Договор аренды на ИП или физ лицо

Для осуществления предпринимательской деятельности в большинстве случаев требуются нежилые площади — здания или помещения под офисы, салоны, мастерские. Приобрести недвижимость в собственность по средствам немногим предпринимателям, поэтому помещения арендуются. Разбираемся в особенностях договора аренды нежилого помещения.

Что такое договор аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — это соглашение в письменной форме, фиксирующее заключение сторонами сделки по передаче за плату на определенный срок объекта недвижимости во владение и пользование ( ст. 650 ГК РФ ).

Для сведения: как выбрать ОКВЭД для сдачи в аренду нежилых помещений

Что предусмотреть перед составлением договора

Грамотно составленный документ поможет избежать в будущем многих проблем и не решать их в судебном порядке. Но еще до подписания соглашения по аренде следует проверить потенциального контрагента, арендуемую недвижимость и обговорить все условия сделки. Рекомендуем проверить:

Налоги при аренде имущества у физлица

• принадлежность сдаваемого объекта арендодателю и отсутствие наложенных обременений. В настоящее время не удастся получить требуемые сведения, самостоятельно заказав выписку из ЕГРН в Росреестре. Рекомендуем арендатору попросить потенциального арендодателя предоставить выписку из ЕГРН, заказанную непосредственно перед заключением сделки аренды;
• статус юрлица и ИП на сайте ФНС. Когда сделка заключается с арендодателем-гражданином, который не имеет статуса ИП или самозанятого, арендатору придется уплачивать за него НДФЛ;
• наличие долгов на сайте ФССП. При наличии долгов у будущего арендодателя существует риск наложения арестов или принудительная реализация объекта аренды. Если потенциальный арендатор злостный неплательщик, велика вероятность и просрочки по уплате арендных платежей;
• наличие судебных споров на сайте арбитражного суда по ИНН. Если есть споры — ознакомиться с судебными актами по делу. Возможно, кто-то оспаривает собственность арендодателя на сдаваемый объект или судебные дела связаны с разногласиями с бывшими арендаторами. Например, арендодатель регулярно требовал досрочного расторжения договора аренды или предъявлял иные требования;
• технический план нежилого помещения и реальное состояние арендуемой недвижимости. Нелишним будет перемерить нежилое помещение (например, лазерной рулеткой) и сравнить полученную площадь с указанной в техплане. Нередки ситуации, когда арендодатели не предоставляют план, а площадь сдаваемого в аренду объекта завышают. Потребуется сравнить существующую в нежилом помещении планировку с техническим планом, проверить, не проведена ли незаконная перепланировка (например, перенесены перегородки). При наличии самовольной перепланировки существует риск получить предписание от контролирующих органов привести помещение в первоначальное состояние. Доказать, что перепланировка выполнена не арендатором и до заключения договора аренды, в подобной ситуации не удастся;
• определить срок аренды. Каждый из вариантов имеет преимущества и недостатки. Долгосрочная аренда позволят не опасаться расторжения сделки, когда выполнен дорогостоящий ремонт и налажен бизнес в конкретном месте. Но может получиться, что дело в арендуемом помещении «не пошло», а условия договора расторгнуть его в одностороннем порядке не позволяют, и приходится оставаться в месте, не приносящем прибыли, и оплачивать арендные платежи. Поэтому следует оценить возможности и выбрать оптимальный срок арендных отношений;
• полномочия лица, подписывающего договор. Если подпись ставит не руководитель, проверьте доверенность на наличие полномочий на заключение сделок, а при необходимости — подачи документов в органы Росреестра.

1. Преамбулу, в которой указываются стороны сделки: их наименование или Ф.И.О., лицо, уполномоченное действовать от имени организации, и представляющий такие полномочия документ ОГРН, ИНН (для юридических лиц и ИП) и паспортные данные (для граждан), адрес.
2. Предмет договора — объект недвижимости, сдаваемый в аренду.
3. Права и обязанности сторон.
4. Цена, уплачиваемая за сдаваемое имущество, и порядок расчетов.
5. Ответственность сторон (штрафные санкции).
6. Форс-мажорные обстоятельства или ненадлежащее исполнение возложенных на стороны обязанностей.
7. Срок, на который заключается договор.
8. Порядок разрешения споров и разногласий, возникающих в процессе исполнения договорных отношений.
9. Иные условия, о которых договорились стороны сделки.
10. Реквизиты сторон.
11. Подписи уполномоченных на заключение сделки лиц, печати, если они используются в хозяйственной деятельности.

Стороны договора аренды нежилого помещения

Сторонами арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо, у которого сдаваемое нежилое помещение находится в собственности или принадлежит на ином праве, позволяющем распоряжаться недвижимостью. Арендатор — это лицо, использующее арендованное нежилое помещение за плату.

Выбираем форму организации при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

Стороной арендного договора является юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель или самозанятый.

