В связи с распространением коронавируса и принятием ограничительных мер арендаторы могут получить отсрочку по арендной плате или ее уменьшение. Арендодатели, которые предоставили такие арендные каникулы, вправе получить отсрочку (рассрочку) по уплате налогов. Подробнее о льготах по аренде в условиях COVID-19 рассказывают эксперты 1С. Всю самую важную информацию для директора об изменениях законодательства см. в 1С:ИТС в специальной Базе знаний «Бизнес в условиях COVID-19» .
Арендные каникулы и особенности их предоставления
Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Топ 5 вещей для аренды до 10000 / Бизнес на аренде за 10000 руб / Что можно сдавать в аренду / 18+
Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).
Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
1С:ИТС
Верховный Суд РФ выпустил разъяснения относительно «коронавирусного» законодательства, которые в том числе касаются арендных каникул (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
О дате начала арендных каникул
Дополнительное соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Верховный Суд обратил внимание, что отсрочка предоставляется с даты введения особого режима в субъекте РФ и не зависит от даты заключения дополнительного соглашения или вступления в силу судебного решения о понуждении предоставить отсрочку. При этом стороны договора могут установить и более ранний срок (Вопрос 3 Обзора).
Арендодатель должен сообщить арендатору об отсрочке по аренде
ВС РФ рассмотрел ситуацию, когда в период режима повышенной готовности (ЧС) арендатор своевременно не внес арендную плату и не заявил об отсрочке. Если арендодатель знает (не может не знать), что арендатор работает в одной из пострадавших отраслей, то арендодатель обязан сообщить ему о праве на отсрочку по арендной плате по части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, по мнению суда, арендодатель автоматически считается предоставившим такую отсрочку арендатору, если он:
- не проинформировал арендатора о возможности отсрочки;
- уклонился от заключения доп. соглашения о предоставлении отсрочки;
- не заключал доп. соглашение, но своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена (Вопрос 3 Обзора).
Когда можно отказать в праве на отсрочку
Для предоставления отсрочки по аренде арендатору не нужно доказывать невозможность использования имущества по назначению.
Топ-12 Бизнес Идей На Аренде. Бизнес На Аренде. Бизнес Идеи
Однако суд может отказать арендатору в праве на отсрочку, если арендодатель докажет, что этот арендатор не пострадал и не пострадает от пандемии, а его поведение является недобросовестным (например, он использовал объект, несмотря на ограничения) (Вопрос 4 Обзора).
Когда арендная плата может уменьшаться
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Уменьшение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.
По мнению ВС, арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда стало невозможно использовать имущество по назначению. При этом не имеет значения дата заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда о понуждении снизить аренду (Вопрос 5 Обзора).
Особенности отсрочки и уменьшения арендной платы
Предусмотренные статьей 19 Закона № 98-ФЗ отсрочка и уменьшение арендной платы могут быть применены при аренде как нежилого помещения целиком, так и его части. Условия и порядок применения отсрочки арендной платы и ее уменьшения одинаковы в обоих случаях (Вопрос 6 Обзора).
Дополнительные льготы по аренде недвижимости для малого и среднего бизнеса
Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предусматривает дополнительные льготы для субъектов МСП, арендующих недвижимость, находящуюся в государственной, муниципальной или частной собственности.
Они состоят в следующем:
1. Арендатор вправе потребовать по договору аренды недвижимости уменьшения арендной платы на срок не более года.
Если соглашение об уменьшении арендной платы между сторонами достигнуто не будет, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. При этом с арендатора не взимаются убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, а также денежные средства, которые он обязан выплатить в случае одностороннего отказа от договора (если такая обязанность прописана в договоре аренды). Однако обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю, возвращен не будет. Также с арендатора могут быть взысканы иные убытки (денежные суммы) в соответствии с гражданским законодательством.
Законом № 166-ФЗ не уточняется, на арендаторов какого имущества распространяется такое право.
Следовательно, этим правом могут воспользоваться «пострадавшие» субъекты МСП, арендующие любое имущество — государственное или коммерческое.
2. Субъект МСП, арендующий государственное или муниципальное имущество, вправе обратиться к арендодателю за заключением в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды недвижимости (кроме земельных участков) до одного года на условиях, согласованных ранее. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении такого доп. соглашения при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Что понимается под надлежащим исполнением обязанностей арендатором, в Законе № 166-ФЗ не разъяснено. Полагаем, что речь идет о своевременном внесении арендных платежей на протяжении действия договора аренды, а также об отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения к арендодателю за заключением доп. соглашения.
3. Субъект МСП, арендующий земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя продления срока действия договора аренды.
Срок продления определяется самим арендатором. Однако если первоначально договор аренды был оформлен более чем на 3 года, то продлить его доп. соглашением можно максимум еще на 3 года. Если же изначально этот срок составлял менее 3 лет, то продлить аренду допустимо максимум на этот же срок.
Обратиться с таким требованием к арендодателю можно до 01.03.2021 при соблюдении условий:
- срок действия договора аренды не истек;
- арендодатель не заявлял в суд требование о расторжении договора аренды;
- у органа земельного надзора отсутствует информация о выявленных или неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка.
Арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительное соглашение в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора. Эта обязанность возлагается на арендодателя, даже если за арендатором числится задолженность по арендным платежам.
Напомним, что субъекты МСП, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики, имеют также право на освобождение и рассрочку по арендным платежам в отношении федерального имущества.
1С:ИТС
Проверьте, относится ли ваша организация к пострадавшим от коронавируса . Подробнее о том, кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства .
Отсрочка при приобретении арендатором государственного и муниципального имущества
Субъекты МСП, которые арендуют государственное или муниципальное имущество, имеют преимущественное право на его выкуп (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).
1С:ИТС
Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предоставляет указанным субъектам льготу в виде отсрочки платежей за приобретенное имущество (которое раньше находилось в аренде) (ст. 15 Закона № 166-ФЗ).
Так, субъекты малого и среднего предпринимательства, которые заключили договор купли-продажи имущества до введения в 2020 году на территории соответствующего субъекта РФ или муниципального образования режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, вправе обратиться к продавцу (орган власти субъекта РФ или местного самоуправления) с просьбой заключить дополнительное соглашение об отсрочке внесения платежей за выкуп арендуемого имущества.
Условия предоставления отсрочки:
- предоставляется в отношении платежей, подлежащих уплате в 2020 году;
- срок отсрочки платежей — от 6 до 12 месяцев;
- проценты на сумму средств, по уплате которых предоставляется отсрочка, в период действия такой отсрочки не начисляются;
- штрафы, неустойки, иные меры ответственности в период предоставления отсрочки не применяются;
- не допускается установление дополнительных платежей.
Доп. соглашение продавец имущества обязан заключить с покупателем — субъектом МСП в течение 30 дней с момента его обращения к продавцу.
Отсрочка (рассрочка) по налогам для арендодателей торговых площадей
Предоставив отсрочку по арендной плате, арендодатели лишились в 2020 году привычных доходов, в связи с чем федеральные власти предоставили им отсрочку (рассрочку) по уплате налогов. Изменения в Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по ним и страховых взносов, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 409, внесены Постановлением от 16.05.2020 № 699.
Обратите внимание, на региональном уровне для арендодателей могут быть предоставлены дополнительные льготы, например, полное или частичное освобождение от имущественных налогов при соблюдении определенных условий (см. например, постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП, новая статья 26.29 Закона Московской области от 24.11.2004 № 151/2004-ОЗ). Если арендодатель вправе получить льготу на региональном уровне, которая для него выгоднее, то он может не обращаться за отсрочкой (рассрочкой), установленной правительством РФ. В то же время законодательство не запрещает совмещение двух льгот — на региональном и на федеральном уровне при соблюдении условий.
Для получения отсрочки арендодатель должен быть собственником недвижимости, основной вид деятельности — соответствовать коду ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Отсрочить (максимально — на 1 год) можно уплату налога на имущество организаций, земельного налога и авансовых платежей по ним, а также налога на имущество физических лиц, срок уплаты которых приходится на период с 01.01.2020 по 31.12.2020. Не распространяется отсрочка на НДС, НДПИ, акцизы и страховые взносы. Рассрочка на срок до 3-5 лет предоставляется, только если организация являются стратегической, системообразующей, градообразующей или крупнейшим налогоплательщиком.
1С:ИТС
Подробнее о порядке предоставления отсрочки и рассрочки по налогам для арендодателей торговых площадей см. в разделе «Консультации по законодательству» .
От редакции. На сайте фирмы «1С» на специальной странице «1С:Антикризис» можно найти полезные материалы о работе в период коронакризиса. В том числе об организации работы с арендаторами в новых условиях с помощью «1С:Аренда и управление недвижимостью» .
Источник: buh.ru
Кабмин освободил малый бизнес от платы за аренду госимущества
Правительство освободило ряд субъектов малого и среднего предпринимательства от арендных платежей за федеральное имущество за апрель-июнь. Соответствующее распоряжение подписал премьер-министр Михаил Мишустин. Впервые подобные меры он анонсировал 20 марта.
Мера принята в рамках поддержки отраслей бизнеса, которые наиболее пострадали от пандемии коронавируса. В справке к распоряжению говорится, что аренду временно отменят для субъектов МСП, занятых в сферах:
• авиаперевозок, аэропортовой деятельности и автоперевозок;
• культуры, досуга и развлечений;
• физкультурно-оздоровительной деятельности и спорта;
• туризма, гостиничного бизнеса;
• общественного питания;
• организации выставок;
• оказания бытовых услуг;
• организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений.
Правительство утвердило перечень отраслей экономики, наиболее пострадавших из-за коронавируса, 6 апреля. В него вошли сферы авиа- и автоперевозок, культуры и организации досуга, спорта, общественного питания, деятельность турагентств, гостиничный бизнес, организация дополнительного образования и ряд других. 11 апреля список дополнили кинотеатрами и стоматологическими клиниками. Согласно распоряжению кабмина, заёмщики, которые работают в этих отраслях, смогут потребовать изменить условия кредита. Для этого нужно обратиться к кредитору не позднее 30 сентября.
