Арендатор самозанятый как оформить договор аренды

– Собираюсь сдавать доставшуюся от бабушки квартиру. Не хочу иметь проблем с налоговой, поэтому решил сделать все, как полагается. Как мне лучше официально оформить доходы от аренды и платить налоги? Могу ли я сдавать квартиру, как самозанятый, например?

– Чтобы правильно сдавать квартиру, нужно заключить договор аренды. При этом оформиться можно и как самозанятый, и просто платить НДФЛ по налоговой декларации. Рассмотрим оба варианта.

Как можно официально сдавать квартиру

Сначала нужно определиться, в каком статусе человек собирается сдавать жилплощадь в аренду. Здесь возможны два варианта.

Как самозанятый

В 2021 году стать самозанятым можно в любом регионе России. Самозанятые получают доход от самостоятельной деятельности (в том числе от сдачи квартир в аренду) и ежемесячно платят НПД (налог на профессиональный доход). Самозанятыми могут быть как физлица, так и ИП – при этом ИП закрывать не нужно.

Налоговый режим очень выгоден и составляет 4% при оказании услуг другим физлицам и 6% при оказании услуг юрлицам и ИП. Соответственно, если человек решил сдавать квартиру обычным гражданам, то ежемесячно обязан будет уплачивать 4% с полученного дохода. Если жилье сдается компании или индивидуальному предпринимателю, то ставка составляет 6%.

Чтобы стать самозанятым, нужно зарегистрироваться в этом качестве. Важно, что никаких дополнительных налогов, кроме НПД, и взносов платить не требуется. Также, если человек перестал получать доход от самостоятельной деятельности (к примеру, перестал сдавать квартиру), то специально уведомлять налоговую и сниматься с учета не нужно. Сумма налога формируется в конце каждого месяца, исходя из поданных ранее плательщиком сведений о полученном доходе. Соответственно, если сведений о доходе нет, то и налога тоже нет.

5.2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договора

Регистрация в качестве самозанятого происходит за 10 минут через мобильное приложение «Мой налог» (скачать приложение в Google Play и в App Store). Для этого потребуется паспорт.

Если у человека уже есть личный кабинет на сайте ФНС, то можно зарегистрироваться и через личный кабинет. Также возможна регистрация через портал Госуслуг. Подробнее мы останавливаться на способах регистрации не будем, поскольку вся информация есть на официальном сайте ФНС, в том числе подробные пошаговые инструкции по регистрации в качестве самозанятого для каждого из способов.

Налог будет автоматически рассчитываться в приложении «Мой налог», никаких деклараций заполнять не надо. Оплачивается налог тоже через приложение.

Также для официальной сдачи жилья в аренду необходимо будет заключить с арендаторами договор. Если жилье сдается на год (12 месяцев) и более, то договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. О порядке заключения договора аренды можно прочитать чуть ниже.

С уплатой НДФЛ 13%

НДФЛ – это налог на доходы физических лиц. Ставка составляет 13% с дохода. Уплачивать НДФЛ от дохода с аренды квартиры могут те, кто по каким-либо причинам не хочет регистрироваться, как самозанятый.

Ошибки аренды КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости. Юрист Смбат Алиханян

Помимо повышенной процентной ставки, минус такой системы в том, что налогоплательщику придется самостоятельно рассчитать сумму налога, а также заполнить и подать налоговую декларацию. Ну, или заказать соответствующую услугу – в интернете сейчас можно найти множество компаний, предлагающих заполнение и даже подачу декларации в налоговые органы. Правда, это сопряжено с дополнительными тратами.

Декларация заполняется и подается раз в год. Как правило – до 30 апреля года, следующего за отчетным годом. Но сроки иногда меняются – например, в 2020 году из-за пандемии коронавируса сроки подачи были продлены на несколько месяцев.

Заполнить декларацию можно двумя способами:

• в личном кабинете на официальном сайте ФНС;
• скачав и установив на компьютер специальную программу «Декларация», с помощью которой можно автоматически заполнять декларации по форме 3-НДФЛ.

