Традиционно многие считают, что это выгодный бизнес — иметь квартиру, сдавать ее и жить на эти деньги. Но так ли это на самом деле, или все-таки фондовый рынок приносит больше дохода? Попробуем разобраться.
Какой доход может принести сдача в аренду квартиры
Гадать не будем, а просто посчитаем. Для примера возьмем самый простой и при этом наиболее ликвидный на рынке вариант. Предположим, пусть объектом наших инвестиций будет обычная однокомнатная квартира в Москве, где подобное помещение пользуется достаточно стабильным спросом. В других регионах порядок цифр будет ниже, но суть от этого вряд ли изменится.
Итак, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 6-7 млн рублей, в зависимости от района. Конечно, выставляются они дороже, но это рынок, и процентов десять реальный покупатель наверняка сможет выторговать. Предположим, нам удастся купить тот или иной объект за 6,5 млн.
Скорее всего, помещение будет как минимум требовать косметического ремонта, который обойдется нам в столице еще не менее 500 тыс. рублей. Итого расходная часть составит минимум 7 млн рублей.
Гордон о своей бизнес-стратегии на рынке недвижимости и примерах удачных и неудачных сделок
Акции ПАО Сбербанк
доходность с начала года
Инвестировать
Выберите компанию для покупки бумаг и открытия счета
Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании
комиссия 0,0212% — 0.12% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 045-12732-100000
комиссия 0,037% — 0,355% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. №077-08455-100000
комиссия 0,045% — 0,3% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 177-03816-100000
комиссия 0,15% — 0,2% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 040-06525-100000
комиссия 0,04% — 0,3% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 045-14050-100000
комиссия 0,01% — 0,06% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. №144-11954-100000
Далее, нам надо эту квартиру как можно быстрее сдать, потому что каждый месяц, пока она пустует — наши убытки. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве начинается от 30 тысяч рублей. Конечно, выставляются они и за 100 и более тысяч. Но тогда мы будем год ждать, пока кто-нибудь, если повезет, найдется за эту цену. А нам надо быстро.
Хорошо, допустим, пусть будет 35 тысяч рублей в месяц. Итого в год 35 умножить на 12 равно 420 тысяч рублей. Это доходы. Но есть также и расходы. Допу стим, арендаторы заплатят за электроэнергию, за воду по счетчику, как договоримся, за телефон.
Гордон о том, как правильно вести бизнес с недвижимостью
Остальные коммунальные платежи, как минимум тысяч пять в месяц, остаются на собственнике, итого 5 умножить на 12 равно 60 тысяч рублей примерных обязательных расходов.
Наша квартплата вряд ли будет принята в качестве затрат для налоговых целей. Если мы не хотим неприятностей в дальнейшем, то НДФЛ нам надо заплатить со всей суммы, то есть 13% от 420 тыс. рублей, или 54600 рублей. Итого наши обязательные расходы 60000 плюс 54600 равно 114600 рублей, а чистая прибыль 420000 минус 114600 равно 305400 рублей.
Акции ПАО «ЛУКОЙЛ»
доходность с начала года
Инвестировать
Выберите компанию для покупки бумаг и открытия счета
Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании
комиссия 0,0212% — 0.12% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 045-12732-100000
комиссия 0,037% — 0,355% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. №077-08455-100000
комиссия 0,045% — 0,3% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 177-03816-100000
комиссия 0,15% — 0,2% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 040-06525-100000
комиссия 0,04% — 0,3% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. № 045-14050-100000
комиссия 0,01% — 0,06% от суммы сделки
Открыть счет
Лиц. №144-11954-100000
Самое время рассчитать доходность. Если вложить пришлось 7 млн, а доход за год составил, по нашим примерным расчетам, 305400 тыс. рублей, то доходность операции можно рассчитать по формуле:
305400 / 700000*100% = 4,3%
Итого всего 4,3%. И это при условии, что весь год квартира будет сдана. В ином случае доход сразу же уменьшится. Каждый месяц простоя обойдется инвестору как минимум в 1/12 этой суммы. И даже более того, потому что управляющей компании, собирающей ежемесячные платежи, в целом безразлично, сдаете ли вы свой объект или он пустует.
Конечно, если в квартире никого не будет, то удастся сэкономить на электричестве и водоснабжении, которые и так платит арендатор. А вот все остальные платежи так и придется вносить собственнику.
Затем надо еще учесть, что в лучшем случае через три года придется вновь делать косметический ремонт. А также, наверняка, докупать какую-то мебель. И в течение всего периода нести те или иные дополнительные эксплуатационные расходы. Например, менять краны и вообще все, что выйдет из строя не по вине арендатора, а в результате износа.
