Пока жилая недвижимость приносит в среднем примерно 4-6% дохода от инвестированных средств, коммерческие площади успешно сдаются с доходностью выше 10-12%. Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, определяется с учетом многих параметров. Разберемся подробнее, выгодно ли сейчас вкладываться в арендный бизнес, и оценим возможные перспективы на ближайшие годы.
- 1 Стоит ли инвестировать в помещения коммерческого назначения: плюсы и минусы
- 2 Расчет доходности инвестиций и срока окупаемости
- 3 Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать для сдачи в аренду?
- 3.1 Новостройка или вторичка
- 3.2 Склады, торговые площади, апартаменты или офисы?
Стоит ли инвестировать в помещения коммерческого назначения: плюсы и минусы
О достоинствах инвестиций в нежилые помещения следует судить, принимая в расчет спрос, рентабельность, доходность, сроки окупаемости, а также сравнив плюсы и минусы.
Если сравнивать арендные ставки, то по жилым помещениям они ниже, чем по коммерческим, где и срок окупаемости оказывается меньше. Большое значение на параметры оказывают исходные данные объекта:
Покупка коммерческой недвижимости | История из жизни
- местоположение;
- инфраструктура;
- планировка;
- транспортная доступность;
- возможности для бизнеса (назначение объекта).
При этом, вовсе необязательно, что размещение в центре выгоднее по окупаемости. Например, в стрит-ретейле доходность в спальном районе на 20-50% может быть выше, чем в центральной части города.
По отзывам ряда экспертов, среди преимуществ такого вида вложений отмечают большую прозрачность и регулируемость, чем на рынке жилья. Здесь не идет речи об аренде неофициальной, без договора и уплаты налогов, а наличие подписанных юридических документов облегчает процесс разрешения спорных вопросов. Даже проблема оплаты ремонта чаще решается за счет арендаторов, возмещающих затраты через скидку в арендной плате. И все-такие большое влияние на фактические показатели доходности оказывает правильный выбор, где и какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать для сдачи в аренду.
Расчет доходности инвестиций и срока окупаемости
Удастся ли заработать на инвестировании в нежилую недвижимость больше, чем от сдачи в аренду квартир, определит подробный расчет и сравнение доходности и окупаемости двух вариантов.
Представим, что у инвестора есть выбор – купить обычную 2-комнатную квартиру на стадии строительства, либо офис аналогичной площади в деловом центре. Впоследствии обычная двушка принесет примерно 40 тысяч рублей, с окупаемостью в 15-17 лет, когда офисная аренда даст вдвое больше с окупаемостью до 8 лет. Конечно, на итоговые значения может влиять кризис, деловая активность и спрос на предложенный вид арендной недвижимости.
Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать для сдачи в аренду?
Если у жилой недвижимости назначение одно – комфортное проживание граждан, то у коммерческих площадей использование может быть самым разным:
- магазины;
- офисы;
- склады и т.д.
Что выгоднее приобрести для последующей аренды, зависит от срока окупаемости, спроса, возможностей для использования.
Новостройка или вторичка
Инвестировать в недвижимость на стадии «котлована» выгоднее, чем спустя несколько лет эксплуатации. В момент завершения строительства коммерческие помещения, расположенные в жилом доме, дорожают вдвое. Затем каждый год прибавляют в цене – примерно по 5%.
Если у инвестора мало денег, то стоит задуматься о вложении на начальных этапах строительства, пока помещения еще не сданы в эксплуатацию. Это сулит хороший и быстрый доход.
Склады, торговые площади, апартаменты или офисы?
У покупателя коммерческой недвижимости выбор шире:
- стрит-ретейл с открытием супермаркетов, аптечных пунктов, алкомаркетов с товарами неэластичного спроса, которые будут востребованы даже в условиях кризиса и нехватки средств;
- офисы (в условиях массового ухода зарубежных компаний и закрытия представительств этот вариант инвестирования вызывает обеспокоенность);
- складские площади (в условиях взрывного роста онлайн-торговли потребность в хороших оборудованных складах сохраняется);
- апартаменты (дают хорошую окупаемость при сдаче в жилую аренду при условии недоступности дешевых ипотечных программ).
Оценивать перспективы каждого из вариантов следует только в конкретных обстоятельствах, с учетом текущей ситуации, которая будет меняться под влиянием внешних факторов.
Основные тренды в коммерческой недвижимости
Несмотря на преобладающий пессимизм в отношении перспектив офисной аренды, не все эксперты согласны с этим. По крайней мере, в Москве и крупных городах констатируют тенденцию нарастания спроса на аренду офисов – на 20%-40%, если сравнивать с докризисным и «допандемийным» 2019 годом.
