На сегодняшний день в Москве и на ближайших к ней территориях расположились более 4,5 тысячи бизнес-центров и офисных комплексов. Среди них — самые свежие футуристичные здания, исторические постройки позапрошлого века, угловатые жертвы постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» и просто симпатичные современные сооружения.
Беглого взгляда на карту достаточно, чтобы понять: офисные комплексы в Москве хоть и теряют в плотности размещения ближе к окраинам, но все равно неплохо держатся в этом плане даже за пределами кольцевой автодороги. Спрос на площади есть и там, и потому закономерны вопросы: в чем же преимущества и недостатки офиса на краю города или в его центре? Разберем их, основываясь на четырех параметрах: стоимости аренды, транспортной доступности, развитости паркинга и прочих инфраструктурных элементов.
Центр: от Красной площади до ТТК
Первый и самый очевидный момент: чем ближе к центру города, тем дороже аренда. Предположим, что компания планирует снять самый дешевый офис класса А площадью 200 кв. м. Год аренды на таких условиях в центре столицы потребует около 6 млн рублей, что покажется слишком большими тратами для некоторых компаний.
Бизнес центр CAMPUS | офис класса А по цене обычного офиса
Еще один важный параметр при выборе места для офиса — транспортная доступность. Станции метро в центре расположены кучно, а развитие системы «Магистраль» сделали эту часть столицы доступнее для автобусов. Владельцам личного автотранспорта попасть утром в центр Москвы так же сложно, как и выбраться оттуда ближе к вечеру из-за пробок. Офисный работник, выехав 9 утра из условного Академического района в офис на Чистых прудах, потратит ценный час.
Еще одна насущная проблема для московских клерков — припарковаться. Платный муниципальный паркинг в центре города по карману не всем, а в бизнес-центрах все зависит от парковочного коэффициента — одного машиноместа на определенное количество арендуемой площади. Стандартный парковочный коэффициент для центра Москвы 1/100-150 кв. м. Таким образом, снимая офис на 200 кв. м, у компании получится арендовать не более (а иногда и меньше) двух мест в паркинге.
В этих центральных условиях, на мой взгляд, стоит располагаться представительствам крупных или международных компаний, так как местоположение организации должно подчеркивать её статусность, необходимую в том числе и для успешных встреч с клиентами или партнерами. Также в центральных районах могут находиться банковские филиалы, например, отделения VIP-обслуживания.
От ТТК до МКАД
На территории от Третьего транспортного кольца до МКАД аренда офиса класса А площадью 200 кв. м по самой низкой ставке обойдется уже в 2,8 млн рублей в год — почти вдвое дешевле, чем в центре.
Но есть недостаток: станции метро от ТТК и до МКАД сильно разбросаны, и пеший путь до офиса от них часто занимает более 10-15 минут. Однако бизнес-центры на окраинах стараются реабилитироваться и запускают шатл-басы от метро. Главный их минус в том, что в большинстве случаев они корпоративные, то есть перевозят только сотрудников, а клиентам все равно приходится идти пешком или пересаживаться на автобус или трамвай.
Бизнес-центр «Golden Gate» — офисы класса А в Москве
Вспомним нашего офисного работника из Академического района с личным авто: филиал его компании перенесли в Строгино, длина пути увеличилась вдвое, но поездка все равно отнимает около часа, потому что нет заторов. Припарковаться ему тоже стало проще: на участке от ТТК ко МКАД можно найти бесплатное место, а парковочный коэффициент бизнес-центров тут в среднем составляет одно машиноместо на 80-90 кв. м арендуемой площади.
Варианты размещения за пределами ТТК и до МКАД стоит рассматривать компаниям поменьше, в том числе и из B2C-сектора, чтобы сохранить и деньги, и бизнес-престиж. Ближе к границам Москвы стоит перемещаться логистическим компаниям, всевозможным бэк-офисам и call-центрам.
За МКАД
Разница между арендными ставками выглядит наиболее существенной, если сравнивать офисы в центре с помещениями, находящимися за МКАД. Эти же показатели для площадей за кольцевой автодорогой отличаются от внутренних окраин не так разительно: самый дешевый офис класса А площадью 200 кв. м за пределами Москвы обойдется компании в 2,6 млн рублей в год.
За МКАД почти нет станций метро, но есть наземный общественный транспорт и, как и на окраинах, существуют корпоративные шаттл-басы от ближайшей подземки. Однако и для пассажиров общественного транспорта, и для автолюбителей путь до офиса за пределами города может оказаться слишком длинным. Что касается парковок, то в бизнес-центрах за МКАД преобладают приятные коэффициенты, например, одно парковочное место на 25-35 кв. м снимаемой площади.
