В правоприменительном аспекте разница между арендой и наймом крайне эфемерна, поскольку и тот, и другой договор являются подвидами имущественного найма.
Будет ли ошибкой назвать наем арендой
На самом деле договаривающиеся стороны, вне зависимости от своего правового статуса, вправе называть свои соглашения как угодно, при условии, что название в общих чертах будет соответствовать предмету договора.
Так, договор коммерческого найма жилья может быть назван договором аренды или договором съема комнаты в доме, или договором временного возмездного пользования жильем. В любом случае договор будет действительным, и в случае возникновения спора никаких проблем, связанных с названием, не возникнет.
Государственная регистрация договора аренды
Существующие в Интернете грозные предупреждения относительно страшных опасностей, поджидающих тех, кто вместо договора найма заключил договор аренды, на самом деле не более чем интернетовские страшилки.
Между договором аренды жилья (квартиры, дома, комнаты, доли) и договором найма жилого помещения существуют несущественные отличия, которые не способны повлиять на правоотношение в целом. Так, различия между наймом и арендой жилых помещений выражаются в следующих особенностях:
- контрагентами договора аренды являются арендатор и арендодатель, а в договоре найма – наймодатель и наниматель;
- юридическое лицо по договору аренды может снять жилье только для проживания своего работника, а гражданин по договору найма – для собственного проживания;
- договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в Росреестре. Договор найма регистрации не подлежит, однако если жилье сдается внаем на срок более года, то в Росреестре должно быть наложено обременение на это жилье. То есть и в том и в другом случае придется навестить Росреестр;
- за несоблюдение требований о регистрации договора аренды предусмотрен штраф в размере 2000 рублей, а за несоблюдение требований о регистрации обременения – штраф в сумме 5000 рублей;
- договор аренды жилья может быть заключен на любой срок, а срок найма жилого помещения может составлять не более 5 лет;
- досрочное расторжение договора аренды жилья осуществляется через суд. Договор найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя в любой момент с условием заблаговременного извещения контрагента, а по инициативе наймодателя – только через суд. На самом деле это весьма призрачное различие, поскольку расторжение любого договора может иметь место либо по взаимному соглашению сторон, либо через суд.
На этом список отличий между наймом и арендой можно считать оконченным.
Имущественный найм
Как мы уже сказали, договоры аренды жилья и договоры найма жилья являются общекорневыми, происходящими из единого понятия имущественного найма.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ! Что ВАЖНО знать и помнить про ОБРЕМЕНЕНИЕ!
Поэтому правила составления договоров аренды и договоров найма практически не отличаются. То есть физические лица вполне могут заключить между собой договор аренды жилья и не переживать по поводу его законности. Что касается юридических лиц, то для них заключение договора аренды будет единственно правильным.
Составление договора аренды
В рамках данной статьи мы предоставляем нашим пользователям возможность скачать типовой шаблон договора аренды жилого помещения и ознакомиться с образцом его заполнения.
В отведенные для этого пустые строки шаблона договора вам потребуется ввести следующие индивидуальные сведения:
- дату и место заключения договора;
- наименования и основные реквизиты либо ФИО, адреса и паспортные данные сторон договора;
- сведения о сдаваемом в аренду жилом помещении в соответствии с пунктами шаблона – адрес, площадь, этаж и т.д.;
- сведения о земельном участке, если заключается договор аренды жилого дома;
- сведения о наличии или отсутствии в жилом помещении предметов мебели и бытовой техники, сдаваемых вместе с жилым помещением, с указанием каждого предмета, его наименования и состояния;
- обговоренные контрагентами способ, условия и размер оплаты;
- подписи контрагентов (для юридических лиц указываются также и полные реквизиты).
Составляется договор в двух экземплярах – по одному для каждого из контрагентов. При желании стороны могут заверить договор у нотариуса, хотя закон не устанавливает для договоров аренды обязательности нотариального удостоверения.
