Как частному предпринимателю подыскать помещение под магазин, на что обратить внимание и какие документы подготовить для аренды недвижимости, рассказывает Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty.
Что продавать будем?
Прежде чем заниматься поиском помещения под собственный магазин, следует определиться, чем и на каком метраже вы будете торговать. Например, если вы решаете открыть одежный бутик, магазин белья, аксессуаров, сумок и т. д., вам прямая дорога в торговые центры с сильными якорными арендаторами, которые будут притягивать к вам свой трафик. А вот если вы решили торговать продуктами, то лучше открываться в стрит-ритейле.
Далее — метраж. Если вы откроете магазин по площади меньше, чем вам необходимо, то покупатель увидит плотно заставленные ряды и не зайдет к вам. А если больше — то будете переплачивать за аренду. Поэтому объективно оцените свои товарные запасы, перспективу расширения ассортимента и после этого принимайте решение. Помните, что не бывает высоких и низких арендных ставок.
5 правил поиска помещения для вашего бизнеса. Как найти помещение под магазин, кофейню или ресторан.
При расчете аренды просчитайте свой потенциальный оборот. Арендная ставка в зависимости от маржинальности бизнеса не должна превышать 12-25% от выручки.
Где искать?
Есть базы недвижимости, куда попадает множество предложений по аренде торговых площадей. Важно: если вы смотрите торговые центры, то не берите за основу цену, указанную в объявлении. Чаще всего цена указывается за самый маленький блок в самом неудачном месте комплекса. Кроме того, многие риелторы искусственно занижают ставку — с такими лучше даже не общаться.
Также не стоит нанимать агента и платить ему комиссию — вы просто потратите лишние деньги за то, что вам накидают предложения из этих же баз. Лучше обратиться в несколько брокерских компаний и попросить прислать вам все торговые центры или помещения, которыми они занимаются, без комиссии.
Что проверить?
После выбора помещения запросите у арендодателя проект договора аренды, пакет документов на помещение (свидетельство о собственности и т. д.), а также на арендодателя. Убедитесь, что данные юрлица в свидетельстве и договоре аренды совпадают. В договоре главное убедиться, что у собственника нет возможности поднимать ставку чаще одного раза в год на оговоренный процент и расторгнуть с вами договор в одностороннем порядке при отсутствии нарушений с вашей стороны. Как правило, помещения сдаются без ремонта, поэтому будьте готовы провести отделку помещения. После всего этого смело открывайтесь. И не забывайте: по-настоящему прибыльными становятся только сетевые проекты, поэтому, открывая первый магазин, сразу начинайте думать о втором, третьем и т. д.
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
Особенности аренды и приобретения в собственность продуктового магазина
Торговый бизнес требует специализированного помещения для продажи продукции. В случае торговли промтоварными товарами требований к будущему магазину немного.
А вот для продажи продуктов питания необходимо подыскать объект, отвечающий ряду требований и правил в данной сфере. Прежде чем заключать договор об аренде или соглашение купли-продажи рекомендуется проверить помещение на соответствие существующим строительным, санитарным и пожарным нормам.
Юридические требования к помещениям и зданиям под продуктовые магазины
При открытии торгового объекта, который будет торговать продуктами питания, бизнесмену придется получить разрешение от следующих надзорных инстанций:
- Роспотребнадзор проверит помещение на соответствие санэпидемиологическим нормам. Эта структура предъявляет самый обширный перечень требований.
- МЧС обратит внимание на капитальность постройки, толщину стен, наличие эвакуационных выходов и многое другое.
- Пожарная служба сверит планировку объекта с установленными нормами. Их главной задачей является предотвращение пожаров, они обратят внимание на отделочные материалы и их пожароопасность.
Ознакомиться с требованиями надзорных инстанций следует предварительно. Это позволит сэкономить не только время бизнесмена, но и деньги.
Что нужно знать?
Есть ряд основных требований к продуктовым торговым точкам, соблюдение которых обязательно:
- Объект должен иметь статус нежилого помещения. Нельзя открыть магазин в квартире или частном доме. О том, как выбрать и арендовать нежилое помещение под магазин, мы писали тут.
- Торговая точка должна в обязательном порядке иметь складские помещения или место для их организации.