Иногда ко всем преимуществам бизнес-центров за МКАД добавляется развитая инфраструктура офисных комплексов: фитнес-центры, салоны красоты, яхт-клубы, детские сады и даже пляжи. В первую очередь, это касается деловых центров и зданий премиум-класса. В большинстве случаев и в центре, и на краю города офисные здания — это «пришел, поработал, ушел».
Флагманские бизнес-центры с развитой инфраструктурой за МКАД подходят для крупных B2B-компаний с сотрудниками высокой загруженности. Офисные здания попроще лучше всего рассматривать мелким организациям, которые рассчитывают, что основная часть персонала будет жить в городах Московской области.
Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal Алексей Сергеев
Источник: www.arendator.ru
Офисные центры класса «А» в городах-миллионниках
В офисах класса «А» несущественных деталей нет. Уровень комфорта в них должен быть таким, что арендатор при желании мог бы жить на работе. «ДК» проверил самые продвинутые БЦ в городах‑миллионниках на соответствие заявленному классу.
В классификации офисной недвижимости предусмотрены условия обязательные и факультативные. Проще начать с последних, потому что их немного. Наличие адекватной размерам здания входной группы, современное остекление, прозрачная структура собственности (понятно, что, кому и почему принадлежит), обеспеченность парковочными местами (минимум —
1 м/место на 100 кв. м офисных площадей, максимум — 1 м/место на 30 квадратов). Кроме того, желательно, но не обязательно, чтобы глубина этажа (от окна до окна) составляла не меньше 18‑20 м, а лифт приходилось ждать не дольше 30 с.
Все остальное, согласно теории, — неотъемлемые характеристики офисов класса «А». Прежде всего, это расположение: в деловой или исторической части города — как минимум. В любом случае поблизости не должно быть объектов, которые с имиджем белых воротничков не имеют ничего общего (тюрьмы, свалки, кладбища, крупные индустриальные объекты).
Инженерная начинка дорогих БЦ тоже должна быть на уровне: регулируемое отопление, современные системы пожаробезопасности, скоростные лифты, независимые источники электроснабжения и т. п.
Не менее требовательны классификаторы к конструктивным и архитектурным особенностям: индивидуальный дизайн, высота потолков не меньше 2,7 м в чистовой отделке (лучше — больше). Возможность свободной планировки, коэффициент потерь — не больше 12%. Непременное условие — прозрачная система управления зданием (единая управляющая компания), наличие только одного собственника. Опять же в теории — недопустима распродажа бизнес‑центра частями, только аренда. На практике это правило соблюдается редко, если здание построено 5‑6 лет назад, когда застройщики активно привлекали заемные средства и по окончании строительства были вынуждены в максимально короткие сроки «отбить» затраты.
Наконец, развитая инфраструктура. В минимально необходимом наборе: бары, рестораны, отделения банков, салоны сотовой связи, спорткомплексы, желательно наличие пункта приема химчистки, заказа авиабилетов.
Чем больше пунктов соблюдено, тем выше уровень бизнес‑центра. Если в БЦ классом пониже («А» или «А‑») допустимы некоторые послабления в разумных пределах (например, нет системы «умный офис»), то в офисе класса «А+» должны быть соблюдены все указанные условия (обязательные и факультативные) и даже больше. То есть здание должно постоянно адаптироваться к инновациям (появилась какая‑то технология — применили). В противном случае даже самый респектабельный и высокотехнологичный бизнес‑центр со временем теряет «звезды», превращаясь в класс «А‑», «В»…
Изучая бизнес‑центры класса «А» в городах‑миллионниках, «ДК» не без удовольствия отметил, что многие из них соответствуют большинству заявленных требований. Во всяком случае, по проектам. Стоит, правда, сразу оговориться, что приведенные ниже примеры — это ни в коем случае не рейтинг, это случайная выборка бизнес‑центров, построенных в разных городах в разное время. В одних — практически хрестоматийный набор характеристик, в других (как правило, тех, что постарше) — и конференц‑залы поменьше, и свободных офисов побольше.
Москва
бизнес‑центр «Башня 2000» (входит в деловой комплекс «Москва‑Сити»)
Управляющая компания: «Манежная площадь». Год постройки: 2001 г. Общая площадь: 64 тыс. кв. м, из них офисные — более 26 тыс. кв. м. Технические характеристики: приточно‑вытяжная вентиляция, центральное отопление, кондиционирование, системы пожаротушения, собственные АТС и подстанция, скоростные грузопассажирские лифты Schindler, круглосуточное видеонаблюдение и контроль доступа, возможность свободной планировки. Высота потолков: до 4 м. Инфраструктура: наземная охраняемая стоянка на 100 м/мест, подземный паркинг — на 300, в здании работают турфирма, банк, салон красоты, супермаркет, есть терминалы оплаты услуг, оборудован конференц‑зал. В рекреационной зоне — ресторан, бар, боулинг, бильярд. Стоимость аренды: в среднем годовая ставка — 30‑37 тыс. руб. за кв. м, аренда парковочного места — 20 тыс. руб. ежемесячно. Продажа: офис площадью 1,2 тыс. кв. м выставлен на продажу по цене 290 тыс. руб. за квадрат, офис на 430 кв. м — 344,5 тыс. руб. за кв. м.
