Что за бизнес доходные дома

В Госдуме начали готовить законопроект о массовом строительстве домов, квартиры в которых предназначены для сдачи в аренду. По мнению инициаторов, такая мера нормализует рынок аренды жилья. Дополнительно ожидается приток инвестиций в сферу строительства.

Планы по постройке арендных (доходных) домов

Слова «доходный дом» долго ассоциировались только с произведениями классической литературы, где речь идёт о дореволюционной России. Так назывались многоквартирные дома, жильё в которых в принципе не продавалось, а только сдавалось внаём. И в 2022 году депутаты Госдумы предложили вернуться к этой практике.

Суть предложения

Была выдвинута инициатива начать массовое строительство МКД (многоквартирных жилых домов) именно с целью сдачи жилья в аренду гражданам, а не для продажи квартир, как это практикуется обычно.

На самом деле такое предложение не ново: ещё в 2000-х годах в Москве были построены первые экспериментальные доходные дома, а в течение 2010-х годов попытки их строить проводились и в других российских городах. Однако экономически этот проект оказался невыгодным: слишком долгий срок окупаемости получался у новостроек.

Чем рискует владелец доходного дома? Инвестиционный бизнес-проект или КАБАЛА

Если при строительстве МКД для продажи квартир застройщик достаточно быстро возвращает назад вложенные средства и получает прибыль (за счёт высокой стоимости реализуемого жилья и быстрого раскрытия эскроу-счетов), то доходный дом сначала надо построить, ввести в эксплуатацию – и лишь затем он начнёт понемногу окупаться за счёт арендной платы. Которая, вдобавок, не может быть слишком высокой – иначе потенциальные жильцы не станут заключать договор.

В результате госкомпания «ДОМ.РФ», работающая в этой сфере, занимается преимущественно выкупом жилья с последующей сдачей его, а не строительством доходных домов. По оценкам экспертов, в текущей ситуации постройка дома окупится за счёт арендной платы не раньше, чем за 18-20 лет – по меркам современного бизнеса это недопустимо много, мало какой инвестор рискнёт вкладываться в эту сферу так надолго. Не улучшает картину и разнобой в федеральном и региональном законодательстве, поскольку земельные отношения (в том числе и касающиеся участков для строительства МКД) – это область совместного ведения РФ и регионов.

Суть предложения, которое, по замыслу депутатов, должно изменить ситуацию, в том, что для инвесторов, вкладывающих деньги в застройку, будут предусмотрены льготы, если те примут участие в строительстве именно доходных домов.

Согласны ли вы жить в доходном доме?

Да. Что тут такого? Надоест или станет не по карману – перееду Нет. Лучше пусть плохонькая, но своя квартира или комната Затрудняюсь ответить

Зачем это нужно

Причина, побудившая депутатов выступить с предложением, описывается двумя словами – «серый рынок». Сдача жилья, особенно в крупнейших городах – выгодное занятие для граждан. А государство, по примерной оценке, на этом в год теряет не менее 200 млрд рублей: далеко не все владельцы жилплощади платят налоги со своих доходов от сдачи. Именно поэтому рынок частной аренды жилья и является «серым». Налоговая служба физически не может проконтролировать каждую квартиру.

Предлагается «перебить» этот рынок, массово начав постройку доходных домов. Если у квартиросъёмщиков будет альтернатива в виде новых благоустроенных квартир – они перестанут снимать «бабушкины однушки». Договора же с владельцами доходных домов будут полностью прозрачны, по ним будут платиться налоги (целый дом и компания-владелец – это проще поддаётся контролю, и уклониться от налогов тут в разы труднее, чем рядовому гражданину). И государство в итоге получит свою выгоду.

Льготы для инвесторов

По планам законотворцев государство должно обеспечить застройщикам и инвесторам следующее:

• 10 лет не будет платиться налог на прибыль от доходного дома;
• на тот же срок собственник будет освобождён от уплаты налогов на владение землёй и МКД;
• государство предоставит кредиты на льготных условиях застройщикам, если деньги пойдут именно на возведение доходных МКД.

