Конкуренция на рынке новостроек постоянно растет, особенно это касается массового сегмента, который активно пополняется новыми объектами. Это стимулирует девелоперов повышать качество проектов при сохранении доступности цены. Эксперты «Метриум» рассказали, насколько далеко сегодняшний комфорт ушел от вчерашнего эконома и какие характеристики, присущие ранее только бизнес-классу, сегодня можно найти в лучших проектах комфорт-класса.
Массовый сегмент – это самый большой сегмент рынка новостроек в Москве. На его долю приходится более трети проектов – как по количеству, так и по общей площади. Речь идет об около 120 проектах в столице (около 1,5 млн кв. м), сильно различающихся не только масштабом и местоположением, но и качеством.
В продаже можно до сих пор встретить новостройки эконом-класса, недалеко ушедшие в своём развитии от типовых проектов советской эпохи. Есть новостройки комфорт-класса, которые не содержат изысков или «фишек» в архитектуре, инфраструктуре и благоустройстве, но превосходят по этим показателям эконом. Наконец, есть объекты явно улучшенного качества, которые условно можно отнести к «комфорт-плюс»: такие проекты многое заимствуют из бизнес-класса, а в чем-то даже превосходят его. Девелоперы последних часто так и заявляют: мы строим на класс выше, но продаем по цене комфорта.
Выбираем жильё: эконом, комфорт или бизнес? | ДомоФОН
Для того, чтобы понять, какого уровня вам предлагают новостройку в массовом сегменте, эксперты «Метриум» советуют покупателям обратить внимание на следующие характеристики, которые чаще всего могут различаться по качеству от проекта к проекту:
– несущие конструкции;
– материал фасада;
– высота потолков;
– инженерные системы;
– благоустройство территории;
– МОП (места общественного пользования);
– подземный паркинг;
Разберем каждую из этих характеристик комплекса на конкретных примерах.
Несущие конструкции
Современные жилые комплексы строят в основном по монолитной технологии. Однако качество монолитных домов неоднородно. К примеру, застройщик может сэкономить на толщине перекрытия между этажами, что ухудшит шумоизоляцию. Как правило, в жилых комплексах бизнес-класса этажи отделяет монолитная плита шириной 200-300 миллиметров, отмечают эксперты «Метриум».
В новостройках комфорт-класса толщина перекрытий может быть меньше. Она составляет порядка 180 миллиметров. В новостройках эконом-класса чаще всего используются готовые перекрытия. Их толщина может быть разной и зависит от серии здания. В распространенных в Москве сериях П-44Т ширина межэтажных плит составляет 140 миллиметров.
Материал фасадов
Облицовка фасада – весьма затратная статья строительного бюджета, поэтому используемые для этого материалы различаются в зависимости от класса проекта. В бизнес-классе высокой популярностью пользуется клинкерная плитка – долговечный материал, долго сохраняющий свой исходный лоск.
Однако высокая цена этого материала заметно отражается на себестоимости строительства (даже при использовании относительно недорогого клинкера, как минимум на 6-10 тыс. руб. за кв. м). Поэтому в массовом сегменте новостроек клинкер применяется редко, но все же встречается. Его активно использует компания MR Group в ЖК «Ясный», PerovSky, «Савёловский Сити», «Селигер Сити». Чаще в комфорт-классе используются более бюджетные варианты — облицовка бетонной или керамической плиткой, а также фиброцементными панелями и керамогранитом.
Как отличаются классы жилья? Премиум, бизнес, комфорт, стандарт#18
В эконом-классе обычно применяется штукатурка, облицовочный кирпич или керамическая плитка.
Окна
Россияне давно устали от маленьких окон в типовых советских домах, поэтому внимание покупателей часто сконцентрировано на размере и форме проёмов. Жители комплексов бизнес-класса уже давно смотрят на мир «широко». В новостройках этого сегмента, как правило, предусмотрены увеличенные по высоте или ширине проёмы (это может быть более 2 м в высоту и неограниченной ширины), а также угловые окна и «французские» балконы. Кроме того, окна в этом сегменте иногда оснащены энергосберегающими покрытиями.
В новостройках комфорт-класса тоже становится больше света и улучшается обзор на окрестности, но далеко не во всех. Так, в ЖК «Level Амурская» ширина окон достигает 4,2 метра, а высота – 1,9 м. Благодаря большим окнам можно обходиться без искусственного освещения до 15% времени в сутки дольше. Еще одна особенность окон в ЖК «Level Амурская» – стекла со специальным покрытием Sun Guard, основными особенностями которого являются максимальная прозрачность, оптимальная теплоизоляция, а также защита от солнечного излучения и перегрева поверхности. В ЖК «Ясный» также используются энергосберегающие окна. Такие проекты можно смело отнести к комфорт-плюс.
Тем не менее, в большинстве проектов комфорт-класса девелоперы предусматривают все же обычные пластиковые окна стандартных размеров. В эконом-классе также применяются стандартные пластиковые окна, нередко с однокамерным стеклопакетом и небольшой толщиной профиля (24 миллиметра).
Высота потолков
Очень простая, но немаловажная характеристика – высота потолков в квартирах. В жилых комплексах бизнес-класса считается нормой «отметка» 2,8-3,1 м. В комфорт-классе этот показатель немного ниже – 2,65-2,8 м, хотя девелоперы таких проектов стремятся «догнать» «бизнес», но получается это не у всех. К примеру, в Level Амурская – 2,9 метра, во второй фазе городского квартала «Ривер Парк» – от 3,15 до 3,80 метров, в ЖК «Фреш» – от 3 до 3,5 метров, в «Савёловский Сити» – до 4 метров. В эконом-классе высота потолков варьируется от 2,6 до 2,75 метров.
