Одним из современных направлений развития экономики и управления предприятиями инвестиционно-строительной сферы является проблема применения научно-практической концепции девелопмента.
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в буквальном переводе означает развитие, рост. В мировой экономической практике его используют для обозначения деятельности, направленной на повышение стоимости объекта путем его качественных изменений.
Наиболее распространенными являются два вида девелопмента: фи-девелопмент и спекулятивный девелопмент.
Фи-девелопмент
Фи-девелопмент – это вид строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником возводимого объекта, девелоперская компания занимается чистым девелопментом, без функций инвестиций, без содержания частично построенного объекта на балансе. Фи-девелоперская компания несет меньше рисков, она не заинтересована в спекуляции площадью, построенными квадратными метрами.
На западе фи-девелоперские компании занимают значительную долю рынка, позволяя эффективно разделить функции собственника здания – им является чаще всего инвестор – и строительного агента. Такие компании имеют в штате архитекторов-проектировщиков, дизайнеров, специалистов по отношениям с инвесторами, специалистов по строительству – инженеров и прорабов [1].
Группа компаний «КОРТРОС» открывает новое направление в бизнесе – Home Development
Конечно, уровень доверия на рынке должен быть высоким, только лучшие фи-девелоперские команды могут рассчитывать на участие в российском рынке. Фи-девелопмент предполагает контроль качества строительства объекта, поиск и заключение договоров с подрядчиками. Фи-девелопер – это генеральный подрядчик и служба заказчика в одном исполнении.
Классический девелопмент на современном российском рынке строительства предопределяет обязательное участие денег девелопера в инвестиционно-строительном процессе.
Процент участия строительной компании в рыночных проектах колеблется от полного в размере 100% до минимального в 35–40%. Только такие предложения интересны собственникам земельных участков и инвесторам.
В ближайшем времени фи-девелопмент станет ведущим принципом построения отношений строителей и инвесторов. Компании фи-девелоперы на российском рынке выполняют функции заказчика-застройщика с финансовыми полномочиями [4].
Рассмотрим схему строительства с привлечением фи-девелопера применительно к структуре инвестиционно-строительного процесса.
В общем случае инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций:
1) возникновение инвестиционного замысла;
2) наличие возможности финансирования;
4) организация управления инвестиционным проектом;
6) поставка оборудования и материалов;
Ленд-девелопмент
Вторая разновидность девелопмента – спекулятивный девелопмент.
Спекулятивный девелопер (Speculative development) более сложен, чем фидевелопмент. Девелопер возводит коммерческую недвижимость, с полной ответственностью выступая как организатор проекта.
Можно ли молодому предпринимателю построить большой Девелоперский бизнес в небольшом городе?
Финансовая схема больших девелоперских проектов представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера и привлеченных инвестиций – банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.
Достаточно высокая прибыль в рамках спекулятивного девелопмента сопровождается высокими рисками при неудаче проекта, и эти риски несет на себе девелопер. Спекулятивный девелопмент является наиболее сложной формой взаимоотношений участников инвестиционного процесса на рынке недвижимости, потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и проектные, и очень сложные банковские операции [2].
В российской практике инвестиционно-строительного бизнеса все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента. Ленд-девелопмент – высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка – продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя, во-первых, – приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых, – необходимо тщательно разработать соответствующий всему проекту инвестиционный проект и общую концепцию.
Разукрупнение земельных участков – основной механизм девелопмента, в рамках которого производится ее подготовка, как правило, в три этапа:
1) работа с неподготовленной землей;
2) превращение неподготовленной земли в полуподготовленную с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участков;
3) непосредственное разукрупнение земли.
Такая последовательность обычно характерна для застройки больших свободных территорий. При выполне-нии менее масштабных проектов, а так же при точечной застройке и редевелопменте второй этап пропускают.
Процесс преобразования неподготовленной земли в полуподготовленную в различных регионах происходит поразному, в зависимости от форм собственности на землю, возможностей местных девелоперов и финансовых институтов, а также институциональных возможностей по прокладке дорог и инженерных сетей.
Рыночный механизм комплексной застройки территорий
На окраинах города девелопер может пропустить второй этап и преобразовать неподготовленную землю непосредственно в готовые для других видов девелопмента участки. Прямое преобразование в готовые участки более характерно для районов медленного роста, а также там, где созданием инженерных сетей занимаются городские коммунальные предприятия. В этом случае земли для девелопмента появляются незапланированно.