А теперь сравним этот вариант заработка с другими предложениями инвестиционного рынка.
Сдача в аренду против банковских вкладов
В течение прошлого года ставки по банковским вкладам снижались, и в конечном счете, достигли отметки в 4% годовых. В этом, 2021 году инфляция увеличилась, ЦБ повысил ставку, и крупнейшие банки оказались вынуждены платить больше, 5 и более процентов.
То есть по факту в прошлом и до настоящего момента ставка по вкладу примерно равнялась доходу от аренды. Но зато клиент банка не переживал весь год, что его квартиранты что-то сломают, зальют соседей, и так далее. Вкладчику не надо делать ремонт ни до, ни после. Нет необходимости искать клиентов — банки сами его приглашают.
Такая же доходность, но зато вообще без дополнительных проблем. Единственный минус — у собственника недвижимости всегда есть призрачная надежда, что его собственность подорожает в будущем. Только ради этого он и идет на все эти жертвы. Однако на самом деле, в последние годы рост стоимости недвижимости едва ли перекрывает уровень инфляции. А чтобы опередить ее, нужны другие инструменты.
Источник: bankiros.ru
Что делать инвестору в недвижимость сегодня: покупать или продавать
Рынок недвижимости приближается к стагнации. Кто приобрел квартиру в качестве инвестиций в начале 2021-го и раньше, может продать ее сегодня дороже на десятки процентов. Но продавать ли? А может, купить еще одну? Что делать инвесторам в сегодняшней ситуации на рынке недвижимости?На что следует обратить внимание Итак, коротко о ситуации на рынке недвижимости сегодня и прогноз на ближайшее время. Цены на квадратный метр за время пандемии раздулись благодаря льготной ипотеке и нестабильной ситуации с рублем, низкими ставками по вкладам, высокой себестоимости стройки, недостатку предложения на рынке и пр. По данным ЦБ, общий рост с весны 2020 года к окончанию 2021-го по России составил около 40%. При этом первичный рынок рос быстрее вторичного: на него действовала льготная ипотека. А спокойные и доступные окраины росли быстрее центральных районов, это произошло в связи с «удаленкой», новым уровнем свободы покупателей и их выбором в пользу комфорта жизни. Надо сказать, в связи с этим южные города росли максимально быстро. Так, Сочи даже обогнал Москву. Вот два графика. 
С июля прошлого года, после отмены льготной ипотеки, спрос на новостройки упал, и для поддержки спроса застройщики начали анонсировать акции, скидки и различные льготные условия.
В результате сегодня на первичном рынке цены остаются максимально разогретыми (на уровне ноября), но по факту квартиры продают дешевле — с учетом скидок. «Вторичка» на данный момент догоняет «первичку» и еще будет догонять в течение этого года. Особенно это касается окраин, которые растут быстрее центра, и недооцененных районов, где при прочих равных цены за метр ниже, чем в аналогичных локациях. В подтверждение этого наша аналитика, подтверждающая, что в Москве топ районов роста за 2021 год находятся далеко от центра.
Аналитика Realiste А вот эти районы на карте.
Аналитика Realiste В 2022-м наши аналитики ожидают следующее:
- рост цен на недвижимость лишь на уровне инфляции (за исключением отдельных недооцененных районов);
- дальнейший рост инфляции и повышение стоимости ипотеки, снижения доступности жилья и спроса на первичку;
- распространение акций и скидок на квартиры в новостройках;
- догоняющая тенденция на вторичном рынке.
Что делать инвесторам сегодня
Исходя из всего этого, инвесторам в недвижимость сегодня можно дать несколько подсказок:
1. Уже поздно вкладываться в «первичку». Было выгодно делать это раньше, по льготной ипотеке, сейчас такое жилье будет трудно продать по цене выше покупки.
2. Продавать первичную недвижимость сейчас вполне можно. Номинальные цены за метр на самом пике, и вы можете продавать, ориентируясь на них. Если квартира куплена до разгона рынка, можно получить хороший профит, даже если придется сделать небольшую скидку.
3. Если есть желание вкладываться, лучше выбирать «вторичку». Искать районы и квартиры, которые недооценены, то есть стоят дешевле рынка, проверять документы и покупать. Для того чтобы проще ориентироваться в распределении спроса, предложения и цен по районам, можно пользоваться бесплатными картами. Там же можно найти конкретные квартиры, которые продаются дешевле аналогов.
А еще мы сделали выгрузку наиболее перспективных (то есть недооцененных сегодня) районов, которые смогут показать прирост в цене за квадратный метр в 2022 году больше, чем остальные. Топ-5 этих районов находятся в МО. Вот карта.
