Договор аренды квартиры между физическими лицами — это документ, фиксирующий отношения между арендатором и арендодателем жилого помещения. В соответствии с его положениями совершаются сделки и разрешаются споры.
В любых экономических отношениях надеяться на гарантированную добросовестность второй стороны недальновидно. Вот почему сделки следует закреплять юридическим документом. При найме жилья правильный договор аренды квартиры — это залог спокойствия и ее владельцев, и арендаторов (жильцов). И тому есть ряд причин.
Плюсы официального оформления найма для арендодателя:
- Наниматели квартиры чувствуют ответственность и стабильно вносят платежи.
- Если они сбегут, не заплатив за последний месяц проживания, собственник жилья вправе заставить их сделать это через суд.
- В случае порчи имущества хозяин сможет взыскать компенсацию.
- Владелец жилья в состоянии спокойно планировать доходы, ведь официальные арендаторы нечасто съезжают раньше оговоренного срока.
Плюсы официального оформления найма для жильцов:
В чём отличия найма от аренды?
- Хозяин не вправе требовать большей оплаты, чем указано.
- При составлении описи имущества — все стороны знают, за какие вещи несут ответственность, а за какие — нет.
Единственный минус оформления найма официально — необходимость владельцу квартиры (дома) уплачивать НДФЛ, чтобы воспользоваться частью этих преимуществ.
Существенные условия договора аренды
Существенные условия для каждого вида контрактов прописаны в Гражданском кодексе России. Для сделки по аренде таковыми будут:
- Предмет договора. В нашем случае это сведения об объекте недвижимого имущества (квартира, дом, земельный участок) с обязательными характеристиками:
- Название.
- Адрес.
- Назначение (жилое).
- Данные о собственности на жилье (выписка из Росреестра).
ВАЖНО! Срок тоже желательно обозначить, но обычно указывают не больше 12 месяцев. В противном случае документ необходимо регистрировать в Росреестре. Если срок оговорен не будет, то, в соответствии со статьей 683 ГК РФ, он автоматически приравнивается к пяти годам.
Если вы решите найти и скачать документ где-нибудь в интернете, проверьте, чтобы в нем были оговорены все существенные условия. И если чего-то не хватает, не стесняйтесь добавлять. Ненужные, на ваш взгляд, пункты уберите.
В конце нашей статьи вы сможете скачать проверенный типовой шаблон, который вы сможете его отредактировать под ваш случай и использовать без дополнительной консультации юриста. Но не забывайте про те нюансы, которые мы только что описали.
Правила заполнения договора найма квартиры по шагам
Начинается он стандартно — с преамбулы, где следует обозначить стороны возникающих отношений. Структура включает такие разделы:
- предмет договора;
- права и обязанности арендодателя;
- права и обязанности арендатора;
- условия расчетов по сделке;
- основания для досрочного расторжения;
- ответственность сторон;
- дополнительные и форс-мажорные обстоятельства;
- реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, телефон и емейл для связи).
Рассмотрим подробнее, что писать в каждом из разделов.
Обязательно вставь это в договор аренды / найма квартиры и не останешься без денег. +20% к доходу!!!
Предмет договора
Под предметом понимается объект, который арендатор сдает, а арендодатель снимает. Его описание обычно включает наименование, основание права собственности и важнейшие характеристики. Если образец договора аренды жилого помещения скачать бесплатно, там будут указаны эти параметры.
Права и обязанности сторон
Переговоры об условиях сдачи — неизменный предварительный этап перед тем, как составить договор аренды жилья; в переговорах хозяин и будущие жильцы договариваются о деталях сделки, правах и обязанностях каждой стороны. По итогам они фиксируют их в письменном контракте.
Во втором разделе необходимо указать, какие права и обязанности хозяин оставляет за собой:
- предоставляете ли мебель и бытовую технику;
- если еще живете там сами, то в какой срок должны освободить помещение;
- какие счета оплачивает арендодатель, а какие — арендатор;
- будете ли вы посещать объект для контроля его состояния, на каких условиях;
- как компенсируется возможный ущерб.