Источник: zakonius.ru
Договор аренды между ИП и ООО
_________________________ ( наименование организации), именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице _________________________ (Ф.И.О.), действующего на основании _________________________, с одной стороны, и _________________________, именуем__ в дальнейшем Арендатор», в лице _________________________ (Ф.И.О.), действующего на основании _______________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатору нежилое помещение в _________________________, расположенное по адресу: _________________________________, общей площадью ______ кв. м (далее — «помещение») для организации _______________________. Помещение передается согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. Нежилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «__»__________ ____ г., серия ______, N __________, выдано _________________, регистрационный номер ________ от «__»________ ____ г.
1.2. Арендодатель передает помещение во временное владение и пользование без права выкупа в собственность.
1.3. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещения, передаваемого Арендатору.
1.4. Арендодатель гарантирует, что до подписания настоящего Договора нежилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
1.5. Помещение сдается в аренду сроком на ___ месяцев — с «__»_________ ____ г. по «__»_________ ____ г.
1.5.1. За ___________ до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения, в том числе и при досрочном освобождении. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.
1.6. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения Договора.
1.7. В течение срока, указанного в п. 1.5, Арендатор не вправе передавать арендуемое помещение в пользование или в субаренду третьим лицам.
1.8. Арендодатель может оказывать Арендатору дополнительные услуги, сопутствующие сдаче помещения в аренду. Порядок предоставления услуг, их стоимость и порядок оплаты определяются дополнительными соглашениями к настоящему Договору.
1.9. Одновременно с передачей в аренду нежилого помещения Арендатору предоставляется право пользования ________________________.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязан:
а) передать в пользование Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям Договора, в течение ___ дней с момента подписания Договора.
Указанное в п. 1.1 нежилое помещение передается Арендатору по акту приемки-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду;
б) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий.
Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе;
г) производить капитальный ремонт помещения и оборудования в случае необходимости;
д) нести обязанность по страхованию арендуемого нежилого помещения;
е) оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;
ж) осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.
2.2. Арендатор обязан:
а) использовать арендованное помещение в соответствии с целями Договора, указанными в п. 1.1, и назначением имущества. Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Договора или назначением имущества, Арендодатель имеет право потребовать расторжения Договора и возмещения убытков;
б) содержать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;
в) своевременно вносить арендную плату;
г) не производить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;
д) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры по устранению неполадок;
е) если арендуемое помещение в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за ___ о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии;
з) по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим Договором;
и) возвратить помещение Арендодателю после прекращения Договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;
к) за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения;
л) оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего Договора;
м) для организации работы ________ получить в государственных и муниципальных органах все необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы;
н) осуществить все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Арендная плата устанавливается из расчета __________ за один кв. м, что в итоге составляет ___________ за один _______ (месяц, квартал), итого, включая налоги, в размере _________ руб.
3.2. Платежи, предусмотренные п. 3.1 Договора, Арендатор осуществляет до ___ числа месяца (квартала) на расчетный счет Арендодателя. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно. Оплата арендной платы за следующий месяц производится не позднее __ числа текущего месяца на основании выставляемых Арендодателем счетов.
3.3. Первую арендную плату Арендатор вносит в течение ___ банковских дней с момента подписания настоящего Договора.
3.4. Обязанность Арендатора по внесению арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денег в полном размере на счет Арендодателя либо принятия платежного поручения банком Арендатора для перечисления денежных средств на счета третьих лиц, указанных Арендодателем.
3.5. Арендная плата, поступившая в меньшем размере, может быть не принята Арендодателем.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора.
4.2.1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:
— потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения Договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
4.2.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении Договора аренды (Приложение 3) и являются его неотъемлемой частью или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче имущества в аренду.
4.3. За каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере ______ от суммы задолженности, но не более ______ от суммы арендной платы за __________ (месяц, квартал).
4.4. В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца/квартала Арендодатель имеет право расторгнуть Договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.
4.5. За просрочку предоставления арендуемого помещения в установленный Договором срок Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере ____% за каждый день просрочки от суммы арендной платы за __________ (месяц, квартал), но не более ____% от суммы арендной платы за ____________ (месяц, квартал).
4.6. За просрочку возврата арендованного помещения в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере ____% за каждый день просрочки от суммы арендной платы за __________ (месяц, квартал), но не более ____% от суммы арендной платы за ____________ (месяц, квартал).
