Управляющая компания (будем называть её УК) – важное и выгодное звено между арендатором и собственником бизнес-центра: арендатору он обеспечивает комфорт, тем самым увеличивает привлекательность объекта в его глазах, что монетизируется и категорически нравится собственнику.
Деятельность УК можно разделить на два основных направления:
- фасилити (facility): контроль за состоянием объекта и работой всех его систем;
- проперти (property): работа с арендаторами, увеличение их лояльности и обеспечение высокого спроса на объект со стороны рынка.
Профессиональная УК даёт собственнику уверенность, что его актив будет бесперебойно функционировать и приносить доход. УК – верный и незаменимый помощник собственника, который (за определенное вознаграждение) берет на себя все заботы, связанные с эксплуатацией проекта.
Что же получает арендатор от профессиональной УК?
- Во-первых , как мы уже говорили – оперативное реагирование на внештатные ситуации и быстрое устранение всех технических неполадок.
Во-вторых, УК стремится сделать жизнь сотрудников компаний-арендаторов как можно более приятной, предоставляя множество удобств.
10 вопросов директору управляющей компании // почему растут тарифы? можно не платить на коммуналку?
Тут всё просто: чем больше нравится объект сотрудникам, тем лучше их качество работы, отзывы и рекомендации, следовательно, арендатор получает продуктивную и счастливую команду и даже готов платить чуточку больше и упоминать (и хвалить) объект чуточку чаще. Абсолютно искренне.
В этом вопросе профессиональные УК показывают действительно впечатляющие результаты:
внедряют мобильные приложения для общения с работниками арендаторов (что, кстати, очень упрощает сбор информации о необходимых улучшениях и услугах), размещают дополнительные или меняют существующие сервисы на территории бизнес-центра, организовывают фестивали, ярмарки и всевозможные мастер-классы для всех желающих, создают пространства с разнообразным функционалом на территории объекта, чтобы каждый пользователь смог удовлетворить свои потребности (кто-то в прогулке по зеленой аллее и уединении, кто-то – в общении за чашечкой авторского кофе, а кто-то – в занятиях спортом на открытом воздухе).
Всё это превращает офис (а часто — всё здание) в «зеленый» — здоровый, умный и безопасный (экологическая сертификация по стандартам BREEAM и FitWel тоже, кстати, входит в обязанности УК). В этом и заключается большая важность и смысл букв «УК».
Как показывают опросы наших клиентов, качество работы управляющей компании – один из трёх важнейших факторов при выборе офиса (после ставки и локации). В условиях роста вакантности на офисном рынке, это является дополнительным конкурентным преимуществом бизнес-центров.
Источник: dzen.ru
Управляющая компания: внешнее или внутреннее управление бизнес-центром
Коммерческая недвижимость – один из доходных инструментов который может давать хорошую окупаемость при грамотном управлении. Игроки рынка по-разному справляются с решением данной задачи: кто-то обращается к услугам профессиональных УК, кто-то управляет бизнес-центром самостоятельно. Внешнее управление деловыми объектами активно практикуется в западных странах. На российском рынке офисной недвижимости формат пока развивается. Officemaps.ru решил выяснить у экспертов, как часто в России прибегают к услугам внешних управляющих компаний, в чем преимущества и недостатки данного способа управления и какие у него перспективы.
Бизнес холдинг: 4 вида управляющих компаний группы компаний
Внешнее или внутреннее управление: опыт российского рынка
Сегодня на российском рынке представлены как внешние, так и внутренние управляющие компании. «Но в московских бизнес-центрах преобладает внутреннее управление, под внешним же находится не более 30% объектов, – комментирует Вадим Казберов, операционный директор компании Cityhttps://officemaps.ru/ofisnaia-zhizn/upravliaiushchaia-kompaniia-vneshnee-ili-vnutrennee-upravlenie-biznes-tsentrom» target=»_blank»]officemaps.ru[/mask_link]
Объединяй и управляй: особенности работы УК в объектах с большим количеством собственников
При строительстве и дальнейшей эксплуатации бизнес-центров, а также многофункциональных комплексов девелоперы часто сталкиваются с вопросами управления нежилыми зданиями, помещения в которых находятся в собственности нескольких лиц – как юридических, так и физических. В границах многофункционального комплекса могут располагаться помещения различного назначения: офисные, торговые, гостиницы, апартаменты. В таком случае вопросы управления зданием должны решаться собственниками согласованно. На практике достичь такого консенсуса практически невозможно из-за разных целей собственников по использованию помещений, поэтому управление коммерческой недвижимостью чаще всего осуществляется силами управляющих компаний (УК).