Попутно ожидается и урегулирование правил, по которым будет вестись строительство доходных домов.

Подробный законопроект обещают подготовить и представить для рассмотрения в первом чтении в начале 2023 года.

Что делать собственнику, если квартирант без спроса сделал перепланировку квартиры. Решаем конфликт – мирно и через суд

Что делать, если квартирант не платит за квартиру и не хочет съезжать. Советы собственнику, как по закону выселить неплательщика

Три условия, по которым вы сможете законно сдавать ипотечную квартиру. Памятка

✨ Что изменится для предпринимателей и простых граждан

Если инициатива будет реализована, то для предпринимателей рынок аренды жилья станет более выгодным. Туда начнут вкладываться средства, возрастёт количество строящихся домов и площадь сдаваемых в аренду квартир.

Что же касается граждан, сдающих квартиры, то тут надо учесть два обстоятельства:

1. Массовое появление многоквартирных доходных домов наверняка приведёт к тому, что пусть на первом этапе, но цены на аренду жилья упадут.
2. Владельцам съёмных квартир по-прежнему невыгодно соблюдать законодательство и «выходить из тени».

Так что почти наверняка «бабушкины однушки» упадут в цене сдачи, но вряд ли куда-то денутся. Выгоду от реализации законопроекта если кто-то из обычных граждан и получит – то это будут квартиросъёмщики: у них появится выбор – обращаться ли к частникам, либо в компанию, владеющую доходным домом.

В перспективе это может облегчить возможность переезда и поиска работы в других регионах. Однако надо учитывать, что строительство доходных домов может быть выгодным только при относительно высоких ценах на съём жилья – то есть в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. Перекос же в трудовой миграции, когда центр вытягивает рабочую силу из регионов, мешая тем самым их развитию, в результате устранён вряд ли будет.

Источник: zakonguru.com

Арендный Бизнес — Доходный дом.

В предыдущих двух обзорах я рассказал о том, как эффективно зарабатывать на собственной, а главное на чужой недвижимости. О том, что арендный бизнес намного вариативнее, чем покупка коммерческих квадратных метров и сдача их в аренду крупному сетевику.

В этой статье мы рассмотрим молодой, незнакомый и непонятный многим инвесторам вид арендного бизнеса — Доходный дом .

Вкратце, Доходный дом — это многокомнатный жилой загородный дом. В котором каждая комната — это отдельный жилой апартамент/студия сдаваемая в аренду одному или нескольким жильцам. Оптимальная площадь студии от 12 до 20 кв.м., которая имеет собственный санузел, спальное место (-а), зону кухни, холодильник и минимальный необходимый набор мебели.

Студия — 13 кв.м.

Рассмотрим готовый вариант покупки доходного дома и его инвестиционную привлекательность.

На 3-х этажах дома, общей площадью 350 кв.м. , имеется 21 студия. Каждая студия сдается в долгосрочную аренду по цене от 18 000 до 21 000 рублей в месяц + 1 000 рублей коммунальные платежи за одного проживающего.

Так как все коммуникации (вода, газ, канализация) полностью автономны, то все ежемесячные расходы на один такой дом составляют около 50 000 рублей (включая все коммунальные услуги, уборку, налоги, электричество, вывоз мусора) + зарплата управляющего: 40 000 рублей и бесплатное проживание.

Чистая прибыль около 300 000 рублей в месяц. Цена готового дома около 20 млн. рублей.

После покупки инвестор получает полностью готовый работающий объект, в котором земельный участок и дом в собственности. Окупаемость данного проекта — 5,5 лет.

Инвестиционный доход — 18% годовых. Это самый высокий доход, который можно получить от покупки готового арендного Бизнеса с объектом недвижимости в собственности.

Теперь рассмотрим основные особенности и нюансы данного арендного бизнеса. Первое и самое важное, это назначение земельного участка на котором стоит доходный дом, а также назначение самого дома. Чтобы доходный дом не попал под категорию дома с признаками многоквартирности, земельный участок должен иметь вид использования — гостиничное назначение. А сам дом, должен иметь категорию — нежилой. Только в этом случае, вы можете вести свой бизнес на полностью законных основаниях.