В третьем разделе описано, что позволяется съемщику делать в арендуемом жилье, его обязанности. Кроме стандартных (вносить оплату, не забывать о счетах, соблюдать тишину), вносятся и особые условия: о детях или животных, о запрете курить в помещении, о возможности проведения ремонта и т. п.
Если особых условий не предусмотрено, то достаточно взять готовый шаблон и заполнить его универсальными формулировками с минимумом пунктов:
- информация о сторонах,
- описание арендуемого жилья,
- условия и размер оплаты,
- срок.
Но во избежание спорных ситуаций мы рекомендуем все риски детально обговорить заранее.
Вам понадобится составить и опись имущества при сдаче квартиры в аренду.
Типовой шаблон
Договор краткосрочного найма жилого помещения
г. __________ «__»________ ____ г.
_________________________________, именуем__ в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и ____________________________, именуем__ в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Общие положения
1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: ____________________________________, общей площадью ____ кв. м, кадастровый номер ____________, состоящую из _________________________________________, за плату во временное владение и пользование для проживания в ней, а Наниматель обязуется принять данную квартиру и своевременно вносить плату за нее и коммунальные платежи в соответствии с разделом 3 настоящего Договора.
1.2. Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности на основании _____________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № ____ от «___»___________ ____ г.
1.3. Она передается на срок _______________________________ (менее 12 месяцев!).
1.4. Она передается Нанимателю по Акту приема-передачи (Приложение № ___).
1.5. Она возвращается Наймодателю по Акту возврата (Приложение № ___).
2. Права и обязанности сторон
2.1. Наймодатель обязуется:
2.1.1. Передать Нанимателю оговоренную квартиру, пригодную для проживания, отвечающую санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.
2.1.2. Нести ответственность за недостатки имущества, препятствующие пользованию им.
2.1.3. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя, своими силами.
2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку порядка использования Нанимателем состояния квартиры и имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.
2.3. Наймодатель подтверждает, что жилое помещение не находится под залогом, арестом, не обременена ничьими правами либо обязательствами Наймодателя.
2.4. Наниматель обязан:
2.4.1. Использовать квартиру только для проживания в ней.
2.4.2. Своевременно вносить плату и коммунальные платежи в соответствии с разд. 3 настоящего Договора.
2.4.3. Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2.4.4. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в жилом помещении.
2.4.5. Устранять последствия аварий, произошедших по его вине.
2.4.6. Беспрепятственно допускать Наймодателя в квартиру с целью проверки ее использования в соответствии с п. 2.2 настоящего Договора.
2.4.7. Возвратить квартиру и имущество Наймодателю в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом естественного износа.
2.4.8. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба в результате пожара, противоправных действий третьих лиц незамедлительно известить об этом Наймодателя и органы внутренних дел.
2.5. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:
2.5.1. Устанавливать оборудование (укрепление дверей, установка сигнализаций и охранных систем и т.д.).
2.5.2. Передавать квартиру третьим лицам, сдавать ее в поднаем.
2.5.3. Осуществлять переустройство и (или) перепланировку квартиры.
2.6. Наниматель, а также граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, вправе беспрепятственно пользоваться квартирой в течение всего срока действия настоящего Договора найма. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
3. Плата за жилое помещение
3.1. Плата за квартиру составляет ________ рублей за один месяц.
3.2. Стороны договорились, что плата вносится следующим способом: _________________________________.
3.3. Коммунальные платежи, а именно: _______________________________, в плату не входят и оплачиваются Нанимателем в следующем порядке и сроки: ________________________________________.
4. Изменение и расторжение договора
4.1. Изменение условий настоящего Договора допускается только по соглашению сторон. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.
4.2. Изменение настоящего Договора или его досрочное расторжение оформляются дополнительным соглашением.
4.3. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий Договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.
4.4. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:
- невнесения Нанимателем платы за жилое помещение более двух раз по истечении установленного срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
5. Ответственность сторон
5.1. Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный имуществу, независимо от того, является ли этот ущерб результатом причинения умышленных действий или результатом неосторожности Нанимателя и лиц, с ним проживающих.
