Договор купли продажи квартиры между физ лицом и ИП образец

Договор купли-продажи недвижимости довольно распространен в гражданских правоотношениях и подробно регламентирован действующим законодательством, но процедура регистрации недвижимости и прав на нее существенно изменилась с 2017 года. Кроме того, особенности договоров купли-продажи конкретных недвижимых объектов и тонкости каждой сделки зачастую порождают множество вопросов, непонимание, коллизии, которые могут привести не только к отказу в государственной регистрации перехода права собственности, но и к срыву самой сделки.

Вам помогут документы и бланки:

• Образец договора купли-продажи недвижимости 2022 года
• Форма составления договора по ГК РФ
• Оформление сделки
• Нотариальное оформление договора
• Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости
• Договор с рассрочкой платежа
• Итоги

Образец договора купли-продажи недвижимости 2022 года

Вопросам договорных отношений по приобретению недвижимых вещей посвящен самостоятельный § 7 главы 20 Гражданского кодекса (далее также ГК РФ), кроме того, к данным договорам применяются общие нормы о купле-продаже § 1 указанной главы в части, не противоречащей специальным нормам (в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Устный договор между физическими лицами, как вернуть деньги за неоказанную услугу

Наиболее важным условием договора является определение его объекта, то есть в данном случае объекта недвижимости, право собственности на который передается за плату. В договор продажи недвижимости следует включать максимально конкретизированное описание объекта в целях его индивидуализации и четкого определения. При отсутствии должной конкретизации на основании абз. 2 ст. 554 ГК РФ такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ и обычаями делового оборота описание предмета договора должно включать:

• адрес квартиры, дома или иного помещения;
• этаж, на котором находится объект;
• кадастровый номер недвижимой вещи;
• площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Помимо объекта договор купли-продажи недвижимости 2022 года должен содержать:

• наименование сторон сделки и их персональные данные, в том числе сведения удостоверения личности;
• основания права собственности на объект у продавца;
• цену недвижимого объекта и особенности расчетов за него (момент и способ передачи средств);
• указание лиц, проживающих либо прописанных в жилом помещении, а также наличие прав иных лиц, которые сохраняются после продажи объекта;
• указание на сторону, которая должна нести расходы по сделке;
• момент передачи объекта продавцу.

Также в договоре могут фигурировать иные условия, которые стороны считают необходимым упомянуть. Образец договора купли-продажи недвижимости можно скачать на нашем сайте по ссылке ниже:

Форма составления договора по ГК РФ

Договор купли-продажи недвижимости должен иметь форму, указанную в ст. 550 ГК РФ, то есть такой договор заключается в простой письменной форме. Вместе с тем абз. 1 указанной статьи предусмотрено, что для такой сделки подойдет не каждая письменная форма, а лишь та, которая подразумевает составление единого документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

В том случае, если стороны не облачали свои намерения по совершению сделки с недвижимым имуществом в форму единого договора, подписанного обеими сторонами, или пытались закрепить свои намерения в различных бумагах, направляемых друг другу или подписываемых одной из сторон, то условие о форме считается несоблюденным.

Свидетельством тому в том числе служит обширная судебная практика, например апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 15.02.2017 № 33-3314/2017 и Свердловского областного суда от 03.09.2015 по делу № 33-12967/2015 и т.д.

Отсутствие же надлежащей формы договора согласно абз. 2 ст. 550 ГК РФ свидетельствует о недействительности сделки и, как следствие, отсутствии каких-либо правовых последствий для сторон и третьих лиц.

В то же время столь популярные расписки о передаче задатка (или аванса — именуют их различными способами) не принимаются судами в качестве доказательства о совершении сделки также вследствие несоблюдения установленной законом формы договора. Такая позиция, в частности, была озвучена Новгородским областным судом в апелляционном определении от 20.08.2014 по делу № 2-423-33-1843/2014.

Оформление сделки

По ГК договор купли-продажи недвижимости сам по себе никакого особо оформления, помимо наличия письменного договора, не требует. Однако, согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса, необходимо зарегистрировать переход права по таким сделкам в специально уполномоченном органе. Таковым на основании ч. 1 ст. 3 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ является служба Росреестра.

На основании п. 3 ч. 3 ст. 15 закона 218-ФЗ стороны, заключившие соответствующий договор, обязаны обратиться с соответствующим заявлением в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода права. Форма указанного заявления является унифицированной, т. к. она утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 (в качестве приложения 1).