При этом, на востребованность торговых площадей во многом влияет их местоположение. Больше всего опасений вызывают площади в торговых центрах, уже в немалой степени пострадавших от коронавирусных ограничений, а затем и массового «исхода» мировых брендов из России.
Спрос на складские помещения остается высоким, если они отвечают современным требованиям по оборудованию, безопасности, оснащенности, и расположены в стратегически правильном месте с удобным транспортным сообщением.
Как выбрать объект и на что обратить внимание?
Не нужно быть специалистом во всех областях бизнеса, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость. Есть несколько секретов, как выбрать помещения, предназначенные для дальнейшей бизнес-аренды:
- Первое, что нужно сделать – это предварительные расчеты и оценка перспектив дохода с аренды. Понадобится вникнуть в нюансы налогообложения и простейшую бухгалтерию. Возможно, понадобятся юристы и опытные специалисты, которые разъяснят важные моменты, касающиеся объекта недвижимости, его документов и перспектив аренды.
- Поиск помещений нужно начинать через застройщика. Это безопаснее и выгоднее. Предварительно стоит изучить информацию о земле, на которой построена недвижимость.
- Офисные, складские и торговые помещения оценивают по доходности, ликвидности, окупаемости.
- Выгодные предложения следует искать среди объектов до сдачи в эксплуатацию. Помимо хорошей цены можно воспользоваться рассрочкой у застройщика.
Заранее подумайте, кому будет интересна эта коммерческая недвижимость, где искать арендаторов, кому предлагать. Это поможет определиться с дизайном помещений до того, как начинать ремонт.
Что выгоднее сдавать — квартиру или коммерческую недвижимость?
Многих интересует, что выгоднее – сдавать квартиру или коммерческую недвижимость. Как показывает практика, коммерческая недвижимость имеет лучшую доходность с квадратного метра и окупается быстрее, чем жилье.
Те, кто имел опыт сдачи внаем жилья, после перехода на рынок аренды нежилых помещений приходит к выводу, что коммерческая недвижимость более привлекательна для инвестиций.
Нюансы налогообложения
Перед тем, как сдавать помещения для бизнеса в аренду, следует определиться со своим налоговым статусом. В качестве физлица с арендного дохода уплачивают 13% (подоходный налог). Если оформить ИП, можно выбрать специальный налоговый режим с уплатой 6% от дохода.
Оптимальные налоговые режимы – УСН с уплатой налога за вычетом расходов (в год покупки и ремонта удается достичь значительной экономии), либо просто с доходов, либо «Патент».
Каковы перспективы арендного бизнеса в кризис?
В кризисные периоды рынок коммерческой недвижимости также подвергался негативному влиянию внешних обстоятельств. Например, череда локдаунов в 2020 году в столице сопровождалась снижением спроса – желающих арендовать оказалось на треть меньше, чем до начала пандемии. Однако после отмены ограничений сработал отложенный спрос, вернув 80% от прежнего уровня.
В 2022 году интерес к коммерческой аренде офисов поэтапно снижался (почти вполовину), а в мае 2022 г. зафиксировали рекордно низкий спрос, равный 30-50% от докризисного «допандемийного» 2019-го.
Нужно учитывать, что в отличие от пандемии и временных коронавирусных ограничений, в 2022 году ситуация более сложная, и в условиях массового закрытия и простоя магазинов, предприятий, представительств зарубежных компаний просядут все сегменты коммерческой недвижимости.
Наиболее устойчивым окажется спрос на нежилые помещения, оптимально подходящие под оптимизированный бизнес с широкими возможностями применения. Наиболее уязвимой оказалась сфера торговых помещений, но и в этом сегменте идет адаптация к новым условиям, с переносом приоритетов на форматы торговли в «шаговой доступности» вместо крупных объектов торговли, торговых центров.
REIT-фонды как альтернативный вариант инвестиций
REIT (аббревиатура от английского» Real Estate Investment Trust») представляет собой иностранные фонды, предполагающие коллективные инвестиции в недвижимое имущество без намерений покупать конкретную квартиру или дом. В России такой вариант инвестирования получил распространение в виде закрытых паевых фондов.
Суть фонда – вложить собранные у пайщиков средства в сданные и строящиеся объекты. При этом, нет ограничений по типу недвижимости – офисы, жилье, гостиницы. После сдачи в эксплуатацию объект передают в аренду, а доход распределяется между всеми участниками фонда согласно их доле (паю).
С точки зрения рисков, такие вложения наименее рискованны, доход стабилен, не требует много денег и обеспечивает устойчивость за счет разнообразия объектов – торговые центры, офисы, кредитные компании и т.д. Чтобы стать пайщиком подобного фонда, достаточно обладать от миллиона рублей, при этом, доходность инвестиций сопоставима с коммерческой арендой и достигает 10-13% от вложенных средств.