4.7. При возврате неисправного арендованного имущества, поврежденного по вине Арендатора, что подтверждается двусторонним актом, Арендатор уплачивает Арендодателю расходы по ремонту и штраф в размере ___% стоимости поврежденного арендованного имущества.
4.8. За передачу помещения в пользование другим лицам, за умышленную порчу или умышленное уничтожение Арендатор выплачивает Арендодателю стоимость помещения с учетом износа и, сверх того, штраф в размере ___% от стоимости помещения (п. 10.3 настоящего Договора) на момент заключения настоящего Договора.
4.9. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.
4.10. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно:
— по письменному соглашению сторон;
— в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от настоящего Договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим Договором;
— в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
В случае если одна из сторон возражает против досрочного расторжения Договора, расторжение Договора осуществляется в судебном порядке.
5.2. По требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:
5.2.1. Пользуется предоставленным помещением (полностью или отдельными его частями) не по назначению, предусмотренному п. 1.1 настоящего Договора.
5.2.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения.
5.2.3. В течение ___________ не вносит арендную плату в полном размере, предусмотренную п. 3.1.
5.2.4. Предоставляет в пользование арендуемое помещение (полностью или отдельные его части) третьим лицам.
5.3. По требованию Арендатора Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:
5.3.1. Если Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения.
5.3.2. Если Арендодатель не передает помещение Арендатору в срок, предусмотренный настоящим Договором.
5.3.3. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
6.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.
6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
6.3. По вопросам, не урегулированным Договором, подлежат применению законы и иные правовые акты Российской Федерации, в том числе соответствующие правовые акты, принятые субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления. В случае противоречия условий Договора положениям законов и иных правовых актов подлежит применению закон или иной правовой акт.
7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
7.1. Условия настоящего Договора и соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.
7.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники, агенты, правопреемники без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного Договора и Приложений к нему.
8. ФОРС-МАЖОР
8.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
8.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в разумный срок с момента возникновения этих обстоятельств.
8.3. Дальнейшая судьба настоящего Договора в таких случаях должна быть определена соглашением сторон. При недостижении согласия стороны вправе обратиться в суд для решения этого вопроса.
9. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА
9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
9.2. Досрочное расторжение Договора может иметь место по соглашению сторон либо по основаниям, предусмотренным действующим на территории Российской Федерации гражданским законодательством, с возмещением понесенных убытков.
10. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
10.1. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон.
10.2. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. В случае перевода текста Договора и любого Приложения к нему на иностранный язык преимущественную силу будет иметь текст на русском языке.
10.3. По соглашению сторон арендуемое помещение оценено в _____ (________) рублей. Данная оценка учитывается при возмещении ущерба.
10.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.
11. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Приложения:
1. Поэтажный план арендуемых помещений.
2. Акт приема-передачи помещений в аренду.
3. Список недостатков нежилого помещения.
12. ПОДПИСИ СТОРОН
Источник: www.pravovik24.ru
Договор аренды нежилого помещения
Когда предприниматель нашёл подходящее место под кафе, магазин или офис, следующий шаг – подписать договор аренды с собственником. Это документ, закрепляющий условия, права и обязанности сторон, поэтому важно учесть все нюансы и подводные камни. Например, в договоре не прописано, кто отвечает за проблемы с коммуникациями или потёкшие трубы. Из-за этого арендатор и собственник могут перекладывать обязанности друг на друга.
Чтобы таких проблем не было, в этой статье рассмотрим, как оформить договор аренды коммерческой недвижимости и на какие пункты стоит обратить внимание.
Кто может подписывать договор
Со стороны арендодателя – собственник помещения или его законный представитель. Со стороны арендатора – предприниматель. Обычно договор заключают два юрлица, но есть исключения, когда арендатор выступает как физлицо. В этом случае ему можно только снимать помещение, а получать прибыль от ведения бизнеса – нет.
То есть, перед заключением договора аренды, арендатор должен оформить ИП или самозанятость. Иначе налоговая его оштрафует или заведёт уголовное дело за незаконное предпринимательство.