Поскольку девелоперы играют ключевую роль в подготовке земли, им необходимо понимание динамики рынка и действующей законодательной базы.
Многие девелоперы занимаются как девелопментом земли, так и девелопментом зданий. Когда оба вида девелопмента выполняются на одном участке, девелоперы часто рассматривают их как один проект. Однако это два разных вида девелопмента, и каждый из них нужно анализировать по его собственным показателям.
В целом для девелопмента земли характерны большие риски, но и большая прибыль, чем для жилищного строительства, поскольку девелопмент земли больше зависит от решений государственных органов власти и требует инвестиций на более длительное время при отрицательном денежном потоке.
Одной из современных тенденций жилищного строительства России является возникновение рыночного механизма комплексной застройки территорий в целях жилищного строительства. Данный инвестиционно привлекательный и высокорискованный сегмент жилищного рынка появился благодаря переориентации развития жилищного строительства от преимущественной «точечной» застройки к комплексному освоению территорий.
Он требует обязательных аукционных продаж прав аренды по крупным земельным участкам, организации государственно-частного партнерства и прочих условий, которые способны реализовать только крупные инвестиционно-строительные компании, типа жилищных корпораций.
Комплексная застройка в среднем обеспечивает максимальное предложение жилья от крупных корпоративных застройщиков-девелоперов на уровне 15–20% от объемов ежегодно вводимого жилья (10–14 млн м. кв.) или 35–40% от первичного жилищного рынка подрядного строительства и имеет тенденцию к росту.
Законодательная основа
Ранняя стадия «корпоративного вхождения» в проекты комплексной жилой застройки на этапе приобретений земельных участков весьма значительна по своей последующей результативности и эффективности. Но одновременно она является и самым проблемным этапом девелопмента недвижимости. Данная проблемная ситуация предопределила научно-практический интерес появление и развитие в России в классических системах профессионального девелопмента не только появление системы девелопмента комплексной жилой застройки, но и корпоративного девелопмента земельных участков под комплексную жилую застройку как инновационной разновидности девелопмента земли [5].
Особенно важными сейчас являются проблемы развития комплексной жилой застройки как приоритетного направления застройки территорий в условиях «угасающей» точечной застройки [6].
Современное использование термина «комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства» связанно с вводом в действие Земельного кодекса РФ, где в ст. 30.2 определены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Данная организационная форма управления воспроизводством жилья ориентирована в первую очередь на значительное увеличение предложения жилья от крупных застройщиков. Это связано с тем, что в соответствии с Земельным кодексом РФ участки для строительства жилья должны предоставляться только на торгах в форме аукционных продаж, а также предусмотрен выкуп земли для целей комплексного освоения на открытых аукционах, который, как правило, не по силам малому и среднему бизнесу.
В Земельном кодексе РФ подробно указаны все процедуры, связанные с подготовкой и проведением земельных аукционов по данным типам земельных участков. Особенностью земельных участков, предназначенных для комплексного освоения, является то, что они предоставляются на условиях долгосрочной аренды без предварительного согласования места размещения объекта [3].
Заключение
Обзор деятельности российских компаний в инвестиционно-строительном бизнесе показывает, что управление покупкой-продажей земельных участков происходит под влиянием концепций ленд-девелопмента.
Низкая ликвидность земельных участков под жилищное строительство для комплексного освоения по всей России объясняется именно отсутствием на уровне муниципального и государственного управления эффективного ленд-девелопмента.
В России ленд-девелопмент носит все больше инвестиционный характер. Но в связи с все более разрастающимся рынком земли, и ленд-девелопмент, переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь, по прогнозам специалистов, все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов, что, несомненно, расширяет рынок земли в России.
Источник: integross.net
Девелопмент как направление бизнеса
1 ФГБОУ ВПО «Южно-Уральский государственный университет» (национальный исследовательский универси-тет), Челябинск
Экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом возрастание ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а только такими, которые соответствуют требованиям рынка и запросам его потребителей.
Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Региональный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения на данной территории (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.). Макроэкономический аспект определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования, в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.
девелопмент
управление
недвижимость
жизненный цикл
1. Асаул А. Н., Абаев Х. С., Молчанов Ю. А. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов. — СПб.: Гумманистика, 2007.
