Статья была опубликована в журнале «Справочник эколога» № 6 июнь 2021.
Все права защищены. Воспроизведение, последующее распространение, сообщение в эфир или по кабелю, доведение до всеобщего сведения статей с сайта разрешается правообладателем только с обязательной ссылкой на печатное СМИ с указанием его названия, номера и года выпуска.
Ключевые вопросы
Постановка на учет объекта НВОС
Составление экологической документации
Заключение договора с регоператором
Оформление акта рекультивации
Рассмотрим вопросы охраны окружающей среды, которые возникают при арендных отношениях.
Юридическое лицо (застройщик) арендовало земельный участок под строительство. Кто должен поставить на государственный учет объект, оказывающий негативное воздействие на окружающую среду (далее — НВОС), — застройщик или собственник земельного участка?
Объекты НВОС подлежат постановке на государственный учет юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими хозяйственную и (или) иную деятельность на указанных объектах, в уполномоченном Правительством РФ федеральном органе исполнительной власти или органе исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией[1].
5 Разбор договора аренды коммерческой недвижимости
Свидетельства о постановке на государственный учет объектов НВОС, об актуализации учетных сведений об объекте НВОС, о снятии с государственного учета объектов НВОС выдаются хозяйствующим субъектам, осуществляющим деятельность на объектах НВОС (п. 11 ст. 69 Федерального закона № 7-ФЗ).
Словарь
Объект НВОС — объект капитального строительства и (или) другой объект, а также их совокупность, объединенные единым назначением и (или) неразрывно связанные физически или технологически и расположенные в пределах одного или нескольких земельных участков (ст. 1 Федерального закона № 7-ФЗ).
Заявку о постановке объекта на учет, сведения и документы, представляемые для актуализации учетных сведений об объекте или снятия объекта с государственного учета, хозяйствующий субъект, осуществляющий деятельность на объекте, направляет в территориальный орган Росприроднадзора посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о получении или в электронном виде посредством заполнения электронного средства формирования заявки с использованием Единого портала госуслуг или официального сайта Росприроднадзора[2].
Кроме того, раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» проектной документации должен содержать перечень мероприятий по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период строительства и эксплуатации объекта капитального строительства, включающий[3]:
• результаты расчетов приземных концентраций загрязняющих веществ, анализ и предложения по предельно допустимым и временно согласованным выбросам;
• обоснование решений по очистке сточных вод и утилизации обезвреженных элементов, по предотвращению аварийных сбросов сточных вод;
Ответственность за повреждения при аренде квартир.
• мероприятия по охране атмосферного воздуха;
• мероприятия по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортировке и размещению опасных отходов.
Таким образом, ставить на учет строящийся объект должно то юридическое лицо, которое осуществляет деятельность (стройку) на данном объекте. Поскольку мероприятия по охране окружающей среды разрабатываются в рамках проектной документации на строительство, их разработкой занимается застройщик, следовательно, он и должен поставить объект НВОС на учет.
Организация арендует офис. Кто должен оформлять экологическую документацию (вести учет отходов, заполнять форму № 2-ТП (отходы), представлять декларацию о плате за НВОС, составлять паспорта отходов, заключать договоры на передачу отходов) — арендатор или арендодатель?
Паспортизация отходов I–IV классов опасности осуществляется индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, в процессе деятельности которых образуются такие отходы[5].
Отметим, что положения Федерального закона «Об отходах производства и потребления»[6] в основном построены так: в чьей деятельности образуются отходы, тот несет за них ответственность и разрабатывает ту или иную природоохранную документацию.
В связи с этим за отходы, которые образуются в результате деятельности арендатора, отвечает сам арендатор (если иное не установлено договором аренды), а значит, он обязан оформлять экологическую документацию.
Для того чтобы за отходы отвечал арендодатель, в договоре аренды следует прописать, например, следующее:
Отходы, образующиеся в офисе (помещении) арендатора, считаются образованными от деятельности арендодателя по сдаче помещения в аренду и удаляются из офиса (помещения) арендодателем. Арендодатель осуществляет все обязанности образователя и собственника данных отходов, предусмотренные действующим законодательством, а именно: соблюдает федеральные нормы, правила и иные требования в области обращения с данными отходами, ведет учет данных отходов в соответствии с Порядком учета в области обращения с отходами, представляет в установленном порядке необходимую информацию по форме статистического учета № 2-ТП (отходы), предусматривает места (площадки) накопления таких отходов, разрабатывает паспорта отходов I–IV классов опасности.