Как проверить собственника помещения
У арендодателя могут быть проблемы с законом или долги, о которых предпринимателю лучше узнать заранее. Какие документы потребуются:
- на основании которого собственник владеет помещением – например, договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство;
- выписка из ЕГРН – подтвердит, что недвижимость не в залоге и не под арестом;
- выписка из ЕГРЮЛ – покажет, если юрлицо в процессе ликвидации или банкротства;
- нотариальная доверенность – нужна, если собственника представляет другой человек.
Пример справки из ЕГРН о владении нежилым помещением
Лучшие помещения для вашего бизнеса:
Лот 4199 Магазин, автосалон, бижутерия, сувениры
730 000 000 ₽
Зорге Лот 6763 Детский сад, магазин, свободное, банк, спортзал, бижутерия, бизнес, сувениры
220 000 000 ₽
Менделеевская Новослободская Лот 7592 Магазин, свободное, кофейня, кофе с собой, маникюрный кабинет, цветы, бижутерия, бизнес, сувениры, микрокредит
41 000 000 ₽
Технопарк Лот 7748 Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, банк, спортзал, детский сад
2 324 000 ₽ / месяц
Тверская Лот 7923 Ресторан, магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, бар
137 600 000 ₽
Арбатская Лот 8232 Магазин, свободное, банк, салон красоты, шоурум, бар, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
2 650 000 ₽ / месяц
Полежаевская Хорошево Лот 3105 Магазин, свободное, кофейня, аптека, кафе, пункт выдачи, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
29 784 000 ₽
Охотный ряд Тверская Лот 8464 Магазин, свободное, банк, салон красоты, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
230 000 000 ₽
Лот 8559 Магазин, свободное, кофейня, супермаркет, аптека, лаборатория, алко-маркет, бижутерия, бизнес, сувениры
30 500 000 ₽
Лот 8670 Магазин, алко-маркет, бижутерия, сувениры
45 000 000 ₽
Коломенская Лот 8689 Магазин, аптека
52 920 000 ₽
Как проверить арендатора
Собственнику также стоит подстраховаться и проверить предпринимателя. Можно запросить следующие документы:
- паспорт – убедиться, что документ действительно принадлежит арендатору;
- справка об отсутствии судимости – проверить, что у предпринимателя нет проблем с законом;
- кредитный рейтинг – подтвердить, что арендатор добросовестно платит за кредиты и ипотеки.
Какие пункты должны быть в договоре аренды
Когда обе стороны проверили друг друга, можно приступать к обсуждению условий договора.
Скачайте образец договора аренды
Шапка договора
Первым делом в документе пишут информацию о сторонах, которые заключают договор. Указывают полные данные арендатора и арендодателя – ФИО, должности, названия компаний юрлиц.
Образец шапки договора
Объект аренды
Или предмет договора – это помещение, которое собираются снимать. В описании нужно указать:
- точный адрес помещения;
- площадь;
- где находится в здании: какой этаж, номер кабинета и другие детали;
- кадастровый номер
Описание нежилой площади должно совпадать с техническим паспортом помещения. Если формулировка в договоре не соответствует действительности, например, площадь объекта не 100 м2, а 98 м2, это нужно исправить.
Описание лучше сделать максимально подробным, чтобы его легко мог найти и проверить даже посторонний человек.
Как можно написать:
Нежилое помещение общей площадью 133 м² (сто тридцать три квадратных метра) на 1-м этаже здания по адресу: 127254, Москва, Огородный проезд, дом 16, кадастровый номер здания 77:00:123457:45678. Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-10-00/01/2022-7777 от 20 мая 2022 года., свидетельство о государственной регистрации № АА 100 777 от 20 мая 2022 года.
Если в помещении проложена проводка, подключён интернет, стоит мебель – это тоже надо указать в документе.
Технический план
Если арендатор захочет сделать перепланировку или капитальный ремонт, лучше, чтобы все характеристики помещения были зафиксированы в договоре. Для этого нужно пригласить кадастрового инженера, который составит техплан. Он измерит объект и зафиксирует параметры на графической схеме.
