Всем привет! Очень рад, что история из жизни предпринимателя на прошлой неделе » Перепродаю мелкие услуги в своем городе — зарабатываю 100 тысяч в месяц » очень понравилась Вам, моим читателям.
Поэтому, продолжаю традицию, и раз в неделю буду писать посты и интересные истории из жизни своих знакомых.
Сегодня будет история не совсем от предпринимателя. Но при этом, история очень поучительная и не менее интересная.
Знакомьтесь — это Яна, и она риелтор
С Яной мы познакомились не так давно, всего пол года назад. А на прошлой неделе, мы встречались по работе, выдалось с пол часа «простоя», и мы разговорились. Я рассказал чем занимаюсь я, а она в свою очередь «поведала» мне о своих секретах.
Неприметный офис, обычная работа — но сколько возможностей!
Работает она риелтором в крупной строительной компании. Они строят многоквартирные дома в нашем регионе, а Яна сидит в офисе и «продает» эти квартиры. За 7 лет работы, она стала старшим риелтором офиса.
Но, как выяснилось из разговора с ней, зарплата риелтора – это совсем не основной источник доходя Яны..
Продажа страховок
Как поведала моя новая знакомая, больше половины всех клиентов – «ипотечники». Квартиры хорошие, дорогие, не все могут себе позволить просто накопить такую сумму.
При этом, банки обязуют заемщиков оформлять страховые полисы ( на жизнь и на имущество ). Но при этом, в самом банке страховка будет стоить в 2 раза дороже, чем в любой другой страховой компании.
Вот такие вот приятные условия по страховке от Яны
Поэтому, в один прекрасный момент, Яна «подсуетилась» и устроилась агентом в одну из страховых компаний, которая подходит по условиям большинства банков. Стоимость страховки в ее компании была ниже в два раза, а обязательства и надежность – та же.
С каждого проданного полиса, наша героиня имеет свой процент, в среднем это 600-1000 рублей.
По словам Яны, только страховые полисы дает ей почти столько же, сколько основная зарплата.
Но и это не главный ее источник дохода..
Яна покупает квартиры на этапе котлована, и продает через год-полтора
Ну а самым доходным для Яны делом стали инвестиции в недвижимость!
Схема очень интересная:
- Во-первых, Яна имеет свою скидку на квартиры, как сотрудник компании – это скидка в 1000 рублей с квадратного метра;
- Во-вторых, Яна уже опытный риелтор, и знает, какие квартиры реально стоят дороже. Оказывается, даже совершенно одинаковые квартиры в одном доме могут стоить разных денег – важны нюансы и данные статистики по продажам;
Покупаем квартиру в доме на этапе котлована по 45 тысяч за 1 кв.м.
Итак, Яна поделилась со мной информацией по одному из домов, который сдадут через 2 недели в нашем городе. Расчет простой:
Яна первой купила двухкомнатную квартиру в этом доме на этапе «котлована» по договору долевого участия. Она выбрала самую лучшую планировку, самый востребованный этаж ( не уточняла какой ).
С ее скидкой, цена квадратного метра квартиры, на этапе котлована составила около 45 000 рублей.
Строительная компания очень крупная, надежная – дома строят качественно и быстро. Наша героиня купила жилье примерно год назад.
«Спустя год, за месяц до выдачи ключей жильцам, я продала квартиру. Проблем с этим вообще не было, люди до сих пор приходят в офис и спрашивают про этот дом. Причем, спустя год после старта продаж, когда дом еще даже не был сдан, квартиры в нем подорожали до 60 тысяч за квадратный метр! По этой цене я и продала.»
Как можно заметить, цена в еще недостроенном доме выросла на 33%!
Именно эту квартиру Яна порекомендовала, как лучшую для инвестиций. Средний подъезд, средний этаж, вид на парк, у этой квартиры есть своя кладовая. Продать будет легко!
«Я не одна такая умная – примерно каждая десятая проданная квартира в этом доме покупалась для перепродажи после сдачи. Просто я стараюсь продать свою недвижимость еще до того, как ее поставят на учет – там можно избежать налога. Люди так же, покупают квартиры, пока они стоят дешево, а после сдачи немного подправляют ремонт от застройщика, ставят кухонный гарнитур – и продают уже по 65-70 тысяч за «квадрат»
Откуда взять столько денег?
Я честно поинтересовался у Яны, а откуда ж взять простым работягам столько денег, чтобы можно было несколько миллионов вкладывать в недвижимость?
На что она ответила:
«Когда я покупала квартиру в первый раз – я брала ее в ипотеку. У меня не было полной суммы, о я видела возможность быстро подзаработать. Через полтора года я ту квартиру продала. Да, получилось заработать не так много денег, но 15-20% по-моему я забрала сверху. Перепродать квартиру в ипотеке тоже не сложно, нужен лишь грамотный юрист и нотариус. Так, со временем у меня получилось накопить крупную сумму, которую я сейчас инвестирую в самые интересные дома.»
Вот такая вот поучительная история. И человек не предприниматель, но в то же время мыслит и действует поэффективнее большинства из нас.