2. Мазур И.И. и др. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие / под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. — М.: Елима; Изд-во «Омега-Л», 2010. — 928 с.
3. Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование. СПб., 2003. — 256 с.
4. Поляков А.Н. Опыт подмосковного девелопера или введение в девелопмент для домохозяек. — М.: Издательство «Ласточка», 2009. — 180 с.
5. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. — М.: Изд-во МКС, 2007. — 584 с.
6. Шиндина Т.А. Экономические механизмы регулирования инновационной деятельности // Вестник ГУУ. — 2010. — №8. — С. 25-31.
7. Peiser R.B. Professional Real Estate Development. Urban Land Institute, 2003.
Проблема совершенствования развития строительных организаций заставила расширить научные и прикладные исследования в области разработки и внедрения новых форм, методов и систем управления с целью повышения конкурентоспособности и эффективности их функционирования. Одной из таких форм является «девелопмент» (от англ. to develop — развивать, разрабатывать, раскрывать).
Девелопмент в России — это относительно новый вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.
По мнению отечественных ученых Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., занимающихся исследованиями в области управления и развития недвижимости, девелопмент представляет собой особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости [2, с 35].
Таким образом, ключевыми признаками девелопмента является именно качественное, то есть принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций.
С другой стороны, девелопмент выступает и как система управления процессом создания и развития недвижимости, в результате чего происходит изменение ее физических, экономических, правовых свойств [1, 3].
Так, физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть как кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в коттеджный поселок), так и не очень заметными внешне (изменение целевого использования земельного участка). Но они всегда присутствуют и являются необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта недвижимости.
Экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом возрастание ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а только такими, которые соответствуют требованиям рынка и запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.
Правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появлением качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный [2, с. 27-28].
По своей структуре девелоперская компания может представлять собой многопрофильный инвестиционно-строительный холдинг, имеющий сложную развитую систему, состоящую из нескольких юридических лиц, каждое из которых занимает свое место в определенной иерархии и имеет свое предназначение. Эта иерархия юридических лиц, а также функций, которые они выполняют (маркетинг, стратегическое управление, строительно-монтажные работы, эксплуатация и т.д.), будут являться подсистемами общей системы управления проектом — системы девелопмент.
Структура девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительных проектов представлена на рисунке 1.
Рисунок 1. Структура девелоперской компании при реализации инвестиционно-строительных проектов
Следует отметить, что не все юридические лица, которые участвуют в процессе создания и реализации инвестиционно-строительного проекта, входят в структуру (систему) девелоперской компании. Они могут являться государственными и частными компаниями, участвующими на определенных стадиях в реализации проекта, но чем больше их будет входить в этот инвестиционно-строительный холдинг и попадать под общее управление девелоперской компании, тем эффективней эта компания будет функционировать. В свою очередь эти компании будут выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и др.
Можно предположить, что девелопмент представляет собой направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования самого девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательской деятельности, зависит от инвестиционного климата в регионе и от культуры сервиса в стране.
В соответствии с классификацией объектов недвижимости можно выделить следующие виды девелопмента:
- девелопмент земли (земельных участков), или ленд-девелопмент;
- девелопмент жилой недвижимости;
- девелопмент офисной недвижимости;
- девелопмент торгово-развлекательной недвижимости;
- девелопмент складских помещений;
- девелопмент промышленной недвижимости;
- девелопмент объектов социально-культурного значения.
Общим для девелопмента объектов недвижимости является сложность и многообразие задач, встающих перед девелоперской компанией при реализации девелоперских проектов [2, с.52].
Тек, создание, например, жилого комплекса объектов недвижимости включает в себя два вида девелопмента в соответствии с классификацией по объектам недвижимости — это ленд-девелопмент (девелопмент земли) и девелопмент жилой недвижимости.
Как в России, так и за рубежом, многие девелоперы занимаются этими видами девелопмента одновременно. Когда оба вида деятельности выполняются на одном участке, их чаще всего рассматривают как один проект (например, создание малоэтажного жилого комплекса). Однако это два абсолютно разных вида девелоперской деятельности, и каждый из них нужно анализировать по его собственным показателям, организовывать и контролировать, исходя из различных принципов и используя разные методы и инструменты.
В любом проекте девелопмента основные усилия направляются на снижение рисков и повышение доходности. Решение задач, возникающих на каждой стадии проекта, направлено именно на достижение этих целей [5, c. 145].