Образец технического плана
Срок аренды
Договор может быть краткосрочным и долгосрочным. Краткосрочный договор заключают на 11 месяцев. Этого времени достаточно, чтобы арендатор и арендодатель поняли, хотят ли они сотрудничать дальше. Если всё хорошо – договор продлевают и его не надо регистрировать в Росреестре.
Долгосрочный договор заключают на срок от 12 месяцев, и его нужно регистрировать в Росреестре. О том, как это сделать, мы подробно написали в отдельной статье. Если кратко: арендатор, арендодатель или юрист подаёт договор аренды, акт приёма-передачи и дополнительные документы в МФЦ, на почту или через сайт Росреестра.
Существует и договор на неопределённый срок, но на практике его почти не используют из-за рисков для владельца помещения и арендатора. По такому договору обе стороны могут прекратить сделку в любой момент без объяснения причин.
Право субаренды
Если арендатор хочет делить нежилое помещение с кем-то ещё и владелец не против, в договоре нужно прописать условия субаренды. Например, что второй предприниматель может заехать только после письменного согласия арендодателя.
Можно добавить такую формулировку в тело договора:
Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя передавать арендуемое Здание (или помещения в нем) в пользование или в субаренду третьим лицам.
Изменение и прекращение договора
В Гражданском кодексе РФ написано, по каким причинам расторгают договор аренды. Эти же условия должны быть прописаны в документе. Арендатор прекращает договор, если:
- арендодатель мешает пользоваться помещением – не даёт ключи, не пускает в здание;
- помещение в плохом состоянии – нет дверей, стен, окон, протекают трубы;
- арендодатель не делает капремонт или отказывает арендатору, чтобы тот сделал его за свой счёт.
Новые предложения для аренды и продажи:
Фонвизинская Лот 5417 Ресторан, магазин, свободное, пекарня, салон красоты, супермаркет, кафе, алко-маркет, бижутерия, бизнес, парикмахерская, сувениры
270 000 ₽ / месяц
Лот 8687 Магазин, свободное, банк, аптека, пункт выдачи, продуктовый магазин
350 000 ₽ / месяц
Маяковская Лот 8703 Офис, свободное, бизнес, рабочее место
700 000 ₽ / месяц
Лот 8694 Магазин, свободное, банк, салон красоты, супермаркет, продуктовый магазин, аптека
300 000 ₽ / месяц
Маяковская Лот 8708 Ресторан, магазин, свободное, салон красоты, стоматология, супермаркет, кафе
174 000 000 ₽
Лот 8724 Магазин, штаб-квартира, ресторан, свободное, супермаркет, спортзал
332 000 ₽ / месяц
Парк Культуры Лот 8723 Магазин, свободное, салон красоты, бар, пункт выдачи, алко-маркет
600 000 ₽ / месяц
Арендодатель прекращает договор, если:
- арендатор нарушает условия договора – например, сдаёт помещение в субаренду без разрешения или без предупреждения делает ремонт;
- арендатор намеренно портит помещение;
- арендатор просрочил оплату несколько раз подряд;
- арендатор не делает капремонт, хотя была такая договорённость.
Также надо добавить формулировку за сколько одна сторона должна предупредить другую, что хочет расторгнуть договор. Стандартный срок – за три месяца.
Арендная плата и порядок расчётов
Стороны договариваются как, когда и сколько арендатор будет платить за пользование нежилым помещением. Расчёт складывается из нескольких частей:
- аренда собственнику – указывают размер оплаты, валюту и включён ли НДС;
- коммунальные расходы – обычно они входят в счёт всей оплаты;
- эксплуатационные расходы – если арендатор снял офис, собственник может потребовать дополнительную плату за уборку санузлов или коридора.
Кроме общей суммы прописывают:
- порядок оплаты – наличными деньгами или на расчётный счёт;
- периодичность – раз в месяц или в несколько месяцев, раз в квартал;
- срок внесения арендной платы – до какого-то числа.
Если договор долгосрочный, арендатор может поднимать арендную плату согласно росту инфляции. Например, с 1 января каждого года ставка будет увеличиваться на 5%. Важно подробно зафиксировать этот момент, чтобы в договоре было понятно как меняется стоимость с каждым годом.
