Сдавать квартиру как самозанятый (режим НПД) — самый выгодный способ официально оформить аренду жилья. Другие варианты: организовать ИП или платить налог на доходы физлиц (13 % против 4-6 % при самозанятости). На наш взгляд, оформление НПД имеет массу преимуществ: во-первых, вы юридически защищены, во-вторых, вы честный гражданин, перечисляющий налоги с дохода, в-третьих, вы можете использовать статус и для других целей (например, для подработки).
Но самозанятость для сдачи квартиры имеет и некоторые нюансы, которые необходимо учесть. Рассмотрим их подробнее.
Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру официально
Самозанятый — аренда квартиры и ее особенности
Аренда для самозанятого имеет некоторые нюансы:
- Самое главное — режим НПД допускается применять только в отношении сдачи жилого помещения: квартиры, комнаты, дома. Нежилую недвижимость в рамках самозанятости сдавать нельзя. То есть плательщик НПД не вправе сдвать в аренду гараж, склад и прочее.
- Еще одна особенность — ограничение по доходу. Если ваша выручка превысит за год 2,4 млн рублей, статус будет с вас автоматически снят. Это значит, что вы должны будете оплачивать стандартный подоходный налог (13 %).
Самозанятость при сдаче жилья: какой налог и как платить
Самозантые вносят налог на профессиональный доход: при получении дохода от физлица его размер составляет 4%, с юрлица — 6%. Самостоятельно рассчитывать налог, вести отчетность, сдавать ее в налоговую не надо — все осуществляется автоматом в приложении «Мой налог».
При поступлении платежа от арендатора вы отбиваете чек (обязательно передаёте его плательщику), а в начале следующего месяца ФНС выставляет вам сумму к оплате (за прошлый месяц). Внести налог нужно до 25 числа текущего месяца.
Читайте подробнее про налогообложение самозанятых: ставки, вычеты, особенности.
Сдача квартиры самозанятым: как оформить отношения правильно
Оформление отношений осуществляется по стандартному алгоритму: арендодатель (наймодатель) и жильцы составляют и подписывают договор. Утвержденной формы документа нет, то есть вы вполне можете оформить его произвольно с учетом требований и желаний сторон.
Если в сдаваемом жилье имеются и другие владельцы, потребуется их письменное одобрение сделки. Подтвердить согласие они должны, поставив подпись на договоре или оформив нотариальную доверенность тому, кто действует от их лица.
Если среди собственников есть дети до 18 лет, дополнительно потребуется разрешение опеки.
Если вы уже сдаете квартиру, переоформлять договор не надо. Просто зарегистрируйтесь в качестве самозанятого и продолжайте деятельность по старому договору.
Преимущественно самозанятые сдают квартиру физическим лицам. В этом случае оформляется договор найма.
Обязательно учитывайте, что при заключении договора на срок от 1 года, его потребуется оформить в Росреестре. Поэтому рекомендуем указывать меньший срок, а по его истечении перезаключать договор.
Плюсы и минусы
К преимуществам оформления аренды посредством самозанятости отнесем:
- выход из тени;
- юридическую защиту;
- сниженную ставку по сравнению с оплатой налога на доходы физлиц;
- возможность использовать статус в дальнейшем.
Среди минусов назовем только невозможность использования статуса в отношении нежилой недвижимости.
Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры
Предлагаем вам пошаговую инструкцию по оформлению со скриншотами и разъяснениями.
После регистрации вам становятся доступны все функции сервиса: вы можете отбивать чеки, выставлять счета (это очень удобно), пользоваться пенсионным страхованием и так далее.
Может ли самозанятый сдавать квартиру жены или мужа
Если квартира принадлежит мужу и жене, сдавать ее может один из них, оформившись в статусе самозанятого.
А если самозанятый сдает чужую квартиру
Имущество плательщика НПД вполне может сдавать в аренду третье лицо. Но это лицо должно действовать на основании нотариальной доверенности на управление объектом. При этом собственник (плательщик НПД) ведет отчетность о поступлениях в приложении «Мой налог».
Коммунальные расходы
Важным нюансом является учет коммунальных затрат. Если арендаторы платят за воду, электричество, газ по счетчикам, учитывать сумму в поступлениях и вносить за нее налог не надо.
Если коммуналку вы платите самостоятельно, а жильцы передают вам определенную сумму по договору, налог вносите с общего дохода.
Хотите сэкономить — укажите в договоре, что наниматели сами оплачивают коммуналку по счетчикам.
Если вы взяли с жильцов залог, отбивать чек нужно только если вы его не вернете.