Распространенная ситуация, когда в договоре аренды прописано, что арендодатель оказывает только услугу по организации удаления (передачи) отходов, однако в таком случае ответственность за обращение с отходами остается на арендаторе и экологическая документация также разрабатывается арендатором.
Вопросы установления права собственности на отходы, как и вопросы определения стороны, ответственной за исполнение обязанностей в области обращения с отходами, возложенных на образователя отходов действующим природоохранным законодательством, регулируются хозяйствующими субъектами в рамках договорных отношений[7].
Поскольку в результате осуществления деятельности в офисном помещении обычно образуются отходы, относящиеся к твердым коммунальным отходам (далее — ТКО), то плата за НВОС не вносится на основании п. 2 ст. 16.1 Федерального закона № 7-ФЗ. Соответственно, декларация о плате за НВОС не представляется ни арендодателем, ни арендатором. При этом разрабатываются паспорта отходов, ведется учет образовавшихся отходов, подготавливается статистическая отчетность, заключаются договоры на передачу отходов арендатором, если иное не предусмотрено договором аренды.
Кто должен заключать договор с региональным оператором при арендных отношениях?
Собственники ТКО обязаны заключить договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются ТКО и находятся места их накопления (п. 4 ст. 24.7 Федерального закона № 89-ФЗ).
Региональный оператор заключает договор на оказание услуг по обращению с ТКО, образующихся в зданиях (за исключением жилых помещений), строениях, сооружениях, нежилых помещениях, в т.ч. в многоквартирных домах и на земельных участках, — с лицами, владеющими такими зданиями, строениями, сооружениями, нежилыми помещениями на законных основаниях, или уполномоченными ими лицами[8].
Вопрос собственности на отходы должен быть урегулирован в рамках договора аренды между сторонами (арендодателем и арендатором). Если в договоре аренды этот вопрос не урегулирован, то обязанность по заключению договора на вывоз ТКО ложится на арендатора как на собственника отходов.
Кто должен устанавливать санитарно-защитную зону (далее — СЗЗ) при арендных отношениях?
В срок не более одного года со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта, в отношении которого установлена или изменена СЗЗ, правообладатель такого объекта обязан[9]:
• провести исследования (измерения) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта;
• если выявится необходимость изменения СЗЗ, установленной или измененной исходя из расчетных показателей уровня химического, физического и (или) биологического воздействия объекта на среду обитания человека, — представить в уполномоченный орган заявление об изменении СЗЗ.
В случае технического перевооружения объекта, изменения применяемых на объекте технологий производства продукции, изменения вида разрешенного использования или назначения объекта (за исключением случаев, предусмотренных п. 10 Правил № 222), а также в случае прекращения эксплуатации или ликвидации (в т.ч. сноса) объекта, являющегося объектом накопленного вреда окружающей среде, правообладатель объекта обязан (п. 9 Правил № 222):
• в срок не более одного года со дня наступления указанных обстоятельств провести исследования (измерения) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта при его ликвидации);
• при выявлении превышения установленных гигиенических нормативов либо изменения такого воздействия объекта на среду обитания человека по сравнению с уровнем воздействия, исходя из которого была установлена СЗЗ, — представить в уполномоченный орган заявление об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ.
В случае прекращения эксплуатации, ликвидации (в т.ч. сноса) объекта, не являющегося объектом накопленного вреда окружающей среде, изменения вида разрешенного использования или назначения такого объекта, предусматривающего осуществление деятельности, в результате которой за контурами объекта его химическое, физическое и (или) биологическое воздействие на среду обитания человека не превышает установленных гигиенических нормативов, правообладатель объекта обязан в срок не более одного месяца со дня наступления указанных обстоятельств представить в уполномоченный орган заявление о прекращении существования СЗЗ (п. 10 Правил № 222).
Как видим, установление, изменение или прекращение существования СЗЗ осуществляются правообладателем объекта.
Словарь
Правообладатели земельных участков — собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (ст. 5 Земельного кодекса РФ).