- Наличие санитарных узлов – туалет с раковиной для мытья рук.
- Комнаты для фасовки товаров. Если есть необходимость фасовать несколько разных групп, то для каждой из них должно быть выделено отдельное помещение.
Наличие необходимых блоков не всегда соответствует санитарным и пожарным нормам.
Перед покупкой помещения для реализации продуктов
Покупая отдельное здание под магазин или оформляя соглашение купли-продажи на помещение в каком-то объекте, следует обратить внимание на множество нюансов:
- Проектно-сметная документация. Объект должен быть разработан именно для торговых целей. В ином случае придется получать дополнительные разрешения и менять статус приобретенной коммерческой площади.
- Износ строения. Здания, построенные десятки лет назад требуют ремонта, а зачастую и капитальной реконструкции.
- Наличие функционирующих инженерных систем – водоснабжение, канализация, электричество, отопление, системы кондиционирования, вентиляция, пожарная сигнализация.
Лучшим вариантом считается приобретение объекта, в котором уже функционировала продуктовая точка.
О купле-продаже помещения под магазин рассказано тут.
Перед арендой
Аренда здания под магазин связана с соблюдением тех же норм и параметров, что и приобретение торговой точки. Будущему арендатору рекомендуется ознакомиться с требованиями СНиПов, так как самые жесткие нормы выдвигаются по части СЭС.
Что лучше и выгоднее?
Наличие средств для покупки не всегда однозначно свидетельствует о необходимости покупать будущее место торговли. И приобретение в собственность, и аренда имеют свои плюсы и минусы.
Снимать или покупать?
Покупка недвижимости всегда считается выгодным капиталовложением. Приобретая коммерческое здание, бизнесмен может экономить в последующем на аренде, что сократит ежемесячные расходы и позволит ему без проблем раскручивать свой бизнес. Эти утверждения верны лишь отчасти, иногда коммерческая недвижимость становится неподъемным грузом.
Просчитать развитие торгового бизнеса довольно сложно. Иногда вложения не оправдывают себя, так как все усилия направленные на раскрутку торговли, не дают финансового результата.
Арендованное помещение можно без проблем оставить и выбрать для себя иное место, а вот с собственной недвижимостью все сложнее.
Взять оборудованную или пустую коммерческую недвижимость?
Довольно часто коммерческая недвижимость сдается или продается с уже обустроенными помещениями. Внутри объекта установлено оборудование, распланированы стеллажи, кассовая зона и иные важные узлы. Готовый магазин удобен для начинающих бизнесменов. Он не требует глубоких знаний законодательных норм и юридических требований, его легче открыть и запустить работу.
Предпринимателям, имеющим солидный «стаж» в ведении торговой деятельности, можно арендовать или покупать необорудованные здания. У них есть и знание, и понимание, как распланировать помещения и какое оборудование закупить.
Искать от собственника или через агентов?
Подобрать недвижимость для аренды или покупки можно:
- Самостоятельно, штудируя объявления от собственников.
- Через агентов, имеющих базу коммерческой недвижимости.
При самостоятельном подборе вариантов экономятся средства на оплату услуг агентства, но увеличиваются риски. Такой подход к поиску может привести к неприятным последствиям, если вторая сторона окажется мошенником.
Агентства по купле-продаже или аренде недвижимости гарантируют юридическую чистоту подобранных объектов. К тому же они зачастую имеют более широкую базу предложений, что увеличивает гипотетический выбор.
Особенности выбора
При подборе будущего торгового объекта необходимо обращать внимание на следующие моменты:
- Наличие хорошо организованных подъездных путей и парковочных мест.
- Нахождение в непосредственной близости других продуктовых магазинов, особенно если речь идет о крупных торговых центрах.
- Примерный поток людей в будние и выходные дни.
- Размеры коммунальных услуг и дополнительного обслуживания.
Если в здании ранее был магазин такого же направления, не лишним будет выяснить, почему он закрылся.
Инструкция по аренде
При аренде продуктового магазина потребуется пройти следующую процедуру оформления:
- Обеим сторонам собрать документы и проверить их в установленном порядке.
- Составить договор аренды с учетом требований и нужд обеих сторон.
- При необходимости зарегистрировать документ в Росреестре.