Заполненную декларацию подают через личный кабинет на сайте ФНС или лично в налоговой по месту жительства плательщика.

Что касается договора аренды, то тут правила ничем не отличаются от тех, кто сдает жилье, как самозанятый. Для официального оформления дохода с аренды заключение договора обязательно, а если срок аренды – не менее 12 месяцев, то документ регистрируется в Росреестре.

Заключение договора аренды

Заключая договор аренды квартиры, важно помнить, что сдавать жилое помещение можно только непосредственно для проживания. То есть, даже если человек сдает квартиру юрлицу или ИП, ее нельзя начать эксплуатировать, как склад или офис.

Договор аренды заключается в письменной форме, нотариальное заверение не требуется. Содержание договора законодательством не регламентировано, поэтому в документ можно вносить коррективы по желанию сторон (но так, чтобы они не противоречили действующим правовым нормам).

• паспортные данные обеих сторон (наймодателя и нанимателя);
• сведения об объекте недвижимости (полный адрес, данные свидетельства о праве собственности);
• срок действия договора;
• стоимость аренды в месяц;
• порядок расчетов (по каким числам наниматель перечисляет плату, каким способом – на карту, счет и т. п.);
• условия оплаты коммунальных услуг;
• основания для досрочного прекращения договора (например, задержка ежемесячных выплат) и сопутствующие условия (например, обязанность владельца квартиры предупредить жильца о досрочном прекращении договора за 2 недели);
• права и обязанности сторон (в том числе порядок посещения квартиры хозяином);
• дата и подписи сторон.

Можно внести в договор и другие пункты. Например, будет полезно прописать ответственность жильцов за порчу имущества. Или составить список ценных вещей в квартире, которые передаются в пользование арендатору.

Вы сдаете квартиру, как самозанятый?
Да – и налоговая ставка очень выгодная Нет, я предпочитаю платить НДФЛ Я сам(а) снимаю

Регистрация договора в Росреестре

Если договор аренды заключается на срок 12 месяцев и более, его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию подаются не позднее, чем через месяц после даты заключения договора.

Для регистрации необходимо иметь:

• паспорт заявителя (собственника квартиры);
• три подписанных экземпляра договора (один – для Росреестра, два других экземпляра после регистрации вернут сторонам с соответствующей отметкой);
• чек об оплате госпошлины (2000 руб.);
• правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).

Подать документы можно:

• в МФЦ при личном присутствии;
• через сайт Росреестра, если у обеих сторон есть квалифицированные электронные подписи.

Регистрация договора осуществляется в течение 7 дней. Без регистрации долгосрочный договор аренды квартиры (заключенный на срок от года) будет считаться недействительным.

По окончании срока действия договора необходимо обратиться в МФЦ и подать заявление о расторжении договора. Росреестр снимет обременение с квартиры, и договор будет считаться расторгнутым.

Источник: zakonguru.com

Работа самозанятых с юридическими лицами: как правильно оформить договор

В редакцию онлайн-журнала «Красивый бизнес» поступает огромное количество вопросов, связанных с возможностью предприятий индустрии красоты пересмотреть трудовые отношения с сотрудниками, переведя их из штата на договорные отношения в качестве самозанятых.

Редакция обратилась за разъяснениями к адвокату Алексею Михайловичу Цыганову.

Самозанятые в салоне красоты: как правильно оформить взаимоотношения?

Могут ли самозанятые работать в салоне красоты? И если могут, то на каких основаниях? Прежде чем ответить на данный вопрос, разберемся, кто такие самозанятые.