Порядок предоставления данного заявления сторонами утвержден другим приказом Минэкономразвития — от 26.11.2015 № 883. Данный правовой акт регламентирует способы направления заявления и необходимого пакета документов (лично, по почте или посредством электронного документа), способы подписания в зависимости от выбранного способа направления, требования к прилагаемым документам (в форме отсылочной нормы). Непосредственно требования к документации для прохождения процедуры регистрации указаны в ст. 21 закона 218-ФЗ.

Сроки проведения регистрации права собственности нового владельца недвижимости установлены в зависимости от подачи заявления непосредственно в регистрирующий орган или через многофункциональный центр в количестве 7 и 9 рабочих дней соответственно (согласно пп. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 закона 218-ФЗ).

Нотариальное оформление договора

Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ. В силу ст. 163 ГК РФ данная форма сделки означает, что нотариус осуществляет проверку на предмет законности проведения такой сделки, в том числе наличие полномочий на то всех сторон договора. Нормативными правовыми актами устанавливаются следующие случаи нотариального удостоверения такой сделки:

• когда предметом договора выступает доля в праве общей долевой собственности на тот или иной недвижимый объект (ч. 1 ст. 42 закона 218-ФЗ);
• когда сделка по отчуждению недвижимости совершается опекуном в интересах опекаемого, иными лицами в отношении имущества, которое принадлежит несовершеннолетним либо лицам, чья дееспособность ограничена (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ);
• при наличии соглашения между сторонами об оформлении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Следовательно, при наличии хотя бы одного из указанных условий оформление договора купли-продажи недвижимости должно проходить процедуру нотариального удостоверения. При этом на основании ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, сторонам надлежит обратиться в ту нотариальную контору, которая находится в субъекте федерации, на территории которого расположен объект недвижимости, составляющий предмет такого договора.

Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью в силу абз. 2 подп. 2 п. 3 и абз. 3 п. 4.1 ст. 378.2 Налогового кодекса являются здания и сооружения, занятые площадями, используемыми для размещения офисов, сопутствующей инфраструктуры, торговых объектов, предприятий общественного питания, бытового обслуживания и т. п. В более широком смысле к коммерческой недвижимости можно отнести и производственные площади, а также предприятия в целом (§ 8 главы 30 ГК РФ).

В целом правила составления договоров купли-продажи недвижимости, имеющей коммерческое назначение, имеют мало различий с куплей-продажей жилья и обычно ограничиваются отсутствием необходимости указывать прописанных лиц, разницей перечня технических характеристик и другими аналогичными. Однако существует одна более значимая особенность, касающаяся специфики налогообложения подобных сделок: в отличие от сделок по продаже недвижимости физическими лицами (которые обычно не облагаются налогом в силу трех- или пятилетней давности владения ею — п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при совершении данной сделки продавцы (если ими выступают не физические лица) не освобождены от уплаты соответствующего налога.

В связи с тем, что налоговой базой в данном случае является стоимость предмета договора, указанная в документе, то ей необходимо уделить особое внимание во избежание проблем с налоговыми органами. Цена такой недвижимости должна быть максимально приближена к рыночной, для чего целесообразно проводить предварительную независимую оценку стоимости такого недвижимого имущества.

Договор с рассрочкой платежа

Гражданским кодексом (п. 1 ст. 489) допускается возможность составить договор купли-продажи объекта недвижимости с внесением в него условия о продаже в рассрочку (то есть с рассрочкой платежа). Главной особенностью такого договора будет являться пункт, касающийся порядка оплаты передаваемого в собственность недвижимого объекта.

Так, в договоре необходимо указывать, какие суммы и в течение какого времени покупатель должен передать продавцу недвижимости. Обычно указывается конечная дата периода и сумма, которую надлежит уплатить покупателю.

Также в таком договоре в силу ст. 556 ГК РФ необходимо определить момент передачи предмета договора продавцу и порядок такой передачи (по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами). Государственная регистрация производится после подписания акта приема-передачи, но для продавца предпочтительно указание на то, что до полной оплаты недвижимости она находится у него в залоге. При этом все зарегистрированные обременения должны быть сняты после получения продавцом всей причитающейся суммы (на основании расписки продавца о получении всей суммы).