Инженерные системы
Чаще всего лучшие показатели энергоэффективности, безопасности и срока службы демонстрирует импортное оборудование для систем вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, электроснабжения, отопления, лифтов. В бизнес-классе использование техники зарубежных брендов практически обязательно.
Однако такие системы приходят и в сегмент комфорт-плюс. К примеру, в ЖК «Лесопарковый» будут установлены лифты финской фирмы Kone, а в ЖК «Поколение», «Ясный» и «Level Амурская» – американские Otis.
В комфорт-классе обычно устанавливаются лифты зарубежного производителя, но иногда российской сборки или собственного производства. К примеру, Группа «ПИК» имеет собственное подразделение ПИК-Подъём.
При этом в эконом-классе почти всегда жилые комплексы оборудуют российской техникой, к примеру, лифтами Карачаровского механического завода (Московская область) и других отечественных производителей.
Благоустройство территории
Индивидуальные проекты благоустройства еще недавно применялись только в бизнес-классе и выше. Ландшафтный дизайн, арт-объекты, искусственные скверы, парки или водоемы не предусматривались в ЖК массового сегмента. Однако некоторые проекты класса комфорт-плюс не только позаимствовали определенные элементы благоустройства из бизнес-класса, но даже качественно превзошли их по этой характеристике. К примеру, в комплексе «Селигер Сити» будет создан пруд с парком площадью 30 тыс. кв, в ЖК «Ривер Парк» – набережная протяженностью 1,5 км, в «Level Амурской» – променад и многоуровневый сквер (от компании Arteza, участвовавшей в проектировании парка Зарядье), а в ЖК «Катуар» появится пляжная зона на берегу озера. Жители «Преображения» смогут расслабиться в лаунж-зонах для йоги, посидеть в беседках с Wi-Fi, побродить по плодовому саду.
В проектах комфорт-класса могут отсутствовать интересные общественные зоны и другие «фишки» из бизнес-класса, тем не менее в них часто предусматриваются арт-объекты, дизайнерские малые архитектурные формы, нестандартное озеленение и освещение, велосипедные дорожки.
В жилых комплексах эконом-класса проекты благоустройства крайне скудные. Обычно их застройщики ограничиваются стандартными клумбами и тротуарами, детскими площадками отечественных производителей, а также спортивными зонами, затерянными где-то в стихийной парковке во дворе.
МОПы
В местах общественного пользования (МОПах) также произошла качественная революция за последние 5 лет. Вестибюли, лобби, лифтовые холлы, межквартирные площадки в современных жилых комплексах – это тоже элемент конкуренции за покупателя. В бизнес-классе они не хуже приспособлены для жизни и досуга, чем квартиры: всегда просторны (высокие потолки, иногда даже атриумы), есть мягкая мебель, зеркала, зоны ожидания, детские зоны, ресепшн.
Часть этих решений применяется сегодня и в проектах класса комфорт-плюс. К примеру, в ЖК «Level Амурская», «Ривер Парк», «Ясный» предусмотрены дизайнерские холлы с высокими потолками, стойкой ресепшен и мягкой мебелью в зоне ожидания.
В комфорт-классе входные группы оформляются несколько проще. Обычно речь идет о сплошном остеклении, которое даёт больше света в помещении холла. Кроме того, вход в здание проектируется на уровне земли, чтобы облегчить передвижение жителей. Также в комфорт-классе часто используются сквозные подъезды, через которые можно попасть во внутренний двор корпуса.
В новостройках эконом-класса входные группы унаследовали большинство особенностей подъездов типовых домов. Первый этаж на высоком фундаменте, к которому ведет неудобная для маломобильных жителей лестница. «Глухие» входные двери. Пустые и тесные межквартирные холлы, лестничные площадки. Отсутствие зон для хранения велосипедов или колясок.
Паркинг
Еще 15 лет назад подземный паркинг был атрибутом исключительно высокобюджетных жилых комплексов. Сегодня во многих новостройках комфорт-класса это удобство стало реальностью.
Себестоимость одного подземного машиноместа для девелопера – 1-1,2 млн руб., средние цены машиномест в комфорт-классе – от 700 до 1,2 млн. руб., поэтому в большинстве таких проектов подземный паркинг девелопер продает с нулевой или отрицательной маржой. Тем не менее, девелоперы в качественных проектах комфорт-класса сознательно идут на строительство подземных паркингов и предусматривают закрытые от въезда автомобилей дворовые территории, так называемую концепцию «двор без машин», чтобы наземное пространство не использовалось для парковки, а использовалось для прогулок, безопасных игр детей, занятий спортом.
Тем не менее есть проекты, в которых предусматривается строительство более доступных наземных многоэтажных паркингов или вовсе подразумевается стихийная парковка во дворах (эконом-класс).
Отделка
Отделка внутренних помещений и квартир в жилых комплексах разного класса различается прежде всего качеством используемых материалов. В бизнес-классе обычно применяется натуральный камень или дорогая керамика европейских производителей. Сантехника, электрика, отделочные материалы, причем премиальных брендов. Дизайн-проекты часто разрабатываются именитыми иностранными дизайнерами.