Самозанятость — выгодный налоговый режим, позволяющий вывести многие сферы бизнеса из тени. Одной из таких ниш является сдача жилых помещений в аренду. Это выгодно всем: и государству, и арендодателям, и даже арендаторам (поскольку оформление требует заключение официального договора).
Надеемся, что информация была вам полезна, вопросы можете задавать в комментариях.
Договор найма с самозанятым
На текущий момент налоговый режим «Налог на профессиональный доход» введен во всех субъектах РФ (ст. 1 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ (далее — Закон № 422-ФЗ).
Вопрос, может ли самозанятый сдавать в наем жилье, волнует сегодня многих, ведь в законе прописаны ограничения по видам деятельности.
Самозанятость – форма работы, при которой люди получают доход, работая напрямую с физическими или юридическими лицами, без оформления ИП и без устройства на работу. Определенного перечня профессий в 442-м Законе нет, но есть ограничения, при которых нельзя стать самозанятым, в том числе на некоторые виды деятельности. Сдача в наем жилого помещения не входит в список ограничительных факторов.
Лицо, предоставляющее жилье в наем, может оформить самозанятость при соблюдении следующих условий:
- не нанимать других физических лиц;
- иметь годовой доход на сумму, не более 2,4 млн рублей;
- не применять другие специальные режимы (патентную, УСН);
- недвижимость должна находиться в регионе оформления статуса.
Налоги
Самозанятый должен оплачивать налог в размере 4% от суммы, т.к. по договору найма арендатором может выступать физическое лицо. Страховые взносы и НДФЛ плательщик НПД не платит.
При получении платежа от арендатора самозанятый должно предоставить ему чек, которые может быть сформирован в личном кабинете приложения «Мой налог». Никакой другой налоговой отчетности законодательством не предусмотрено.
В следующий месяц налоговая посчитает размер налога и выставит счет на оплату. Срок оплаты — 25 число месяца, следующим за месяцем, в котором был получен доход.
Расторжение
Договор найма может быть расторгнут по согласованию сторон в любое время.
В ст. 687 ГК РФ предусматривает односторонний порядок расторжения в следующих случаях:
- Наниматель может расторгнуть договор в любое время по своему желанию. Но при этом он должен предупредить наймодателя-самозанятого не менее чем за три месяца. Уведомление должно быть в письменной форме.
- Плательщик НПД, выступающий в качестве наймодателя может расторгнуть договор найма в судебном порядке, когда наймодатель:
- Не вносит плату не менее, чем за шесть месяцев, при краткосрочном найме — не просрочка платы не менее двух раз;
- Портит жилое помещение;
- Использует жилье не по назначению (например, организовал в нем склад) или нарушает права соседей (шумит ночью). При этом до подачи иска в суд необходимо предупредить об устранении нарушений.
Советуем прочитать:
- Дисциплинарное взыскание может быть снято досрочно
- Юридическая компания занимающаяся банкротством физических лиц
- Получение прав в декрете бесплатно
- Может ли отец получить декретные
Источник: belnii.ru
Договор аренды между юридическим и физическим лицом
Договор аренды между юридическим и физическим лицом заключается по общим правилам, предусмотренным гл. 34 Гражданского кодекса РФ, однако существуют нюансы, которые необходимо учесть при его составлении. О порядке заключения такого рода сделок, содержании договора и налогообложении доходов арендодателя читатель узнает, продолжив прочтение статьи.
Вам помогут документы и бланки:
- Договор аренды нежилого помещения
- Бланк договора аренды части нежилого помещения
- Бланк договора найма жилого помещения
- Образец договора аренды квартиры с залогом
- Образец договора аренды недвижимости, сроком на 11 месяцев
- Образец договора аренды нежилого помещения (кабинета в салоне красоты)
- Образец договора аренды нежилого помещения (рабочего места)
- Бланк договора аренды земельного участка на срок более 1 года
- Бланк акта приема-передачи нежилого помещения в аренду
- Договор аренды движимого имущества с правом выкупа
- Бланк дополнительного соглашения к договору аренды
- Бланк договора аренды оборудования
- Бланк договора аренды транспортного средства
- Образец договора аренды автомобиля с экипажем
- Что такое договор аренды, и какие условия обязательно нужно предусмотреть
- Имеет ли гражданин право сдавать имущество без регистрации ИП или регистрации самозанятости
- Договор аренды с физическим лицом — образец, форма, права и обязанности сторон
- Договор аренды между ООО и физлицом, особенности описания предмета контракта и условий о его возмездности
- Договор аренды с физическим лицом — налогообложение
- Самостоятельный расчет и оплата НДФЛ
- Расчет и перечисление НДФЛ арендатором
- Если вы самозанятый
Что такое договор аренды, и какие условия обязательно нужно предусмотреть
Арендные отношения регулируются гл. 34 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды одна сторона передает другой во временное пользование и владение какое-либо имущество. Такая сделка всегда является возмездной.