Следовательно, устанавливать СЗЗ может как арендодатель (собственник объекта), так и арендатор (имеющий права на временное владение и пользование объектом). Обязанности по установлению СЗЗ можно разграничить в договоре аренды.
Кто должен подписывать акт рекультивации — арендатор земельного участка, который провел рекультивацию, или собственник земельного участка?
Разработка проекта рекультивации и рекультивация земель обеспечиваются лицами, деятельность которых привела к деградации земель, в том числе[10]:
• правообладателями земельных участков;
• лицами, использующими земельные участки на условиях сервитута, публичного сервитута;
• лицами, использующими земли или земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.
В случае если лица, деятельность которых привела к деградации земель, не являются правообладателями земельных участков и у правообладателей земельных участков, исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (далее — ОИВС, ОМС), уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, отсутствует информация о таких лицах, разработка проекта рекультивации и рекультивация земель обеспечиваются (п. 4 Правил № 800):
• гражданами и юридическими лицами — собственниками земельных участков;
• арендаторами земельных участков, землепользователями, землевладельцами — в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев ухудшения качества земель в результате воздействия природных явлений при условии, что арендаторами, землепользователями, землевладельцами принимались меры по охране земель в соответствии с земельным законодательством);
• ОИВС и ОМС, уполномоченными на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, — в отношении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, а также в отношении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам, в случае ухудшения качества земель в результате воздействия природных явлений при условии, что арендаторами, землепользователями, землевладельцами принимались меры по охране земель в соответствии с земельным законодательством.
Проект рекультивации подлежит согласованию (п. 15 Правил № 800):
С кем согласовывается проект
В каком случае
С собственником земельного участка, находящегося в частной собственности
Если лицо, обязанное обеспечить рекультивацию земель, не является собственником земельного участка
С арендатором земельного участка, землевладельцем, землепользователем
Если лицо, обязанное обеспечить рекультивацию земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не является таким арендатором, землепользователем, землевладельцем
С ОИВС или ОМС, уполномоченным на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков
В случае проведения рекультивации в отношении земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, указанными в п. 3 или подп. «б» п. 4 Правил № 800
Акт рекультивации подписывается лицом, которое проводит рекультивацию (п. 30 Правил № 800). В данном случае таким лицом является арендатор земельного участка.
При этом не позднее 30 календарных дней с момента подписания акта его необходимо направить лицам, которые согласовывали проект рекультивации, в т.ч. собственнику земельного участка (п. 31 Правил № 800).
[1] Пункт 1 ст. 69.2 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (в ред. от 09.03.2021; далее — Федеральный закон № 7-ФЗ).
[2] Пункт 35 Правил создания и ведения государственного реестра объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.06.2016 № 572.
[3] Подпункт «б» п. 25 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (в ред. от 09.04.2021).
[4] Пункт 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ.
[5] Пункт 3 Порядка паспортизации отходов I–IV классов опасности, утвержденного Приказом Минприроды России от 08.12.2020 № 1026.
[6] Федеральный закон от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» (в ред. от 07.04.2020; далее — Федеральный закон № 89-ФЗ).
[7] См. письмо Минприроды России от 09.07.2020 № 25-47/17005 «О порядке заключения договора с региональным оператором».
[8] См. Правила обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 (в ред. от 18.03.2021).
[9] Пункт 7 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 (в ред. от 21.12.2018; далее — Правила № 222).
[10] Пункт 3 Правил проведения рекультивации и консервации земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 10.07.2018 № 800 (в ред. от 07.03.2019; далее — Правила № 800).
Источник: ecolog-info.ru
Договор аренды
К отношениям, связанным с арендой, применяются общие положения (гл. 34 ГК РФ), если специальные правила не устанавливают иное.
Аренда — гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.
Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.
Виды договора аренды:
- договор проката;
- договор аренды транспортных средств;
- договор аренды зданий и сооружений;
- договор аренды предприятия;
- договор финансовой аренды (лизинг).
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.
Имущество — непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.
При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).
В качестве арендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.
В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Форма договора аренды
Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.
Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества.
Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе — за 3 месяца (однако эти сроки могут быть изменены законом или договором — п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение, так как непередача имущества арендатору влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и также возмещения убытков.
При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков.
Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.
При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора.
При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Договор аренды является возмездным.