Условия договора аренды нежилого помещения

Рассмотрим подробно условия договора аренды нежилого помещения.

Обязательному отражению в соглашении подлежат существенные условия. Для арендных отношений — это предмет и цена. Если существенные условия не прописать, то сделка считается незаключенной. Остальные условия прописываются по усмотрению сторон и не влияют на юридическую силу сделки.

Особенности договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения имеет следующие особенности, которые требуется учитывать при заключении сделки:

1. Аренда части помещения. В некоторых случаях сдается не отдельное нежилое помещение, а его часть, которая не имеет самостоятельного технического плана и присвоенного кадастрового номера. Если имущество арендуется на неопределенный срок или менее года, то достаточно на техническом плане нежилого помещения выделить ту его часть, которая сдается в аренду. При заключении сделки на срок более года, которая подлежит регистрации в Росреестре, потребуется оформлять отдельный техплан на сдаваемую часть с присвоением кадастрового номера. Если этого не сделать, в государственной регистрации сделки откажут.
2. Акт приема-передачи. При заключении договора и его расторжении требуется составить акт приема-передачи. В нем фиксируется дата передачи и состояние передаваемого нежилого помещения, показания счетчиков. Рекомендуем в акте приема-передачи максимально подробно прописывать все недостатки, которые имеет арендуемое имущество. Если акт не подписан, сторона сделки не сможет доказать, что передала в установленный договоренностями срок объект недвижимости, или наличие (отсутствие) каких-либо недостатков. В итоге это может повлечь наложение штрафных санкций.
3. Государственная регистрация. При сроке аренды, превышающем один год, потребуется государственная регистрация договора в органах Росреестра. Подлежат государственной регистрации и все изменения и дополнения к договору аренды. Следует прописать, какая из сторон несет расходы по уплате госпошлины за совершение регистрационных действий. Регистрировать сделку, заключенную на неопределенный срок, не требуется.
4. Арендные каникулы. Нередко предприниматели арендуют нежилые помещения, которые требуют ремонта и оборудования под цели аренды, на что требуется время. В течение этого срока отсутствует возможность работать и получать прибыль. Могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, наступление которых препятствует осуществлению предпринимательской деятельности или временно ухудшает положение арендатора (например, как было при пандемии коронавируса). На практике в договоре прописывают возможность предоставления так называемых арендных каникул — срока, на протяжении которого плата за аренду не взимается или взимается в пониженном размере. Арендные каникулы устанавливаются при заключении сделки или в последующем, заключив дополнительное соглашение.
5. Ремонт нежилого помещения. По общему правилу, капитальный ремонт арендуемого объекта проводит арендодатель, текущий — арендатор. Но стороны могут установить другой порядок. Например, капитальный ремонт проводит арендатор, а сумма, затраченная на ремонт, засчитывается в счет будущих арендных платежей.
6. Неотделимые улучшения. Нередко в помещении проводится дорогостоящий ремонт, переоборудование и устанавливается оборудование, т. е. производится его улучшение. Те улучшения, которые реально забрать и вывезти без причинения ущерба объекту аренды, считаются отделимыми, и при расторжении сделки их забирает арендатор (например, оборудование). Те, которые невозможно вывезти, не причинив ущерба, являются неотделимыми и остаются арендодателю (например, окна и двери). Стороны могут договориться об иных условиях. Например, о возмещении арендодателем стоимости произведенных улучшений, относящихся к неотделимым.
7. Субаренда. Допускается, если разрешена условиями договора. При субаренде перед арендодателем отвечает арендатор.
8. Автоматическое продление. По истечении арендных отношений, если арендодатель не потребует освобождения помещения, а арендатор продолжит пользоваться им, договор считается продленным на тех же условиях и тот же срок, что указаны в первоначальном соглашении.

Субъектам предпринимательской деятельности запрещено оказывать друг другу услуги на безвозмездной основе. П ри установлении бесплатных арендных каникул пропишите, например, размер платы, равной символической сумме (предположим, 100 руб.), либо предусмотрите оплату за два месяца как за один.

Может пригодиться: как составить акт приема-передачи нежилого помещения в аренду

Образец договора аренды нежилого помещения

При составлении договора аренды нежилого помещения рекомендуем воспользоваться предложенными образцами:

Источник: ppt.ru

На кого заключать договор аренды при сдаче квартир посуточно на ИП или на физ.лицо?

Добрый день. Подскажите пожалуйста. я занимаюсь посуточной арендой квартир. открыла ИП вид дея-ти сдача внайм собсенного жилого помещения. вопрос. как мне правильней заключать договора с собственниками на ИП или на физ. лицо?