5.2. В случае просрочки по уплате платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере ___% от суммы задолженности на день оплаты.
5.3. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
6. Особые условия
6.2. Неотделимые улучшения, произведенные Нанимателем без согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения их стоимости.
7. Заключительные положения
7.1. Настоящий Договор найма вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до «__»________ ____ г. включительно.
7.2. При возникновении споров стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при недостижении согласия — в судебном порядке.
7.3. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются Гражданским кодексом Российской Федерации.
7.4. Настоящий Договор найма составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны.
8. Приложения
8.1. Акт приема-передачи (Приложение № ___).
8.2. Акт возврата квартиры (Приложение № ___).
8.3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости № ____ от «___»______ ____ г. (Приложение № ____).
9. Адреса и реквизиты сторон
10. Подписи сторон
Скачать образцы документов
- Скачать образец типового договора аренды квартиры (на срок до 12 месяцев)
- Скачать образец простого договора аренды квартиры юридическим лицом (коммерческий найм на срок до 12 месяцев)
- Скачать образец договора на сдачу квартиры в аренду (коммерческий найм на срок свыше 12 месяцев)
- Скачать договор аренды квартиры между физическими лицами
- Скачать бланк договора аренды жилого помещения (его части)
Возможные причины расторжения
Обратите внимание, что любой шаблон договора аренды квартиры между физическими лицами обязательно включает пункт о причинах расторжения — в разделе «Права и обязанности сторон» или в отдельном блоке.
Если владелец оставляет за собой право досрочного расторжения, он обязан указать все возможные причины. В противном случае съемщик сможет подать на него в суд. Расторжение в одностороннем порядке происходит, если одна из сторон пренебрегает своими обязательствами. Но на этот случай придется предусмотреть аналогичную возможность и для арендатора.
В контракте на аренду полезно указать, что арендодатель вправе расторгнуть его в любое время. Тогда, если вам срочно понадобится свободная жилплощадь, вы сможете на законных основаниях попрощаться с нанимателями. Но будьте готовы и на ответные требования с их стороны.
Внеплановое расторжение соглашения производится с предварительным уведомлением другой стороны. И сроки, в которые его отправляют, тоже следует отдельно оговаривать при подписании.
Об авторе статьи
Алина Гончарова Юрист.
Последние публикации автора
- 2023.08.10 НедвижимостьПерепланировка на балконе и лоджии
- 2023.05.02 СтроительствоНормы строительства на дачном участке
- 2023.04.25 Льготы. КомпенсацииКак получить пособие на погребение и в каком размере в 2023 году
- 2023.04.21 УчебаКто имеет право на льготы при поступлении в вуз в 2023 году
Законы все время меняются, но мы стараемся поддерживать статью в актуальном состоянии. Если вы увидите неактуальную информацию, пишите в комментарии — это поможет редакции быстрее обновить статью.
Подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы не пропустить важное: 
Источник: how2get.ru
Договор аренды квартиры: как снять квартиру, чтобы не обманули?
Кто хоть раз в жизни снимал квартиру, знает, что найти хорошее жилье очень непросто, а вероятность того, что обманут или будут нарушать права, велика. Обман при съеме квартиры – достаточно распространенная проблема. Чтобы обезопасить себя, всегда нужно заключать договор аренды. Каким он должен быть, рассказывают наши эксперты.
Что представляет собой договор на съем жилья
Можно ли снимать квартиру без договора? Надо понимать, что такое действие будет незаконным: в законе предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). К тому же отсутствие договора делает обе стороны более уязвимыми, так как устные договоренности, нигде не зафиксированные, легко нарушить.
Договор найма жилья
Договор найма жилья – документ, подтверждающий предоставление собственником квартиры (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилого помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Что интересно, нотариально заверять такой договор необязательно, однако при желании сторон это возможно.