Изначально самозанятыми именовались лица, которые самостоятельно обеспечивали себя работой в рамках гражданско-правовых договоров. Исходя из такого широкого понимания, можно сказать, что к самозанятым гражданам относятся (п. 2.2 Определения Конституционного Суда РФ от 29.05.2014 № 1116-О; п. 3.18 ГОСТ 12.0.004-2015; Письмо Минтруда России от 27.12.2019 № 18-2/10/В-11200; Письмо ФНП от 07.02.2013 № 218/06-06; Письмо Минфина России от 09.02.2011 № 03-04-08/8-23; Информация ФНС России):

• индивидуальные предприниматели;
• адвокаты, нотариусы, арбитражные управляющие, оценщики, парикмахеры, медиаторы и иные лица, занимающиеся в установленном порядке частной практикой;
• иные граждане, которые, как правило, выполняют работы или оказывают услуги по гражданско-правовым договорам и получают за это вознаграждение.

Для ведения приносящей доход деятельности в случае применения специального налогового режима НПД самозанятым гражданам не нужно регистрироваться в качестве ИП. Однако им необходимо встать на учет в налоговых органах.

Важно! Самозанятый гражданин – человек, который работает на себя. Он трудится единолично, не нанимает работников. Если есть наемные люди, значит, законодательство требует пройти регистрацию как ИП.

Самозанятые лица без регистрации в качестве ИП могут применять НПД в отдельных субъектах РФ (в частности, в Москве). Это возможно при соблюдении установленных ограничений, в частности их доходы в течение календарного года не должны превышать 2,4 млн рублей (пп. 6 п. 2 ст. 18 НК РФ; ч. 1 ст. 1, ч. 1, 6, 7 ст. 2, ст. 4, ч. 2 ст.

6, ст. 16 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ; п. 1 ст. 1 Закона от 01.04.2020 № 101-ФЗ).

Для применения спецрежима самозанятости нужно встать на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика. Соответствующее заявление необходимо подать в налоговый орган одним из следующих способов (ч. 1–5 ст. 5 Закона № 422-ФЗ; Информация ФНС России):

• через личный кабинет на сайте ФНС России;
• через мобильное приложение «Мой налог» с предоставлением сведений из паспорта и фотографии (за исключением граждан других государств – членов ЕАЭС);
• через кредитные организации с предоставлением сведений из паспорта.

В 2017–2019 годах доходы самозанятых граждан от оказания частным лицам услуг для личных, домашних и иных подобных нужд не облагались НДФЛ и страховыми взносами. Для получения освобождения необходимо было оказывать услуги лично и уведомить о своей деятельности налоговый орган. При невыполнении условий освобождения доходы облагались НДФЛ и страховыми взносами в общем порядке.

В 2017–2019 годах доходы самозанятых граждан от оказания частным лицам услуг для личных, домашних и иных подобных нужд не облагались НДФЛ и страховыми взносами. Для получения освобождения необходимо было оказывать услуги лично и уведомить о своей деятельности налоговый орган. При невыполнении условий освобождения доходы облагались НДФЛ и страховыми взносами в общем порядке.

Всё общение у самозанятых с ИФНС происходит через специальное бесплатное приложение «Мой налог». Кроме того, никакой отчетности самозанятые не сдают, никаких книг учета доходов не ведут.

Кассовый аппарат самозанятые тоже не применяют на основании п. 2.2 ст. 2 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ. Однако они всё равно обязаны выдавать чеки. Даже если их клиентам эти чеки и не нужны. Обратите внимание, что за неисполнение этой обязанности установлен штраф – 20 процентов от «непробитой» суммы – на основании п. 1 ст.

129.13 НК РФ.

Чек формируется на смартфоне, компьютере или планшете в приложении или веб-кабинете «Мой налог» нажатием одной кнопки.

Сформированный чек можно передать клиенту тремя разными способами:

• отправить по номеру телефона или на электронную почту;
• распечатать на бумаге и отдать лично в руки;
• показать клиенту QR-код на экране телефона, чтобы он его просканировал.

Целесообразнее всего формировать чек в тот же день, когда поступила оплата от покупателя (заказчика), максимум – на следующий день.

Какие налоги придется платить самозанятым?

Это зависит, во-первых, от суммы дохода, а во-вторых, от ставки налога, которой будет облагаться получаемый доход. В свою очередь, величина налоговой ставки различается в зависимости от того, кто заплатил самозанятому за его работу или услугу:

• 4% – если оплата поступила от физлиц. Сейчас это самая маленькая ставка налога из существующих в России;
• 6% – если оплата поступила от организаций и/или предпринимателей.

