Арендаторы небольших помещений также могут столкнуться с определёнными рисками:
- Как правило, собственники небольших помещений (инвесторы) не имеют опыта управления высококлассной недвижимостью и не могут обеспечить необходимое качество управления помещением и всем зданием в целом;
- При необходимости расширения площадей арендатор будет вынужден вести переговоры с другими собственниками помещений — третьими лицами, что не позволит предусмотреть такие же условия аренды на новые помещения;
- Выше риски спекулятивной продажи арендуемых помещений новым инвесторам, что само по себе не влияет на действительность заключённого договора аренды, но может сказаться на качестве управления и т.д. ;
- Частные инвесторы редко привлекают специализированных юристов, что сказывается на качестве договоров.
Наиболее эффективной на практике является модель, при которой собственник здания, сохраняя контроль за пулом арендаторов и обеспечивая высокое качество управления всем зданием, разбивает площади на маленькие офисы для сдачи в аренду небольшим арендаторам. Это позволяет привлекать небольших арендаторов по более высокой ставке, но исключает проблемы, связанные с управлением.
Бизнес-центр класса А на «Белорусской»
Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Наши телеграм-каналы:
Стартапы и технологии
Новые бизнес-тренды
Источник: www.if24.ru
Бизнес-центры класса «А»: отличительные особенности
Бизнес-центр класса «А»: что это значит? Если вы намереваетесь арендовать помещение под офис в бизнес центре, вам будет полезно узнать каковы бывают их особенности.
- Наша компания оказывает помощь в приобретении права аренды >> на помещения от ДГИ Москвы с уже заключенными договорами с правом выкупа или уже идущем выкупом, по ставкам ниже рыночных.
- Мы так же предоставляем услуги по подготовке и участию в аукционных торгах >> на помещения от Департамента имущества города Москвы (ДГИ).
Подобным обозначением маркируют новые престижные деловые комплексы, офисы в которых арендуются крупными компаниями в представительских целях. Иногда коммерческая недвижимость категории «А» используется для размещения топ-менеджмента и администрации, в то время как остальная часть персонала корпорации работает в офисах арендуемых в бизнес-центре или зданиях «В»-класса.
Признаки офисных центров «А» класса
- Расположение в престижном районе города, лёгкий и удобный подъезд, пешая и транспортная доступность.
- Новое здание (не старше 3-5 лет, после чего БЦ может перейти в категорию «В»).
- Профессиональное администрирование и технически-эксплуатационное обслуживание.
- Открытые планировки, позволяющие конфигурировать рабочую площадь по усмотрению арендатора.
- Высококлассный ремонт, отделка дорогостоящими элитными покрытиями.
- Автономное электроснабжение с ИБП.
- Современные автономные инженерные сети.
- Высокоскоростные бесшумные лифты.
- Наличие не только наземного, но и подземного (надземного) автопаркинга.
- Двух- или четырёхтрубная вентиляция, кондиционеры, оснащённые функцией климат-контроля.
- Видеонаблюдение, охранная и пожарная сигнализации.
- Оптиковолоконные скоростные сети (интернет, телефония).
- Развитая внутренняя инфраструктура.
Выделяют три подкласса: «А», «А+» и «А-». БЦ типа «А+» обязательно отвечают перечисленным требованиям. Комплексы «А» и «А-» могут не соответствовать одному или нескольким критериям.