Предпринимательская деятельность (бизнес) | Ростов-на | 2016-05-14 19:31:43 Пожаловаться модератору
Ответы юристов

Павел Артобалевский ( 14.05.2016 в 22:05:08 )
В соответствии с Вашим видом деятельности — ИП

Багалова Татьяна Константиновна ( 14.05.2016 в 22:26:19 )

Добрый вечер, Наталья! Если Вы занимаетесь сдачей в аренду собственной квартиры, то Вам не обязательно было регистрировать ИП. Вы могли заключать договор найма как физическое лицо. Просто подавать декларацию по ф 3НДФЛ на доходы физических лиц. Но если Вы зарегистрировали ИП, то заключайте от ИП.

Удачи Вам! С уважением, ТатьянА!

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!
10771 юристов ждут Вас
Быстрый ответ, бесплатно!
Задать вопрос

Ефимова Марина Владимировна ( 15.05.2016 в 00:01:29 )

При наличии ИП, заключать договор найма как ИП.

Олег Эдуардович ( 15.05.2016 в 05:53:49 )

Конечно стороной должен быть предприниматель, если Вы получаете доход на систематической основе. Если Вам нужна помощь в составлении такого договора найма, максимально защищающего именно Ваши интересы, обращайтесь, буду рад помочь.

Салмин Владимир Сергеевич ( 15.05.2016 в 12:11:59 )

Как ИП, конечно, иначе, могут быть проблемы с налоговой. Да и, заключая договор от физлица, Вы будете обязаны платить 13% НДФЛ (и рискуете нарваться на штраф за незаконное предпринимательство), а если ИП на упрощенке, то сумма налогов будет значительно меньше.

Вам лучше всего разработать типовой договор найма жилья. Если нужна помощь — обращайтесь

Источник: www.yurist-online.net

Может ли договор аренды с юрлицом быть безвозмездным?

Безвозмездный договор аренды с юрлицом имеет право на существование, но применяться он, в отличие от обычного, будет с учетом ряда особенностей, в т. ч. касающихся налогообложения. Рассмотрим их.

Вам помогут документы и бланки:

• Может ли договор аренды нежилого помещения или оборудования быть заключен без условия оплаты по нему?
• Налоговые последствия пользования недвижимым имуществом или оборудованием по безвозмездному договору аренды
• Итоги

Может ли договор аренды нежилого помещения или оборудования быть заключен без условия оплаты по нему?

Соглашение об аренде имущества должно предусматривать плату за нее (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако законодательство допускает существование договоров пользования имуществом (неважно, движимым или недвижимым) без оплаты за это. Такой договор часто называют безвозмездным договором аренды, что не совсем верно, т. к. по отношению к нему положения гл.

34 ГК РФ, посвященной аренде, применяться не будут. Но вступят в силу правила гл. 36 ГК РФ, рассматривающей особенности взаимодействия сторон при безвозмездном пользовании имуществом, которые в полной мере будут применимы к безвозмездному договору аренды.

Чем договор безвозмездного пользования отличается от договора аренды, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Принципиальных различий между обычным договором аренды и тем, который упрощенно называют безвозмездным договором аренды,немного:

• стороны безвозмездного соглашения будут именоваться ссудодателем и ссудополучателем;
• плата за пользование не устанавливается, что фиксируется в тексте договора;
• для коммерческих юрлиц появляется запрет на передачу вещи в безвозмездное пользование учредителю, участнику, руководителю, члену органа управления или контроля этого юрлица;
• ссудополучатель оказывается ответственным за проведение не только текущего, но и капитального ремонта объекта, если иное распределение ответственности не будет оговорено в договоре;
• за ссудодателем закрепляется ответственность за вред, причиняемый 3-му лицу при использовании преданной в безвозмездное пользование вещи, от которой его освобождает наличие умысла или грубой неосторожности, проявленной ссудополучателем;
• исчезает возможность заключения арендного договора с последующим выкупом.

В остальных моментах правила, применяемые к обычному и безвозмездному договору аренды, в целом идентичны и в ряде случаев для безвозмездного договора даже содержат прямую отсылку к статьям гл. 34 ГК РФ. Поэтому тексты обычного и безвозмездного договоров будут очень похожи.

Налоговые последствия пользования недвижимым имуществом или оборудованием по безвозмездному договору аренды

В части бухучета для имущества, передаваемого в пользование по безвозмездному договору аренды, не существует каких-либо особенностей ни для ссудодателя, ни для ссудополучателя в сравнении с обычным арендным договором.

О том, по какой стоимости ссудополучателю учитывать взятое в аренду имущество, читайте в статье «Забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства».

А вот налоговые последствия для безвозмездного договора аренды имеют место, несмотря на отсутствие условия об уплате арендной платы по нему. Причем затрагивают эти последствия обе стороны такого договора, хотя и являются принципиально различными для каждой из них (письмо Минфина РФ от 19.04.2006 № 03-03-04/1/359).

Для ссудодателя они выразятся:

• в лишении права на включение затрат на амортизацию по переданному в безвозмездное пользование объекту в расходы по прибыли (п. 16.1 ст. 270 НК РФ);