В комфорт-плюс и комфорт-классе застройщики соблюдают баланс между использованием зарубежных и отечественных материалов. Там, где это не вредит качеству, но позволяет предложить более доступную цену, применяются отечественные фурнитура, напольные материалы, керамическая плитка или ламинат вместо керамогранита и инженерной или паркетной доски. Однако в комфорт-плюс классе клиенту, как правило, предлагается несколько вариантов отделки как по дизайнерским решениям, так и по стоимости используемых напольных покрытий, краски, плинтусов, сантехники фурнитуры и т.п. Такие опции доступны, к примеру, в жилых комплексах «Level Амурская», «Кварталы 21/19», «Среда», «Селигер Сити».
В проектах эконом-класса отделка практически не применяется. Если же такая опция и предусмотрена, то новоселы въедут в жилье с «муниципальным» ремонтом – линолеум, дешевая сантехника, обои на потолке.
Дополнительные «плюшки»
Помимо основных элементов, которые определяют качество жилого комплекса, есть и дополнительные опции. Их наличие не обязательно, но существенно влияет на привлекательность проекта. Дополнительные «плюшки» могут быть самые разные. Раньше такие «фишки» появлялись исключительно в высокобюджетных сегментах, а сегодня они встречаются и в комфорт-классе.
Одним из таких заимствований у бизнес-класса в девелопменте новостроек комфорт-класса в последние годы стало создание уникальных некоммерческих пространств на территории ЖК. К примеру, частью благоустройства ЖК «Level Амурская» станет необычный амфитеатр. Многоуровневый деревянный помост из лиственницы образует зону для размещения зрителей, а кулисами для сцены послужит живая изгородь из кустарников. Здесь можно организовать групповые занятия йогой, встречи жителей района или творческие конкурсы.
Еще одна «фишка» – это элементы системы умного дома, в частности, собственное Wi-Fi-покрытие на территории жилого комплекса. К примеру, в ЖК «Город» запланированы коворкинги с высокоскоростным интернетом. Беспроводная сеть будет доступна и жителям комплекса «Савёловский Сити», «Селигер Сити», «Гринада», «Эталон-Сити», «Новый Зеленоград» и «Level Амурская».
«Под вывеской «комфорт-класс» может скрываться совершенно разная «начинка» жилого комплекса, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рекламное позиционирование какого-либо проекта в определенном классе еще не гарантирует соответствие этому классу. Чтобы сделать оптимальный выбор, я рекомендую покупателям придерживаться следующего алгоритма действий.
Во-первых, следует определить круг интересных проектов, подходящих по цене. Во-вторых, сформулировать для менеджеров по продажам вопросы, касающиеся конкретных характеристик будущего комплекса. Какие лифты? Какие фасады? Есть ли подземный паркинг?
И так далее. В конце необходимо подвести итоги: новостройка с наибольшим количеством плюсов по самой привлекательной цене станет тем самым оптимальным выбором».
«Многие новации и продвинутые «фишки» в жилом комплексе стоят значительных вложений, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – В свою очередь, это отражается на конечной цене. Более качественные характеристики поднимают уровень проекта, но в массовом сегменте крайне важно соблюдать баланс между ценой и качеством. В наших проектах мы стараемся улучшить характеристики в самых значимых аспектах, применять интересные решения и технологии, оставаясь при этом в рациональных рамках по себестоимости и цене реализации».
Источник: vsenovostroyki.ru
Комфорт-класс: что, где, какой, почем
17.02.2021 — 10:06
Классы «комфорт» и «комфорт+» являются наиболее востребованными среди всех жилых новостроек в Санкт-Петербурге и прилегающих районах массовой застройки Ленобласти. Эксперты рассказали «Строительному Еженедельнику» о новых трендах, характерных для этого сегмента.
ЖК комфорт-класса
Комфорт-класс: что, где, какой, почем
Источник: https://www.world-real-estate.ru
Широкая популярность комфорт-класса у покупателей формируется благодаря сочетанию достаточно высокого уровня комфортности жилья, неплохих локаций, где располагаются комплексы со сравнительно невысокой ценой, обеспечивающей достаточную доступность.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2020 года в Петербурге объем спроса сегмента «комфорт» составил порядка 2,2 млн кв. м (65% в общем объеме спроса), в том числе класс «комфорт+» примерно 519 тыс. кв. м (15% в общем объеме). По сравнению с 2019 годом рост спроса в обоих сегментах составил 5%.
Что
Эксперты отмечают, что деление рынка новостроек на сегменты все больше приобретает достаточно условный характер, и это сейчас в значительной мере маркетинговый инструмент, а не классификация, позволяющая определить качественные характеристики жилья. Тем не менее специалисты постарались обобщить признаки, позволяющие отнести жилой комплекс к комфорт-классу (в широком понимании).
«Определить набор обязательных требований к жилью в классах «комфорт» и «комфорт+» до сих пор остается задачей со звездочкой. Фактически опции, которые будут предложены покупателю, зависят больше от опыта и потенций застройщика, чем от ожиданий рынка. Тем не менее хорошим тоном сегодня считается: качественная отделка мест общего пользования, часто с авторским дизайном, разнообразное оборудование на детских площадках, элементы умного дома и обеспечение безопасности на территории комплекса», — отмечает директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.
.jpg)
По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, основные требования к жилью класса «комфорт» остались в целом прежними. «Это ЖК, расположенные в обжитых локациях с качественной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением. Обязательно наличие благоустроенной изолированной территории с детскими и спортивными площадками. Большой плюс — наличие собственной инфраструктуры», — говорит она.
