В теперь уже далёком от нас апреле 2022 года я написал статью о том, что ждёт строительный рынок России в текущем году. Ссылка на неё будет сразу в конце статьи.
Так много уже успело случится-произойти за прошедшие с апреля буквально полгода. Кажется, это было годы тому назад. Но именно тогда я предсказал то, что вызревает сегодня и выльется в серьёзные изменения на строительном рынке страны уже в 2023 году.
Что станет с новостройками и самими застройщиками в 2023? И какие последствия будут иметь текущие действия властей, банков и девелоперов для рынка жилой недвижимости?
Подпишитесь на канал и всегда будете в курсе новостей рынка недвижимости!
А сегодня ответы на вопросы про стройотрасль — куда же она идёт семимильными шагами в конце 2022 года? И куда это может её привести в 2023 году?
В той апрельской статье я написал вот какой вывод:
«Вырезка» из моей статьи.
Сопротивление
Как же я был прав про «сопротивление из последних сил»!
После абсолютно провального второго квартала 2022 года, девелоперы совместно с банкирами чего только не понапридумали, лишь бы не снижать цены в третьем. И продержаться дальше — хотя бы до конца года.
Как открыть строительный бизнес и не закрыть его через 6 месяцев.
Продолжаются попытки восстановить хотя бы часть былых продаж.
Уже готовые дома и квартиры не выводится на рынок. Под 45 % скоро будет таких квартир по данным самих же застройщиков и госорганов. Чтобы «поддержать цены и спрос», придерживают товар.
Т.е. это уже в открытую заявляется — мы тут новостройки будем придерживать, чтобы нам было «слаще» да подоходнее, как и ранее — и ценник не падал, и спрос рос.
А вы, потенциальные покупатели — ешьте покупайте, что дают!
Мало того. Понапридумывали разные варианты ипотечных кредитов.
С не соответствующим действительности рекламными заявлениями.
Например, «субсидированная застройщиком ипотека за 0,01 % в месяц». На самом деле в основном субсидировал в ней всех собственно сам заёмщик. И банк, и застройщика! Через рост цен на объёкт в 20-30 % от текущих рыночных цен.
Или последнее «нововведение» — ипотека якобы за «1 рубль в месяц». «Траншевая». Где такие платежи будут только за значительно меньшую часть времени от совокупного срока кредита. За выданные жалкие 100 рублей, например. 100 (!) рублей, Карл! Это и есть аж целый «первый транш».
А бОльшая часть кредита будет совсем по другим ценам! Вся. Полностью. За вычетом этой жалкой сотни.
И про стагнацию на строительном рынке я был ещё как прав.
Не смотря на все усилия застройщиков и банкиров в течении всего 2022 года по настоящий момент, количество построенных, но не проданных метров — растёт! И очень даже неслабым темпом.
Рост непроданной части — это уже и есть начало стагнации. Мало того, как-то я написал о том, что нас, Россию в целом, ждёт даже не стагнация. А хуже — стагфляция. И на эту мою статью смотрите ссылку в конце.
Строительный бизнес в Америке. С чего начать и сколько можно зарабатывать.
Надвигающаяся стагфляция повлияет на весь рынок жилой и нежилой (апартаменты и коммерческие площади) недвижимости. Не только в новостройках. И скажется в самую худшую сторону.
Помните, что было с промышленными предприятиями в 90-х, когда на их продукцию резко упал спрос? И продажи «встали»? Чем это всё закончилось для них, помните? И даже падение цен на продукцию в разы многих из них в конечном итоге тогда не спасло.
Тем не менее, есть и другие точки зрения на текущий момент в стройотрасли и её перспективы.
Ситуации глазами представителей стройрынка и властей
Посмотрим, что говорят представители власти очень высокого уровня, и сами застройщики:
Вице-премьер Марат Хуснуллин совсем недавно сказал, докладывал об успехах строительной отрасли в 2022 году:
«На сегодняшний день у нас ввод жилья – 79 млн кв. м, это на 27% больше к прошлому году (имеется ввиду за аналогичный период год к году). Общий ввод жилья и зданий нежилого назначения – это почти 116 млн кв. м, и это 18% к прошлому году.»
По оценкам представителей Минстроя, в этом году будет построено и сдано в конечном итоге всё-таки не более такого же объёма, как и в предыдущем, 2021 году. Т.е. порядка тех же 93-94 млн. кв. метров жилья.