Важно! Налоговая инспекция увидит только ту сумму, на которую самозанятый выдал чек клиенту. Нет чека в приложении – нет и дохода, а значит, и налога.

На самом деле налог будет еще меньше за счет специального вычета. Его сумма – 10 000 рублей. Пока действует вычет, «самозанятый» налог платится по ставкам:

• 3% вместо 4% – с сумм от физлиц;
• 4% вместо 6% – с сумм от организаций и ИП.

Важно! С доходов от своей коммерческой деятельности самозанятым, кроме самого налога, ничего больше платить не нужно. Уплату каких-либо страховых взносов этот режим не предполагает. Взносы на пенсионное страхование, например, являются добровольными.

Очень удобно то, что налог с учетом вычета считается автоматически – самому ничего исчислять не нужно.

Не позднее 12-го числа следующего месяца в специальном приложении ФНС для самозанятых «Мой налог» появляется уведомление с суммой налога и всеми необходимыми реквизитами. Заплатить налог надо до 25-го числа включительно. Если этого не сделать в срок, в следующие 10 календарных дней через приложение придет требование об уплате налога, но уже с пенями.

Как же владельцам салонов можно работать с самозанятыми?

Сначала нужно удостовериться, что человек действительно является плательщиком НПД. Для этого попросите его предъявить вам справку о том, что он стоит на налоговом учете в качестве самозанятого (форма КНД 1122035). Самозанятый не будет бегать по инстанциям, так как может сформировать ее у себя в приложении «Мой налог».

Когда вы понимаете, что имеете дело с самозанятым, необходимо заключить с ним правильные договорные отношения. Правильный способ – договор аренды рабочего места.

Важно! Договор аренды рабочих мест может быть заключен только в случае, если между сторонами фактически отсутствуют трудовые отношения, то есть отношения, основанные на соглашении о выполнении работником за плату трудовой функции, подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда.

Необходимо учесть, что налоговые органы крайне негативно воспринимают перевод сотрудников из штата на договорные отношения в качестве самозанятых (если речь идет об одном и том же функционале), воспринимая такие действия организации или ИП как попытку уйти от налогов.

В ч. 1 ст. 606 ГК РФ указано, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).

Определение «рабочее место», встречающееся в трудовом и налоговом законодательстве, в качестве предмета аренды прямо в гражданском законодательстве не предусмотрено. Но, по моему убеждению, его возможно применить и в гражданско-правовом договоре, если рабочее место определить как некую совокупность вещей, предназначенных для целей аренды, определенной договором. Например, для парикмахера необходимы зеркало, кресло, мойка, инструменты и т.д. В связи с этим в договоре аренды необходимо установить состав рабочего места и его точное местонахождение.

Таким образом, по моему мнению, в рассматриваемой ситуации парикмахеру и салону красоты следует заключить договор аренды рабочего места с указанием его точных характеристик, а именно: расположение, оснащение необходимым оборудованием и подведенными к нему коммуникациями, позволяющими надлежащим образом эксплуатировать оборудование, а также с указанием на право использования мест общего пользования.

В договоре аренды рабочего места очень важно указать статус арендатора.

«Арендатор является самозанятым лицом и по доходам, получаемым в рамках данного договора, применяет в своей деятельности специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход». В качестве плательщика налога Арендатор зарегистрирован _________ (дата) в ИФНС России № ___ по г. ____________».

Укажите в договоре с самозанятым его обязанность выдавать чеки клиентам.

«После каждого получения оплаты за оказанные услуги Арендатор обязан выдавать клиенту чек:

• при безналичной оплате – не позднее дня, следующего за днем получения вознаграждения;
• при расчете наличными или с помощью электронных средств платежа – непосредственно в момент расчета».

Застрахуйте себя на тот случай, если арендатор потеряет право на «самозанятый» налоговый режим (например, если его профессиональный доход в текущем календарном году превысит 2 400 000 рублей).

