С 2022 года существенно изменились правила бухгалтерского учета арендных и лизинговых операций. Рассмотрим наиболее актуальные учетные и налоговые вопросы, возникающие у арендаторов (лизингополучателей) малого бизнеса.
Вопрос 1. Нужно ли применять ФСБУ 25/2018, если микропредприятие на УСН, и имущество на балансе лизингодателя?
Микропредприятие на УСН, применяющее упрощенные способы ведения бухучета, в 2022 году заключило договор лизинга, в котором сказано, что имущество учитывается на балансе лизингодателя. Нужно ли по этому договору применять ФСБУ 25/2018? Ответ на вопрос. К операциям по данному договору лизинга нужно применять ФСБУ 25/2018.
ФСБУ 25/2018 обязателен к применению всеми компаниями, независимо от организационно-правовой формы, применяемой системы налогообложения или способа ведения бухучета: обычного или упрощенного (п.п. 1 и 2 ФСБУ 25/2018). Условие договора лизинга о том, у кого на балансе учитывается предмет лизинга, с 2022 года не влияет ни на бухгалтерский, ни на налоговый учет лизинговых операций.
Микро бизнес. Малый и средний бизнес. Народный предприниматель. В чем разница?
При этом компании, имеющие право применять упрощенные способы ведения бухучета, могут применять ФСБУ 25/2018 в упрощенном порядке. В частности, если компания арендует имущество без права выкупа и не сдает арендованное имущество в субаренду, то такая компания вправе не отражать в учете право пользования арендой (далее — ППА) и обязательство по аренде (п.п. 11 и 12 ФСБУ 25/2018).
Если же речь идет о лизинге, аренде с правом выкупа или сдаче полученного в аренду имущества в субаренду, то компании малого бизнеса могут сформировать обязательство по аренде исходя из номинальной суммы платежей по лизингу (аренде) без дисконтирования (п. 14 ФСБУ 25/2018). А в состав фактической стоимости ППА можно не включать затраты на доставку и доведение предмета аренды (лизинга) в состояние, пригодное к эксплуатации, а также оценочные обязательства (п. 13 ФСБУ 25/2018).
Отчитайтесь в ФНС и другие контролирующие органы в срок и без ошибок по актуальным формам Узнать больше
Вопрос 2. ФСБУ 25/2018 и аренда на неопределенный срок?
Компания взяла в аренду оборудование на неопределенный срок. Можно ли не применять ФСБУ 25/2018 к такой аренде? Ответ на вопрос. Считаем, что арендатор по договору аренды с неопределенным сроком должен применять к такому договору ФСБУ 25/2018. В пп.
1 п. 5 ФСБУ 25/2018 приведено одно из условий признания объекта учета аренды (а, следовательно, и применения ФСБУ 25/2018) — передача предмета аренды на определенный срок. На первый взгляд, можно сделать вывод о том, что данное условие не выполняется при неопределенном сроке аренды, а значит к такому договору аренды неприменимо ФСБУ 25/2018. Однако, по нашему мнению, арендатор по договору аренды с неопределенным сроком должен для целей применения ФСБУ 25/2018 определить на базе профессионального суждения наиболее вероятный срок действия такого договора (п. 9 ФСБУ 25/2018; п. 7.1 ПБУ 1/2008; п.п. B37 и B40 Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда», введен в действие на территории РФ Приказом Минфина России от 11.07.2016 N 111н (далее — IFRS 16 «Аренда»); ответ на вопрос 2 в Письме Банка России от 12.07.2019 N 17-1-2-6/623).
Малый и Средний Бизнес – Вреднейшие Термины
Вопрос 3. Как учитывать переменную часть арендной платы по ФСБУ 25/2018?
ООО арендует офис. Арендные платежи состоят из постоянной части (непосредственно платы за аренду) и переменной части (компенсации стоимости коммунальных услуг). Как учитывать переменную часть арендной платы с точки зрения ФСБУ 25/2018? Ответ на вопрос.
