Вопрос: Договором аренды предусмотрен размер арендной платы 100 000 руб., включая НДС. Надо ли вносить изменения в договор при переходе арендодателя с ОСН на УСН?
Ответ: При переходе арендодателя на УСН следует заключить дополнительное соглашение к договору аренды и указать в нем размер арендной платы без НДС.
Обоснование: Исходя из норм гражданского законодательства изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Сравнения ценовых предложений с НДС и без
Согласно п. 1 ст. 168 Налогового кодекса РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в п. п. 4, 5 ст. 161 НК РФ) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.
Условия договора устанавливают, что в указанную в нем цену включен НДС, который подлежит перечислению в доход бюджета и не является платой за пользование имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (за исключением отдельных случаев).
Таким образом, с момента перехода арендодателя на упрощенную систему налогообложения получение им денежных средств в размере, равном сумме НДС, является необоснованным.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.
Соответственно, уплаченная арендатором сумма НДС может рассматриваться как неосновательное обогащение арендодателя, применяющего УСН (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 N 20АП-952/2018 по делу N А62-8850/2017).
Неотделимые улучшения. Сложные вопросы НДС и налога на прибыль
Таким образом, при переходе арендодателя на УСН следует заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором размер арендной платы был бы указан без НДС.
При этом сумма арендной платы может быть уменьшена на сумму НДС либо может остаться прежней, но без выделения НДС.
Региональный информационный центр
Источник: enterfin.ru
Арендатор вправе оплачивать аренду без НДС, если новый арендодатель применяет УСН
Арендатор возразил, что истец является новым арендодателем, применяющим УСН. Поэтому не имеет права требовать оплаты аренды вместе с НДС.
Суд первой инстанции отклонил этот довод ответчика и удовлетворил иск полностью.
В обоснование указал, что оснований для исключения из состава арендной платы НДС нет, так как стороны в договоре указали, что размер арендной платы неизменен вне зависимости от налогового статуса арендодателя. Изменение режима налогообложения стороны по договору не является основанием для изменения условий договора о цене.
Однако судьи в апелляции, кассации и Верховном Суде РФ с этим не согласились.
Компания-арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком НДС. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора арендную плату по договору лишь за вычетом из нее суммы НДС.
Изменения в налоговом статусе арендодателя для целей расчета арендной платы // Обзор дела А60-52600/2019
Наличие или отсутствие у арендодателя статуса предпринимателя или плательщика НДС, а в особенности изменение этих статусов, могут привести к спорам о порядке расчета арендной платы.
Так, по делу N А60-52600/2019 (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.02.2021 N Ф09-8015/20) заключен договор аренды, согласно которому установлена ставка постоянной части арендной платы за пользование помещением, включающая НДС 18 %.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности на нежилое здание перешло к предпринимателю.
Арендатор (истец по делу) уведомлен новым собственником о состоявшемся переходе права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, и необходимости перечисления платежей по арендной плате по новым реквизитам. Новый собственник также уведомил арендатора о применении предпринимателем упрощенной системы налогообложения.
По мнению истца, арендодатель, не являющийся плательщиком НДС, входящего в стоимость арендной платы, не вправе требовать с арендатора его оплаты. Истец считает, что арендодателю ошибочно перечислена арендная плата без вычета из указанной суммы 18% НДС.
Ссылаясь на то, что арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком НДС, денежные средства, составляющие указанный налог, получены им неосновательно, общество обратилось в арбитражный суд.
Судебный акт: Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2020 N 17АП-9417/2020-ГК по делу N А60-52600/2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.02.2021 N Ф09-8015/20 в удовлетворении иска отказано.
В отношениях предпринимателя и арендатора цена услуг по аренде окончательно сформирована в том размере, который указан в договоре аренды, вне зависимости от того, признавался ли предприниматель плательщиком НДС на момент заключения договора или нет.
Смена арендодателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, каким-либо образом на правах арендатора не сказалась, установленная договором цена аренды оплачивалась предыдущему арендодателю в том же размере.
Довод заявителя о возникновении на стороне предпринимателя неосновательного обогащения несостоятелен, поскольку оснований для взыскания с предпринимателя уплаченных в счета арендной платы денежных средств в отсутствие достигнутого соглашения об изменении условий договора об арендной плате не имеется, договором не предоставлено право на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с изменением порядка налогообложения сторон. Условие договора о размере арендной платы соответствует положениям подпункта 1 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Мой комментарий: суть позиции судов заключается в том, что, по их мнению, размер арендной платы установлен в договоре в твердой сумме, и изменения в налоговых обязательствах арендодателя не должны влиять на гражданско-правовые обязательства между сторонами.
Иной подход по существу привел бы к увеличению цены сделки в связи с обстоятельствами, которые не были очевидны для покупателя и с возникновением которых стороны договора не связали возможность изменения цены в большую сторону, что не может быть признано отвечающим положениям пункта 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 №308-ЭС17-9467).
Для минимизации рисков возникновения подобных споров рекомендуется урегулировать в договоре аренды влияние налогов и налоговых режимов на размер арендной платы и последствия изменения в статусе арендодателя.
Источник: zakon.ru