В таблице 1 представлены основные стадии и этапы проекта девелопмента по созданию комплекса объектов недвижимости, совокупность которых представляет собой жизненный цикл всего проекта, управление которым осуществляется с использованием системы «девелопмент».
Таблица 1. Жизненный цикл проекта девелопмента при создании комплекса объектов недвижимости
СТАДИИ ЦИКЛА
ЭТАПЫ ПРОЕКТА
ОСНОВНЫЕ РАБОТЫ ЭТАПА
Определение или переопределение проекта
Оценка задумки инвестора или исходного состояния проекта, разработка концепции проекта.
Исследование рынка и окружения, анализ конкуренции, определение потребностей, предварительные технико-экономические расчеты, подготовка сметы инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов. Выбор параметров (класса) будущих объектов недвижимости.
Выбор земельного участка (территории)
Поиск оптимальных земельных участков под бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах.
Подготовка земельного участка (территории) для использования в проекте
Геоподоснова, межевание, оформление земельных прав, определение и изменение категории земли или вида разрешенного использования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий.
Градостроительное планирование земельного участка
Согласование с Генпланом развития территорий, анализ инфраструктурного окружения, выбор решений, оформление технических условий (ТУ) на коммуникации, согласование обременений, исходно-разрешительной документации (ИРД), подготовка проекта планировки и концепции генерального плана.
Анализ сегментации рынка недвижимости, разработка бизнес-плана и технико-экономического обоснования (ТЭО), анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор объектов, обоснование решений, разработка кредитно-финансовой политики, расчеты сметы заказчика.
Организация проектного финансирования
Разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского кредитования, формирование заемщика, подготовка пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита.
Маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение проекта, продажа долей проектов.
Дизайн-проект, генеральный план, архитектурный проект, архитектурный проект, ландшафтный дизайн.
Инженерные проекты на земельном участке и за его пределами: инженерные сети, коммуникации, ресурсы.
Комплект документов, необходимых для строительства объектов: архитектурно-строительная часть, конструкторская часть, теплоснабжение и вентиляция, водопровод и канализация, электрооборудование.
Организация ресурсного обеспечения проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов.
Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ). Контроль качества строительства и сметных расходов.
Применение систем по управлению проектами
Применение современных автоматизированных систем управления проектами.
Управление и эксплуатация объектами недвижимости
Организация эффективного использования объектов. Маркетинг, реализация площадей. Управление объектом недвижимости, контроль за эксплуатацией и работой инженерных систем после окончания строительства. Организация работы охраны территории. Организация работы объектов внутренней инфраструктуры (школа, детский сад, ресторан, кафе, спорткомплекс, и т.д.).
Решение каждой из задач, представленных в таблице 1, вносит определенную добавленную стоимость в конечный объект недвижимости.
Исходя из анализа российской практики девелопмента, можно сказать, что тщательный анализ рынка и правильный выбор земельного участка позволяет принять инвестиционное решение, которое по эффективности отличается от «среднерыночного» решения на 20-50 % в лучшую сторону.
Предварительное обоснование инвестиций позволяет, как правило, оптимизировать использование инвестиционных средств еще на 10-15 %. Грамотное оформление прав собственности и решение других вопросов правового развития могут увеличить стоимость земельного участка еще на 150-300 %.
Только перевод земли из одной категории в другие или изменение целевого назначения земельного участка может увеличить стоимость земли на 100-200 %. Проектирование и инженерно-технологическое развитие земельного участка увеличивает его стоимость еще в среднем на 150 % [2, с. 459].
Становится очевидным, что именно решение вопросов, находящихся на стадии ленд-девелопмента, оказывает решающее воздействие на общую эффективность всего девелоперского проекта. Эти цифры также объясняют, почему ленд-девелопмент как самостоятельный девелоперский бизнес получил широкое распространение за рубежом и имеет огромный потенциал развития и в России.
Помимо традиционных задач, девелопмент как вид предпринимательской деятельности включает также выполнение и определенных дополнительных функций, в частности, управление эксплуатацией инфраструктуры земельного участка.
Девелопер земли должен обеспечить эффективное функционирование систем энергоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, канализации, организовать выполнение работ по поддержанию территории в надлежащем состоянии, создать системы охраны и видеонаблюдения и многое другое. При этом девелопер не обязан выполнять все эти функции самостоятельно, а может пригласить для эксплуатации земельных участков и инфраструктуры одну или несколько эксплуатирующих организаций. Но именно девелопер несет ответственность перед владельцами недвижимости за качество предоставляемых услуг.