«ЖК комфорт-класса, кроме престижной локации, выделяются близостью к зелени и воде, просторной благоустроенной территорией дворов, небольшим количеством квартир на этаже, возможностью выбрать квартиру с отделкой или без нее, помещениями для консьерж-службы, просторными входными вестибюлями, достаточной обеспеченностью жильцов парковочными местами. Возможность выбора квартиры с подготовкой под отделку, присущая более высокому классу жилья, становится опцией в жилых комплексах класса «комфорт+»», — добавляет начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Коваленко.
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов обращает внимание на то, что инфраструктура таких ЖК должна соответствовать понятию «комфортное проживание», учитывать потребности жителей всех возрастов и отвечать требованиям безопасности. «Это касается многих аспектов, начиная от коммерческих помещений, в которых располагаются кафетерии и пекарни, до рекреационных зон с досуговыми пространствами для всей семьи. Места общего пользования должны быть максимально функциональными. В парадных важно наличие общего помещения для хранения колясок, велосипедов и спортинвентаря. Входные группы для удобства всех жильцов должны быть реализованы без лишних ступенек и пандусов — с уровня земли», — перечисляет он.
Грани между сегментами жилья стираются, подчеркивает директор по маркетингу и рекламе Группы «Аквилон» Надежда Зотова. «То, что еще несколько лет назад считалось преимуществом бизнес-класса (например, закрытая территория и видеонаблюдение), сегодня стало обязательным условием и для проектов комфорт-класса. Трансформация сегментов напрямую связана с растущими требованиями покупателей к объектам недвижимости», — отмечает Надежда Зотова.
По мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, прямых заимствований опций из дорогих сегментов у масс-маркета нет. «Однако есть развитие класса как такового, вкупе с развитием технологий. Бесшумными лифтами и подземным паркингом в «комфорте» уже никого не удивить. Все чаще используются более совершенные архитектурные решения — пестрые фасады остаются уделом стандартного жилья, которое раньше называлось эконом-классом. Используется чередование средне- и высокоэтажной застройки в рамках комплексного освоения территорий», — говорит он.
Где
Для сегмента «комфорт» характерно разнообразие локаций, в которых реализуются проекты. Это не центральные районы, где земля стоит очень дорого и где в основном строятся комплексы бизнес-класса. Но и не совсем «медвежьи углы», в которых сохраняются небольшие островки сегмента «эконом», или, как его принято сейчас называть, «стандартного жилья». Таким образом, участков, пригодных для возведения жилья комфорт-класса сравнительно много, и каждая локация имеет те или иные особенности и достоинства.
Наибольшим спросом среди покупателей недвижимости комфорт-класса пользуются Приморский, Московский и Выборгский районы, констатирует Сергей Мохнарь. «Расположение — ключевой аспект. «Комфорт» и «комфорт+» строятся на территориях, умеренно удаленных от станций метро или на значительном удалении, но с имеющейся транспортной инфраструктурой: общественный транспорт, дороги, близость выездов на КАД. Девелоперы подходят к формированию своего предложения таким образом, чтобы нивелировать недостатки локации. Например, транспортная удаленность уравновешивается строительством соцобъектов, созданием более совершенного благоустройства и привлечением коммерческих арендаторов. И, наоборот, относительно неплохое расположение недалеко от метро сочетается с не самой лучшей экологией, соседством со старой панельной застройкой, отсутствием зеленых зон и так далее», — рассказывает он.
«Лидером спроса в сегменте «комфорт» остается район Каменки в Приморском районе, где мы возводим ЖК «FoRest Аквилон». Локация сочетает в себе ключевые преимущества: транспортная доступность, обилие зелени и развитая инфраструктура. Рядом Юнтоловский заповедник, недалеко Новоорловский парк и выезд на ЗСД, ближайшая станция метро — «Комендантский проспект». Вторая по популярности городская локация — это Невский район, где представлены проекты с наиболее доступными ценами. Там, на Октябрьской набережной, мы строим ЖК «Аквилон SKY»», — говорит Надежда Зотова.
По словам Елены Коваленко, южный берег Финского залива в Красносельском районе Петербурга — очень привлекательная локация. «Простор, свежесть, парки, каналы, близость залива. Здесь строится жилье класса «комфорт», «комфорт+», красивые комплексы от ведущих застройщиков, есть готовые и строящиеся корпуса», — говорит она.
«Терминал-Ресурс» строит малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. «Застройка ведется в экологически благополучном зеленом районе с отличной транспортной доступностью. На такую недвижимость всегда есть спрос. Все больше людей выбирают жизнь с современными удобствами вдали от городской суеты», — отмечает руководитель отдела продаж «Терминал-Ресурс» Елена Тян.
Какой
По словам экспертов, требования к квартирам ЖК комфорт-класса также достаточно расплывчаты, но при этом имеется четко выраженная тенденция к оптимизации квартирографии и общему повышению комфортности такого жилья. В последнее время заметным трендом стал интерес покупателей к квартирам большего метража. «В основном интерес покупателей смещается к квартирам с оптимальными площадями — это означает, что места должно хватать на размещение всего необходимого, но за лишние метры клиенты не готовы переплачивать», — констатирует Андрей Кириллов.
«Наиболее востребованными остаются относительно небольшие квартиры, однокомнатные и студии. В то же время за последний год был отмечен рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. Режим самоизоляции показал, как важно членам семьи иметь свое личное пространство. Кроме того, часть людей полностью перешла на удаленный режим работы, и только в просторном жилье можно организовать полноценное рабочее место», — говорит Надежда Калашникова.