Я конечно не спросил, сколько она сейчас покупает квартир в год, и сколько зарабатывает в целом. Но если судить, что только на страховках она делает почти полную зарплату главного риелтора, а это вообще не главный ее источник дохода – сумма там похоже приличная.
А вы бы вложились таким образом в недвижимость? А в ипотеку? Пишите в комментариях.
Источник: dzen.ru
Можно ли сегодня заработать на инвестициях в квартиру на котловане?
Инвестиции в покупку квартиры на котловане для перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию становятся опасными для инвесторов. Если раньше они приносили доход почти на каждом проекте, то сегодня прибыльными остается лишь маленькая часть ЖК. Почему так происходит? Какие ЖК и квартиры для инвестиций выбирать, чтобы заработать, сегодня? Ответы в материале
4186 просмотров
Своим опытом делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, девелопер, руководитель проекта о доходной недвижимости «РЕНТАВЕД»
Действительно, сегодня прибыльными остается небольшое количество жилых проектов, сочетающих в себе ряд параметров таких, как интересная локация, правильная концепция, высокое качество строительства, а главное – небольшое количество квартир в доме.
Основная причина, вопреки большому количеству мнению, которые можно встретить в интернете и СМИ, – это не переход отрасли жилого строительства на проектное финансирование и эскроу-счета. Это, несомненно, оказало влияние, однако не настолько фундаментальное. Во-первых, многие застройщики, в том числе крупнейшие, «запаслись» проектами, которые по-прежнему можно реализовывать по старой аккредитивной схеме. Во-вторых, они все еще заинтересованы в относительно равномерных продажах в ходе всего этапа строительства, так как это позволяет получить более выгодные условия по финансированию от банка и понизить процентную ставку.
К главным факторам, снижающим вероятность получения дохода от инвестиций в покупку квартиры на нулевой стадии строительства, инвестор относит:
- Большой объем нереализованных квартир в портфелях застройщиков.
- Высокий уровень «котлованных» цен
Из-за больших объемов ввода новых проектов инвестор начинает конкурировать с квартирами и апартаментами соседних ЖК, которые появляются позже и предлагаются по более низким ценам. Что делает его квартиру неконкурентоспособной по стоимости. К примеру, в 2018 году инвесторы приобрели в одном московском ЖК квартиры по 250 тысяч рублей за квадратный метр. До февраля 2020 их активы прибавляли в цене, но затем снова вернулись на уровень 2018 года, так как застройщик вывел в продажу корпус с апартаментами в новой очереди того же комплекса.
Кроме того текущий высокий уровень котлованных цен делает заработок на перепродаже совсем небольшим. Так квартиры в другом столичном ЖК за год, начиная с I квартала 2019 года, выросли в цене на 12% – с 225 до 255 тысяч за квадратный метр. Если бы инвестор захотел продать свою квартиру в данном ЖК сегодня, то для этого необходимо предложить скидку порядка 10%. Таким образом, доход всего – 2%.
Схожая ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге. Рост средней цены на новостройки в Северной столице за год составил всего 6% – 116,5 тысяч за «квадрат» в I квартале 2020 года против 110 тысяч за тот же период 2019. С точки зрения доходности покупка на котловане принесла бы не больше, чем банковский депозит, который является гораздо менее рисковым инструментом капитализации инвестиций.
Сегодня, чтобы заработать на покупке квартиры на котловане, необходимо гораздо более тщательно выбирать проект и объект инвестиций. Однозначно, не стоит инвестировать в проекты массовой застройки!
Чем больше возводится рядом проектов, тем меньше у инвестора шансов заработать. Прибыльны сегодня только одиночные точечные проекты, которые возводятся в районах с невысокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой. Квартир в ЖК должно быть немного, в Москве не более 500.
Квартиру для инвестиционной покупки необходимо выбирать с характеристиками, выгодно отличающими ее от остального предложения на рынке. Сегодня, на мой взгляд, таким активом будет однокомнатная или двухкомнатная квартира с эргономичной планировкой в доме класса «бизнес» или «комфорт+». Существенными плюсами будут: близость к метро – в пределах 1-1,5 километров, хорошие видовые характеристики, например, на воду, качественная отделка.
Руслан Сухий
Такие проекты по-прежнему могут приносить инвестору до 20-30% годовых. Ярким примером среди недавно реализованных кейсов, когда инвесторы, войдя в жилой проект на стадии котлована, хорошо заработали, является проект «Дом Серебряный бор» в Москве. На нулевой стадии строительства квадратный метр в ЖК стоил порядка 200 тысяч рублей, а в момент ввода дома в эксплуатацию рыночная цена выросла до 450 тысяч.
Источник: vc.ru
Как инвестировать в московскую новостройку со стартовым капиталом от 600 тыс. рублей?
За последние два года количество факторов, снижающих доходы населения во всем мире, стало почти рекордным. Мировой финансовый кризис увеличил риски фондового рынка, курсы мировых валют становятся все более нестабильными. Инфляция в США, стране с крупнейшей экономикой, по итогам октября оказалась на рекордном за последние 30 лет уровне — 6,2% (при целевом показателе в 2%). На фоне этих потрясений инвестиционная привлекательность недвижимости растет довольно стремительно.
