происходит наём, были на словах. В случае конфликта хозяева недвижимости обращались в полицию и незадачливых арендаторов выпроваживал участковый.

В ответ бывало, что те, кто снимал жильё, в период своего пребывания в квартире выносили из неё всё выносимое и не особенно заботились о сохранности хозяйского ремонта. Всё это происходило на фоне небольшого желания хозяев недвижимости и их арендаторов афишировать перед государством финансовые условия аренды. Но времена изменились, и теперь тех, кто сдаёт квартиру от случая к случаю под честное слово, всё меньше, а вот тех, кто имеет несколько объектов в больших городах и превратил сдачу квартиры в свой бизнес, всё больше.

На сегодня в России рост цен на недвижимость является основным драйвером новостроек в больших городах. Согласно данным Росстата, объём ввода в эксплуатацию многоквартирных домов с начала 2021 года вырос на 11,7%, и это, конечно, очень сильно отражается на рынке аренды. Старые малогабаритные квартиры с «бабушкиным ремонтом» значительно проигрывают в цене аренды даже сопоставимым по площади студиям, но с современной планировкой и «евроотделкой». Однако владельцы новых квартир, купленных специально для сдачи внаём, теперь не рассчитывают, что арендные платежи быстро «отобьют» все затраты, и поэтому большинство из них предпочитают оформлять свои отношения с арендаторами официально, рассчитывая, что в этом случае их недвижимость и потенциальный доход будут защищены государством. Однако в ряде случаев потенциальные плюсы могут перевесить возможные минусы.

Во-первых, если сдавать квартиру внаём на срок от года и более, придётся обратиться в Росреестр: такое требование установлено п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса (ГК РФ), и несоблюдение этого положения грозит собственнику штрафом в пять тысяч рублей (ст. 19.21 КоАП РФ). Понятно, что при официальной регистрации сделки не избежать и уплаты 13% налогов от суммы, указанной в договоре.

Во-вторых, при длительной сдаче жилья квартирантов придётся в нём регистрировать, так как статьёй 5 закона № 5242-I установлено, что регистрация по месту пребывания должна быть произведена не позднее 90 дней с момента прибытия гражданина в жилое помещение. И собственник не может отказаться от регистрации арендаторов, если только они не зарегистрированы в том же регионе. Если квартиранты после заключения договора найма обратятся с жалобой в полицию или прокуратуру о том, что собственник не соблюдает правила учёта, то хозяину квартиры грозит штраф от двух до пяти тысяч рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ).

Источник: life.ru