Но. Если вы читаете мой канал давно и постоянно, вы знаете, что в этих млн. кв. метров уже менее 50 % — это метры в МКД — многоквартирных домах. Т.е. в ЖК. А более 50 % жилья было построено в 2021 году в сфере ИЖС. И это было впервые за всю «историю наблюдений» в России.
В 2021 году введённых в строй МКД было суммарной площадью 43,46 млн. кв. метров. Представим, что пусть их в этом году построят не сильно больше. На уровне 45 млн. кв. метров. Запомним это.
Теперь посмотрим с другой «стороны» — со стороны застройщиков. И текущего положения дел у них с продажами. И их планов на своё будущее.
Буквально вчера состоялась встреча как заявлено «Всего топ-менеджмента рынка недвижимости» в рамках очередного «Девелоперского форума» .
Как-нибудь надо будет написать подробнее об этом мероприятии. А пока пара «выдержек» из речей выступавших там. Сообщение РИА Новости Недвижимость:
Источник: dzen.ru
Что ждет строительный рынок России в 2023 году: прогноз экспертов
Даже во время активных изменений в экономике страны, девелоперы продолжают обращаться за разрешениями на строительство. По данным «ДОМ.PФ», прошлогодние уровни не только сохранились, но и выросли в этом декабре на 3% по сравнению с декабрем 2021 года. При этом, согласно Единому реестру застройщиков, доля домов с отсрочкой ввода в эксплуатацию снижается последние три года: в 2020 году показатель составлял 59%, в 2021 – 41%, а в 2022 – 29%.
«Мы не наблюдаем системного снижения объемов строящегося многоквартирного жилья в России. Также мы видим, что ситуация на рынке недвижимости стабилизировалось: уровень активности в сделках купли-продажи жилья даёт возможность позитивно смотреть на перспективы рынка далее. В том числе полагаем, что ключевым драйвером для рынка станут новые условия семейной ипотеки. Программа станет доступна всем гражданам РФ с двумя и более несовершеннолетними детьми. Также существенный вклад в развитие строительства внесет и продление льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых на приобретение квартиры в новостройке», – комментирует Вячеслав Дусалеев, генеральный директор экосистемы недвижимости М2.
Что касается ситуации с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), то за 11 месяцев 2022 года оно превзошло многоквартирное в 1,5 раза по площади ввода в эксплуатацию. По данным «ДОМ.PФ», больше половины живущих в многоквартирных домах россиян, а это около 20 млн семей, хотели бы переехать в собственные дома. Почти 54% таких горожан готовы рассмотреть ипотеку для покупки или строительства своего дома, в том числе 8% покупали бы или строили только при ее наличии.
Права 700 обманутых дольщиков со всей России будут восстановлены
При этом ипотечное кредитование в индивидуальном жилом строительстве хотя и выросло в 2022 году, все равно остается низким по сравнению с многоквартирными домами: по данным «ДОМ.PФ» в ипотеку покупают лишь 9% (ИЖС) против 69% (МКД) от введенных в эксплуатацию площадей.
Очевидно, что жилищный вопрос по-прежнему волнует россиян в том или ином формате: покупка квартиры или строительство в собственного дома. Для этого люди будут искать возможности и рассматривать разные варианты.
«В целом о сокращении инвестиций в недвижимость даже при общем снижении спроса, которое отмечалось в этом году, говорить преждевременно. В текущей экономической ситуации инвестиции в недвижимость – один из наиболее интересных инструментов сохранения сбережений. К тому же, по данным исследования ВЦИОМ, фундаментальная потребность в улучшении жилищных условий, которая на начало 2022 года была у 37% российских семей, по большей мере не изменилась. Поэтому даже если и случится локальный спад на рынке недвижимости в 2023 году – он не будет значительным и долгосрочным», – говорит Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости М2.
По мнению экспертов «Метра квадратного», в ближайшем будущем существенно ускорить стройку и за счет этого повышать обеспеченность жильем поможет модульное строительство, при котором можно собирать здания целиком всего за несколько месяцев. В России эта технология только начинает развиваться, а мировой рынок такого подхода уже в 2021 году оценивался в $138 млрд. Ожидается, что модульное строительство ежегодно будет расти на 8% и в 2030 году составит $271 млрд.
Ранее эксперты подвели итоги 2022 года.