Такое же наблюдение делает и Надежда Зотова, но при этом выделяет другие факторы, определившие тренд. «Средняя площадь продаваемых квартир в наших проектах комфорт-класса по итогам 2020 года увеличилась на 15% и сейчас составляет 38 кв. м. Стабильным спросом пользуются двухкомнатные квартиры с объединенной кухней и гостиной. Тенденция на увеличение жилой площади является последствием запуска льготной ипотеки. С учетом снижения кредитной нагрузки покупатели готовы увеличить бюджет для приобретения более просторных квартир», — считает она.
О схожих трендах говорит большая часть экспертов. «В течение прошлого года увеличилась средняя площадь приобретаемых квартир. В готовых объектах были раскуплены все «однушки». Высоким спросом также пользовались двухкомнатные квартиры», — рассказывает Елена Тян. «В 2020 году в сдаточных корпусах наиболее востребованными оказались 2-комнатные квартиры площадью от 56 до 67 кв. м. Это квартиры с полной качественной отделкой в светлых тонах в домах высокой степени готовности. Планировки квартир — классические, гармоничной формы, ширина комнат составляет в среднем 3,3 м, площадь кухни 11–15 кв. м», — отмечает Елена Коваленко.
Начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин обращает внимание на изменения в восприятии покупателями евроформата. «Сейчас востребованы одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Однокомнатные квартиры — порядка 36–40 кв. м, двухкомнатные — до 60 кв. м. В приоритете у покупателей евроформаты.
При этом несколько изменилось само понятие европланировки. Раньше такой считалась квартира с большой кухней — порядка 20–25 кв. м, которую при желании можно было зонировать на гостиную и кухонную зону. Сейчас же евроквартирой считают любую планировку, где кухня больше комнаты. То есть однушка площадью 33 кв. м с кухней 13 кв. м и комнатой 10 кв. м уже будет считаться клиентами евродвушкой», — говорит он.
При этом эксперты отмечают, что у квартир комфорт-класса появляется все больше опций, которые ранее были характерны для более дорогих сегментов. «Сейчас в некоторых проектах сегмента стали появляться дополнительные опции и форматы квартир. Например, в ЖК «Поэт», который мы строим в Выборгском районе, нет студий, зато есть квартиры с террасами. В «Лондон Парке» помимо высотных корпусов есть небольшие пятиэтажные, где на каждом этаже ограниченное число квартир», — отмечает Надежда Калашникова. «Во второй очереди ЖК «Новый Лесснер» мы спроектировали много евроформатов двух- и трехкомнатных квартир. При этом студий здесь нет принципиально, как и в первой очереди комплекса», — добавляет Николай Гражданкин.
Сергей Степанов обращает внимание на необходимость ориентироваться на целевую аудиторию. «Для нас — это семьи с детьми. Поэтому мы не строим студий, а средняя площадь квартир в наших домах комфорт-класса составляет 60 кв. метров, что выше аналогичных показателей по рынку в этом сегменте.
Что касается планировок, то это, как правило, евроформат, когда кухня и гостиная объединены в одно просторное помещение. В таком случае большей семье будет достаточно места для совместного ужина, общения, игр или кинопросмотра. В ЖК NEWПИТЕР покупателям доступны квартиры с террасами как на верхних, так и на первых этажах», — говорит он.
«В ЖК «Аквилон SKY» каждую квартиру мы оснастили умной системой управления домом inHOME. Цифровое ноу-хау позволит жителям контролировать коммунальные услуги через мобильное приложение: вызвать сантехника или электрика, оплатить ежемесячные счета от УК, проверить динамику расхода ресурсов. Система синхронизирована с датчиками протечек и дыма, с датчиками открытия дверей, а также с датчиками расхода коммунальных ресурсов, которые ежемесячно подают показания счетчиков в управляющую компанию автоматически. На петербургском рынке подобные решения до сих пор оставались привилегией жилья бизнес- и премиум-класса», — рассказывает Надежда Зотова.
Почем
Эксперты называют разные цифры, но сходятся в одном: в прошлом году комфорт-класс, как, впрочем, и другие сегменты рынка новостроек, демонстрировал высокие темпы роста цены. По оценке КЦ «Петербургская недвижимость», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в городской черте в классе «комфорт» на конец 2020 года составила 152,2 тыс. рублей (рост на 25% с начала года), в том числе в сегменте «комфорт+» — 182,3 тыс. (рост на 26%).
«За 2020 год в Петербурге стоимость «квадрата» в сегменте увеличилась на 20% — это самый динамичный рост среди всех сегментов недвижимости, если оценивать в среднем. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в комплексе комфорт-класса находится на уровне 150–158 тыс. рублей, в то время как на начало 2020 года этот показатель составлял около 125 тыс. за «квадрат»», — оценивает Сергей Мохнарь.
По данным Надежды Калашниковой, за 2020 год жилье комфорт-класса подорожало больше всего, почти на 25%. Средняя цена квадратного метра достигла 140 тысяч рублей. «По итогам 2020 года средние цены выросли примерно на 20%. Катализатором стал ажиотажный спрос, который мы наблюдали после введения программы льготной ипотеки», — делится своей оценкой Андрей Кириллов. «Цена квадратного метра, в частности, на 2-комнатные квартиры в ЖК «Огни залива» за 2020 год выросла на 25%», — говорит Елена Коваленко.
По словам Елены Тян, в части уже построенных ЖК «Образцовый квартал» цена в течение прошлого года не менялась, в некоторых — поднялась не очень сильно, примерно на 5%. Но новые комплексы уже выводились на рынок по более высокой цене. «Одна из причин этого — подорожание строительных материалов.