Итоги

В заключение статьи подведем некоторые итоги:

• правовое регулирование договоров, связанных с отчуждением и приобретением объектов недвижимости, осуществляется § 7 и 1 (в части, не противоречащей специальным нормам) главы 20 ГК РФ;
• данный договор по общему правилу имеет простую письменную форму единого документа;
• сам договор Росреестром не регистрируется, но надлежит совершать регистрацию перехода права собственности на недвижимый объект;
• в случаях, прямо указанных в п. 2 ст. 163 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен иметь нотариальную форму;
• основной особенностью сделок купли-продажи коммерческой недвижимости является специфика налогообложения, в связи с чем особое значение следует придавать цене сделки (лучше, если будет проведена независимая оценка);
• при совершении сделки по продаже-покупке недвижимости в договор может включаться условие о рассрочке платежа, предусматривающее не единовременную, а постепенную (в течение определенных периодов времени) оплату недвижимого объекта.

Источник: nalog-nalog.ru

Как оформить договор купли-продажи квартиры: подробная инструкция 2023 года

Договор купли-продажи квартиры – это соглашение о том, что продавец передает покупателю объект недвижимости в собственность. Документ нужен, чтобы стороны выполнили все данные друг другу обещания. В него вносят все условия, прописывают каждую подробность и обозначают стоимость квартиры. Продать, подарить или отдать в залог квартиру без ДКП нельзя.

Не получится и оформить право собственности на купленные квадратные метры. Это главное доказательство, что права на жилье перешли от одного владельца к другому.

Правила оформления ДКП

Документ должен быть оформлен в письменном виде – единственное обязательное условие. В остальном почти полная свобода. Как выглядит договор купли-продажи квартиры, можно посмотреть в интернете. Проще всего написать документ от руки, закон это разрешает. Но можно скачать пустой образец договора купли-продажи, например, на сайте Росреестра, распечатать и заполнить его. Также встречаются образцы ДКП уже заполненные. Они наглядно показывают, где и что писать. Законом определены случаи, когда договор нужно заверять у нотариуса. В этом случае не о чем беспокоиться, его нотариус сам и составит. Без визита в нотариальную контору не обойтись, если:

• Вы продаете или покупаете долю в квартире, при этом остальные дольщики не участвуют в сделке;
• Предмет сделки – жилье ребенка до 14 лет или человека, для которого вы являетесь опекуном;
• Квартира обременена пожизненной рентой.

Юристы советуют нотариально заверять любой ДКП, даже если этого не требует закон. Так спокойнее и комфортнее. Нотариус лично запрашивает выписки из Росреестра, документы, проверяет, соблюдены ли права всех собственников. Документ должен иметь как минимум три экземпляра. По одному для продавца и покупателя.

Третий отправится в Росреестр, где после подписания договора зарегистрируют право собственности на квартиру.

Когда нужна выписка из ЕГРН

Во всех случаях, когда договор обязательно должен быть заверен у нотариуса, потребуется выписка из ЕГРН. Стандартная – об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Чтобы заверить ДКП в нотариальной конторе, продавец должен иметь при себе документ, подтверждающий право собственности на объект. Выписка из ЕГРН относится к этому типу документов: в ней есть строка «правообладатели», и нотариус сверяет данные в этой строке с данными паспорта продавца.

Если же в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние, для продажи понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Это разрешение могут получить только собственники, а выписка из ЕГРН подтверждает это право.

До июля 2016 года правоустанавливающим документом на недвижимость служили свидетельства о государственной регистрации права собственности. После этой даты их перестали выдавать, а их альтернативой стали выписки из ЕГРН. Поэтому во всех случаях, когда требуется подтвердить свое право собственности на недвижимость, выписка подойдет.

Что указать в договоре

В договоре продажи квартиры указывают все, даже самые, казалось бы, незначительные условия. Вот основные пункты, которые должны обязательно войти в него:

1. Стороны сделки: все хозяева и покупатели квадратных метров.
2. Объект покупки: адрес, тип (квартира, дом, земля), площадь, кадастровый номер.
3. Цена в рублях.
4. Порядок оплаты: каким способом (наличный или безналичный расчет) и когда деньги будут переданы продавцу.

Стоит тщательно проверить, обозначены ли условия, которые стороны обговорили устно. Если нет, то их тоже прописать.

Что еще предусмотреть:

• Если покупатель передал продавцу задаток, то это нужно зафиксировать в документе. Иначе задаток будет считаться авансом;
• Внести в документ строчку о том, что квартира останется в залоге у продавца до тех пор, пока покупатель не отдаст все деньги.
• Приложить к договору купли-продажи акт приема-передачи квартиры. В нем прописано, в каком состоянии передается квартира, чтобы позже покупатель не смог жаловаться на не устраивающие его вещи и просить скидку.

Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры

Стоимость договора купли-продажи и кто несет расходы

Расходы могут вылиться в копеечку. Если самостоятельно оформлять договор купли-продажи на квартиру не хочется, придется заплатить юристу. У нотариуса тоже платные услуги. И, наконец, за регистрацию права собственности возьмут госпошлину. Стоимость услуг нотариуса будет разной для тех, кому по закону нужно заверить договор, и тех, кто просто решил подстраховаться.

Если документ заверяется в обязательном порядке, то нотариальное удостоверение договора купли-продажи в 2023 году обойдется в 0,5% от стоимости квартиры. Но сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тыс. рублей. С тех, кто решил заверить договор по желанию, нотариус возьмет от 0,1 до 0,4%. Все зависит от степени родства сторон сделки и цены квартиры.

Чем ниже ее стоимость, тем больше процент за услугу. За то, чтобы в Росреестре зарегистрировали права собственности на квадратные метры, предстоит заплатить госпошлину. Размер ее составляет 2 тыс. рублей. Обычно продавец и покупатель делят расходы на двоих. А государственная пошлина ложится на плечи покупателя.

Регистрация права собственности на квартиру

Итак, договор подписан, пришло время покупателю вступать в права. Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, нужно внести сведения о ней в ЕГРН. Этим занимается Росреестр. Кроме договора понадобится еще целый список документов. Каких – уточняют в том же Росреестре или МФЦ, потому что для каждой сделки свои требования.

Документы можно подать:

1. Лично. Отнести в управление Росреестра. Перед визитом нужно записаться на примем к специалисту по интернету. Еще один способ – пакет документов передать через МФЦ.
2. С помощью нотариуса. Если закон требует нотариального удостоверения договора, то нотариус сам отправит документы на регистрацию.
3. По почте. Выслать на адрес местного Росреестра договор купли-продажи квартиры и остальные документы почтовым отправлением. При этом нужно сделать опись вложения и оформить уведомление о вручении.
4. Через интернет. Заявление на регистрацию прав можно подать в онлайн-режиме – с помощью сервиса Росреестра. Сложность этого способа в том, что продавец и покупатель должны подписать ДКП электронной подписью.
5. Дома. Самый удобный способ, но право на него имеют лишь ветераны и инвалиды Wow, а также инвалиды I и II групп. К ним по заявке приезжают курьеры из Росреестра.

Срок регистрации зависит от того, каким способом документы отправлены

• Если напрямую в Росреестр, то на ожидание уйдет ровно неделя. Специалистам МФЦ понадобится 9 дней. Столько времени уходит на правовую экспертизу документа.
• Быстрее всего оформить регистрацию права собственности помогает нотариус, потому что он сам проверяет законную чистоту договора. Сегодня документы отправлены – завтра уже получены права на владение квартирой.

Расторжение договора

Бывает такое, что стороны вдруг захотели аннулировать сделку. Расторгнуть ДКП квартиры вполне реально. Правда, нужны веские на то причины. Если они есть, то покупатель получит обратно деньги, а продавец свою квартиру.

Расторгнуть договор можно двумя способами:

1. По соглашению сторон. Продавец и покупатель мирно договариваются о возвращении денег и объекта недвижимости. Главное, чтобы у них не было претензий друг к другу, тогда можно обойтись без суда. Имеет значение, на каком этапе сделки стороны решили пойти на попятную. Легче всего аннулировать документ, когда еще в Росреестр не отправлена заявка на регистрацию права собственности. В соглашении нужно указать все условия. Например, если покупатель уже отдал продавцу деньги, то прописать, когда и в каком размере тот вернет их обратно. Когда документы ушли в Росреестр, но их пока рассматривают, можно отменить регистрацию права собственности – по заявлению от сторон сделки. Сложнее, когда право собственности успели зарегистрировать. Сделка свершилась, договор купли-продажи исполнен, и аннулировать его не удастся. В этом случае обычно подписывают обратный договор: продавец превращается в покупателя и наоборот. На основании этого документа меняются деньгами и квартирой.
2. Расторжение в одностороннем порядке. Здесь понадобится помощь суда и веские аргументы. Иски о расторжении договора купли-продажи подают по самым разным причинам. К примеру, продавец получил не всю сумму за жилье, а покупатель обнаружил в квартире такие недостатки, что готов отказаться от нее. Прежде чем подавать в суд, лучше сначала отправить другой стороне письменное предложение о расторжении договора. И только в случае отказа или молчания можно оформлять иск.