Park Tower — бизнес-центр класса A на Пресненской набережной
Различия между категориями «А» и «В»
Расположение в центре города, деловом квартале или недалеко от них. Транспортная доступность Может быть расположен в любом районе населённого пункта
Размещение в специально возведённом для этих целей БЦ (новостройке) Допустимо расположение в новом или отреставрированном комплексе (особняке)
Отделан дорогими материалами, индивидуальный дизайн При отделке предпочтение отдаётся практичным недорогим покрытиям
Наличие независимых друг от друга источников электропитания или ИБП Стандартная схема электроснабжения
Охраняемый наземный и подземный паркинг Как правило, имеется только наземная парковка под открытым небом
Современная автономная инженерия В большинстве строений проведены стандартные инженерные системы
Сети вентиляции, кондиционирования и климат-контроля Кондиционеры часто отсутствуют
Проведены ВОЛС-телекоммуникации Обычные телекоммуникационные провайдерские услуги
Полноценная инфраструктура (включая банкоматы, кафе, рестораны, магазины) Урезанная инфраструктура, часто ограничивающаяся центральной обслуживаемой рецепцией и кафетерием
Особенности аренды
Бизнес-центр «А»-класса – как арендовать? Отвечая на этот вопрос, нужно принимать в расчёт то, что независимо от подкатегории, подобные офисные площади отличаются повышенной арендной ставкой. По этой причине при выборе бизнес-недвижимости «А» (через риэлтерское агентство или напрямую) очень важно проверить будущее офисное помещение на 100% соответствие заявленным классификацией параметрам.
А также не лишне будет знать о том как правильнозаключать договор купли-продажи нежилого помещения.
Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!
Источник: www.apex-realty.ru
Офис-сад: как бизнес-парки возродили офисный рынок Москвы
Пандемия изменила требования к рабочим пространствам. Значит ли это, что локация больше не важна? Уйдя из центра города, постпандемийный спрос на офисы сконцентрировался ближе к окраинам — туда, где баланс спроса и предложения позволяет все еще заработать не только на сдаче в аренду. В чем секрет новых бизнес-парков за Третьим кольцом и почему удаленка тут почти что ни при чем? Разбираем на примере проектов ГК «Пионер».
Человекоцентричность
Децентрализация для быстрорастущих мегаполисов стала насущной необходимостью. Москва — очевидный пример моноцентричного города: 40% рабочих мест собраны внутри или около Садового кольца. Перспективные площадки для офисов подальше от Кремля предполагают выбор между «гринфилдом» и редевелопментом. Пандемия подтолкнула девелоперов к решениям — клиентский опыт изменился: правильно выбранный баланс между работой и жизнью позволяет кратно повысить качество и того, и другого. «Города, где инфраструктура и рабочие места распределены равномерно, более эффективны и справедливы с социально-экономической точки зрения, — объясняет архитектор Сергей Никешкин, генеральный директор бюро «Крупный план». — Самый яркий пример — Лондон, город, образованный из множества деревень, которые так и остались субцентрами».
По его словам, стремление интегрировать все большие территории в транспортный каркас города делает более доступными спальные районы и дает условия возникновения новых точек роста.
Ликвидный не значит в центре
Работа должна быть ближе к дому — аргумент, важный для большинства. Но и децентрализация тоже должна быть разумной. Пусть даже спрос на офисы в Москве сейчас и превышает предложение, но, конечно, не настолько, чтобы покупатели и арендаторы были готовы тратить впустую свои нервы и деньги. Понимая это, инвесторы стремятся диверсифицировать портфель несколькими типами ликвидных объектов. Например, компания «КНГК-Девелопмент», которая специализируется на управлении собственной и арендованной недвижимостью (входит в холдинг КНГК, чье основное направление — переработка углеводородного сырья), в рамках своей инвестиционной стратегии купила по этажу в нескольких бизнес-центрах — строящихся и готовых.
Среди них были Ostankino Business Park и Technopark Plaza от ГК «Пионер». «Важны были как локация, так и транспортная доступность, а в случае с Technopark Plaza еще и окружающий обжитой район», — отмечает представитель «КНГК-Девелопмент». — Пока мы не торопимся с поиском арендаторов и анализируем рынок, который на активном спросе уже вырос в последнее время и может подрасти еще. Конечно, нам интересна средняя доходность на капитал не меньше 12–15% годовых».
Другой покупатель площадей в Ostankino Business Park, компания «Имплант.ру», развивающая сеть стоматологических клиник, купила под собственный офис целый этаж. «Нам нужно было порядка 2500–3000 кв. м, и мы при этом не хотели переезжать далеко от места, где сейчас снимаем офис. Застройщика мы знаем, проект нам подошел», — говорит генеральный директор «Имплант.ру» Виктор Воскресенский. И добавляет, что хотя бизнес-парк относится к классу B+, его качество не хуже класса А, а цена оказалась ниже рынка, в том числе из-за того, что «это первая очередь и она только строится». Покупать офис сегодня может оказаться даже дешевле, чем арендовать, уверен он.