Ростов‑на‑Дону
бизнес‑центр «Риверсайд‑Дон»
Управляющая компания: «Элита‑Сервис» (входит в состав концерна «Единство» — девелопера проекта). Год постройки: 2012 г. Общая площадь: 23,5 тыс. кв. м, офисные помещения от 80 до 450 кв. м. Технические характеристики: подземный паркинг на 44 м/места, высокоскоростные бесшумные лифты SIGMA, комплексная система средств охраны (видеонаблюдение и мониторинг периметра, система контроля доступа в здание и управления паркингом), оптико‑волоконные телекоммуникации, возможна установка неограниченного количества телефонных линий, система бесперебойного и резервного электропитания (UPS), централизованная система вентиляции и кондиционирования. Высота этажа: 3 м. Инфраструктура: конференц‑зал, кафе. Стоимость аренды: офисы с отделкой 31‑100 кв. м, ставка — от 900 до 1 000 руб. за квадрат ежемесячно. Продажа: офисы от 80 до 270 кв. м стоимостью 77‑82 тыс. руб./кв. м.
Нижний Новгород
Центр международной торговли (WTC) Нижний Новгород
Управляющая компания: «Региональный Центр Международной Торговли». Год постройки: 2009 г. Общая площадь: 17,5 тыс. кв. м, арендуемая — 12 тыс. кв. м (офисные блоки — от 40 до 2 000 кв. м).
Технические характеристики: витражное остекление с энергосберегающим технологическим покрытием стекла, центральная система управления зданием (интегрированный диспетчерский пункт на базе системы BMS «Tourкрасивостей», вплоть до белого рояля в холле, на котором играет профессиональный пианист. Впрочем, оплачивают весь этот праздник жизни, конечно, арендаторы.
В каждом городе свои нюансы
Александр Назаров, компании «Назаров и Партнеры. Коммерческая недвижимость» (Новосибирск)
Конечно, стандартные требования к бизнес-центрам класса А девелоперы коммерческой недвижимости в Новосибирске стараются соблюдать. Во всех БЦ, которые позиционируют себя как класс А, в целом все как надо: один собственник, централизованная система управления, скоростные лифты, высококачественная отделка, подземная парковка. Но, с другой стороны, в каждом городе есть свои нюансы, например, в столице выше уровень отделки БЦ. На мой взгляд, к классу А в нашем городе относятся только «Кронос», «Гринвич», «Хилтон» и «Лига Капитал», а вот, например, «Кобра» — до этого уровня не дотягивает.
Источник: www.dk.ru
Кому нужны бизнес-центры?
Продолжаем развивать компетенции!
Учебный центр ARE, при поддержке Техноград. Образовательный комплекс на ВДНХ и PROESTATE приглашает на вебинар «Антикризисные советы по управлению бизнес-центром». Обсудим такие вопросы:
Ø Как управляющей компании перестроить свою работу?
Ø На чём можно сэкономить?
Ø Какие расходы нельзя сокращать даже в острый период?
Ø Переговоры с арендатором: изменение размера арендной платы и арендные каникулы.
Фиксируйте дату в календаре: 14 мая 2019 года, начало в 11:00 по московскому времени.
Такое пропускать точно нельзя, поэтому регистрируйтесь без лишних размышлений!
Авторизация
Регистрация
Восстановить пароль
Получить консультацию
Зарегистрироваться
Политика конфиденциальности
Присоединяясь к настоящему Соглашению и оставляя свои данные на Сайте are.estate (далее – Сайт), путем заполнения полей онлайн-заявки (регистрации) Пользователь:
- подтверждает, что все указанные им данные принадлежат лично ему,
- подтверждает и признает, что им внимательно в полном объеме прочитано Соглашение и условия обработки его персональных данных, указываемых им в полях он-лайн заявки (регистрации), текст соглашения и условия обработки персональных данных ему понятны;
- дает согласие на обработку Сайтом предоставляемых в составе информации персональных данных в целях заключения между ним и Сайтом настоящего Соглашения, а также его последующего исполнения;
- выражает согласие с условиями обработки персональных данных без оговорок и ограничений.