Существенными при этом являются следующие условия:
- Предмет договора. В данном случае имеется в виду четкое описание передаваемого в аренду объекта (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Объектом аренды могут быть любые непотребляемые (то есть не теряющие своих свойств при использовании) вещи — как движимые, так и недвижимые.
- Размер арендной платы. Это условие обязательно только для аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Для справки: Существенные условия обязательны для указания в договоре. Если их не указать, то договор могут признать незаключенным через суд.
Сдавать имущество в аренду может только его собственник или специально уполномоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ). Участниками арендных отношений могут быть и физические, и юридические лица. Как уже отмечалось, каких-то специальных норм, регулирующих взаимодействие граждан и организаций, не существует, однако при составлении текста следует учитывать субъектный состав по некоторым вопросам.
Имеет ли гражданин право сдавать имущество без регистрации ИП или регистрации самозанятости
Да, имеет, но только в том случае, если сдача имущества носит разовый характер, а не систематический. Налог в размере 13% уплатить все равно придется, а перед этим, до 20 апреля года, следующего после года получения прибыли, придется также подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ, под предпринимательской деятельность понимается в том числе систематическое получение дохода от пользования имуществом (например, сдачи в аренду движимых и недвижимых вещей).
Если физическое лицо сдает в аренду нежилой объект или, например, транспортное средство, суд может увидеть в этом признаки предпринимательской деятельности. Это может повлечь для вас неблагоприятные последствия – привлечение к административной и налоговой ответственности.
Если вы разово сдали имущество в аренду, то скорее всего, никаких проблем не будет. Если же вы постоянно сдаете жилье, или машину, и получаете от этого доход, то рекомендуем зарегистрировать самозанятость. Это можно сделать в несколько кликов в приложении «Мой налог» для мобильных устройств или планшетов.
Самозанятость позволит уменьшить размер налогов, которые придется платить в любом случае. Если вы не регистрируетесь, то должны платить 13% с дохода, как физическое лицо. Как самозанятый, если сдаете имущество не юридическим лицам, будете платить 4% от дохода, а если юридическим, то 6%.
Если вы не занимаетесь какой-либо другой деятельностью, в регистрации ИП для сдачи имущества в аренду нет смысла – там обязательны отчисления страховых взносов, больше налог (6% при упрощенной системе налогообложения), обязательная отчетность в налоговую.
Договор аренды с физическим лицом — образец, форма, права и обязанности сторон
Если стороной аренды является юридическое лицо, такой договор всегда заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Положения ст. 606 ГК РФ позволяют выделить основные права и обязанности сторон по сделке:
- Права и обязанности арендодателя:
- имеет право получать арендную плату;
- имеет право на возврат имущества по окончании срока аренды;
- обязан передать вещь арендатору во временное владение и пользование или только пользование.
- Права и обязанности арендатора:
- имеет право требовать передачи ему арендуемого имущества;
- обязан вернуть вещь, когда прекратится договор;
- обязан оплачивать аренду.
Эти общие положения должны быть прописаны в договоре в императивном порядке. В противном случае, если возникнет спор, суды могут не признать сделку как арендную (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 № Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу № А70-4551/2008).
Договор аренды между ООО и физлицом, особенности описания предмета контракта и условий о его возмездности
При выборе основной формулировки предмета договора аренды необходимо понимать, какие именно правомочия предоставляет арендодатель:
- Право временного владения и пользования предполагает, что арендатор не только пользуется имуществом, но и получает право:
- иметь свободный доступ к вещи, перемещать ее, то есть физически обладать ею;
- прибегать к вещно-правовым способам защиты имущества.
- Предоставление объекта только в пользование лишает арендатора указанных в предыдущем пункте правомочий. Такое возможно, когда собственник сдает имущество в аренду нескольким лицам (например, утром компьютеры арендует школа, а вечером — курсы для взрослых) или когда для фактического обладания требуется специальное разрешение (например, в случае аренды каналов связи).
Таким образом, если имущество передается только в пользование, на это и надо указывать в тексте.