Здесь отмечены районы Домодедово (1) — ожидается рост на 22%, Жаворонки (2) — возможен рост на 20%, Щелково (3) с ожидаемым ростом на 20%, Лайково (4) — возможен рост +19% и Сабурово-Юрлова (5) с возможным ростом +19% в 2022-м.
4. Важно помнить, что общие тенденции рынка неодинаково отражаются на ценообразовании каждого региона, района и даже конкретного лота: нужен прицельный и точный анализ заявленной и рыночной стоимости каждого лота. Настоятельно рекомендуем сравнить аналогичные предложения в нескольких районах, прежде чем выходить к покупке.
Пара глобальных советов
Теперь пара глобальных рекомендаций, которые работают на благо инвестора при любой ситуации на рынке:
- Главный совет: инвестировать «в короткую», то есть делать быстрые обороты: покупка — ремонт — продажа в пределах 3—4 месяцев. Это нужно для того, чтобы глобальные тенденции роста/падения/стагнации не успели коснуться вас глобально.
- Не используйте долгосрочную аренду. Она и до этого не успевала за уровнем инфляции, а с этого года (в связи с идеей вывода аренды на «белый» рынок) будет приносить еще меньше.
Инвестировать в недвижимость сегодня, несмотря на начинающуюся стагнацию рынка, — хорошая идея. Важно лишь сделать все верно и выбрать выгодный вариант для вложений, следуя нашим советам.
А какую инвестиционную идею мы бы назвали сегодня плохой? В условиях растущей инфляции самая плохая идея — «держать деньги в деньгах».
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >
Источник: www.banki.ru
Инвестиции в недвижимость: выгодно или нет?
В условиях экономической нестабильности, во времена обесценивания денежных активов, инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды.
Ликвидная недвижимость в России за последние пятнадцать лет превратилась в составную часть рынка инвестиций. Почти каждого владельца свободных финансовых активов интересуют выгодные денежные вклады. Так сложилось в нашей стране, что наиболее популярным и прибыльным способом вложения финансовых средств являются инвестиции в недвижимость. Вне зависимости от политической и экономической ситуации, инвестирование в недвижимость представляется наиболее рентабельным и перспективным.
Инвестиции в недвижимость — надежный и доходный способ вложения денежных средств
Финансовые вложения в недвижимость с целью получения прибыли, сегодня интересуют россиян не меньше, чем сама недвижимость как объект жилья. При этом рынок недвижимости рассматривается как надежный и доходный способ вложения денежных средств, обеспечивающий сохранение и приумножение стоимости и величины капитала.
Однако не стоит забывать, что финансовые сделки с недвижимостью включают в себя все элементы инвестиционного процесса и подразумевают установление срока вложения, размера и формы вклада и, конечно, сопряженный фактор риска.
Коммерческая и жилая недвижимость мегаполисов всегда представляла особый финансовый интерес и ценилась неизмеримо выше, т.к. в этих городах бизнес развивается намного активнее. Поэтому покупать квартиры, дома и коммерческие помещения, расположенные в российских мегаполисах и их окрестностях куда более выгодно, чем становиться обладателем объектов недвижимости, пусть даже более шикарных, где-нибудь в глубинке.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Вкладывать деньги в коммерческие помещения, предназначенные для торговли, развлечений или бизнеса в мегаполисе — значит непременно получать прибыль в течение долгих лет, т.к. чем выше становится благосостояние жителей городов, а это происходит обязательно, тем больше они намерены потратить средств на совершение покупок и проведение досуга.
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут начать приносить прибыль довольно быстро. Это заставляет инвесторов, располагающих свободными финансовыми ресурсами или готовых взять кредит, вкладываться в торговый центр или развлекательный комплекс.
Инвестиции в жилую недвижимость
Инвестиции в жилую недвижимость также представляются интересным направлением вложения накоплений. За почти двадцатилетнюю историю частной собственности на недвижимость в новой России, цены на квадратные метры падали только два раза: в 1998 году в связи с дефолтом и в 2009 году из-за мирового финансового кризиса. Однако это падение продолжалось не долго и уже через год-другой стоимость недвижимости возвращалась на докризисный уровень, а через некоторое время вновь начинала расти. В среднем рост цен на недвижимость по стране в последние несколько лет составляет примерно 3-5 % в год.
К примеру, стоимость самой недорогой типовой однокомнатной квартиры в Москве составляет порядка 5 млн. рублей. Соответственно, с учетом роста цен через год эта квартира будет стоить уже 5 150 000 — 5 250 000 рублей. Надо сказать — неплохая прибыль! А если сдавать в аренду ту же самую квартиру примерно за 20 тыс. рублей в месяц, то через год можно получить еще 240 тыс. рублей.