По мере насыщения рынка эксплуатационный сервис становится решающим рыночным фактором, влияющим на приобретение недвижимости. В отличие от инновационных технологических, инженерно-строительных решений, которые достаточно быстро могут копироваться и осваиваться, сервис не является деятельностью, которую очень легко скопировать. Особенно это актуально для российской экономики, исторически ориентированной на «материальную», техническую составляющую бизнеса и постоянно отстающей в вопросах качественного обслуживания потребителей. Кроме того, именно сервис способен создать определенную уникальную, гармонично соединяющую особенности архитектурных и инженерно-технических решений с природой или городской средой атмосферу и в конечном итоге — ощущение качественного и комфортабельного существования [2, с. 453-454].
Данные крупнейших зарубежных и отечественных девелоперов подтверждают получение следующих положительных результатов внедрения системы девелопмента как профессиональной деятельности по организации (управлению) инвестиционно-строительными проектами:
- сокращение продолжительности стадий разработки и реализации проекта на 7-15 %, включая этап строительных работ на 10-25 %;
- сокращение затрат на весь проект на 5-15 % за счет:
- уменьшения трудоемкости стадии реализации проекта на 5-15 %;
- удешевления строительства на 10-20 %;
- снижения эксплуатационных затрат на 15-25 %.
В заключение можно сказать, что позитивное влияние девелопмента на экономику может быть сведено к двум аспектам: микроэкономическому (региональному) и макроэкономическому.
Региональный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения на данной территории (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.).
Макроэкономический аспект определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования, в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.
- Шиндина Т.А., д.э.н., декан факультета экономики и предпринимательства Южно-Уральского государственного университета, г. Челябинск.
- Ахтямов М.К., д.э.н., зав. кафедрой экономики и инновационного развития бизнеса факультета экономики и предпринимательства Южно-Уральского государственного университета, г. Челябинск.
Источник: science-education.ru
VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2015
Строительство, которое называют иногда и локомотивом экономики, является важнейшей сферой экономического развития. Такой интерес к строительству отводится далеко не случайно. Как правило, вокруг каждого объекта функционирует около десятка инфраструктурных фирм как производственного, так и посреднического характера. Уже сейчас на смену строительным объединениям и холдингам, приходят девелоперские компании, которые чаще всего являются бизнес-подразделениями крупных интегрированных формирований, наиболее устойчивых на строительном рынке и более чувствительных к колебаниям спроса и предложения. Девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов.
Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.
Выявлению экономической сущности девелопмента как одной из экономических категорий современной отечественной науки должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания и особенностей недвижимости.
Для раскрытия сущности девелопмента вводим понятие «эффективный девелопмент», под которым подразумевается такое развитие недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска.
Большинство исследователей предлагают рассматривать девелопмент в виде алгоритма, состоящего из восьми этапов (рисунок1). Как видно, стадия внедрения проекта составляет лишь один из этапов процесса девелопмента.
Рис. 1 Этапы девелопмента
Развитие объекта связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих потребностям общества и являются необходимым признаком девелопмента.
Участниками девелопмента являются нижеследующие субъекты рынка недвижимости:
- собственник объекта развития;
- девелопер;
- государственные органы, регулирующие развитие недвижимости;
- инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития (это могут быть кредитующие банки, негосударственные инвестиционные фонды, страховые и пенсионные фонды, иные юридические и физические лица);
- проектные и строительные подрядные организации;
- профессиональные советники: консультанты по планированию, экономике, агенты по недвижимости, оценщики и др.;
- объекты воздействия (в т.ч. соседние собственники, защитники охраны окружающей среды, активисты охраны памятников и др.);
- потребители, оценивающие проект, покупая или не покупая объект недвижимости.
Результатом эффективного девелопмента является умение создать объект, удовлетворяющий спрос на рынке в определенное время в определенном месте. Реализация девелоперского проекта – это развитие рыночных отношений на рынке недвижимости, возможность использования инноваций, в том числе и в жилищном строительстве.
Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных, правовых и физических отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с социально-экономическим развитием территорий. Он включает в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой и нежилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности.
Источник: scienceforum.ru