Содержание договора зависит от желания сторон – что наниматель и наймодатель хотят зафиксировать (кроме тех случаев, когда наличие определенного условия предписано законом – ст. 421 ГК РФ).
Особенности заключения договора аренды квартиры между физическими лицами
Договор составляется письменно, как минимум в двух экземплярах (для каждой из сторон). В него можно включать «нестандартные» пункты, если они актуальны для нанимателя или собственника квартиры (например, если в квартире будут жить с животным, можно отдельно указать, какова ответственность хозяина за ущерб, причиненный питомцем).
Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры на длительный срок
В договоре обязательно указываются фамилии, имена и отчества сторон, данные документа, который подтверждает личность. Стоимость аренды также прописывается в договоре – это позволит избежать конфликтных ситуаций по вопросу изменения суммы или отговорок в случае невозможности платить.
Объект найма
В договоре указывается адрес жилья, которое сдается в аренду, а также площадь, этажность (если речь о доме), расположение на участке. Важно, чтобы эти данные совпадали с реальными, то есть записывать нужно те сведения, которые были перепроверены. Эти параметры помогают однозначно определить предмет договора, поэтому забывать об этом пункте не стоит.
Гарантийный взнос
Если предполагается наличие гарантийного взноса, его размер и условия, на которых наниматель получает назад деньги, тоже обязательно нужно указать в договоре. Одна из самых распространенных ситуаций – собственник жилья при выезде нанимателя всеми правдами и неправдами старается найти причину не возвращать взнос. Чтобы этого не произошло, обязательно пропишите условия, на которых получаете назад деньги. Если в квартире перед заездом есть какие-то недостатки (поломки, дефекты в покрытиях, сломанные предметы и т. д.), их нужно зафиксировать, лучше с фотографиями, и приложить список к договору, чтобы потом вас не обвинили в их появлении. Опись имущества при сдаче квартиры тоже пригодится: в договоре будет зафиксировано, что в квартире есть, и потребовать несуществующего собственник потом с вас не сможет.
Другие расходы
Собственник и наниматель договариваются, кто оплачивает коммунальные расходы (или часть расходов берет на себя каждая сторона). Это тоже нужно зафиксировать в договоре. Если этого прописано не будет, по умолчанию обязанность вносить коммунальные платежи лежит на нанимателе.
Также не лишним будет написать, кто занимается ремонтом и каким образом компенсируется эта трата, если ремонт ложится на плечи нанимателя (кроме тех случаев, когда ремонт необходим для устранения недостатков, возникших по вине проживающего в квартире). То же самое можно указать относительно дорогих покупок в дом (мебель, техника и т. д.).
Ваша ответственность
В идеале наниматель должен сдать жилье в том же виде, в каком оно было, когда он заселялся. На практике, конечно, это практически нереально, если речь идет о длительном проживании. Но надо понимать, что перед выездом квартиру необходимо привести в порядок, максимально близкий вид к тому, что был. То есть недостатки и поломки, возникшие по вашей вине, вы устраняете сами.
В противном случае вам не вернут гарантийный взнос. Владелец также может подать в суд, и, если договор такое предполагает, вас обяжут привести квартиру в надлежащий вид.
Дополнительные нюансы
В квартире имеют право жить те люди, которые указаны в договоре. Несовершеннолетние дети проживают со своими опекунами или родителями – согласно ст. 679 ГК РФ, при вселении несовершеннолетних детей согласия арендодателя не требуется (но, чтобы не было лишних вопросов и конфликтных ситуаций, лучше, конечно, рассказать о наличии ребенка заранее). Если у вас есть животные, об этом необходимо сообщить собственнику квартиры до заключения договора, чтобы он принял информированное решение о сдаче жилья.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок менее одного года, то это считается краткосрочным наймом.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
То есть просто выставить вас за дверь, потому что нашлись более выгодные наниматели жилья, нельзя – должны быть указанные выше веские обстоятельства.