Основное обязательство — выплата арендной платы.
Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Виды арендной платы:
- Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.
- Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.
- Представление арендодателю определенных услуг.
- Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.
- Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.
Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.
Имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества.
Субаренда — договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.
От субаренды отличается перенаем — передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя.
- Договор аренды
- Договор проката
- Договор аренды транспортных средств
- Договор аренды зданий и сооружений
- Договор аренды предприятия
Источник: www.grandars.ru
Арендатор и арендодатель: права и обязанности
Ахмедов, Р. М. Арендатор и арендодатель: права и обязанности / Р. М. Ахмедов, Т. С. Губина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2023. — № 4 (451). — С. 219-221. — URL: https://moluch.ru/archive/451/99487/ (дата обращения: 10.09.2023).
В данной статье изложены и проанализированы права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды недвижимого имущества.
Ключевые слова: договор аренды, арендодатель, арендатор, права сторон по договору аренды, Гражданский кодекс РФ.
Арендатор и арендодатель по договору аренды — два противоположных понятия, образующих единое целое, подобно двум сторонам одной медали.
Согласно источнику Википедия, арендодатель в устаревшем значении звучит как лессор, а арендатор — лесси, посессор, посессионер, рентер, тенант [1].
В Гражданском праве (ст. 606 ГК РФ) Арендодатель иначе именуется как «Наймодатель», а арендатор — «Наниматель» [2]. То есть если обратиться к смысловому толкованию этих понятий, Наниматель берет «во временное пользование за плату» что-либо [3, с. 387].
Российский юрист, председатель Высшего арбитражного суда РФ Антон Александрович Иванов считает, что ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, различая их лишь применительно к пользованию жилым помещениям. В дальнейшем термины «наем», «имущественный наем» и аренда, а также «арендодатель» и «наймодетель» или «арендатор» и «наниматель» будут использоваться как тождественные [4, с. 167].
В Гражданском кодексе, Законодатель, раскрывая понятие договора аренды (ст. 606 ГК РФ) одновременно прописывает основополагающие обязанности арендатора и арендодателя. Арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязуется вносить плату за пользование этим имуществом. Причем возникновение взаимных прав и обязанностей возникает не с момента передачи имущества, а с того момента, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора, поскольку договор аренды (найма) недвижимого имущества, как установлено наукой гражданского права, является консенсуальным.
Гражданский кодекс РФ содержит статью (статья 608), посвященную арендодателю. В ней поясняется кто может являться арендодателем. В то время как «Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет его понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований.
По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст.
671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката — лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст.
626 ГК РФ)» [5].
Арендодатель — это собственник имущества, которое сдается в аренду. Арендодателем может быть также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем может выступать как физическое, достигшее возраста 18 лет, так и юридическое лицо, индивидуальный предприниматель.
Арендатором также может являться любое юридическое и физическое лицо, индивидуальный предприниматель, поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо норм, запрещающих физическим и юридическим лицам брать в аренду имущество. На практике возможны ситуации, когда арендаторами одного помещения являются сразу несколько юридических или физических лиц.
Рассматривая фигуру арендодателя, необходимо выделить его первоочередную обязанность — предоставить имущество в аренду. Следует отметить, что имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст.612 ГК РФ).
Передача в аренду имущества не является основанием для прекращения и изменения прав третьих лиц на это имущество. Здесь необходимо учитывать следующий нюанс. Так, правом аренды или имущественного найма помимо арендатора (как участника арендного договора) могут обладать и другие юридические лица, не являющиеся прямыми участниками конкретного арендного правоотношения.
Эти «другие лица» могут иметь различные правообладания на сдаваемое в аренду имущество по совершенно другим правовым основаниям: в силу закона, на правах сервитута или залога и т. д., т. е. согласно ст. ст. 274, 277, 334 ГК РФ. Это фактически означает, что сдача такого имущества в аренду не прекращает и не изменяет их вышеуказанных прав. Так, например, если сдаваемое в аренду имущество обременено правом залога, то залогодержатель в любое время может воспользоваться своим правом и обратить взыскание на арендованное, а для него — на заложенное имущество, причем независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Такой иск может называться: «О принудительном изъятии заложенного имущества, сданного в аренду без согласия залогодержателя».