Арендатор не учитывает переменную часть арендной платы (компенсацию стоимости коммунальных услуг) при определении фактической себестоимости ППА и размера обязательства по аренде. Переменная часть арендной платы признается расходом того месяца, в котором она начислена. В составе арендных платежей для целей применения ФСБУ 25/2018 учитываются переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды (пп. «б» п. 7 ФСБУ 25/2018). Так как переменные платежи в виде компенсации стоимости коммунальных услуг не зависят от ценовых индексов или процентных ставок, такие платежи не относятся к арендным с точки зрения ФСБУ 25/2018 (пп. «а» п. 7.1 ПБУ 1/2008; пп. «b» п. 38 IFRS 16 «Аренда») и, следовательно, не учитываются при определении фактической себестоимости ППА и размера обязательства по аренде (п.п. 13 и 14 ФСБУ 25/2018).
Отчитывайтесь легко и без ошибок
Удобный сервис для подготовки и сдачи отчетов через интернет. Дарим доступ в Экстерн на 14 дней! Попробовать
Вопрос 4. Какие платежи учитывать при определении фактической себестоимости ППА, размера обязательства по аренде?
- арендные платежи в фиксированной части, которые формируют обязательство по аренде (пп. «а» п. 13, п. 14 ФСБУ 25/2018);
- депозит, засчитываемый в счет оплаты арендных платежей (пп. «б» п. 13 ФСБУ 25/2018).
Переменная часть арендной платы (процент от выручки) не является платежом, зависящим от ценовых индексов или процентных ставок (пп. «б» п. 7 ФСБУ 25/2018), поэтому не относится к арендным с точки зрения ФСБУ 25/2018 (пп. «а» п. 7.1 ПБУ 1/2008; пп. «b» п. 38 IFRS 16 «Аренда»).
Вопрос 5. Как определить фактическую себестоимость ППА и величину обязательства по аренде, если компания применяет ФСБУ 25/2018 в упрощенном порядке?
Компания на УСН взяла в лизинг оборудование на следующих условиях: лизинговый аванс составляет 240 000 рублей (здесь и далее все суммы приведены с учетом НДС 20%), сумма лизинговых платежей за вычетом аванса составляет 1 200 000 рублей, выкупная стоимость составляет 12 000 рублей, расходы на доставку и ввод в эксплуатацию лизингового оборудования составили 120 000 рублей. Какова будет фактическая себестоимость ППА и величина обязательства по аренде при условии, что компания применяет ФСБУ 25/2018 в упрощенном порядке?
Ответ на вопрос. Величина обязательства по аренде складывается из очищенных от НДС номинальных сумм лизинговых платежей и выкупной стоимости за вычетом аванса (п.п. 7 и 14 ФСБУ 25/2018), т.е. составит 1 010 000 рублей = (1 200 000 — 200 000 + 12 000 — 2 000). Фактическая себестоимость ППА будет складываться из величины обязательства по аренде и суммы авансового платежа, очищенного от НДС (п.п. 7 и 13 ФСБУ 25/2018), т.е. составит 1 210 000 рублей = (1 010 000 + 240 000 — 40 000).
Обратите внимание, что в бухучете обязательство по аренде и ППА формируются без учета НДС независимо от того, что лизингополучатель применяет УСН (п. 7 ФСБУ 25/2018).
Расходы на доставку и ввод в эксплуатацию лизингового оборудования (120 000 рублей) в бухучете отражаются единовременно в периоде их осуществления в составе расходов по обычным видам деятельности (п. 13 ФСБУ 25/2018; п. п. 5 и 18 ПБУ 10/99).
Вопрос 6. Есть ли налоговые риски при уступке прав на лизинговый автомобиль родственнику директора-учредителя?
Директор (он же единственный учредитель) компании хочет уступить права на полученный в лизинг автомобиль родственнику безвозмездно или за символическую сумму. Все платежи по договору лизинга выплачены, кроме выкупной стоимости. Есть ли в данной ситуации налоговые риски?
