Если вы являетесь собственником квартиры, то вы можете по договору аренды предоставить её юридическому лицу во временное владение и (или) пользование. По российскому законодательству юридическое лицо может использовать квартиру только для проживания граждан, например, своих работников. При этом аренда предполагает взимание платы за владение и пользование квартирой.
В данной статье рассмотрены не только особенности, связанные с заключением договора аренды с юридическим лицом, но и предложен образец такого договора.
Особенности заключения договора аренды с юридическим лицом
Заключение договора является самым ответственным этапом при сдаче квартиры в аренду юрлицу. Подробности, связанные с этим этапом, мы рассмотрим ниже.
Условия договора
Договор должен содержать условия, предусмотренные законодательством, то есть такие условия, без которых договор аренды будет считаться незаключенным.
К таким условиям, прежде всего, относятся данные, позволяющие определенно установить квартиру как объект аренды. Под этими данными подразумеваются адрес квартиры, её площадь, кадастровый номер.
Аренда: как составить договор найма
Условия о сроке аренды квартиры юридическим лицом, а также о размере и порядке выплаты арендных платежей тоже надо включить в договор. Но при их отсутствии договор нельзя считать незаключенным.
При отсутствии в договоре с юрлицом срока аренды договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае и вы, и арендатор (юридическое лицо) вправе в любой момент отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок предупреждения не установлен договором.
Размер платы в случае аренды квартиры юрлицом может изменяться в сроки, предусмотренные условиями договора. Но имеется законодательное ограничение: изменение размеров оплаты не может быть чаще, чем один раз в год.
Кроме существенных, есть ряд условий, которые рекомендуется включить в договор при аренде квартиры юридическим лицом.
Если в вашей квартире находится мебель и иное имущество (бытовая техника), то в договор желательно включить перечень такого имущества и его состояние. Кроме того, необходимо прописать ответственность за сохранность мебели и иного имущества.
В договор полезно включить условие об обеспечительном платеже. Имеется в виду платеж, который вносится арендатором-организацией в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору. Здесь речь идет, прежде всего, о его обязанности возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении условий договора. Если по завершению действия договора нарушений со стороны арендатора не будет, то платеж должен быть возвращен арендатору или должен быть засчитан в качестве оплаты от юридического лица за последний месяц аренды.
Кроме перечисленных условий, в договоре полезно предусмотреть возможность (или невозможность) для юридического лица сдать квартиру в субаренду.
И, наконец, можно распределить между вами и арендатором обязанности и расходы по проведению текущего и капитального ремонта квартиры.
Заключение и регистрация договора
Договор об аренде квартиры составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами, то есть вами, как арендодателем, и уполномоченным лицом юридического лица, как арендатором.
Поэтому перед заключением договора необходимо убедиться, в том, что лицо, действующее от имени арендатора, имеет необходимые полномочия на совершение сделки и на подписание договора.
В момент передачи квартиры в пользование рекомендуется составить и подписать двусторонний акт приема-передачи. В акте надо отразить состояние квартиры на момент передачи, включить в него список передаваемого имущества и документов, показания счетчиков воды и света, перечень выявленных недостатков и т.п.
Если договор аренды с юрлицом заключен менее чем на один год, то его не надо регистрировать в Росреестре.
Но если вы заключаете договор на срок год и более, то его надо зарегистрировать в государственном органе – Росреестре. Для регистрации одна из сторон договора может обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации, к которому прикладываются необходимые документы.
Договор будет считаться зарегистрированным со дня внесения записи о сделке по аренде квартиры в Единый государственный реестр недвижимости. Этот факт удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре.
Образец договора аренды квартиры с юридическим лицом
Аренда жилого помещения частным лицом у ИП
Я – Арендатор (будущий). Планирую Заключить договор аренды квартиры для проживания своей семьи.
Арендодатель является единственным собственником квартиры.
Так же, Арендодатель является Индивидуальным предпринимателем (УСН 6%).
Договор планируется заключать на 2 года с гос.регистрацией.
– можем ли мы заключить договор аренды между мной (физлицом) и Арендодетелем, как ИП. Какие при этом у ИП основания (правомерность) сдачи мне давно квартиры в Аренду.
– Правильно ли я понимаю,что Арендодатель будет уплачивать 6% налога вместо 13%, как если бы он сдавал квартиру как физ лицо.
– Какие отличия договора аренды между ИП и физлицом по сравнению договора между двумя физлицами. Если хороший шаблон такого договора.
Показать полностью
28 августа 2017, 18:52 , Дмитрий, г. Москва
Ответы юристов
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
рейтинг 7.7
Общаться в чате
– можем ли мы заключить договор аренды между мной (физлицом) и Арендодетелем, как ИП. Какие при этом у ИП основания (правомерность) сдачи мне давно квартиры в Аренду.
Дмитрий
можете. основание у ИП, то что он собственник и вправе распоряжаться своим имуществом.
– Правильно ли я понимаю, что Арендодатель будет уплачивать 6% налога вместо 13%, как если бы он сдавал квартиру как физ лицо.