Источник: misterrich.ru
Как выбрать коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду
Один из способов получать регулярный доход — это выбрать, купить, сдавать коммерческое помещение. Офис, гостиница, торговый центр, паркинг или склад — всё это востребованные коммерческие объекты. Поговорим о том, какие помещения покупают вкладчики, как их выбрать, как на них зарабатывать. В конце статьи рассмотрим не только преимущества, но также недостатки бизнеса от аренды коммерческих помещений.
Варианты коммерческих помещений для инвестирования
Офисные помещения
Расположение и транспортная доступность
Офис — это классический вариант инвестиций. Офисы арендуют для разных видов бизнеса, например, IT-компаний, юридических, бухгалтерских, торговых, адвокатских фирм. Чтобы выбрать удачную недвижимость, учитывайте ее местоположение: легко ли добраться из разных районов города, удобные ли подъездные пути, что находится поблизости, как далеко автобусные остановки. Хорошая транспортная инфраструктура, а также паркинг повышают привлекательность офиса для арендаторов.
Классификация офисных помещений
Офисы делят на классы A, B, C. Класс A — это самые премиальные варианты в престижных районах, с отличными условиями для арендаторов. У офисов класса B, C более доступные цены, но менее привлекательное окружение, а также условия аренды. Выбрать класс офиса нужно в соответствии с инвестиционной задачей и финансовыми возможностями вкладчика.
Торговые зоны
Пешеходный трафик
Чтобы стабильно зарабатывать на аренде магазинов, кафе, ресторанов, можно выбрать торговое помещение. Учитывайте пешеходный трафик, близость к торговым центрам, зонам отдыха, туристическим маршрутам, крупным магистралям. Чем больше посетителей, тем привлекательнее торговая точка для потенциальных нанимателей.
Анализ конкурентов
Проведите анализ конкурентов в районе, который вы выбрали. Оцените насыщенность рынка торговой недвижимостью, а также уровень конкуренции, чтобы определить, привлечет ли ваша торговая точка арендаторов.
Промышленные и складские помещения
Логистические аспекты, производственные возможности
Промышленные или склады используют для размещения производства, складирования товаров или как логистические центры. Чтобы выбрать производственную коммерческую недвижимость, узнайте о логистических возможностях, состоянии инфраструктуры, пространствах для производственного оборудования.
Разрешительная документация, экологические нормы
Проверьте разрешительную документацию, соблюдение экологических норм. Если с документами порядок, вы быстрее найдете съемщиков. Иначе документы придется делать самостоятельно, растрачивая время.
Отельный и гостиничный бизнес
Туристический потенциал, сезонность
Гостиничный бизнес приносит высокий доход, если выбрать недвижимость в туристическом районе. Оцените туристический потенциал местности, а также сезонность спроса на проживание.
Стандарты качества, дополнительные услуги
Убедитесь, что здание подходит для отельного бизнеса. Предлагайте дополнительные услуги, например, ресторан, бассейн, баню, спа. Чтобы выбрать дополнительные услуги, оцените спрос на них, конкуренцию с другими гостиницами. Насыщенная отельная инфраструктура повышает привлекательность объекта, соответственно увеличивает доходы владельца.
Апартаменты, аренда жилья
Расположение, инфраструктура
Апартаменты для аренды — эффективные инвест-продукты. Чтобы выбрать востребованную квартиру, учитывайте расположение, близость магазинов, ресторанов, остановок общественного транспорта, школ, садиков, медцентров. Соседство парка, сквера, исторических мест тоже увеличивают спрос на съем жилья.
Планировка, состояние
Осмотрите планировку, проверьте качество ремонта. Удобная планировка и хорошее состояние квартиры привлечет больше желающих арендовать ее, а вкладчик получит больше дохода.
Гаражные комплексы, автостоянки
Спрос и безопасность
Гаражные комплексы, автостоянки — хороший источник дохода, особенно в крупных городах, где спрос на парковочные места высок. Оцените спрос на парковку конкретных районов
Удобство расположения
Внимания достойны автомобильные стоянки вблизи основных городских дорог, рядом с торговыми центрами, скверами, поликлиниками. Гаражные комплексы актуальны рядом с крупными жилыми комплексами.
Возможные стратегии инвестиций в коммерческую недвижимость
Приобретение с целью продажи
Одна из стратегий инвестиций — покупка объекта с последующей продажей. Прибыль получается за счет роста цены помещений, а также спекулятивных операций на рынке. Важно выбрать ликвидное помещение или участок земли: тогда его можно быстро продать по рыночной цене.