Ответ на вопрос. Да, у компании-лизингополучателя, уступающей права на предмет лизинга третьему лицу безвозмездно или за символическую плату, будут налоговые риски в случае, если на момент уступки все платежи по договору лизинга, кроме выкупной стоимости, уже выплачены.
В ходе налоговой проверки налоговики могут доначислить НДС и налог на прибыль (или налог при применении УСН) при уступке прав по договору лизинга безвозмездно или за символическую плату. Например, Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.12.2022 N Ф04-7134/2022 по делу N А03-1707/2022 арбитры признали правомерным доначисление НДС с рыночной цены безвозмездно уступленных лизингополучателем взаимозависимому лицу прав по договору лизинга, по которому на момент уступки была неоплачена лишь символическая выкупная стоимость.
Источник: www.kontur-extern.ru
Как малому и среднему бизнесу получить льготы по аренде недвижимости: инструкция от Росимущества
Как Росимущество поддержит представителей малого и среднего бизнеса в условиях пандемии коронавируса и что нужно сделать, чтобы получить льготу, — в материале ИА «Татар-информ».
Определить тип льготы
Для начала нужно определить тип льготы. Всего их две: отсрочка арендных платежей или освобождение от них.
Получить отсрочку арендных платежей за апрель, май и июнь этого года со сроком оплаты до конца 2021 года можно, если договор аренды был заключен с одним из территориальных управлений Росимущества и организация предпринимателя зарегистрирована в едином реестре МСП.
Получить освобождение от уплаты арендных платежей за апрель, май и июнь 2020 года можно, если вы имеете действующий договор аренды с территориальным управлением Росимущества, зарегистрированы в едином реестре субъектов МСП и ведете деятельность в наиболее пострадавших от пандемии коронавируса отраслях.
Напомним, что в списке наиболее пострадавших отраслей находятся авиа- и автоперевозки, предприятия, работающие в сфере спорта, туризма, культуры, организации досуга и развлечений, гостиничный бизнес, предприятия общественного питания и другие.
Отправить заявление
Если вы убедились, что имеете право на льготу, то вам необходимо заполнить заявление. Для этого скачайте шаблон заявления об отсрочке или об освобождении. Их можно найти на сайте Росимущества. Заполните заявление и подготовьте необходимые документы.
При отправке заявления заполните форму и прикрепите отсканированное обращение с необходимым комплектом документов.
Заключить дополнительное соглашение
Вашу заявку рассмотрят сотрудники территориального управления Росимущества. В случае положительного результата в течение семи рабочих дней вам будет направлено дополнительное соглашение к договору аренды для учета вашей льготы.
При возникновении вопросов можно обратиться в территориальное управление Росимущества. Контакты в Татарстане и Ульяновской области можно найти на сайте.
Бизнес Татарстана и Ульяновска получил льготы по аренде на 1,3 млн рублей
В рамках антикризисной помощи бизнесу отсрочку арендной платы получили семь субъектов малого и среднего предпринимательства из Татарстана и Ульяновской области. Об этом корреспонденту ИА «Татар-информ» сообщили в территориальном управление Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области.
На 6 мая по Татарстану и Ульяновской области заключено семь допсоглашений по отсрочке арендной платы. По объектам имущества — четыре, по земельным участкам — три. Сумма оказанной поддержки составила 1 млн 336 тыс. 470 рублей. территориальное управление Росимущества в Татарстане и Ульяновской области
Всего территориальное управление получило восемь обращений от субъектов МСП, семь из них было одобрено, одно находится на рассмотрении.
Всего на льготы от Росимущества в Татарстане и Ульяновской области могут претендовать 63 субъекта малого и среднего предпринимательства. Из них еще 27 планируют направить заявления в ближайшее время.