Источник: cud.news
«У вас больше нет своих денег»: как новый механизм финансирования строек жилья повлиял на рынок
Через год после перевода жилищного строительства на проектное финансирование лишь треть жилья строится с использованием нового механизма. Те застройщики, кто все-таки перешел на эскроу, говорят о превращении банков в регулятора и контролирующий орган и сращивании их со строительными компаниями. При этом в распределении денег, которые банки выделяют на строительство, налицо дисбаланс в пользу Москвы
Тринадцатого июля на совещании у Владимира Путина, посвященном выполнению нацпроектов, вице-премьер Марат Хуснуллин, который курирует строительную отрасль, рассказывал, что выход на плановые показатели ввода 120 млн кв. м жилья в год возможен к 2026-2027 году. «В сравнении с сегодняшним показателем 75 млн кв. м рост до 120 млн — это больше, чем на 60%. Расти придется очень быстро. Тем более у нас кроме коронавируса еще переход на счета эскроу…»
Прошлой весной строители предрекали коллапс отрасли в связи с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства — не напрямую дольщиками, а при посредничестве банков. Все в один голос обещали рост цен, снижение предложения, череду банкротств. Строителям удалось добиться смягчения закона: дома, готовые на 30%, квартиры в которых активно продавались, разрешили достраивать по старым правилам, точные критерии определяли региональные власти.
Как работает механизм эскроу
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.
Что в результате? По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), застройщики-юрлица возводят сейчас 98,7 млн кв. м жилья и только 36% из них строятся по новым правилам, то есть с использованием счетов эскроу, остальные достраиваются по старым. Крупнейший российский застройщик группа ПИК в операционном отчете за первое полугодие показала, что поступления средств от продажи недвижимости на эскроу-счета выросли на 558% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 20 млрд рублей. Но это все еще в четыре раза меньше, чем поступления от обычных продаж (84,2 млрд рублей). «Будучи системообразующими застройщиками, ПИК и ЛСР получили разрешение достраивать объекты «по критериям», — объясняет топ-менеджер компании-конкурента. — Масштаб их деятельности таков, что банковская система их не переварит».
По данным ЦБ, на 1 июня в России банки заключили с застройщиками 1229 кредитных договоров на проектное финансирование на сумму 1,4 трлн рублей. Весь рынок игроки оценивают в 4,1 трлн. «35% строительных компаний перешли на счета эскроу, — говорит Forbes аудитор Счетной палаты Светлана Орлова. — Это уже более детальный контроль за финансами. Раньше было как: взял, деньги собрал, перевел их в офшоры и ничего не строишь. И каждый месяц, каждую неделю количество обманутых дольщиков растет. Теперь все иначе, процесс жестко контролируется».
Мощнейший регулятор
«Мы были первыми, кто полностью перешел на счета эскроу», — говорит председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. Другие опрошенные Forbes застройщики расстаются со старыми правилами не столь охотно: «Инград» продает с использованием счетов эскроу порядка 70%, MR Group — 20%, «Гранель» — 10%. Так что МИЦ с его 100% действительно выделяется. Московское отделение Сбербанка финансирует проекты компании на 45 млрд рублей, ПСБ на 10 млрд, Совкомбанк на 2 млрд.
Рябинский говорит, что о своем решении не жалеет. «Мы гораздо легче пережили кризис, связанный с пандемией, поскольку финансирование идет от банка и не так сильно зависит от продаж, — перечисляет он. — А главное, нам не пришлось перетряхивать структуру компании, потому что все лишнее и неэффективное уже было отсечено до кризиса, на этапе подготовки к переходу на эскроу».
«Нынешняя ситуация с пандемией наглядно показала важность механизма эскроу, — рассуждает вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. — В первую очередь, несмотря на падение спроса, мы продолжали стройки, поскольку понимали, что у нас есть необходимое финансирование. Второй момент — доверие клиентов. Часто принято приводить общую статистику падения спроса на рынке, однако если делить ее по игрокам, то окажется, что у крупных компаний падение составило от 20% до 50%. При этом небольшие застройщики, не перешедшие на проектное финансирование, потеряли до 70%».
Что конкретно происходит с компанией, когда она подписывает договор с банком о финансировании проекта с использованием счетов эскроу? Сначала застройщик готовит объемный пакет документов: юридические права на земельный участок, исходно-разрешительная документация, финансовые модели, расписанный постатейно бюджет проекта. «От момента, когда застройщик впервые приходит в банк за проектным финансированием и до момента принятия решения может пройти полгода и больше», — говорит вице-президент ПИК Алексей Алмазов. Если банк на кредитном комитете утверждает проект, то дальше стартует совместная работа.
«Насколько банк интегрируется в процесс? Я вам скажу: очень сильно интегрируется, — делится опытом Рябинский. — По сути, у нас появился мощнейший регулятор и контрольный орган. Причем действует он гораздо эффективнее, потому что подходит к процессу не формально, а по сути. Мы порезали много ненужных расходов, изменили структуру правления, порядок проведения тендеров и так далее. Это потребовало от нас сил и нервов, но результат оказался положительным, потому что мы стали эффективнее».