Иногда инвесторы выбирают иной путь: покупают невзрачную некачественную недвижимость за копейки, делают ремонт, затем продают дорого. Этот популярный способ называется флиппинг. Данный способ инвестирования самый дорогой, потому что придется купить целый объект.
Организация арендного бизнеса
Аренда коммерческой недвижимости — основной источник дохода для многих инвесторов. Инвестор покупает офис, коворкинг, отель, паркинг, затем сдает его арендаторам за ежемесячную плату. Стратегия относится к высокорасходным.
Готовый арендный бизнес (ГАБ)
Если купить недвижимость, которую уже сдают, — это готовый арендный бизнес. Инвестор становится новым собственником, продолжая получать доход от аренды. При этом нанимателей менять не обязательно.
Финансирование строительства объектов
Инвесторы финансируют строительство объектов, получая прибыль на продаже или аренде достроенного здания. Строительная компания «Дарстрой» предлагает интересные проекты для таких инвестиций.
Паевые инвестиционные фонды (ПИФ)
Участники паевых инвестиционных фондов финансируют разные проекты недвижимости. ПИФ снижает риски своих участников, также обеспечивает диверсификацию инвестиций. Преимущество инвестирования через ПИФ — низкий порог входа. Чтобы стать инвестором, нужно внести от 100 000 рублей. Выбрать эффективный ПИФ можно на Московской бирже.
Стоит учесть, что участники ПИФ несут инфраструктурные расходы, среди которых 1% вознаграждение управляющей компании.
Расчет доходности коммерческих объектов
Чтобы оценить потенциальную доходность коммерческого объекта, используют следующие показатели:
Ставка арендной доходности (cap rate)
Cap rate (ставка арендной доходности) — это коэффициент, показывающий отношение годового дохода от аренды к цене объекта. Чем выше cap rate, тем выше потенциальная доходность объекта. Стоит учесть, что с увеличением доходности увеличиваются и риски.
Возврат инвестиций (ROI)
ROI (Return on Investment) — это коэффициент, показывающий отношение прибыли от инвестиций к первоначальным расходам на покупку объекта. Чем выше ROI, тем быстрее инвестор окупит вложения, начнет получать прибыль.
Срок окупаемости
Плюсы и минусы арендного бизнеса
Плюсы
- Стабильный доход: ежемесячная арендная плата станет регулярным пассивным источником дохода.
- Капитализация: со временем ликвидная коммерческая недвижимость растет в цене, капитал увеличивается.
- Налоговые льготы: владельцы недвижимости пользуются налоговыми льготами, снижая налоговую нагрузку. Чтобы выбрать подходящие льготы, стоит обратиться к бухгалтеру.
- Диверсификация инвестиций: опытный вкладчик инвестирует в разные инвестпроекты, чтобы диверсифицировать портфель. Арендный бизнес может стать одним из проектов для диверсификации.
Минусы
Заключение
Выбор коммерческой недвижимости для сдачи в аренду требует тщательного анализа критериев: расположение и окружение, состояние объекта, потенциальная доходность, риски. Если вкладчик учтет все критерии и сделает обоснованный выбор, то сможет каждый месяц получать стабильный доход, окупить вложения, выйти на чистую прибыль.
Источник: darstroy-yug.ru
Арендный бизнес: плюсы и минусы
❗ аренда земли — развивается довольно медленно и требует много дополнительных затрат;
❗ аренда жилья — приносила выгоду в 2000-х годах. В то время собственники Москвы окупали приобретенную квартиру за 5 лет. Но в силу популярности ипотечного кредитования и развития строительства такой бизнес утратил свою доходность;
только рынок коммерческой недвижимости успешно «пережил» кризис и «дождался» роста арендных ставок.
По прогнозам экономистов, в дальнейшем рынок арендных площадей ждет развитие. Все обозначенные факторы обещают благоприятное время для вложений инвесторов.
В поиске подходящей коммерческой недвижимости Вы можете столкнуться с двумя вариантами.
Первый — недавно построенные или пустые объекты.
Стоимость пустующих объектов значительно ниже, и Вы можете сделать там ремонт на свой вкус. Применив недорогие технологии и воплотив в реальность любые дизайнерские идеи, можно придать объекту статусный вид.
Второй — функционирующие объекты с арендаторами.
Готовый арендный бизнес (ГАБ) не предполагает дополнительных затрат на ремонт, материалы, привлечение арендаторов, рекламные кампании. Такой вариант подойдет, если Вы недавно начали инвестировать средства в коммерческую недвижимость.
- Новости компании 5
- Новости 19
- Новости developer 5
- Новости для собственников 6
- Новости продаж 3
- Новости аренды 12
Источник: commercreal.com