Зачем нужна УК?
Прежде, чем говорить об особенностях управления объектами с большим количеством собственников, надо вспомнить, в чем это управление собственно заключается и какие функции берет на себя управляющая компания. Как правило, это:
- Комплексное управление недвижимостью (переговоры с потенциальными арендаторами, организация и проведение маркетинговых мероприятий, рекламная кампания и многое другое).
- Юридическое сопровождение (подготовка рабочих документов, деловая переписка, взаимодействие с государственными органами)
- Контроль договорных обязательств (контроль за соблюдением финансовой дисциплины, работа с арендаторами-должниками, проверки сохранности имущества, прилегающей территории).
- Бухгалтерское сопровождение.
- Брокеридж и управление арендными отношениями (поиск арендаторов, оформление разрешительных документов, консультативные услуги).
- Контроль за подрядчиками (осмотры инженерных систем объекта, контроль подрядчиков по ремонтно-восстановительным работам и клинингу).
При этом нельзя забывать, что наиболее важные аспекты управления зданием могут быть решены только на общем собрании собственников даже в том случае, если текущее управление осуществляет УК. Голосованием во время общего собрания решается и вопрос о капитальном ремонте здания путем создания фонда капремонта по истечению гарантийного периода здания. Более того, общее собрание собственников вправе в любой момент изменить способ управления нежилым зданием и поменять УК.
«Инхаус» или партнерство?
Профессиональное управление зданием начинается на этапе начального строительства: управляющие компании изучают состояние рынка, определяют круг арендаторов, разрабатывают рекламную кампанию объекта, определяют оптимальное соотношение арендуемых площадей и т.д. Здесь также надо различать управляющую и эксплуатирующую компанию.
Девелопер может на свое усмотрение создать управляющую компанию «инхаус», т.е. как собственное внутреннее подразделение, либо привлечь для управления объектов компанию-партнера. В последнем случае собственники помещений в здании будут вправе в любое время сменить УК, что приведет к утрате застройщиком контроля над управлением зданием. Поэтому многие девелоперы, которые нацелены на долгосрочные отношения с клиентами, вкладываются в создание собственных управляющих компаний.
Что показывает практика
Возможны и «пограничные» варианты. Так, например, в OSTANKINO BUSINESS PARK пошли по пути коллаборации. Управление объектом совместно осуществляют Pioneer Property Management и Sawatzky. «Приглашая в проект одного из лидеров рынка facility management, мы грамотно распределяем сферу ответственности и предоставляем собственникам наилучшее качество обслуживания на всех этапах – от приемки офиса или торгового помещения до коммуникации во время ремонтных работ и дальнейшей эксплуатации. Построенные и эксплуатируемые объекты – «лицо» застройщика, поэтому для системного девелопера важно внедрять в работу управляющей компании не только базовые услуги по поддержанию надлежащего состояния объекта, но и дополнительные клиентские сервисы», — говорит руководитель направления по управлению коммерческими объектами PIONEER Алексей Чагин.
На долгосрочные, благополучные и доверительные отношения с клиентами ориентирована и крупнейшая девелоперская компания STONE HEDGE. Участие застройщика в жизни проекта не заканчивается при вводе объекта в эксплуатацию. Он продолжает взаимодействие с собственниками, передавая объект в профессиональную управляющую компанию, которую курирует самостоятельно.
В компании говорят, что за годы партнерства выстроили четкий алгоритм взаимодействия. Контроль управления позволяет девелоперу соответствовать заявленным на этапе продаж стандартам, а также поддерживать и развивать концепцию объекта. Профессиональная УК «замыкает» на себе все возможные вопросы, оказывая услуги по управлению и технической эксплуатации здания. При этом дополнительной важной функцией для бизнес-центров в нарезку становится коммуникация управляющей компании в режиме «одного окна» между собственником и арендатором.
Ставка на профессионализм
В заключение можно сказать, что собственники все более грамотно подходят к организации процессов управления, привлекая профессиональные управляющие компании, которые не только ежедневно формируют комфортную деловую среду для резидентов, но и обеспечивают арендный доход для собственника. Для объектов высокого класса другого пути в принципе не предусмотрено – и не так уж важно, собственная УК занимается проектом или сторонняя. Важнее качество управления, которое на российском рынке коммерческой недвижимости с каждым годом растет и все выше поднимает бизнес-планку.
Источник: www.arendator.ru