Дмитрий
верно. для этого и регистрировался ИП.
– Какие отличия договора аренды между ИП и физлицом по сравнению договора между двумя физлицами. Если хороший шаблон такого договора.
Дмитрий
разницы между заключением договора с ИП или физ. лицом нет. у Вас наоборот + будет, возможность применения к Вашим правоотношениям Закона о защите прав потребителей.
28 августа 2017, 18:58
Эмиль Искендеров
Юрист, г. Серпухов
Общаться в чате
Добрый день. Можете заключить договор, но лучше назовите его договор найма жилого помещения, а не договор аренды. Согласно Гражданского кодекса РФ:
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
.
Обычное физическое лицо отличается от физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, только тем, что в договоре вместо «Иванов Иван Иванович» будет написано «Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович»
Ставка налога арендодателя зависит от его режима налогообложения. Если у арендодателя выбрана УСН «доходы», то действительно ставка составит 6%.
Нет никаких отличий между договорами, заключаемыми предпринимателем и физическим лицом. Текст договора можете посмотреть в интернете или заказать у юриста в чате.
28 августа 2017, 18:59
Инесса Антипова
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
– можем ли мы заключить договор аренды между мной (физлицом) и Арендодетелем, как ИП. Какие при этом у ИП основания (правомерность) сдачи мне давно квартиры в Аренду.
Дмитрий
Добрый вечер. Можно заключать. Собственник кв не ИП, а физ.лицо, но при этом сдавать в аренду может как ИП, нарушений закона в этом нет. Основания для сдачи, что ИП, а именно ИВанов Иван Иванович владеет квартирой на праве собственности ( на руках доложно быть свидетельство о собственности) Из Вашего вопроса я могу сделать Вывод, что в квартире 1 собственник.
– Правильно ли я понимаю, что Арендодатель будет уплачивать 6% налога вместо 13%, как если бы он сдавал квартиру как физ лицо.
Дмитрий
Тут сказать трудно, если не знать систему налогообложения ИП (УСН 6%, УСН 15%, Патент и тд). Какая система налогообложения у Ип выбрана но ней он и будет платить налог. Но не 13% — Из вашего вопроса я сделала Вывод, что 13% это НДФЛ для физ.лица Вы имели в виду.
– Какие отличия договора аренды между ИП и физлицом по сравнению договора между двумя физлицами.
Дмитрий
Что одна из сторон это ИП, и налог разный для арендодателя. Так договор не отличается.
Если хороший шаблон такого договора.
Дмитрий
Источник: pravoved.ru
Типовой договор аренды помещения у физического лица
Если вы намерены взять в аренду нежилое помещение, то необходимо не просто внести оплату на месяц, но и согласовать с владельцем существенные условия договора. Помимо того, что в законе есть некоторые неотъемлемые условия, свойственные для договора такого типа, сами стороны могут своим решением сделать отдельные условия существенными для ними.
Это значит, что недостаточное согласование или вовсе несогласование будет говорить о незаключенности договора. В этой статье мы разберем с вами, что необходимо согласовать в договоре аренды, а также разграничим договор найма жилого помещения и аренды нежилого помещения.
%%type:widget, id:lease_contract, name:quiz%%
Оглавление
- Что нужно не забыть прописать в типовом договоре аренды с физлицом
- Образец договора аренды с физическим лицом
Что нужно не забыть прописать в типовом договоре аренды с физлицом
Если вы задумали снять помещение в аренду, вам первоначально придет в голову идея посмотреть примеры или образцы договоров в Интернете. И это будет верным решением. Между тем, составить договор, который бы отвечал интересам двоих сторон и который бы защищал стороны от прений, невозможно без знания природы договора, хотя бы на базовом уровне. Для начала аренда помещения отличается от аренды или найма жилого помещения. При этом правовые последствия для обоих конструкций разнятся.
Договор аренды нежилого помещения представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение в здании или сооружении (п. 1 ст. 650 ГК РФ). В гражданском законодательстве нет специальных норм, которые бы касались аренды помещения.
Согласно сложившейся правоприменительной практики к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения гл. 34 ГК РФ (например, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Этот договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это значит, что при согласовании условий устно, не будут следовать никакие правовые последствия.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Необходимо также понимать природу аренды нежилого помещения, что разводит его с наймом или арендой жилого помещения. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ), предоставляемое для проживания в нем (п. 1 ст.
671 ГК РФ).
Напротив, по договору аренды нежилого помещения передается нежилое помещение для целей, не связанных с проживанием в нём. Например, апартаменты не признаются по жилищному законодательству жилым помещением, а значит – нормы из договора найма к ним не применимы.
Срок договора найма жилого помещения не может превышать пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), тогда как срок аренды нежилого помещения законом не ограничен.
Помимо формы договора, в соглашении любого типа есть существенные и непременные условия, без которых договор не будет признаваться заключенным. По общему правилу, к законным существенным условиям относят предмет договора и размер арендной платы.