«Арендатор в случае снятия его с учета в качестве плательщика налога на профессиональный доход обязуется предупредить об этом Арендодателя не позднее дня, следующего за днем снятия с учета».

Обязательно предусмотрите в договоре, что если арендатор не выдаст чек клиенту или забудет предупредить вас как арендодателя рабочего места о своем снятии с налогового учета, то все убытки, возникшие у вас в связи с этим, оплачивать будет он.

Во всех ли регионах можно работать с самозанятыми?

Эксперимент по установлению специального налогового режима проводится в следующих субъектах Российской Федерации:

• с 1 января 2019 года в городе Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан;
• с 1 января 2020 года в городе федерального значения Санкт-Петербурге, в Волгоградской, Воронежской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской областях, в Красноярском и Пермском краях, в Ненецком автономном округе, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, в Республике Башкортостан;
• с 1 июля 2020 года в Амурской, Архангельской, Астраханской, Белгородской, Брянской, Владимирской, Ивановской, Иркутской, Калининградской, Кемеровской, Кировской, Костромской, Курганской, Курской, Липецкой, Мурманской, Новгородской, Оренбургской, Орловской, Пензенской, Псковской, Рязанской, Саратовской, Смоленской, Тверской, Томской, Тульской и Ярославской областях, в Алтайском, Камчатском, Краснодарском, Ставропольском, Приморском и Хабаровском краях, в республиках Алтай, Бурятия, Дагестан, Кабардино-Балкария, Коми, Крым, Мордовия, Саха (Якутия), Хакасия, Карелия, Удмуртия и Чувашия, в городе федерального значения Севастополе, в Чукотском автономном округе и Еврейской автономной области;
• с 3 июля 2020 года в Республике Адыгея;
• с 9 июля 2020 года в Ульяновской области и Республике Тыва;
• с 24 июля 2020 года в Республике Северная Осетия-Алания;
• c 1 августа 2020 года в Республике Калмыкия, в Вологодской и Магаданской областях.

С 1 июля остальные регионы по своему желанию могут также присоединиться к эксперименту. Это решение власти регионов принимают самостоятельно.

Источник: www.krasivo.biz

Самозанятый и аренда помещений

Специальный режим налога на профессиональный доход все еще вызывает множество вопросов, поскольку он остается новым налоговым режимом для россиян. Как правило эти вопросы возникают уже в ходе хозяйствования, и ответы на них приходится искать на практике. У тех, кто решил заняться предпринимательством в статусе плательщика НПД, может возникнуть вопрос: можно ли арендовать помещение самозанятым для работы, а не для личных целей. Попробуем разобраться.

• 1 Закон и право самозанятого заключать договоры на аренду помещений
• 2 Аренда недвижимости и деятельность самозанятого
• 3 Особенности аренды помещений самозанятыми
• 4 Размер налога НПД и аренда помещения

Закон и право самозанятого заключать договоры на аренду помещений

Поэтому лица, оформленные в налоговой службе плательщиками проф налога, могут арендовать как жилые, так и нежилые квадратные метры, причем и для личного использования, и в качестве рабочих помещений.

Аренда недвижимости и деятельность самозанятого

Не существует строго обозначенных ограничений для аренды плательщиком НПД нежилых площадей, чтобы оказывать на них услуги или торговать. Но есть некоторые правила для помещений, которые используются в предпринимательской деятельности.

За соблюдением требований к зданиям и помещениям, в которых ведется бизнес, следят различные гос.органы: санитарный контроль, эпид.надзор, пожарная инспекция и прочее.

А вот непосредственно контролирующие органы могут ограничивать возможности самозанятого для использования помещений в той или иной бизнес-сфере. Возможны следующие варианты:

1. Помещение для оказания услуг. Например, самозанятый организовал курсы иностранного языка для детей, и хочет для этого арендовать помещений. Поскольку речь идет о детях, для эксплуатации помещения придется брать разрешения в Роспотребнадзоре и проходить проверку СЭС. Но плательщик проф налога не сможет получить одобрения от данных госорганов, так как последние имеют право сотрудничать только с ИП или ООО. Из этой ситуации только один выход: перейти из статуса самозанятого на индивидуальное предпринимательство с режимом НДП.