Второй важный момент, это оснащение дома и каждого апартамента системами противопожарной безопасности с выводом на общий пульт к управляющему.

Комната Управляющего.

Также, при строительстве дома должны быть соблюдены все нормы пожарной безопасности.

Коридор. Обозначения выходов, пожарные датчики и извещатели.

Насколько доход от такого Бизнеса можно назвать пассивным? Здесь многое зависит от управляющего объектом. Если он добросовестно выполняет все свои функции, а именно: следит за порядком, за работой всех коммуникаций и инженерных сетей и систем. Занимается заселением постояльцев. То такой объект, практически, не требует внимания со стороны собственника.

В случае, если вы приняли решение сдавать апартаменты только на долгий срок (от года), то такая стратегия не принесет вам дополнительной прибыли в размере 20-30%, но и не принесет в связи этим дополнительной «головной боли». Тут выбор остается за вами.

Кто является клиентом таких доходных домов и почему люди останавливают свой выбор на скромных по площади студиях, а не однокомнатных квартирах?

Основные постояльцы — это люди, приехавшие из Региона на работу в Москву. При чем среди проживающих нет гастарбайтеров, в большинстве своем это, так называемые » синие и голубые воротнички «.

Какая альтернатива есть у постояльца при выборе жилья в этом ценовом сегменте? Да, практически, никакой. Максимум, что можно найти, это убитую однокомнатную квартиру в Подмосковье, «бабушкин вариант», с неудобной локацией. При чем, стоимость такой квартиры, все равно будет выше, минимум на 20%, за счет высоких коммунальных платежей.

А более или менее приемлемый вариант, будет стоить в 1,5 раза дороже. При чем в нашем случае, постоялец получает в свое распоряжение уютную придомовую территорию, с беседками, мангалом и прочими радостями жизни, а также всё, что необходимо для комфортного проживания.

Уютный дворик. Беседка. Мангал.
Платная парковка для гостей на территории.
Беседка, тренажер.

Все доходные дома, представленные на сайте Умный рантье , расположены в Ближайшем Подмосковье, рядом с ж/д станциями, не более семи минут ходьбы от дома. Добраться до центра Москвы можно на электричке за 20-30 минут.

В одной статье невозможно дать ответ на все вопросы, которые возникают у инвестора при выборе того или иного арендного Бизнеса. При чем 90% этих вопросов, связаны с безопасностью такого рода инвестиций. Человек устроен таким образом, что его мозг не сразу готов принять что-то новое и непонятное для него. Многие инвесторы, даже не пытаются разобраться в непонятных аспектах готового арендного бизнеса и тем самым просто проигрывают в доходности.

На моем сайте , в основном, представлены объекты Арендного Бизнеса, которые выходят за рамки стандартных, к которым привыкло большинство инвесторов. Но этим они и интересны. А интересных, с любой точки зрения, объектов не может быть очень много. Так же, как и нестандартно думающих инвесторов. Поэтому мой сайт — это удобный инструмент для Умных рантье.

Если вы зашли на сайт и не хотите разбираться в особенностях представленных на нем объектов, вы можете позвонить мне и я все подробно Вам расскажу.

Вы получите объективную и честную информацию по всем категориям объектов арендного Бизнеса, так как я не зажат в корпоративные рамки, потому что не являюсь сотрудником какой-либо компании, чьи объекты я продаю. Многие объекты представлены на сайте эксклюзивно.

Я не буду Вас уговаривать что-либо купить и не буду Вас отвлекать звонками после нашего разговора. Я просто расскажу Вам о преимуществах и недостатках объектов из каждой категории, а также помогу сравнить объекты от разных собственников, чтобы вы смогли принять взвешенное решение опираясь на полученную информацию и факты, а не на собственные догадки.

Возможно, после нашего разговора, Вы полностью откажетесь от покупки арендного Бизнеса. А может, наоборот, Арендный Бизнес, займет в Вашем инвестиционном портфеле достойное место.