Войти на рынок московской недвижимости с небольшим первоначальным взносом непросто, поэтому инвестору придется потратить время и силы на поиски решений, которые мы предлагаем. Москва по-прежнему остается одним из самых привлекательных регионов для инвестирования в России. Несмотря на то что в столице невозможно найти однокомнатную новостройку дешевле 9 млн рублей, все же существуют механизмы, с помощью которых инвестиции в московскую недвижимость могут стать доступными для широкого круга людей, в том числе из других регионов. Можно утверждать, что покупку новостройки в Москве стоит начинать, имея 600—700 тыс. рублей, хотя этот процесс потребует времени и некоторых усилий.
Найти подходящий вариант
«Черные пятницы», или сезон больших скидок в недвижимости, — одна из хороших возможностей для инвестора с небольшим стартовым капиталом, ведь в этом случае застройщик дает весьма значительную скидку. Узнать о «черных пятницах» можно через социальные сети, подписавшись на застройщика, либо через почтовые и СМС-рассылки. Небольшие квартиры в такие периоды могут падать в цене до 7 млн рублей. При этом минимальный взнос по ипотеке может доходить до 10%.
Хорошие скидки предоставляются и на некоторые низколиквидные квартиры, обычно их остается несколько перед завершением строительства — это квартиры с проходными комнатами, неудобным положением стояка или какими-то другими не очень комфортными для жильцов особенностями.
Хорошо понимая, что такие квартиры продавать гораздо сложнее, застройщик обычно предлагает на них хорошие скидки. Цена такой квартиры будет ниже обычной как на стадии котлована, так и на стадии завершения строительства, но доходность будет аналогичной, поскольку квадратные метры растут в цене по мере того, как стройка приближается к финалу.
Еще один вариант — рассрочка с полным расчетом в момент ввода в эксплуатацию, которую предоставляют некоторые застройщики. Квартира находится в залоге на период рассрочки, застройщик дает свое согласие на переуступку долга. Обычно если договор с рассрочкой, это условие прописывается в договоре.
Сколько нужно вложить?
Объем предполагаемых вложений составит до 1 млн рублей — это первоначальный взнос, примерно 15—10% от стоимости квартиры. При рассрочке на этом наши вложения заканчиваются, ежемесячные взносы платить не нужно. Допустим, что квартира на этапе котлована стоит в районе 6—7 млн рублей. Перед окончанием строительства стоимость вырастает до 9—9,5 млн рублей.
Всю оставшуюся сумму мы погасим до ввода в эксплуатацию, получив после продажи объекта 4 млн рублей. Таким образом, наша прибыль может составить до 2,5 млн рублей. Принцип заключается в том, что до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, пройдет год или больше и в конечном счете инвестор продаст квартиру по цене существенно выше той, по которой ее покупал, еще до того, как потребуется вносить остаток суммы. Доходность в таких сделках сейчас составляет до 70% годовых, при этом они имеют относительно низкий уровень риска.
Риски:
— Стать обманутым дольщиком. Этот риск сохраняется, хотя он и значительно снижен благодаря 214-ФЗ.
— Нарушение застройщиком срока ввода в эксплуатацию. Обычно в договорах, где есть рассрочка платежа, срок не больше года или двух. Бывает, что застройщики не укладываются в сроки, тогда прибыль инвестора нужно делить уже не на два, а на три года.
В этом случае в договоре обычно прописываются компенсации, которые не могут в полной мере покрыть убытки, но компенсируют покупателю хотя бы моральный ущерб. 1/150 от стоимости объекта за каждый день просрочки — это самый распространенный вариант компенсации застройщика, который действует сейчас на российском рынке. Но здесь есть один неприятный нюанс — получать ее придется через суд, ведь застройщик вряд ли согласится компенсировать этот ущерб самостоятельно. Плюсы в том, что обычно суд принимает решение в пользу покупателя квартиры, здесь даже не потребуется помощи адвоката.
— Не продать низколиквидную квартиру — этот риск практически равен нулю. Цены на московскую недвижимость растут не переставая. Согласно индексу IRN, с 2000 года средняя стоимость квадратного метра в российской столице выросла почти в 10 раз.
Не стоит надеяться на то, что этот рост остановится в ближайшие годы, ведь Москва остается в сознании предприимчивых россиян центром притяжения и местом хорошего заработка. Пока отечественная промышленность не восстановится до масштабов СССР, не будут созданы градообразующие предприятия, как главные поставщики рабочих мест, люди из регионов будут стремиться на заработки в Москву. Есть основания полагать, что этот тренд сохранится на ближайшие 10—15 лет. Средняя зарплата по Москве доходит до 80 тыс., в то время как в России она составляет менее 36 тыс. рублей.
В заключение хочу сказать, что изложенное в этой колонке не является рекомендацией или побуждением к действию. Скорее, это просто информация к размышлению. В эпоху кризисов особенно важно хорошо разбираться в том секторе, куда вы собираетесь инвестировать средства, чтобы принять правильное решение и сохранить капитал.
Один из вариантов:
Источник: www.banki.ru