В связи с изменением законодательства строительство теперь ведется не на средства дольщиков, а с использованием банковских займов и эскроу-счетов. Кроме того, на застройщиков возложена социальная нагрузка. Ценообразование — процесс сложный, зависящий от многих факторов, в том числе от покупательской способности. Сложно делать прогноз на долгосрочную перспективу. Но мы считаем, в связи с удорожанием стоимости строительства ожидать существенного снижения цен на новостройки не стоит», — отмечает она.
«В 2021 году мы будем наблюдать на рынке восстановление баланса между спросом и предложением. Прошлый год подтвердил, что вложение денег в недвижимость остается самым надежным способом сохранения и приумножения капитала», — уверена Надежда Зотова. «В ближайшее время ждать снижения цен не приходится: спрос, подстегиваемый дешевой ипотекой, пока находится на высоком уровне, предложение неуклонно сокращается», — говорит Надежда Калашникова.
Аналогичный прогноз дают и другие эксперты. «В следующем году мы ожидаем увеличения цен в пределах 10–15%», — говорит Андрей Кириллов. Близкие цифры называет и Сергей Мохнарь. «В этом году цены будут расти несколько меньшими темпами, что в прошлом. Ориентировочное подорожание за 2021 год составит 8–12%.
Существует значительный дефицит предложения, который в ближайшее время не будет закрыт. Этот факт оказывает ключевое влияние на ценообразование», — уверен он.
Источник: asninfo.ru
Квартира комфорт-класса vs эконом: цена вопроса
Учитывая тот факт, что на рынке теперь строят в основном дома комфорт-класса, которые считаются на класс выше, чем эконом, то возникает вопрос о том, сколько стоят квартиры в таких домах, в каких районах какие цены, где выгодно приобрести, насколько эти дома пользуются популярностью у клиентов, какая минимальная и максимальная площадь, а также, где найти самое дешевое и дорогое жилье — на эти и на многие другие вопросы, ответили эксперты рынка недвижимости.
На сегодняшний день, по данным аналитиков, 80% спроса сосредоточено в сегменте комфорт-класса, тем более, что по цене он ненамного дороже, так как на стоимость в основном влияет не только качество дома, но и локация и конкурентное окружение.
Количество комнат, что в эконом-, что в комфорт-классе, схоже, но вот площади различаются. Как правило, к комфорт-классе они больше, к тому же внутри жилого комплекса могут быть даже двухуровневые квартиры, состоящие из четырех и более комнат, встречаются варианты и свободных планировок. «В Москве трехкомнатные начинаются от 78 кв.м., но встречаются проекты с четыремя комнатными квартирами — от 100 до 139 кв.м., — говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — На данный момент такие предложения сконцентрированы на юге столицы, в таких районах как Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Южнопортовый, Нагорный».
Комфорт-класс, по словам Софьи Лебедевой, преобладает на территории Московской области, где доля домов на расстоянии до 30 км от МКАД достигает 70% от общего объема предложения. «Доля домов комфорт-класса в Москве на данный момент составляет 22% от общего объема предложения, — отмечает она. — Наибольшее количество проектов комфорт класса сконцентрировано в ЮАО, в таких районах как Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Южнопортовый, Нагорный и т.д. В ближайшей перспективе объем предложения рассматриваемого сегмента в ЮАО будет только расти, так как в рамках реновации промзоны ЗИЛ планируется строительство не только жилья бизнес класса, но и комфорт».
Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su в свою очередь добавляет, что сейчас большинство клиентов ориентированы именно на сегмент комфорт-класса, поскольку такие дома более удобны для жизни, дружественный внешний вид общественных зон, квартиры больше.
Цены в Москве
По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в новостройках комфорт-класса на территории «старой» Москвы стоимость кв.м. варьирует от 114,7 до 271,5 тысяч рублей в зависимости от расположения объекта и его строительной готовности (от 5,5 до 27 млн рублей). В Московской области диапазон стоимости квартир в комфорт классе начинается от 1,3 млн рублей до 40 млн рублей.
Денис Бобков, руководитель Аналитического центра ОПИН, утверждает, что в Москве стоимость квадратного метра в комфорт-классе в среднем составляет 171 200 рублей, в Новой Москве – 108 700 рублей и 79 650 рублей в Подмосковье.
Минимальная цена квартиры комфорт-класса на сегодня, как отмечает Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», составляет 1,6 млн рублей. «По такой цене можно купить квартиру-студия в монолитном доме площадью 19,7 кв. м в жилом комплексе, расположенном в Зеленограде, находящимся на нулевом этапе строительства, — говорит она. — Минимальная цена предложения в эконом-классе также зафиксирована в Зеленограде. На сегодняшний день минимальная цена однокомнатной квартиры эконом-класса составляет 3,1 млн руб. В рамках данной суммы можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 38,77 кв. м в панельном доме, находящемся на нулевом этапе строительства».
«На данный момент в границах «старой» Москвы самые доступные квартиры в массовом сегменте реализует компания «Мортон» в ЖК «Жемчужина Зеленограда», — рассказывает Софья Лебедева. — Здесь можно приобрести квартиру – студию площадью 19,7 кв.м. за 1,65 млн рублей. Наиболее дорогая квартира в рассматриваемом сегменте реализуется в ЖК «Консент». Четырехкомнатная квартира площадью 129 кв.м. обойдётся в 27 млн рублей. В целом, минимальная стоимость квартир в сегменте эконом-класса в ЖК «Трубино», от 1,7 млн. рублей за студию. Максимальная стоимость квартир в комфорт-классе в ЖК «Планерный», стоимость трехкомнатной квартиры площадью 200,9 кв.м. составляет 40 млн. рублей».