Итого сумма гипотетической прибыли в перспективе от обладания одной, пусть даже самой нерентабельной, квартирой в Москве может достигать порядка полмиллиона рублей в год. Правда не стоит забывать о налоге на прибыль при продаже недвижимости и сдаче в аренду, а также о том, что рыночная стоимость квартир и цена найма в Москве и других городах несопоставимы. Однако не секрет, что налоги с аренды квартир платят далеко не все. Как бы то ни было, даже сдавая однокомнатную квартиру, можно сносно существовать, живя на одну лишь ренту.
Если говорить о жилой недвижимости, то большими квартирами оперировать не очень выгодно. Лучше всего и продаются и сдаются в наем 1 — 2 комнатные квартиры, причем не в «элитных» домах. Типовые однушки и двушки всегда были и остаются ликвидным товаром. Цены растут и, несмотря, на все прогнозы, рынок недвижимости стабилизироваться не хочет.
Самый выгодный вариант инвестиций в недвижимость — покупка квартиры на первичном рынке, причем на начальном этапе строительства, т.к. цены на жилье в таком случае будут нсущественно иже. Но тут довольно тяжело экономически просчитать прибыль, поскольку почти никто из строителей не выдерживает плановые сроки сдачи объекта и «попасть» на год-другой можно очень запросто. Стандартная сдача в аренду может приносить 5 — 10 % годовых от рыночной стоимости квартиры. Однако здесь также нужно учитывать растущие коммунальные платежи и квартплату, расходы на обстановку и предметы обихода, плюс возможность увеличения налога на недвижимость и другие потенциальные траты.
Инвестиции в земельные участки
Инвестиции в землю до мирового финансового кризиса были одним из самых выгодных вложений спекулятивных финансовых средств. В посткризисное время покупка земельных участков уже не столь выгодное инвестирование. Для покупателя, который решил приобрести землю с инвестиционно-спекулятивными целями, необходимо понимать теперешнее состояние рынка земельных ресурсов.
Кризис главным образом отразился на земельных активах: многие девелоперы продолжают избавляться от неликвидных участков. Связано это с низким развитием новых проектов на рынке загородной недвижимости и заморозкой многих строительных объектов.
Инвестору, собирающему вкладывать денежные средства в земельные участки, важно определить, какие из них будут пользоваться наибольшим спросом. Главное условие здесь: эта земля должна быть востребованной на рынке и реализоваться в максимально короткие сроки. Из-за более-менее устойчивого интереса со стороны покупателей, наименьшим стоимостным изменениям подвергаются цены на участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство и земли сельхозназначения с разрешенным использованием под дачное строительство.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
За рубежом, много привлекательных и недооцененных объектов, которые можно превратить в источник постоянного получения дохода. Причем речь может идти и о покупке готовых объектов, и о строительстве новых площадей, с последующей сдачей в наем.
Порог вхождения на рынок зарубежной недвижимости в европейских странах с неразвитой экономикой ниже, чем во многих российских городах, и даже малобюджетные вложения могут быть весьма прибыльными. Правда, купив недвижимость за рубежом, инвестор должен предварительно рассчитать финансовую выгоду от капитализации и от сдачи в аренду.
Рынок недвижимости стран с нестабильной экономикой — вещь ненадежная. Какой будет завтра экономическая и политическая ситуация, скажем, в Болгарии или Хорватии, от которой зависят цены на недвижимость, предсказать невозможно.
Выгодно ли брать кредит для инвестирования в недвижимость?
Частному инвестору, скорее не стоит брать кредит только для того, чтобы приобрести недвижимость с целью получения прибыли, т.к. это не рентабельно в силу высоких процентных ставок банка, небольшого роста цен на недвижимость и аренду и определенного риска.
А вот девелоперской или строительной компании кредит с целью инвестирования в строительство и последующей продажи объекта очень даже выгоден. Скажем, себестоимость квадратного метра жилого здания составляет в среднем по стране порядка 10 000 рублей. С учетом разницы стоимости квадратных метров в регионах, прибыль от инвестирования в жилую недвижимость может достигать несколько сотен процентов!
Основным фактором оценки доходности инвестиций в недвижимость является анализ функционирования данного рынка, в который необходимо включить изменение величины доходов за период владения и пользования имуществом, уровень риска инвестирования и будущую цену продажи объекта на определенную дату. Определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для вложения средств с целью получения прибыли, требует непременного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. А это не простая задача даже для специалистов.
Источник: bishelp.ru