В силу ст. 606 ГК РФ рассматриваемая сделка является возмездной. Это также очень важно отметить в соглашении, чтобы исключить идентификацию его как договора о безвозмездном пользовании (ст. 689 ГК РФ). По этой же причине нельзя писать, что арендная плата равна нулю.
При несоблюдении данных рекомендаций арендодатель рискует остаться без оплаты и возможности взыскать ее в судебном порядке.
Договор аренды с физическим лицом — налогообложение
О налогах мы уже немного рассказали, а в этом разделе поговорим подробнее.
Если вы ИП, то размер налога зависит от режима налогообложения. Как правило, это УСН доходы, при котором размер налога равен 6%.
Если арендодателем является физическое лицо, то оно обязано уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисляемый от суммы арендной платы. Это правило распространяется на аренду на любой срок (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 Налогового кодекса РФ).
Арендодатели-граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя, оплачивают налог двумя способами:
- Самостоятельно.
- С помощью арендатора.
Разберем эти варианты подробнее.
Самостоятельный расчет и оплата НДФЛ
Такой порядок применяется, если арендатором является гражданин без статуса ИП (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ), в том числе иностранец или лицо без гражданства. В данном случае налог рассчитывается в конце года по следующей формуле (п. 1 ст.
224, ст. 225 НК РФ):
НДФЛ = годовой доход от сдачи имущества в аренду × 13 / 100
Далее гражданину следует заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ о доходах за год, в который сдавалось имущество в аренду, и до 30 апреля следующего года подать ее в налоговую по месту жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Кстати, для удобства налогоплательщиков на официальном сайте ФНС предлагается бесплатная программа для заполнения декларации.
Уплачивается налог до 15 июля следующего года. Реквизиты необходимо уточнить в соответствующем налоговом органе.
Расчет и перечисление НДФЛ арендатором
Рассчитывать и оплачивать НДФЛ обязан арендатор, если в качестве него выступают (пп. 1, 2 ст. 226 НК РФ):
- российские предприятия;
- российские представительства иностранных компаний;
- индивидуальные предприниматели;
- адвокаты, нотариусы.
В этом случае арендатор является налоговым агентом физлица-арендодателя, который из суммы арендной платы исчисляет и вычитает 13% НДФЛ. При этом данный налог не должен уплачиваться из собственных средств арендатора. Перечисляется платеж по месту регистрации агента.
Если арендатор полностью удержал и перечислил НДФЛ, гражданин может больше не декларировать этот доход.
Если вы самозанятый
Налог уплачивается ежемесячно, через приложение «Мой налог». Сумму налога рассчитывают автоматически, в приложении. В самом начале налог будет меньше, за счет налогового вычета в размере 10 000 рублей, вы будете оплачивать лишь 4%, если сдаете имущество юридическим лицам, и 3%, если сдаете имущество гражданам. После того, как вы исчерпаете вычет, налог будет 6% и 4% соответственно.
Итак, договор аренды с физлицом и компанией заключается по общим правилам, применимым к арендным отношениям. В связи с участием организации сделка всегда должна иметь письменную форму. В некоторых ситуациях сдача в аренду собственного имущества физлицом признается предпринимательской деятельностью, поэтому не может осуществляться без получения соответствующего статуса ИП. Особое внимание следует уделить вопросам налогообложения арендодателя-гражданина, так как в зависимости от того, кто является арендатором, либо гражданин сам уплачивает НДФЛ, либо за него это делает арендатор-агент.
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».
Источник: xn--h1apee0d.xn--p1ai
Полезные советы по составлению и заключению договора аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
Порядок аренды юридическим лицом нежилого объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу на праве собственности, регулируется нормами гражданского права.
Договор аренды нежилого помещения между гражданином и организацией заключается по правилам, предусмотренным §1 Главы 34 ГК РФ, и имеет некоторые особенности, связанные с подписанием сделки, оформляемой в простой письменной форме.
Особенности сделки
Сделка по сдаче в аренду нежилого помещения между гражданином (физлицом без образования ИП) и организацией (ООО или предприятием другой организационно-правовой формы) имеет следующую специфику:
- договор должен содержать адрес и характеристики, идентифицирующие объект недвижимости;
- на арендные выплаты НДС не начисляется;
- в договор включаются расходы за коммунальные услуги;
- расчет с собственником производится в безналичной форме или наличным расчетом;
- изменять сумму арендного платежа за помещение можно только 1 раз в год;
- сделка, заключаемая более чем на 12 месяцев, обязательно регистрируется в государственном органе.
Стороны
Законодательством Российской Федерации не предъявлено специальных требований к субъектам, выступающим сторонами по договору аренды нежилого объекта.