Пользователь дает свое согласие на обработку его персональных данных, а именно совершение действий, предусмотренных п. 3 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ “О персональных данных”, и подтверждает, что, давая такое согласие, он действует свободно, своей волей и в своем интересе. Согласие Пользователя на обработку персональных данных является конкретным, информированным и сознательным. Настоящее согласие Пользователя признается исполненным в простой письменной форме, на обработку следующих персональных данных:
- фамилии, имени, отчества; года рождения; места пребывания (город, область);
- номерах телефонов;
- адресах электронной почты (E-mail).
Пользователь, предоставляет are.estate право осуществлять следующие действия (операции) с персональными данными: сбор и накопление; хранение в течение установленных нормативными документами сроков хранения отчетности, но не менее трех лет, с момента даты прекращения пользования услуг Пользователем; уточнение (обновление, изменение); использование; уничтожение; обезличивание; передача по требованию суда, в т.ч., третьим лицам, с соблюдением мер, обеспечивающих защиту персональных данных от несанкционированного доступа. Указанное согласие действует бессрочно с момента предоставления данных и может быть отозвано путем подачи заявления администрации сайта с указанием данных, определенных ст.
14 Закона «О персональных данных». Отзыв согласия на обработку персональных данных может быть осуществлен путем направления Пользователем соответствующего распоряжения в простой письменной форме на адрес электронной почты (E-mail).
Сайт не несет ответственности за использование (как правомерное, так и неправомерное) третьими лицами Информации, размещенной Пользователем на Сайте, включая её воспроизведение и распространение, осуществленные всеми возможными способами. Сайт имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения. К настоящему Соглашению и отношениям между пользователем и Сайтом, возникающим в связи с применением Соглашения подлежит применению право Российской Федерации.
Пользовательское соглашение
Понятия и определения, используемые в тексте настоящего пользовательского соглашения:
Сайт – совокупность размещенных в сети Интернет веб-страниц, объединенных единым целевым назначением, дизайном и адресным пространством домена are.estate. Стартовая страница Сайта размещена по адресу are.estate
Пользователь – любое лицо, принявшее условия настоящего пользовательского соглашения, зарегистрировавшееся в соответствии с требованиями указанного соглашения и начавшее использование Сайта.
Администрация Сайта – лица, уполномоченные Владельцем Сайта осуществлять от его имени управление и использование Сайта.
- 1. Общие положения
1.1. Настоящее пользовательское соглашение регулирует отношения между Владельцем Сайта в лице Администрации Сайта и Пользователями Сайта, возникающие в связи с использованием Сайта.
1.2. Настоящее пользовательское соглашение вступает в силу непосредственно после выражения Пользователем согласия с условиями данного Соглашения путем нажатия Пользователем кнопки «Я принимаю условия» во время регистрации на сайте.
1.3. Вопросы, не урегулированные настоящим пользовательским соглашением, регламентируются законодательством РФ.
1.4. Положения настоящего пользовательского соглашения устанавливаются, изменяются и отменяются Администрацией Сайта в одностороннем порядке без согласия Пользователей Сайта.
- 2. Права и обязанности пользователя
2.1. Пользователь вправе использовать Сайт по его Целевому назначению.
2.2. Пользователь обязан соблюдать условия, предусмотренные настоящим пользовательским соглашением.
2.3. Зарегистрировавшись на сайте и/или отметив пункт “Я даю согласие на использование моих персональных данных” при формировании заказа, Пользователь разрешает использование своих персональных данных Администрации Сайта are.estate c целью улучшения качества услуг, для извещения Пользователя о новостях, для возможности участия в конкурсных программах и иных сервисах, предусмотренных для посетителей Сайта, о мероприятиях, проводимых компанией и партнерами, а также для достижения целей, предусмотренных другими пунктами пользовательского соглашения.
2.4. Пользователь дает свое согласие на то, что в случае смены каких-либо персональных данных, относящихся к пользователю, условия данного соглашения и ранее предоставленные данные, а также все устаревшие персональные данные пользователя теряют силу с момента получения владельцем сайта новых персональных данных пользователя. С указанного момента действуют условия, содержащие новые персональные данные пользователя.
2.5. Пользователь имеет право отозвать данное ранее согласие на использование перснальных данных, обратившись письменно к Администрации Сайта.
- 3. Права и обязанности администрации сайта
3.1. Администрация Сайта осуществляет текущее управление Сайтом и определяет порядок его использования, определяет состав сервисов Сайта, его структуру и внешний вид, разрешает и ограничивает доступ к ресурсам Сайта, осуществляет иные принадлежащие ей права.
3.2. Администрация сайта, получив согласие Пользователя на использование его личных данных, вправе собирать, хранить, передавать и обрабатывать персональные данные Пользователя для его информирования по указанным адресам почты, номеру телефона и электронной почты о проводимых акциях, конкурсах и других мероприятиях компании и ее партнеров.
Источник: are.estate