Каждый этап имеет свои нюансы.
Документы для обеих сторон
Владельцу собственности потребуется доказать факт владения. Для этого в Росреестре берется выписка, в которой прописаны сведения о собственнике и данные, о наличии или отсутствии обременения на помещение.
Арендатору не потребуется предоставлять каких-то специальных справок и бумаг, кроме паспорта. Но собственник здания может поинтересоваться его юридическим статусом, затребовав документы на ИП или ООО.
Составление договора, существенные условия
Соглашение об аренде составляется с учетом существующих в РФ законодательных норм. В документе следует обязательно прописать:
- Данные арендатора и арендодателя:
- ФИО;
- паспортные сведения;
- контактная информация.
- Сведения об арендуемом объекте:
- адрес расположения;
- кадастровый номер;
- квадратура общая и полезная;
- этажность;
- назначение и т.д.
- Оговоренный период аренды.
- Размер арендной платы.
- Способы и сроки оплаты.
- Возможности изменять арендную плату.
- Кто будет выплачивать коммунальные платежи.
- Штрафные санкции за просроченную выплату или преждевременный разрыв соглашения.
- Обязанности сторон и их права.
- Возможность или невозможность субаренды.
- Другие важные нюансы.
Аренда помещений под продуктовый магазин от собственника
Для того чтобы начать ведение собственного торгового бизнеса, нужно разрешить множество вопросов. И один из них – это аренда продуктового магазина. Можно и купить подходящее помещение, однако чаще всего их не приобретают, а именно берут в аренду.
Почему проще и лучше арендовать помещение
У аренды помещений есть свои плюсы, особенно для тех, кто только-только начинает раскручивать свой бизнес:
На основании всех перечисленных плюсов можно сказать, что для малого бизнеса аренда помещений нужна и необходима, особенно на его начале.
Аренда торговой точки имеет определенные преимущества перед покупкой
Аренда площади в торговых центрах
Один из распространенных вариантов аренды – это взять помещение в торговом центре. Множество ТРК и ТРЦ располагаются в современных зданиях, и их посещает большое количество покупателей и потенциальных клиентов.
Если нужна аренда продуктового магазина в ТРК или ТРЦ, необходимо учесть следующие моменты:
- Аренда даже небольших площадей в торговых центрах и комплексах – удовольствие не из дешевых, поэтому не каждый арендатор сможет «потянуть» такую площадь. Поэтому, если бизнес только-только запускается, нужно подумать о других вариантах.
- Во время заключения сделки нужно будет принимать за обязательные правила те условия, которые предлагают как собственники помещения, так и собственники самого торгового центра. Касается это оформления площади, рабочего времени и другие особенности. Все эти и другие моменты будут прописаны в договоре.
- В большинстве ТРК и ТРЦ самые выгодные условия аренды предлагаются не одиночным продуктовым магазинам, а крупным сетям, популярным брендам и тем, кто настроен на долгосрочное сотрудничество.
Если же все условия полностью устраивают арендатора, то перед тем, как взять помещение в аренду, необходимо изучить как объект, так и документацию, а также полномочия контрагентов.
Аренда площади в магазинах
Очень часто можно увидеть в Москве объявления о площади под продуктовый магазин или частную торговлю в различных продовольственных и непродовольственных магазинах. Плюс такого метода в том, что в свое пользование можно взять даже самую маленькую площадь, а это значит, что и стоимость будет небольшой. И чаще всего сделка в таком случае предполагает намного больше свободы, нежели договор в ТРК или ТРК.
Аренда отдельного здания
В случае если будет аренда помещений под продуктовый магазин от собственника в отдельном здании, можно выделить следующие особенности:
- Если есть отдельная площадь и отдельное здание, то можно проявлять свою фантазию. То есть арендатор может сам заниматься оформлением магазина, время работы и иные моменты.
- Сохранность товара от воровства обеспечена, но и все расходы на то, чтобы поддерживать помещение в чистоте и нормально виде, будут ложиться на арендатора.
- Придется думать о вывеске, оформлении наружных витрин и уборке территории.
Поэтому перед тем как брать в аренду целое, пускай и небольшое, здание под продукты и продуктовый магазин, следует позаботиться о качестве и рекламе своего бизнеса.
