На УСН находится индивидуальный предприниматель, бизнес-код для ОКВЭД 68.20, «аренда и управление собственностью или арендованным имуществом». Индивидуальный предприниматель арендует нежилое здание и собирается сдавать часть помещений в субаренду.
Может ли ИП продолжать применять УСН или должен перейти на другую налоговую систему?
ИП может оставаться на УСН, если сдаёт помещения. Однако необходимо соблюдать ограничения, предусмотренные Налоговым кодексом для УСН.
Арендатор может сдавать помещение только в том случае, если получил согласие владельца. Поскольку договор заключён в письменной форме, согласие также должно быть сделано в письменной форме.
Отдельное условие права на субаренду может быть указано в договоре, например: «арендатор должен сообщить арендодателю о субаренде» или «получить письменное согласие арендодателя на заключение договора».
Если договор ничего не говорит о праве арендатора на субаренду, согласие арендодателя может быть предоставлено:
Простой Бизнес на Субаренде! Субаренда, как бизнес
- Дополнительное соглашение;
Отдельное письмо. Это означает, что арендатор отправляет арендодателю запрос на возможность сдачи в аренду помещения, а он, в свою очередь, отправляет письмо с согласием на это. В тексте такого письма должны содержаться детали договора аренды и указание, кто и кому даёт согласие на сдачу помещения в субаренду; - Если сдаёте без согласия арендодателя, может потребоваться расторгнуть договор субаренды или даже расторгнуть с арендатором. Кроме того, арендодатель может потребовать от арендатора компенсации, такой как материальный ущерб. Или потребовать уплаты штрафа, если это предусмотрено договором.
Как оформить
По сути, субаренда заключается так же, как и договор аренды. Указывается, что арендодатель сдаёт помещение на правах арендатора в соответствии с первоначальным договором аренды и предоставляет подробную информацию об этом соглашении.
Должны быть прописаны существенные условия:
- Описание площади.
- Размер арендной платы.
- Срок. Если сдаётся на год и более, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. В этом случае срок действия договора не может превышать срок действия договора аренды.
- Момент сдачи и возврата.
Если договор не имеет существенных условий, считается недействительным. Всё, что стороны получат по такому соглашению, должны вернуть друг другу. Это означает, что субарендатор вернёт помещение субарендодателю, а последний вернёт полученную арендную плату. В этом случае невозможно будет требовать штрафы или неустойку.
Владелец, то есть первый арендодатель, не обязан подписывать договор субаренды, если иное не предусмотрено договором.
Может ли ИП применять УСН
Действия, в которых УСН не может применяться, перечислены в пункте 3 статьи 346.12 Налогового кодекса.
Например:
- Производители акцизных товаров-сигарет, алкоголя, кроме вина не могут применять упрощённую систему налогообложения;
- Продавцы полезных ископаемых;
- Предприниматели-сельхозпроизводители в ЕСХН.
Субаренда нежилого помещения
Арендодатели и субарендодатели не указаны в списке запретов. Поэтому, если сдаёте нежилые помещения, можете использовать УСН.
Позвольте напомнить об ограничениях к упрощенной системе налогообложения:
- Численность работников, в том числе по гражданско-правовым договорам, составляет до 130 человек.
- Выручка не более 219,2 млн в год. ИП на УСН «доход» должны включать плату за субаренду в доход. Но не можете учитывать в расходы оплату первоначальному владельцу . Это означает, что не можете показать в доходах только положительную разницу между суммами.
- Остаточная стоимость основных средств составляет до 150 млн. При этом учитываются только объекты недвижимости, стоимость при покупке составляет 100 000 рублей и более.
Если нарушите одно из условий, придётся перейти на общую систему налогообложения — ОСН.
Налоговый консультант — главный бухгалтер, пытаюсь успеть за изменениями устанавливаемыми законодателями в правилах игры под названием «Бизнес». Провожу налоговое консультирование, проведение анализа с учётом действующего законодательства правового заключения по вопросам налогообложения.
Основная боковая панель
Источник: buhgaltera.info
Всё о договоре субаренды нежилого помещения между юридическими и физическими лицами. Образец документа
Правоотношения в области коммерческой деятельности, предполагающие съем нежилого помещения, уже много лет является популярной сделкой среди предпринимателей. Но как быть, если нужно сдать или снять помещение, которое уже арендовано?
Что означает сдача арендной недвижимости субарендатору?
Субаренда – это передача арендуемого нежилого помещения третьему лицу – субарендатору. При этом целевое предназначение недвижимости остается прежним.
Если условия съема не прописаны в соглашении, то пользование помещением определяется в соответствии с первоначальным назначением имущества.
Передача объекта с целью получения дохода возможна лишь с согласия арендодателя. Помимо этого, арендатор вправе:
- передавать под наемное имущество в пользование третьему лицу на безвозмездной основе;
- закладывать арендные права;
- рассматривать арендные права как вклад в уставной капитал ПАО, АО и ООО или вносить права в виде паевого взноса в производственное предприятие наподобие кооператива.
Каковы бы ни были полномочия арендатора, обязательства по договору несет он. Исключение составляет перенаем недвижимости. Все вопросы, связанные с субарендой, регулируются ст. 615 и ст. 618 части второй Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а также подразделом 2 первой части ГК РФ.
Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
- Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
- Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Кто может выступать сторонами сделки?
Контрагентами сделки могут выступать любые субъекты гражданского права, действующие в рамках коммерческой деятельности. К ним относятся:
- индивидуальные предприниматели;
- коммерческие/некоммерческие организации;
- государственные образования в виде национально-государственных, административно-территориальных, муниципальных территорий;
- специальные субъекты, наделенные определенными правами и ответственностью по отношению к некоторым видам договора аренды или арендованного имущества;
- персоны, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущественные активы в аренду.
Сделка по поводу вторичного съема нежилого помещения чаще всего возникает в том случае, когда существует возможность получить дополнительную прибыль в виде разницы в цене.
Российское законодательство рассматривает заключение соглашения об аренде нежилого помещения, в котором оговаривается право арендатора заключать сделку субаренды. Стандартный договор аренды с правом субаренды содержит следующую информацию:
- Наименование населенного пункта.
- Дату.
- Реквизиты арендодателя и арендатора. Здесь указываются наименование предприятия, должность и ФИО подписанта, реквизиты учредительных документов.
- Юридический (почтовый) адрес и иные характеристики объекта недвижимости (общая площадь, этаж, технико-эксплуатационное состояние, износостойкость и т.д.).
- Срок поднайма.
- Права и обязанности сторон.
- Платежи и расчеты. Подраздел включает общую сумму оплаты за весь период съема, а также сумму ежемесячных отчислений, дату оплаты.
- Ответственность сторон.
- Условия расторжения договора.
- Реквизиты и подписи.
- Право арендатора с письменного согласия арендодателя сдать помещение или его часть во временное пользование третьим лицам, то есть право субаренды.