Интерес к офисам конечных покупателей наравне с инвесторами понятен, говорит директор отдела продаж и приобретений офисных помещений CBRE Александр Пятин. С одной стороны, его стимулирует сохраняющийся дефицит предложения, а с другой — из-за восстанавливающейся бизнес-активности все больше компаний и инвесторов видят целесообразность в покупке офиса. «Несмотря на некоторые плюсы удаленки, подавляющее большинство компаний считает, что классическая работа в офисе все-таки намного эффективнее, — отмечает эксперт. — Поэтому мы убеждены в том, что спрос на покупку и аренду офисов продолжит расти и достигнет наивысшего уровня в IV квартале 2021 года». В зависимости от цены входа и уровня расходов на отделочные работы инвестор может получить неплохую доходность на уровне 11–13%, резюмировал Пятин.
Между жизнью и работой
Концепция work-life balance, которая лежит в основе современных ликвидных офисных проектов, строится на трех основных факторах: транспортной доступности, гибкости и соответствии ESG-факторам (от ecology, society, government — вовлеченность в решение экологических и социальных вопросов, прозрачное управление). Офисный девелопмент традиционно напрямую взаимосвязан с первым из них.
В децентрализации рабочих мест генеральный директор бюро «Крупный план» Сергей Никешкин видит одни сплошные плюсы: «Она позволяет сотрудникам сократить время до офиса и обратно, оптимизирует их расходы на аренду жилья, снижает маятниковую миграцию. Если не будет удобного и быстрого способа добраться до офисного центра, то он не станет популярным у арендаторов, там никто не захочет работать. В идеале нужно создавать многофункциональные центры, где офисы будут соседствовать с жильем, рекреационными объектами, местами для досуга, ретейлом и ресторанами».
Второй фактор уже претворили в жизнь девелопер ГК «Пионер» и архитекторы UNK, создававшие проект Ostankino Business Park. Планировочные решения созданы по принципу конструктора — каждый арендатор может создать удобное пространство для себя, скомбинировав готовые слоты. «Каждый из них — это блок мини-офиса площадью 70 кв. м с инженерией и четким планом расстановки мебели под разные функциональные варианты использования: часть опенспейса, кабинет, переговорная, комната отдыха и т. д. Проектирование здания сразу под модульную систему повышает эффективность использования пространства, потери площади сведены к нулю», — комментирует Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер».
Третий фактор, а точнее, их группа, подразумевает совокупность характеристик, говорящих о вовлеченности компании в решение экологических, социальных и управленческих проблем. Со сменой поколений работа стала для жителя мегаполиса не просто рутинной необходимостью, а полноценной частью жизни, поэтому должна не мешать ей, а дополнять. Отсюда и забота о комфорте сотрудников в рамках того самого баланса работы и жизни.
Особое внимание в «Пионере» уделили экологичности и «зеленым» технологиям. В компании понимают, что это не дань моде, а та вещь, которой так сильно не хватает в современном большом городе. И речь здесь не только о качестве инфраструктуры и проектирования объектов, но и о таких вещах, как террасы, которые редко можно встретить в Москве. А ведь возможность посреди рабочего дня выйти «проветриться» из душного офиса на свежий воздух – это то, что позволяет сделать работу сильно эффективнее.
Поэтому в Plaza Botanica девелопер запроектировал террасы площадью 800 кв. м, откуда открывается вид на Ботанический парк. И даже в Plaza Technopark, где офисные площади – часть многофункционального комплекса есть этаж с террасой. Оба здания спроектированы таким образом, чтобы соответствовать международному «зеленому» стандарту BREEAM. По нему они будут сертифицированы после сдачи в эксплуатацию.
Что касается уютной среды внутреннего двора без машин, то ее создает особое расположение зданий и парковки. Но здесь можно не только гулять, но и проводить различные мероприятия, фестивали и концерты. А виды, как и все лучшее в этой жизни – бесплатным бонусом.
Источник: www.forbes.ru