Также нужно иметь в виду, что при истечении срока договора долгосрочного найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При этом, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Если же собственник жилого помещения сообщает, что продает данное жилье, и просит съехать нанимателя, то данный факт не является основанием для расторжения договора. В этом случае, согласно ст. 675 ГК РФ, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Источник: rskrf.ru
Как составить договор аренды квартиры, чтобы это было выгодно всем
Когда жилое помещение арендует физическое лицо, юридически верно говорить именно о договоре найма жилого помещения. Аренда — это коммерческие отношения, когда одна компания арендует нежилое помещение у физического лица или другого юрлица. Хотя в быту и допускается называть такое соглашение договором аренды квартиры. Документ регламентирует права и обязанности обеих сторон, а также сроки найма квартиры, сумму и порядок оплаты, правила досрочного расторжения и возмещения убытков. Также стороны должны прописать порядок, как они будут решать спорные ситуации, и выбрать территориальную подсудность.
Для чего составляется договор аренды
Относиться к договору как к формальности не стоит. Документ должен защищать обе стороны и, соответственно, снижать их риски. Например, договор гарантирует владельцу жилья, что тот получит деньги за аренду, а арендатор может не переживать, что хозяин резко поднимет арендную плату. Все это можно прописать в договоре.
В интернете можно найти шаблоны документа, но пользоваться ими без собственных правок не стоит — важно дополнить текст, учитывая ваши обстоятельства. Например, если в вашу квартиру въезжает житель с домашними питомцами, стоит прописать ответственность за порчу имущества, а при выезде — обязать арендатора провести химчистку ковров и генеральную уборку.
В шаблонном договоре таких положений, как правило, нет. Ситуаций, когда не нужно подписывать договор аренды, нет. Даже если вы снимаете или сдаете квартиру на несколько дней, подписанный обеими сторонами документ лучше простой договоренности. Если ваш спор дойдет до суда, то согласно Гражданскому кодексу, устную договоренность нельзя доказать, даже если были свидетели сделки. Вывод: даже самый неидеальный договор аренды лучше любого джентльменского рукопожатия.
Как составить договор аренды квартиры
- Предмет договора. В этой части нужно указать, какая квартира или дом сдается внаем — прописать адрес, количество комнат, метраж и так далее. В этом же пункте стоит указать, что недвижимость не арестована и не находится в субаренде. Это защитит арендатора от внезапных пробуждений из-за того, что к нему пришли приставы или настоящий собственник.
- Срок действия договора. Он может быть краткосрочным (до 11 месяцев) и долгосрочным (до 5 лет). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и тогда, чтобы съехать или выселить жильца, придется предупреждать об этом за 3 месяца.
- Плата по договору аренды и порядок расчетов. Здесь нужно указать сумму ежемесячной платы, а также день, когда арендатор должен передать деньги. Можно указать и способ расчетов — наличный или безналичный, но это необязательно.
- Порядок внесения и особенности залогового платежа. Нужно указать сумму депозита, а также условия, при которых его возвращают либо удерживают.
- Права и обязанности сторон. Самый важный пункт договора, к которому обычно относятся формально. Кто платит за коммунальные услуги, можно ли проводить ремонт, может ли арендатор завести домашнее животное, сколько раз в месяц и в какие дни собственник может прийти для осмотра жилья — все это нужно прописывать в этом пункте на основе ваших договоренностей. Не бойтесь указывать даже те аспекты, которые вам кажутся несущественными.
- Порядок разрешения споров. В этом пункте нужно указать, в какой суд вы будете обращаться в случае неразрешимого конфликта. Это важно, потому что стандартно подсудность на стороне ответчика. Это значит, что если ваш арендатор зарегистрирован в другом регионе, вам придется обращаться в суд по месту его регистрации, а это дополнительные расходы на поездку. Поэтому лучше прописать, что стороны обратятся в районный или мировой суд, где находится недвижимость.
Это минимальный набор пунктов, который снизит риски для всех сторон. Можно дополнять положения — например, добавить пункты об ответственности за движимое имущество, если собственник оставляет в квартире или в доме ценную мебель или произведения искусства.
Кто должен платить за капитальный ремонт — собственник или наниматель?