Под магазин можно арендовать как самостоятельное строение, так и павильон в торговом центре
Приобретение права на аренду
Предложений на рынках очень много, причем приобрести площадь можно как лично у собственника, так и при уступке прав на аренду.
Если рассматривать этот момент, с точки зрения юридического процесса, то покупка аренды на основании договора – это переуступка прав по сделке. То есть просто один арендатор меняется на другого. А с момента подписания договора о переуступке бывший арендатор будет терять все права на помещение.
С одной стороны, такой вариант сдать в аренду продуктовый магазин – это отличная возможность получить помещение на взаимовыгодных условиях. Однако есть у такой сделки и минусы:
- для того чтобы совершить подобную сделку, необходимо согласие арендатора;
- арендатор автоматически соглашается с теми условиями, что были в заключенном ранее договоре;
- есть большой риск столкнуться с плохим отношением предыдущего владельца по отношению к помещению, что чревато большими финансовыми тратами на придание помещению блеска и работоспособности.
Поэтому перед тем как взять права на аренду, следует изучить само помещение и условия договора.
Как правильно брать помещение или здание в аренду
Алгоритм действий такой:
- Выбрать подходящее помещение или здание. Смотреть нужно на цену и площадь, а также специфику собственной торговли. Будет плюсом свободный проход ко входу и наличие парковки.
- Изучить документацию и визуальное состояние помещения или магазина. Важно до заключения сделки узнать о торговой площади больше информации.
- Оформить договор. Его нужно внимательно прочитать, но лучше будет пригласить независимого юриста.
- Если договор предоставляется на год или больше, необходима регистрация.
Важный момент: при аренде помещения нужно помнить о том, что между арендой в центре и арендой в спальных районах есть большая разница.
В спальном районе торговля будет идти вечером и по выходным, ведь тогда у людей будет свободное от работы время. Поэтому и стоимость аренды меньше. В центре все наоборот, затраты окупаются быстрее, однако цена намного выше.
Обязательные документы при регистрации
Обычно договор заключается на небольшой срок, который в итоге продлевается. Если же срок договора больше года, то необходимо пройти процесс регистрации в Росреестре. Нужны такие документы:
- акт-опись оборудования в помещении;
- комплект, подтверждающий право собственности;
- ИНН, налоговый учет и реквизиты;
- копии паспортов;
- кадастровая и техническая документация;
- заявление о регистрации;
- квитанция, подтверждающая оплату.
Все эти документы важно предъявить при регистрации торговой точки.
При аренде помещения под продуктовый магазин необходимо грамотно составить договор
О каких моментах стоит помнить при аренде помещений под продовольственный магазин
Перед тем как приобрести помещение и начать там торговую деятельность, необходимо отметить несколько нюансов:
- Характеристика и параметры выбранного объекта. Перед тем как взять помещение в аренду, необходимо оценить его состояние, наличие необходимых для нормальной работы коммуникаций, а также удобство местоположения. Важно определить проходимость, поток клиентов и доступ к помещению.
- Не менее важный момент – это юридическая составляющая. Следует выяснить, находится ли помещение в залоге или нет, на кого оно оформлено и есть ли за ним задолженность. Также важно проверить, есть ли право у человека, ведущего переговоры, права на заключение сделки.
- Еще один нюанс – это изучение договора. Чаще всего арендаторам предлагают заключить стандартный договор, однако правильно будет включить в этот документ все условия, выгодные для обеих сторон. К примеру, это вопросы субаренды, ремонта, права на улучшение, ответственность оплаты услуг и другие моменты. В договоре важно отметить условия расторжения этого договора, пролонгацию и особенности выкупа.
Учитывая все это, можно отметить, что любой человек, который решил открыть торговую точку, должен будет не только найти подходящее помещение, но и заняться оформлением всех необходимых документов. А для того чтобы бизнес был успешным, следует подходит к разбору и решению любого вопроса обдуманно, и с необходимыми знаниями.
Выбор типа площади и места ее расположения будет зависеть от начального капитала и видов продуктов, которые предстоит продавать. При этом важно правильно подбирать помещение для будущей торговли, продумать правила и особенности оформления, а также обеспечить доступ.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Источник: yurispros.ru