Законодатель в части второй ст. 613 ГК РФ предписывает арендодателю строго соблюдать определенные при этом правила. Так, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 620 ГК РФ) [5, С. 184–185.].
Арендодатель обязан передать имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества), если иное не предусмотрено договором. (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Соблюдение сроков предоставления в аренду имущества также является обязанностью арендодателя (п. 3.ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Необходимость проведения капитального ремонта изначально может быть прописана в договоре, либо может возникнуть в результате неотложной необходимости.
Передав имущество в аренду, арендодатель обязан не создавать условия и не препятствовать Арендатору пользоваться данным имуществом.
Обязанностью арендатора, как следует из самого понятия договора аренды, его принципа возмездности, является внесение платы за арендуемое имущество. Статья 614 ГК РФ закрепляет обязанность арендатора своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату. Следует обратить внимание, что если арендатор не пользуется переданным имуществом, начисление арендных платежей не приостанавливается.
Арендатор обязан поддерживать переданное имущество в исправном состоянии и нести расходы на данные работы.
По окончании срока договора, либо расторжении договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в исходном состоянии с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).
В качестве абсолютных прав арендатора является право владеть и пользоваться арендованным имуществом. В некоторых случаях Арендодатель может предоставить право распоряжаться арендованным имуществом, то есть арендатор с согласия арендодателя может сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять его в безвозмездное пользование третьим лицам, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал организаций [6 с. 88].
В случае добросовестного исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В этом случае арендатор, желающий заключить договор аренды на новый срок, должен в течение срока, указанного в ранее заключенном договоре, письменно уведомить арендодателя о своем желании вновь заключить договор аренды.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ, арендатор вправе произвести отделимые улучшения арендованного имущества. С согласия арендодателя арендатор вправе произвести улучшения и не отделимые от имущества. В этом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Однако в том случае, если арендодатель не давал согласие на производство не отделимых улучшений арендованного имущества, стоимость не отделимых улучшений возмещению не подлежит.
Право арендодателя заключается в выборе арендатора.
В случае нарушения условий договора со стороны арендатора, арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды.
Арендодатель вправе отказать в заключении договора аренды на новый срок. Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Правоприменительная практика разрешения таких споров приводилась еще в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 года, т. е. за несколько лет до принятия нового ГК РФ [5]. И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договора не подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообще в дальнейшем сдавать имущество в наем [7 с. 104].
Таким образом, реализуя свое желание владеть, пользоваться, а в некоторых случаях и распоряжаться имуществом, не становясь собственником этого имущества, по средствам заключения договора аренды, Арендатор приобретает права и обязанности в отношение собственника арендованного имущества — арендодателя. Существование обоюдных прав и обязанностей возникает в силу правовой природы самого договора аренды. Поскольку он является двусторонним, возмездным, консенсуальным и сигналлагматическим, то есть взаимообязывающим. Раскрывая понятие договора аренды, законодатель закрепляет в федеральных законах, в частности в Гражданском кодексе РФ., права и обязанности обеих сторон договора аренды.
- Текст: электронный // Векипедия: [сайт]. — URL: (дата обращения: 25.01.2023).
- Гражданский, кодекс,РФ,(часть,вторая),от,26,01,1996,№ / кодекс,РФ,(часть,вторая),от,26,01,1996,№ Гражданский. — Текст: электронный // консультант: [сайт]. — URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW (дата обращения: 24.01.2023).
- Ожегов, С. И. Толковый словарь русского языка / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. — Москва: Азбуковник, 1997. — 944 c.
- Иванов, А. А. Учебник гражданского права. Том 2 / А. А. Иванов, Под общей, редакцией, А,П. и Ю. К. Толстого. — 2-е изд. — Москва: Проспект, 2005. — 844 c.
- Завидов Б. Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. М.: ИПК «Лига Разум», 1998.
- Скуратовская М. М. Правовой статус арендодателя и арендатора по договору аренды недвижимого имущества // Закон и право. 2022 № 5.
- Вестник ВАС РФ. 1993. N 11. С. 104.
Основные термины (генерируются автоматически): ГК РФ, Арендатор, договор аренды, арендодатель, имущество, арендованное имущество, аренда, аренда имущества, Гражданский кодекс РФ, заключение договора аренды.
Источник: moluch.ru