Однако, если самозанятый проводит обучение совершеннолетних граждан, то для использования помещения специальные допуски не понадобятся. Вообще с оказанием услуг самозанятым много нюансов, в том числе и с арендой площадей. Например, мастер маникюра не имеет права брать в наем помещение для оказания услуг,не имея статуса ИП, так как необходимо предварительно проходить проверки СЭС и МЧС, которые с самозанятыми не сотрудничают. Но в качестве альтернативы самозанятый может снять кабинет в салоне красоты, который, как арендодатель, проходит все контрольные проверки госорганов.

Точно также может поступить массажист или мастер маникюра/педикюра.А вот самозанятый парикмахер не имеет законной возможности снять помещение под свои услуги, потому что не имеет статуса ИП, и нанять на работу других специалистов также не имеет права (это запрещает статус самозанятого).

1. Помещения для продаж. Самозанятый может заниматься реализацией продукции исключительно собственного производства и для этого арендовать торговые площади. Удобнее всего это делать в зданиях, где есть другие точки продаж. В таком случае все проверки государственных контролирующих органов на себя берет хозяин площадей – арендодатель.
2. Офис для самозанятого фрилансера. Веб-дизайнеры, копирайтеры, SEO-, SMM специалисты, программисты и прочие профессионалы на фрилансе могут брать в аренду недвижимость ради более продуктивной работы вне дома. В таком случае ограничений нет, кроме одного – самозанятый не должен нанимать сотрудников. Но тут стоит «семь раз отмерить», так как единоличная аренда помещения может оказаться убыточной для бизнеса самозанятого. Сейчас для фрилансеров есть прекрасный альтернативный вариант – аренда места для работы в коворкинге. Снять для себя рабочее пространство в таком офисе намного дешевле, и сделать это можно на длительный срок.

Таким образом можно сделать вывод, что российское законодательство разрешает самозанятым снимать недвижимости для работы, но при условии, что не будут привлекаться наемные сотрудники, а сама деятельность не входит в категорию подходящих только для индивидуального предпринимательства.

Особенности аренды помещений самозанятыми

Аренда нежилого помещения закрепляется соглашением (договором), которое регулирует взаимоотношения между арендатором и арендодателем. Документ оформляется в письменном виде и заверяется подписями сторон. В договоре должны быть указаны:

• предмет договора – в данном случае нежилое помещение;
• сумма оплаты аренды;
• срок действия сделки.

Обычно соглашение об аренде имеет стандартный формат, но в данном документе необходимо отметить то, что:

1. Арендатором выступает плательщик налога на профессиональный доход, чья деятельность регламентируется законом от 27.11.18 г.№422-ФЗ.
2. Целью аренды является: нужное указать – продажа продукции собственного производства, оказание услуг, офис, то есть все, что закон позволяет самозанятому.

Все остальные особенности и условия указываются по желанию сторон.

Если срок аренды помещения менее года, то договор об этом не требует регистрации в органах Росреестра. В иных случаях такая регистрация согласно закону обязательна.

Размер налога НПД и аренда помещения

В отличие от других видов налогообложения, режим НПД не дает возможности уменьшить налоговую базу. Расходы, которые несет самозанятый в связи с оплатой аренды, не учитываются при расчете размера налогооблагаемого дохода. Это касается не только затрат на арендуемые помещения, но и вообще любых расходов на бизнес плательщика проф налога. Для себя самозанятый может вести учет доходов и расходов с целью отследить рентабельность своей работы, но на размере налогов это никак не скажется.

Таким образом, в большинстве случаев самозанятый гражданин может арендовать помещение для своего мелкого бизнеса, если только специфика его деятельности не требует получения разрешений от СЭС и Роспотребнадзора.

Источник: lifeha.ru