За капитальный ремонт должен платить исключительно собственник жилья. Это прописано в 156 статье Жилищного кодекса. На каких-либо других лиц, в том числе на нанимателя жилого помещения, эта обязанность не ложится. Об этом стоит заранее договориться, а лучше прописать в договоре, что платежи за услуги ЖКХ оплачивает наниматель, а взносы за капремонт — собственник.
Нужно ли составлять передаточный акт
Чтобы не переживать за состояние квартиры, мебели и техники, нужно дополнительно составить акт приема-передачи. Собственник вместе с арендатором осматривают жилье и отмечают в документе все дефекты — даже самые мелкие вроде заедающей ручки балкона. Кроме того, нужно описать всю мебель, ее количество и состояние.
Сам по себе акт не самостоятельный документ, а дополнение к договору. Однако он поможет избежать споров при выезде из квартиры. Если не прописывать в документе все дефекты и неисправности, вам сложно будет доказать, что это не вы испортили мебель или ремонт.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Договор найма жилого помещения между физлицами регистрировать у нотариуса или в Росреестре не нужно. Однако это можно сделать по желанию сторон. В нотариальной конторе это стоит порядка 2 тыс. рублей плюс плата за услуги правового и технического характера, отказаться от которой сложно, а ее стоимость может доходить до 10 тыс. рублей.
Если вы арендуете жилье у юрлица, то заключается договор аренды. В этом случае документ нужно зарегистрировать в Росреестре, если вы снимаете жилье больше, чем на 1 год.
Какие документы нужны для договора аренды
Для совершения сделки необходимы оригиналы паспортов, а также документ о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на квартиру.
Если заключить договор, обязательно ли платить НДФЛ?
Как правило, арендодатели боятся заключать договор найма, потому что после этого им обязательно придется платить налоги. Сам по себе договор не является основанием для уплаты налогов. Однако если вы получаете деньги за аренду, то уплачивать налог с этого дохода — обязанность, а не право. За сокрытие этих доходов предусмотрены штрафы.
Можно уменьшить ставку, сдавая жилье как самозанятый. Тогда вы будете уплачивать только 4% вместо 13% НДФЛ.
В каких случаях договор найма считается недействительным
Если вы сами составляете договор аренды квартиры, то пропишите пункты, по которым договор признается недействительным. Помимо аспектов, прописанных в Гражданском кодексе, это могут быть такие условия:
- совладельцы не дали согласие на аренду;
- жилье под арестом или находится в залоге;
- суд признал недееспособность собственника или нанимателя;
- нет паспортных данных сторон;
- не указана стоимость аренды. Если вы сдаете жилье только за оплату коммунальных услуг, то это уже договор безвозмездной аренды. Это другой документ с другим набором правил, поэтому хотя бы 1 рубль указать в договоре нужно;
- наниматель моложе 14 лет;
- договор содержит незаконные пункты. К ним относятся: отказ нанимателя от преимущественного права на заключение договора на новый срок; снятие ответственности с наймодателя за непредоставление коммунальных услуг; односторонний отказ от исполнения условий договора.
Как расторгнуть договор аренды
Обе стороны — наниматель и собственник — должны за три месяца до расторжения договора поставить в известность другую сторону, если договор планируется расторгнуть. Кроме того, арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если наниматель:
- не оплачивает жилье и коммунальные услуги в течение 6 месяцев при долгосрочном договоре и в течение двух месяцев при краткосрочном;
- использует жилье не по назначению — например, вместо того, чтобы жить в квартире, принимает на стрижку клиентов;
- конфликтует с соседями;
- портит имущество.
Это примеры типовых аспектов, которые стоит включить в договор аренды. Вы можете прописать свои условия, при которых договор расторгается — например, если наниматель заведет домашнее животное или из-за громкой музыки будут вызывать полицию. Однако выдвигать абсурдные требования не стоит — например, нельзя заставить человека отказаться от приема гостей в арендуемом жилье. Это нарушает принцип добросовестности гражданского права, поэтому суд признает этот пункт недействительным.