«В комфорт-классе самая бюджетная квартира продается в мкр. «Северный» (2,87 млн рублей за 26 кв.м.), а наиболее дорогая – в ЖК «Горизонт» (26,45 млн рублей за 110,3 кв.м.), отмечает Анна Соколова, директор Департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». — В данном случае мы рассматриваем новостройки, расположенные в старых границах Москвы. Цены на первичном рынке Новой Москвы и Зеленограда, как правило, на порядок ниже. А цена квадратного метра в столичных новостройках комфорт-класса варьируется от 83 до 267 тысяч рублей. Стоимость квартир зависит от типологии (площадь, планировка, наличие отделки и т.д.), а также от стадии строительства, характеристик и расположения дома».
Елизавета Гудзь, в свою очередь добавляет, что в комфорт-классе больше всего корпусов распложено в районах Бирюлево Восточное (средняя стоимость кв.м. — 135,1 тысяч рублей), Головинский (средняя стоимость кв.м. — 170,1 тысяч рублей), Крюково (средняя стоимость кв.м. – 96,5 тысяч рублей), Покровское-Стрешнево (средняя стоимость кв.м. – 204,7 тысяч рублей) и Филевский Парк (средняя стоимость кв.м. – 172,1 тысяч рублей). В этих районах возводится порядка 51% предложения новостроек комфорт-класса. В сегментах эконом и комфорт классов жилье реализуется на разных этапах строительства».
… и в Санкт-Петербурге
Если говорить о новостройках северной столицы, по словам Ирины Зеренковой, директора по маркетингу и продажам EKE Group, в Санкт-Петербурге нет четкого определения классовости жилых объектов. «Класс, как правило, определяет сам застройщик, — рассказывает она. — Конечно, существуют негласные критерии. Во-первых, «комфорт-класс», в отличие от «эконома», — жилье, которое обладает хорошей транспортной доступностью. Часто дома такого класса расположены недалеко от метро либо выездов к крупным трассам. Как правило, в проектах такого уровня предполагается обеспечение жильцов необходимой инфраструктурой, облагороженной территорией с детскими площадками. Также, можно отметить более высокое качество отделки квартир и мест общего пользования: лестничных площадок, лифтовых холлов».
Как и в Москве, в Санкт-Петербурге, стоимость жилья «комфорт-класса» во многом зависит от района. Например, в нецентральных районах — Красногвардейском, Красносельском, Невском, по данным Ирины Зеренковой, средняя стоимость находится в пределах 80-95 тысяч рублей за кв.м., в более престижных районах города, таких как Приморский, Московский, – около 100-130 тысяч рублей за кв.м. Также дома комфорт-класса представлены и в центральных районах города — Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском. Цена за кв. метр в центре начинается от 113 тысяч и может достигать, в среднем, 150 тысяч за кв. метр.
Однако Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, утверждает, что диапазон стоимости кв. м. в домах комфорт-класса составляет от 65 до 190 тысяч рублей за кв.м.
По словам Елены Валуевой, директора по маркетингу Mirland Development, средняя стоимость кв.м. в ЖК «Триумф Парк» — 90 тысяч рублей. Ценовая категория в комфорт-классе примерно от 87,5 до 95 тысяч рублей.
Наибольшую площадь строительства объектов комфорт-класса занимают Красносельский (23,8% или 501 тыс. кв.м), Московский (16,2% или 341 тыс. кв.м) и Приморский (16,1% или 340 тыс. кв.м) районы.
Что касается самого дешевого и дорогого жилья в новостройках эконом- и комфорт- класса в Санкт-Петербурге, Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака» отмечает, что на сегодняшний день в Петербурге минимальная цена в эконом-классе зафиксирована в ЖК «О Юность» в Невский районе. «Студию с полной отделкой и площадью 28,03 кв.м. за 1 682 000 рублей, — утверждает она. – А вот максимальная цена в эконом-классе — многокомнатная квартира в ЖК «На Охте» Красногвардейский районе площадью 121,77 кв.м. за 12 298 770 рублей без отделки. В комфорт-классе минимальная цена зафиксирована в ЖК «Чистое небо» в Приморском районе. Студия площадью 24,34 кв.м. стоит 1 853 004 рублей с полной отделкой. Максимальная цена – многокомнатная квартира в ЖК «Граф Орлов» в Московский районе площадью 238,81 кв.м за 28 423 167 рублей без отделки.
По данным за 2014 год, большим объемом предложения располагают Красносельский, Приморский районы – здесь, в основном, расположены проекты комплексного освоения территорий. Эти районы перспективны с точки зрения развития транспортной и социальной инфраструктуры, при этом, отличаются приемлемыми ценами на объекты на ранних этапах строительства.
Самое дешевое и самое дорогое
Если в целом рассматривать цены, независимо от класса эконом или комфорт, то, по данным Дениса Бобкова, в пределах старой Москвы студия площадью 20 кв.м обойдется от 1,7 млн рублей, 30 кв.м. – уже будут стоить от 3,3 млн рублей, а самое дорогое предложение – четырехкомнатная квартира площадью 123 кв.м стоит 35 млн рублей. «В пределах МКАД есть предложения студий площадью 34 кв.м. с минимальной ценой предложения 4,5 млн рублей, -говорит он. — В Новой Москве минимальная стоимость 1-комантной квартиры составляет от 1,8 млн руб. (ТАО), а максимальная 15 млн рублей – предложение трехкомнатная квартира площадью 150 кв.м. стоит
В Московской области «однушка» площадью 23,6 кв.м (в Дальнем Подмосковье больше 50-ти км от МКАД) оценивается от 0,95 млн рублей. — это минимальное ценовое предложение, а самый высокий ценник — 22 млн руб.- зафиксирован на 5-комнатную квартиру площадью 230 кв.м в Реутове».