29 марта президент Владимир Путин поручил определить перечень отраслей, пострадавших от коронавируса. Компаниям, которые относятся к малому и среднему бизнесу и работают в этих отраслях, будут продлены сроки уплаты налогов и авансовых платежей по налогам (кроме НДС). Также микропредприятиям продлят сроки уплаты страховых взносов. Помимо этого, пострадавшие от вируса отрасли получат право на шестимесячный мораторий возбуждения дел о банкротстве.
Позднее Мишустин пообещал, что пострадавшим отраслям окажут первоочередную поддержку как в рамках антикризисного плана, так и за счёт тех мер, которые были разработаны для поддержки малого и среднего бизнеса.
Антикризисные меры властей преимущественно распространяются на МСП как на наиболее уязвимый сектор экономики.
Источник: xn--90aifddrld7a.xn--p1ai
Новые льготы по аренде для пострадавших малых предприятий и не только для них
Многие бизнесмены используют арендованные помещения. А при падении выручки во время пандемии арендная плата может стать тяжелым бременем, особенно для малого бизнеса. Расскажем, какие права получили арендаторы в связи с коронавирусом.
Оглавление Скрыть
- Снижение арендной платы
- Продление аренды госимущества
- Рассрочка при выкупе арендованного госимущества
- Вывод
Снижение арендной платы
В общем случае плата по договору аренды может быть снижена лишь по соглашению сторон. Но для субъектов МСП из отраслей, пострадавших от коронавируса, сделали исключение (п. 4 ст. 19 закона № 98-ФЗ).
Они имеют право потребовать снижения аренды за здание, помещение или сооружение на срок до года. Но только если договор аренды заключен до введения в субъекте РФ в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее — особый режим).
Если арендодатель не согласится, арендатор может через 14 дней, но не позднее 1 октября 2020 года расторгнуть договор в одностороннем порядке.
При этом арендодатель не имеет права взыскивать с арендатора упущенную выгоду и другие убытки, непосредственно связанные с расторжением договора. Иные убытки взыскивать можно. Например, если арендодатель обнаружит, что состояние объекта ухудшилось по вине арендатора.
Если арендатор ранее перечислял арендодателю обеспечительный платеж, возвращать его не нужно.
Продление аренды госимущества
Если вы арендуете государственное или муниципальное недвижимое имущество (кроме земельных участков), можете в 2020 году потребовать продления договора на год на тех же или более выгодных условиях (ст. 19 закона № 98-ФЗ).
Такое продление допускается, если:
- Первоначальный договор был заключен по результатам торгов и до введения особого режима.
- Вы не допускали нарушений при исполнении договора.
Арендатор государственного или муниципального земельного участка имеет право до 1 марта 2021 года потребовать продления договора на срок:
- Равный первоначальному, если договор был заключен на срок менее трех лет.
- Три года, если первоначальный срок превышал три года.
Владелец земельного участка обязан заключить соглашение о продлении договора в течение 5 рабочих дней, если выполнены следующие условия:
- Договор аренды был заключен до введения особого режима.
- Срок договора еще не истек, а арендодатель не обратился в суд с целью его расторжения.
- Отсутствуют неустраненные нарушения закона, связанные с использованием участка.
Во всех случаях договор аренды должен быть продлен без проведения дополнительных торгов. Право на продление договора имеет любой арендатор государственного или муниципального имущества. Включение бизнесмена в реестр МСП или принадлежность к пострадавшей отрасли в данной ситуации роли не играют.
Рассрочка при выкупе арендованного госимущества
Иногда арендаторы выкупают у собственников арендованное имущество.
Если владелец объекта недвижимости — государство или муниципалитет, а покупатель — субъект МСП, то бизнесмен имеет право на отсрочку по оплате (п. 5.1 ст. 5 закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Принадлежность к пострадавшей отрасли в данном случае не важна.
Отсрочка предоставляется по платежам, предусмотренным в 2020 году, на период от 6 до 12 месяцев. Договор купли-продажи должен быть заключен до введения в регионе особого режима.
Продавец не имеет права в период отсрочки взыскивать штрафы, пени и другие платежи за неуплату, даже если они предусмотрены договором.
О других мерах поддержки арендаторов читайте в нашей статье.
Вывод
Субъекты МСП из пострадавших отраслей могут потребовать уменьшения арендной платы за пользование зданием, помещением или сооружением. В случае отказа они имеют право досрочно расторгнуть договор аренды без штрафов.
Если арендатор намерен продолжать деятельность, он может продлить на тех же условиях договор аренды государственного или муниципального имущества. Для зданий, помещений и сооружений срок продления до 1 года, для земельных участков — до 3 лет.
Субъекты МСП, которые выкупили у государства арендованное недвижимое имущество, имеют право в 2020 году получить отсрочку по платежам на период от 6 до 12 месяцев.
Еще больше информации о мерах государственной поддержки бизнеса во время пандемии вы можете найти на нашем портале.
Источник: www.moedelo.org