«Вы сращиваетесь с банком-кредитором, и у вас больше нет своих денег, — делится впечатлениями финансист подмосковной строительной компании. — Деньги на финансирование вообще всей вашей деятельности вам выдает банк. И его сотрудники становятся частью вашего казначейства, а руководители какого-то уровня — частью вашего менеджмента». По его словам, для работы по одному проекту от банка нужны минимум три человека: кредитный менеджер, эксперт по строительству и аналитик. Общение с ними происходит ежедневно.
Для МИЦ переход на работу по новым правилам не был легким. «Мы должны были перейти на счета эскроу в июле (2019-го года. — Forbes), — рассказывает Рябинский. — По факту финансирование стройки началось только в сентябре. Это был непростой период». Помимо всего прочего, компании пришлось сменить контрагента.
Сроки ввода в эксплуатацию некоторых домов сдвинулись на 2-4 месяца. «У нас есть несколько корпусов, где мы меняли подрядчика и теряли время. Свою лепту, конечно, внесла и приостановка строительных работ из-за пандемии, — продолжает Рябинский. — Из-за этого мы немного поехали по срокам. Мы очень серьезно относимся к этой ситуации, и мы постараемся не допускать этого больше никогда». По данным ЕИЖС, у ГК МИЦ в стадии строительства 42 дома общей площадью 834 000 кв. м.
«Ни по опыту, ни по должности, ни по возрасту»
В распределении денег, которые банки выделяют застройщикам, налицо дисбаланс. По данным ЦБ, из 1229 кредитных договоров, заключенных в России, на Москву приходится всего 124. В денежном выражении девелоперы столицы получили почти половину пирога: 666 млрд рублей из 1,39 трлн. «Размер среднего проекта в Москве — 5 млрд рублей, в регионах — 500 млн. Средневзвешенная цена по Москве 160 000 рублей за кв. м, а по России 65 000 рублей, — объясняет Алмазов из ПИК. — В Москве рентабельность гораздо выше, и банки относятся к кредитованию более высокомаржинальных проектов лучше». В 13 регионах России, в числе которых Омская и Мурманская области, Дагестан, Карачаево-Черкесия, до сих пор не заключено ни одного договора о проектном финансировании.
«Основная сложность в том, что региональные застройщики и банки разговаривают на разных языках, — говорит Алмазов. — Как правило, им не приходилось общаться раньше, проекты в основном финансировались за счет дольщиков. Многим застройщикам трудно даже сформировать подробную финансовую модель по стандартам банков». По словам Алмазова, региональные застройщики часто склонны переоценивать качество своего продукта, бюджет проекта, цены продаж, банки же, в свою очередь, сильно консервативны в оценках проектов».
Еще одна сложность — нехватка свободных собственных средств у застройщиков. «При проектном финансировании банки готовы в среднем участвовать в проектах в соотношении 85% на 15%, — рассказывает Алексей Алмазов. — То есть у застройщика должно быть хотя бы 15% собственных средств. Допустим, 5-7% — это участок, но нужно еще 7-10%». Лишних денег у девелопера нет, да и участок зачастую заложен в банке.
Чтобы плотно работать с застройщиками, банкам требуется много людей. «Большинство крупных застройщиков так или иначе осядут в лидирующих банках, у которых большой капитал: Сбербанк, ВТБ, может быть, Россельхозбанк, Газпромбанк, — предполагает собеседник Forbes из числа крупных девелоперов. — Каждый из нас принесет много больших проектов. Это огромная документация, большое количество строительных вопросов. На нашу компанию работает сейчас довольно большая группа сотрудников Сбербанка. Ни по опыту, ни по должности, ни по возрасту, ни по обязанностям и полномочиям эти люди не соответствуют нам. И дальше дисбаланс будет только нарастать».
Пока новые правила действуют чуть больше года, и нет никакой единой системы требований банков к застройщикам. Кому-то нужно личное поручительство бенефициара, кому-то нет. Кто-то переводит взаимодействие с контрагентами в онлайн через личный кабинет, кто-то продолжает работать по телефону и с бумагами.
Как отразился переход отрасли на счета эскроу на потребителях и спросе? «Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков, — говорит заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба. — С другой стороны, новым правилам всего год, и очевидно, что приобрести через эскроу проект на высокой стадии готовности сегодня проблематично — просто исходя из сроков строительства».
Источник: www.forbes.ru