С самой доступной ценой и достойными потребительскими характеристиками, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», выделяет следующие проекты: Жилой комплекс «Марьино Град» (проект малоэтажной застройки в Новой Москве), ЖК «Новые Ватутинки» микрорайон «Центральный» (проект многоэтажной – от 12 до 17 этажей — панельной застройки в Новой Москве) и ЖК «Некрасовка». «Стоимость квартир в ЖК «Марьино Град» (площадью от 27,7 м2 до 67 м2 и высотой потолков 2,8 м) — от 2, 59 до 4,975 рублей, — рассказывает она. — В рамках проектов предусмотрено возведение наземного 5-этажного паркинга, в 20 минутах транспортом от станций метро Тропарево и Теплый Стан. Кстати, в комплексе также предусмотрены подсобные помещения под кладовую, офис, прачечную, от 9 до 23 кв.м.
В ЖК «Новые Ватутинки» минимальная стоимость квартиры начинается от 3 866 100 рублей с отделкой Площадь квартир: от 34,12 до 82 кв. м. В рамках проекта предусмотрен многоуровневый наземный паркинг и ряд объектов социальной инфраструктуры. А в ЖК «Некрасовка», минимальная цена составляет 4,3 млн рублей. Квартиры в жилом комплексе реализуются через открытые электронные торги.
В квартирах выполнена внутренняя чистовая отделка. Панельные 17-этажные дома серии П-44Т. Площадь квартир: от 37.7 кв.м. Рядом школы и детские сады. Озелененные дворовые пространства. Проект правительства Москвы.
В ЖК «Фили Град» сегодня также есть доступные предложения (от 4,7 млн рублей) во второй очереди, продажи в которой стартовали в конце февраля».
«Согласно нашему ежемесячному мониторингу, на данный момент самая дешевая квартира эконом-класса в Москве продается в ЖК «Некрасовка» — 4,5 млн рублей за 39,8 кв.м., построенном в одноименном районе, — добавляет Анна Соколова. — В этой же новостройке расположена и наиболее дорогая квартира эконом-класса — 9,9 млн рублей за 85,6 кв.м.».
Елизавета Гудзь же отмечает тот факт, что основная часть предложения эконом-класса (55%) сегодня сосредоточена в районе Некрасовка, где реализуется несколько масштабных проектов, а средняя стоимость кв.м. здесь составляет 110,5 тысяч рублей.
Всем известен тот факт, что доступная цена в первую очередь обеспечивается начальными этапами строительства, ограниченным метражом, а по мере роста строительной готовности и общей площади, закономерно растет и цена. Свое влияние на ценообразование оказывает и местоположение проектов. По мнению Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК Лидер, именно поэтому самые доступные по цене квартиры в Москве (без учета «Новой» Москвы) расположены в новостройках Зеленоградского АО: в ЖК «Жемчужина Зеленограда» стоимость квартир начинается от 1,6 млн. рублей. «По такой цене здесь реализуются студии площадью 19,8 кв.м. срок сдачи которых в рамках первой очереди строительства – 4 квартал 2016 года, — говорит он. — Если брать Москву в границах МКАД, то здесь самые доступные по цене новостройки относятся к сегменту апартаментов. В апарт-комплексе «Старт-формат» в Царицыно цены начинаются от 2,5 млн рублей, но опять же это будут студии от 24 кв.м. с готовностью к концу текущего года».
Помимо вышеперечисленных среди самых дорогих комплексов массового сегмента в Москве можно назвать ЖК «Вершинино», где стоимость единичных оставшихся в продаже однокомнатных квартир составляет 10 млн. рублей (39,5 кв.м.), цена двухкомнатных начинается от 13,5 млн рублей (от 59 кв.м.).
В «Новой» Москве самые доступные по цене варианты реализуются в ЖК «Борисоглебское», стоимость квартир здесь начинается от 1,8 млн. рублей (готовность застройщик обещает в 4 кв. 2016 года). Самые дорогие квартиры на сегодня в ЖК «Дубровка». Цена однокомнатных квартир в данном ЖК начинается от 8,8 млн. рублей в домах на этапе строительства, и от 9,7 млн. рублей в готовых корпусах.
В Московской области в ЖК «Солнечный град» (40 км от МКАД), ЖК «Европейский» (89 км от МКАД) можно найти предложения до 1 млн. рублей.
Среди самых дорогих предложений – готовый жилой комплекс «Усадьба Сколково», где цены начинаются от 20 млн. рублей за квартиру, ЖК «Парк Рублево» с аналогичными расценками.
Подводя итоги, стоит отметить, что для того, чтобы оценить реальную ситуацию нужно оценить средний бюджет покупки в Подмосковье в проектах до 30 км от МКАД, который оценивается от 2 до 5 млн рублей. В пределах этой суммы можно приобрести квартиру в проекте с качественной концепцией: собственной инфраструктурой, в престижном направлении и главное хорошей транспортной доступностью. И тут уже вопрос, в доме какого класса приобрести жилье отпадет само собой.
Источник: move.ru