У нанимателя есть только одна причина для досрочного расторжения договора: жилье пришло в непригодное состояние. Если квартиру затопили или дом признали аварийным, то вы можете съехать без последствий.
Часто задаваемые вопросы
Как составляют договор, если квартира сдается с мебелью
Если вы сдаете квартиру с мебелью и бытовой техникой, то в договоре нужно прописать ответственность жильца за ее текущее состояние. В этом случае наниматель заинтересован в том, чтобы составить акт приема-передачи, в котором будут указаны и количественные, и качественные характеристики мебели и техники. Стоит указать все мелочи, вплоть до царапин на столе. Иначе платить за ремонт придется жильцу.
Стоит различать порчу имущества и естественный износ (амортизацию). При выезде наниматель не должен платить за повреждения, которые появились по естественным причинам. К таким причинам можно, например, отнести продавленный матрас или катышки на трикотажной тюли. Человек никак не может повлиять на эти процессы, поэтому не должен нести за них ответственность. А вот порванная обивка дивана или сломанный кухонный гарнитур — это порча, за которую платить нужно нанимателю, если в акте приема-передачи было указано нормальное состояние.
К сожалению, Гражданский кодекс четко не разделяет эти понятия, поэтому каждый случай в суде рассматривается отдельно.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Как правило, условия и размер депозита указываются в отдельной главе договора. Учитывая простой характер договора, его можно так и назвать «предоплата», но полная формулировка может быть и такая — «порядок внесения и особенности залогового платежа».
В пунктах, во-первых, указывается размер депозита, а также график платежей, если собственник и наниматель договорились о плате долями. Во-вторых, условия, при которых залог возвращается полностью или удерживается.
На какой срок лучше заключать договор аренды
Для простой аренды квартиры лучше заключать краткосрочный договор сроком до года. Договоры сроком больше 1 года нужно регистрировать в Росреестре, который накладывает обременение на квартиру. Если вы захотите продать недвижимость, новый хозяин не сможет выселить нанимателей, пока действует договор аренды. Также срок аренды влияет на вот эти возможности:
Владелец квартиры может досрочно расторгнуть договор, если наниматель не платит больше двух месяцев
Владелец квартиры может досрочно расторгнуть договор, если наниматель не платит больше 6 месяцев
Субаренда разрешена, но только с согласия владельца
Можно не указать в договоре всех, кто будет жить в квартире
В договоре обязательно указываются все люди, которые будут проживать в квартире
У нанимателя нет преимущественного права на аренду на следующий срок
У нанимателя есть преимущественное право на аренду этой же квартиры на следующий срок
Совсем не указывать срок действия договора не стоит. Согласно Гражданскому кодексу, такой документ считается бессрочным, то есть будет действовать 5 лет — это максимальный срок найма жилого помещения.
Как составить договор аренды квартиры. Коротко
- Договор найма жилого помещения (договор аренды) — это не формальность, а инструмент, который снижает риски обеих сторон.
- Чтобы заключить договор между физлицами, помощь юриста или риелтора необязательна. Его можно составить в простой письменной форме.
- В интернете можно найти шаблоны договоров, но их стоит доработать с учетом конкретных договоренностей. В них, как правило, нет пунктов о домашних животных или депозитах.
- Самые важные пункты договора — права и обязанности сторон, срок действия, правила оплаты и порядок внесения залогового платежа.
- В пункте о депозите обратите внимание на условия, при которых деньги вам вернут полностью, и условия, при которых владелец квартиры может удержать сумму.
- К договору обязательно составьте акт приема-передачи, в котором будет описано количество и состояние всей мебели и бытовой техники.
- Перед заключением договора наниматель должен изучить выписки из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира не арестована, а перед ним действительно собственник.
- Если квартира находится в собственности у нескольких людей, то договор должны подписать все собственники.
- Договор может быть краткосрочным и долгосрочным. Договор сроком до 1 года регистрировать у нотариуса или в Росреестре не нужно, а договор сроком более 12 месяцев придется регистрировать.
nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >
Источник: www.banki.ru