С уважением, к Вам и Вашему Бизнесу!

Источник: dzen.ru

Арендное жилье: доходный дом

Доходный дом — это старейший вид многоэтажных домов, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. По сравнению с гостиницей доходный дом рассчитан на долговременное проживание, нередко растягивающееся на десятилетия. За рубежом такой вид жилья — самый популярным тип МКД, одновременно признанный экспертами и самым эффективным видом эксплуатации жилой недвижимости.

Доходные дома в России

В 19 в. на российском рынке существовала обширная сеть доходных домов, рассчитанных на широчайшую аудиторию клиентов, достаточно вспомнить влачащего жалкое существование Раскольникова у Достоевского, и булгаковского профессора Преображенского, который жаловался на убранный ковер в парадном после революции.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от состоятельности клиента, но из этого правила есть исключение. Это жилье низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей, перегораживаемые мебелью или шторами. Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность. На сегодняшний день ситуация мало изменилась — в ряде российских городов один кв. м ветхой «гостинки» может стоить значительно дороже метра приличной трехкомнатной новой квартире.

Параллельно и в позапрошлом веке сформировался рынок социального жилья, дотированного государством или богатыми гражданами, как, например, «Дом бесплатных квартир» на Софиевской набережной в Москве, где сейчас находится головной офис «Роснефти».

Для проживания в доходных домах того времени не требовали ни ордера, ни прописки, ─ только регистрация в отделении полиции. Если арендатор оплачивал жилье своевременно, выгнать его на улицу хозяин не мог. А вот арендатор имел право переехать в другое жилье, если в этом сервис его не устраивал. Из-за за неумелого управления операторами в результате такой конкуренции некоторые доходные дома обанкротились и превратились в трущобы.

Доходные дома ─ зарубежный опыт

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом МКД, успешно растет.

По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – УК, ТСЖ или доходный дом».

1. По эффективности управления доходный дом получил оценку 8,5 баллов и заслуженное первое место.
2. На втором месте с большим отрывом (2,45 балла) оказалось индивидуальное жилье.
3. На третьем ─ зарубежные кондоминимумы (по нашим меркам – дома типа ЖСК или ТСЖ) ─ 1,9 балла, главный недостаток которых ─ коллективная собственность. Если здание принадлежит десяткам собственников, договориться о чем-то и выбрать оптимально грамотную политику управления сложно.
4. Четвертое место заняло социальное жилье (1,15 балла), которое предназначено для малоимущих граждан. Его недостатками считают государственную собственность, низкую платежеспособность жильцов, значительный процент маргиналов, что влияет на качество управления. Хотя без дотаций из бюджета управлять социальным жильём при рыночной экономике невозможно.
5. Пятое место в рейтинге занимает дом-конгломерат (1 балл), которых после приватизации у нас большинство. Такой дом находится в конкурсном управлении УК, назначенной сверху или незаконно созданным товариществом (как после рейдерского захвата).

Кроме необходимости коллективного управления (как в ТСЖ) к минусам эксперты относят форму собственности – здание может одновременно принадлежать и собственникам, и муниципалитету. Состав жильцов в таком доме неоднороден – платежеспособные собственники приватизированного жилья и неплатежеспособные (муниципальное жилье), коммерсанты (владельцы нежилых помещений), арендаторы квартир.

Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

Преимущества доходного дома

1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

• Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
• Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
• Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
• Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Доходные дома и конъюнктура рынка

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон). Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 — 35 лет.

Для одного молодого человека такие условия дороговаты. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв. м в нем стоит около $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности. Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице. Оплаты номера среднестатистической гостиницы — €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

1. Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
2. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Доходный дом на фоне реформы ЖКХ

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ). Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный.

Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении. Управлять кондоминимумом – непростая задача, доступная немногим покупателям. В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного ─ тот же профессор Преображенский был явным арендатором, возмущающимся по поводу украденных калош и отсутствия порядка в доме.

Источник: domananeve.ru