Источник: sntat.ru
«Малая приватизация» или приватизация арендуемого имущества малым и средним бизнесом
“Малая приватизация” это преимущественный выкуп арендуемого имущества по рыночной цене без торгов. В течение 2 месяцев после получении заявления о «малой приватизации» уполномоченные органы обязаны заключить договор на оценку имущества. Сама оценка занимает до 1 месяца. Решение о малой приватизации должно быть принято в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке. Еще 10 дней отводится на направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
159-фз “о малой приватизации” не допускает уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
1) имущество арендуется на день подачи заявления о «малой приватизации» непрерывно в течение двух и более лет;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случае если имущество не включено в план приватизации на день подачи заявления о приватизации;
Определением от 29 октября 2018 г. N 309-КГ18-16911 (дело А60-53882/2017) судья Верховного суда согласился с законностью отказа в «малой приватизации» из-за наличия задолженности по аренде в виде пеней.
В другом Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 302-КГ15-18993, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса указана задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которой подтверждено документально, требование о которой было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.
3) имущество не включено в программу льготного использования малым и средним бизнесом с условием целевого назначения (исключение, если имущество арендуется уже 3 года или программа принята более 5 лет назад);
4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
5) 159-фз не дает право на малую приватизацию (на преимущественный выкуп арендованного имущества), если на день подачи соответствующего заявления опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.
Малая приватизация: цена
Цена приобретаемого имущества в порядке малой приватизации имущества, должна равняться рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком.
Оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки не должен составлять менее пяти лет. В Московской области срок рассрочки — 5 лет. В Москве срок рассрочки также — 5 лет.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в пределах, установленных законом, принадлежит заявителю.
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Цена малой приватизации арендуемого имущества по 159-ФЗ (оценка имущества) может быть оспорена в судебном порядке. В ходе судебного разбирательства проводится оценка независимым оценщиком, которая и определяет рыночную стоимость такого имущества. На период спора продолжает начисляться арендная плата.
При реализации права на преимущественное приобретение объекта аренды, стоимость выкупаемого имущества определяется на дату подачи соответствующего заявления Для обращения в суд делать независимую оценку до суда не имеет смысла. По крайней мере у нас получается без этого.
Кадастровая стоимость как цена при «малой приватизации» не применима (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2017 № Ф05-504/2017 по делу № А41-1034/16).
Срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи арендуемого имущества, продлевается на время судебного разбирательства об оспаривании стоимости имущества. В то же время, оспаривание стоимости приобретаемого объекта не является основанием для неуплаты арендных платежей. (См, Постановление АС Московского округа от 05.03.2019 по делу № А40-144338/2018).
Если вам отказали в малой приватизации, оспаривая отказ можно потребовать установить справедливую цену. Если вам в досудебном порядке администрация предложила несправедливую цену, можно представить своей вариант договор как протокол разногласия и настоять на его редакции в суде.
Малая приватизация: как оспорить отказ в приватизации по 159-фз
В случае продажи арендуемого имущества кому-то другому, арендатор в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Однако чаще всего бизнес в судах оспаривает цену приватизации (величину рыночной стоимости) и отказ в приватизации или бездействие.
Заключение договора купли-продажи является для субъекта малого или среднего предпринимательства правом, а не обязанностью. Предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.08.2019 № 307-ЭС19-3613 по делу № А56-52992/2018)..
ПОДБОРКИ: Due diligence (градостроительная оценка) земельных участков под застройку в 2023 году
Приватизация субьектом малого предпринимательства арендуемого имущества ( «малая приватизация») была ограничена включением имущества в план приватизации только до 01.01.2009 (Постановление АС Московского округа от 08.02.2019 по делу № А40-212060/2014).
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган власти о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Отсутствие недвижимого имущества в прогнозном плане приватизации не препятствует его приватизации по 159-ФЗ (Решение АС Московской области от 03.04.2017 по делу № а41-11790/2017). В сфере регулирования правоотношений по реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права Федеральный закон № 159-ФЗ является специальным законом, в связи с чем заложенные в нем правовые нормы имеют приоритет по отношению к Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ.