Нелишним будет прописать условия арендных каникул, если арендодатель согласен их предоставить. Допустим, предприниматель захотел сделать ремонт. За время, пока идут строительные работы, арендатор не платит за использование помещения, потому что делает ремонт за свой счёт. Получается, что обе стороны в расчёте.
Но в документе нельзя писать, что арендатор не будет платить за помещение несколько месяцев. Налоговая заподозрит, что предприниматель пользовался объектом бесплатно, а это нарушает принцип возмездности договора.
Лучше написать общую формулировку:
Аренда за первые три месяца – 10 000 рублей, далее – 100 000 рублей в месяц.
Права и обязанности сторон договора
Права арендодателя и арендатора регулируются ГК РФ. Какие права есть у арендатора:
- Прекратить снимать нежилое помещение в любой момент и заранее оповестить об этом арендодателя.
- Потребовать у арендодателя всю документацию, которая нужна для пользования помещением.
- Если арендатор заметил, что с помещением есть проблемы, которые не были прописаны в договоре, он может потребовать от арендодателя: чтобы тот привёл помещение в порядок; уменьшил арендную плату; возместил расходы за ремонт; уменьшил арендную плату на сумму расходов за ремонт.
- Сдавать помещение в субаренду с согласия владельца.
- Отдавать арендные права в залог.
- Забрать вещи, которые покупал за свой счёт. Например, мебель, цифровую и бытовую технику.
- Пользоваться земельным участком, если снимает здание или сооружение.
Какие права есть у арендодателя:
- Проводить капитальный ремонт за свой счёт в срок, согласованный с арендатором.
- Устранять проблемы, которые случились не по вине арендатора.
- Расторгнуть договор аренды и потребовать возместить убытки, если помещение использовали не по прямому назначению.
- Потребовать досрочного внесения арендной платы, если арендатор просрочил платежи.
- Возместить расходы или уменьшить арендную плату, если арендатор сделал ремонт или починил что-то за свой счёт.
Акт приёма-передачи помещения
Это дополнение к основному документу, где указывают начальный срок аренды и дату возврата. Акт нужен, чтобы после завершения договора арендатора не обязали платить за помещение, которое он больше не снимает.
В акте прописывают показания счётчиков, техническое состояние помещения и что арендатор получит вместе с помещением – офисную мебель, электронные приборы или другие вещи. Здесь стоит продублировать всё, что указано в пункте «объект аренды».
Образец акта приёма-передачи
Дополнительные условия
На что ещё стоит обратить внимание при составлении договора:
Реквизиты и подписи сторон
Физлицу достаточно указать ФИО и паспортные данные. ИП пишет номер ИНН, а компания – ИНН и реквизиты.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Как арендатору проверить, что фактическая площадь помещения соответствует данным в техническом плане?
Ответ: Если у арендатора есть сомнение, можно предложить арендодателю провести обмер площади объекта. Если фактическая площадь окажется меньше, арендатор может попросить снизить арендную плату.
Вопрос: Может ли арендатор снять не всё помещение, а только часть стены или крышу здания?
Ответ: Да, но с соблюдением двух условий: индивидуализировать стену или крышу в договоре аренды, то есть приложить поэтажный план к документам и отметить конкретное место; использовать объект аренды по назначению – например, разместить на стене или крыше наружную рекламу.
Вопрос: Можно ли заключить договор с арендодателем, у которого нет права собственности на помещение?
Ответ: Да, кроме двух случаев, когда: арендодатель бессрочно пользуется земельным участком; арендодатель сдаёт самовольную постройку.
Вопрос: Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?
Ответ: Не обязательно, но если стороны выберут такой вариант, нотариус сам зарегистрирует договор в Росреестре.
Теперь, когда вы знаете о том, как составлять договор аренды, нужно найти подходящее помещение для бизнеса. Перейдите на главную страницу сайта, чтобы ознакомиться с актуальными предложениями стрит-ритейла и готового арендного бизнеса в Москве. Или позвоните по номеру +7 (499) 681-70-67 – специалисты РосРитейл сделают для вас подборку из 3-5 подходящих вариантов и проведут показ. Работаем без комиссии и с любовью.
Источник: rosretail.com