Под предметом договора понимаются такие условия, которые позволяют определенно установить нежилое помещения, которое подлежит передаче во владение и пользование арендатору. При этом стороны вольны договориться об иных условиях, которые будут значимыми для них и без которых договор также будет считаться незаключенным.
Чтобы безопасно идентифицировать помещение, необходимо добиться того эффекта, когда бы любой участник договора мог бы с точностью отличить объект, передающийся во владение и пользование. Для этого укажите в договоре кадастровый номер помещения, адрес, площадь (кв. метры), назначение, номер, этаж, на котором расположено помещение, обозначение (номер) помещения на поэтажном плане. Эту и иную информацию можно найти на сайте Росреестра в справочной информации и выписке ЕГРН.
Чтобы обозначить размер арендной платы, возможно выбрать разные меры. Главное, чтобы соблюдалась возмездность договора. По смыслу п. 1 ст. 614 ГК РФ в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Это значит, что не обязательно обговаривать точную сумму для платы, она может быть определена после по сравнимым обстоятельствам. Однако мы рекомендуем согласовать условие до момента подписания договора сторонами.
Также согласуйте, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно (вносит арендодателю либо сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями). По общему правилу, арендатор вносит коммунальные платежи сверх арендной платы, но стороны правомочны урегулировать это условие иначе.
Кроме того, мы рекомендуем согласовать в договоре порядок изменения размера арендной платы. Одностороннее изменение возможно не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Между тем, для большего учета интересов арендатора лучше включить условие об одностороннем или автоматическом изменении платы с менее частым диапазоном или в процентном соотношении.
Помимо платы и предмета договора, стороны могут включить условие о сроке договора. На практике стороны заключают соглашение на срок 11 месяцев, чтобы избежать государственной регистрации. По истечение этого срока договор продлевается не неопределенный срок, а стороны не обязуются регистрировать обременение.
По смыслу п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Состояние помещения. Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, в интересах стабильности договора и арендодателя прописать в договоре все недостатки помещения: например, дефектность стен, потолка, перегородок и прочее. Тогда арендатор не будет указывать на недостатки помещения, а арендодатель не будет нести ответственность за непредоставление полной информации.
Переданное имущество и документы. Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Поэтому по умолчанию предполагается, что помещение передается вместе с принадлежностями и документами.
Между тем, для устранения неясностей лучше перечислить всю комплектность: принадлежности и оборудование, иное имущество, а именно – мебель вместе с описанием состояния и количества. Применительно к документам, они также передаются вместе с помещением, но для ясности лучше их прописать. Например, это могут быть технический план, экспликация, декларация пожарной безопасности, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, план сетей инженерно-технического обеспечения помещения, схема электрических сетей помещения.
Использование помещения. В интересах арендодателя прописать в договоре условия, цели, ради которых помещение передается. Например, для аренды под магазин или технические нужды. Иначе при нарушении цели использование будут следовать правовое последствия, например, расторжение договора. Также разумно обговорить возможность передачи помещения в субаренду третьим лицам и установления рекламных вывесок на внешней стороне помещении.
Содержание и улучшение помещения. Если иное не установлено в договоре, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Между тем, стороны будет иначе обозначить эту обязанность, чтобы сам арендатор проводил ремонт. Кроме того, можно согласовать условие о том, вправе ли арендатор проводить улучшения, в каком объеме, являются ли они неотделимыми и кому после они будут передаваться. Это защитит арендодателя от последующего демонтажа или завладением улучшением (если то отделимое).
Ответственность сторон. Нередко в образцах или примерах договоров можно встретить отдельные положения, касающиеся ответственности сторон. Прежде всего, это неустойка, которая следует за нарушение сроков внесения арендной платы. Между тем, стороны могут согласовать иные штрафные санкции за нарушение обязательств.
Например, за несвоевременную государственную регистрацию, передачу помещения в пользование, предоставление неверных сведений, сдачу в субаренду имущества, когда такое право не было предусмотрено по договору. Согласование условия об ответственности позволит сторонам яснее понимать объем своих прав, а также проще доказывать свои притязания.
%%type:widget, id:lease_contract, name:quiz%%
Образец договора аренды с физическим лицом
Чтобы не упустить существенные условия соглашения, не спутать предварительный договор о основной, правильно сопроводить сделку, вы можете доверить составления соглашения и текста основного договора нашему юристу. В отличие от «физических юристов» не потребуется присутствовать в офисе или быть в определенном городе. Все общение будет проводиться онлайн, поэтому можете смело продолжать жить в Коломне и не искать юриста по сарафанному радио.
Для оформления заказа на работу с юристом, заполните форму «Подготовить договор аренды помещения» Когда вы ответите на вопросы, система подскажет, какой договор предпочтителен для сделки с вашим контрагентом и предложит варианты решения. Если вы сомневаетесь или хотите убедиться в ответе, напишите юристу в чат. Он находится в окошке справа и всегда будет рад проконсультировать.
Всегда ваш, DestraLegal
Источник: destralegal.ru