При этом если арендуемый объект недвижимости включен в прогнозный план приватизации в составе имущественного комплекса, то он может быть приватизирован только вместе со всем таким имущественным комплексом. Данный вывод следует из Постановления АС Московского округа от 19.11.2019 по делу № а40-6296/2019.
Заявление о «малой приватизации» имущества государственных или муниципальных унитарных предприятий должно быть подано до опубликования объявление о продаже их имущества на торгах, в противном случае на данные отношения не распространяется 159-ФЗ (см. Постановление 10-й ААС от 15.10.2019 по делу № а41-7992/2019).
Есть и спорные выводы судов. Например, следует ли оценивать при решении вопроса о приватизации потребность муниципального образования в приватизируемом имуществе?
В Постановлении АС Московского округа от 23.07.2019 по делу № А41-76126/2018, суд указал, что положения № 159-ФЗ не предполагают принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.
Если арендуемый объект недвижимости был реконструирован и не прошел кадастровый учет, то он не подлежит приватизации. (см. Постановление АС Московского округа от 14.09.2017 по делу № а41-2762/2017. Постановление 10-й ААС от 06.07.2017 по делу № а41-2762/2017).
Малая приватизация: возможность повторной подачи заявления о приватизации
При подачи заявления о «малой приватизации» арендаторы часто допускают ошибки, которые могут привести к отказу уполномоченным органов в приватизации муниципального или государственного имущества. В частности, это может быть задолженность по арендной плате, неустойка за просрочку оплаты арендной платы и др. В таком случае арендатор всегда имеет возможность исправить допущенные недостатки и подать заявление повторно, даже в том случае, если он отказался уже от подписания предложенного договора купли-продажи.
Значимым для данной позиции является дело № А46-18028/2017. Согласно обстоятельствам дела арендованное имущество было включено в программу приватизации. Орган власти сначала принял решение о преимущественном права арендатора на покупку имущества, а затем направил последнему проект договора купли-продажи Предприниматель ответил отказом, так как не согласился с ценой. Администрация отменила распоряжение о признании преимущественного права. Арендатор попытался оспорить отмену, но суд ему отказал.
Через несколько лет предприниматель сам подал заявление о приобретении им данных помещений по 159-фз. Администрация отказала, сославшись вышеуказанное решение суда, как на судебный акт, которым заявитель признан утратившим преимущественное право на приобретение спорных помещений.
Верховный Суд РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 304-КГ18-15768 по данном делу отметил, что № 159-ФЗ не установлен запрет на повторную подачу заявления о выкупе арендуемого имущества при соблюдении им в период аренды общих требований (срок аренды более двух лет, в том числе после подачи первоначального заявления, отсутствие задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе и др.).
При этом, отказ в удовлетворении первоначального заявления о «малой приватизации» со стороны уполномоченного органа могут быть различны, в том числе несоблюдение требования об отсутствии задолженности по арендной плате. Арендодатель в таком случае может оплатить арендную плату в полном объеме и подать заявление о приватизации повторно.
Также суды отмечают, что право на повторную подачу такого заявления не ставится в зависимость от того, кто ранее был инициатором заключения договора купли-продажи арендованного имущества, уполномоченный орган или сам субъект малого предпринимательства (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 N 09АП-11069/2019 по делу N А40-266289/18).
Учитывая, что оценка имущества проводится на дату подачи заявления, право повторной подачи заявления направлено на более полную защиту интересов арендатора.
В нашей практики есть примеры «чистой победы» , когда удавалось и оспорить отказ в приватизации, и получить указание в решении суда на цену покупки на основании отчета (без экспертизы), и одновременно получить 5 летнюю рассрочку оплаты, а также отбить претензии по наличию долга по аренде, применив законодательство о пандемии.
Источник: almazlegal.com