Как изменить условия в договоре

Иногда продавец или покупатель вдруг понимает, что не учел кое-какие нюансы в договоре. Но он уже подписан. Как быть? Переоформить договор не получится, если покупатель уже получил право собственности. Во всех остальных случаях выход есть.

Ситуацию исправит соглашение, которое дополнит документ купли-продажи. Их без проблем зарегистрируют вместе. Но если заявка на регистрацию прав собственности уже в Росреестре, действует другая схема. Нужно сначала отменить ее, составить допсоглашение, а потом весь пакет документов отдать в Росреестр.

Срок действия ДКП

Договор считается исполненным и прекращает свое действие после того, как жилье поступило в полное распоряжение покупателя, а продавец получил за него деньги.

Восстановление договора купли-продажи

Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.

• Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
• Копия выдается лишь для ознакомления.

Где получить копии и дубликаты:

• Имеет значение период, когда была куплена или продана квартира. До 1998 года не было госрегистрации сделок с недвижимостью. Справку о владении квартирой можно взять в БТИ.
• Обратиться к предыдущему собственнику. У него есть второй экземпляр договора.
• Если сделка была после 1998 года, то копию документа выдадут в Росреестре. Запрос на него можно получить через МФЦ. А можно не выходя из дома заказать выписку через сервис ЕГРН.Реестр.

Договор купли продажи квартиры между физ лицом и ип образец

Квартира Вед .ру

Всё о недвижимости. Помощь, консультации юристов. Оформление квартир, домов. Споры с застройщиками. Ипотека, наследство, судебные споры.

Бесплатная консультация юриста с 10-00 до 21-00 для жителей:

• ЗАДАТЬ
• ЗАКАЗАТЬ

• Сделки с недвижимым имуществом Юридическое сопровождение, полезная информация
• Долевое строительство Споры со строительными компаниями, защита прав дольщиков
• Всё об ипотеке Правовые аспекты ипотечных сделок
• Наследство Оформление, вступление, споры между наследниками.
• Раздел имущества Права супругов при разводе и разделе недвижимого имущества
• Оспаривание сделок с недвижимостью Споры о правах на собственность, снятие обременения
• Работа гос органов и организаций Вопросы прописки, перепланировка, работа УК, МФЦ и РосРеестра.
• Юрист по недвижимости в СПБ и МСК Консультации, судебные споры, защита и представительство в суде
• Новости и статьи Аналитика, новости и статьи про рынок недвижимости.

Бесплатная онлайн консультация юриста по недвижимости

Сопровождение сделок с недвижимостью от 4 900 рублей.
Полная проверка объекта и участников сделки. Подготовка договоров, сбор документов. Безопасность и защита от мошенничества и скрытых рисков.

Юристы по недвижимости от 1 900 рублей.
Услуги подготовки, сбора и оформления договоров, документов. Признание прав собственности, оспаривание сделок. Раздел имущества, вступление в наследство.

Защита прав дольщика от 4 900 рублей.
Проверка застройщика и условий ДДУ. Приемка квартир, экспертиза качества и скрытых дефектов. Задерживают сдачу? Нет качества? Нарушают?

Взыщем компенсацию!

Судебные споры по недвижимости от 14 900 рублей.
Защита и представительство в суде. Проведем весь судебный процесс «под ключ», без траты вашего времени и нервов. Возьмём решение всех Ваших проблем на себя.

Спасибо Ларисе. Она вела нашу сделку покупки квартиры, у нас были подозрения на недееспособность собственника, у него даже водительских прав не было. Лариса организовала проведение экспертиз и проконтролировала, чтобы все справки были оформлены правильно.

Благодарю вас за ведение моего дела в суде. Особенно за положительный результат. Не думал, что суд будет так долго длиться, но это не ваша вина. Хорошо, что обратился к Вам, сам точно бы не справился.

Застройщик задержал сдачу нашей квартиры в новом доме на 10 месяцев. Хорошо, что вообще сдал. Случайно узнали, что можно потребовать за это с них неустойку. Обратились к юристам, наше дело вел Алексей, в процесс мы не вникали, так как не особо разбираемся в этом. Алексей все сделал сам.

И о чудо где-то через 6 месяцев нам перевели крупную сумму на счет, до сих пор не верится, что такое бывает!

Источник: kvartiraved.ru