Договор на покупку бизнеса между ИП образец

Бизнес является одним из видов специфических товаров, а это неизбежно может сказаться на договоре продажи действующего бизнеса. На жизненном опыте показано, что большая часть предпринимателей, которые хотят продать готовый бизнес . совершенно к этому не готовы. Такая неготовность выявляется после того как они ознакомятся с договором купли-продажи бизнеса.

Давайте рассмотрим, что же такого страшного описано в договоре купли-продажи бизнеса . Как правило, в таком договоре два действующих лица, это продавец и покупатель. Договор купли-продажи помогает составить юрист, и естественно он будет защищать интересы своего клиента, поэтому в разделе « Заверения и гарантии » он будет прописывать положения об ответственности за их нарушения. Практикой доказано, большая часть переговорных сделок по продаже действующего бизнеса срывается как раз по причине того, что обе стороны не смогли прийти к общему знаменателю по этим самым гарантиям и заверениям.

Основные примеры условий и последствий для владельцев бизнеса, которые согласились на то чтобы включить эти положения в договор:

Как проходит сделка по покупке продаже готового бизнеса (2 основных варианта)

1. Рассрочка платежа. Покупатель, заключая договор о продаже готового бизнеса, включая этот пункт в договор, хочет расплатиться с продавцом не сразу, а частично. При этом каждая их этих частей будет оплачена в момент наступления конкретных определенных условиях. Оплата последней части долга откладывается, как правило, до истечения периода, в течение которого к покупателю могут быть предъявлены иски или требования третьих лиц. Фактически в данном случае принять решение оплачивать или нет, может только сам покупатель, а это естественно не совсем устраивает тех, кто хочет продать свой бизнес.

2. Страхование юридической силы обязательств продавцов. Смысл гарантии для покупателя в этом случая является то, что он хочет приобрести действующий бизнес, а не ту компанию, контрагенты которой могут в любой момент от обязательств исполнения условий договора. Выход их сложившейся ситуации таков – если у вас нет возможности не давать такую гарантию, то хотя бы к максимуму свести число гарантируемых сделок.

3. Обещание вести дело честно. Любой, кто понимает не разумность такого обещания, сразу же может отказаться от внесения этого пункта в договор. В этом случае ситуация осложняется тем, что то что было вчера законным, сегодня может быть уже противозаконным.

4. Отсутствие задолженности по сборам и налогам. Даже если перед тем как осуществлялась продажа готового бизнеса, дело успешно развивается, после продажи все равно нужна будет проверка всех налогов. А в ходе этой самой проверки может обнаружиться долг. Выход здесь может быть такой – настаивать на том, чтобы те, кто являлся вашем представителем во время совершения сделки купли-продажи, участвовал в защите в суде уже проданной компании, если представители налоговой службы подадут на вас иск.

5. Не на рушение трудовых прав сотрудников. В этом случае все будет зависеть от штата продаваемой компании. Ошибкой при продаже бизнеса в этом случае может являться обещание в том, что права сотрудников продаваемой компании не будут нарушаться. Вы не можете быть уверены в том, что сотрудников, которые работали в вашей компании, уволили правильно, и что ни кто из них не будет подавать иск или жалобу в трудовую инстанцию. Решение проблемы в этом случае может быть наличие списка сотрудников, за отсутствие нарушений трудовых прав которых вы смогли бы поручиться.

Есть еще много ошибок, которые могут допускать во время продажи действующего бизнеса, но эти самые основные, которые в большей мере могут повлиять на желание бизнесмена продать свое дело.

Форма договора купли-продажи квартиры

ФОРМА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

До 31 января 1998 года было обязательным нотариальное удостоверение договоров с недвижимым имуществом, но после введения в действие Федерального закона РФ О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариальное удостоверение не требуется. Договор заключается в простой письменной форме. Однако по желанию сторон нотариальное удостоверение договора возможно в любом случае, даже если закон этого и не требует (пп 2 п. 2 ст.163 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие конкретно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, значится несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о стоимости недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В договоре должны быть указаны сведения о том, каким образом стороны намерены осуществлять передачу отчуждаемых жилых помещений. Если в соответствии с п.1 статьи 556 ГК РФ передача отчуждаемых помещений будет осуществляться по передаточному акту, в договоре следует отразить, в какие сроки должен быть составлен и подписан сторонами указанный документ о передаче. В случаях, когда сторонами определено, что передача отчуждаемого жилого помещения уже состоялась либо будет производиться без составления документа о передаче, эти условия также необходимо отразить в тексте договора.

Поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация может быть приостановлена на срок до трех месяцев, в случаях, когда фактическая передача жилого помещения приобретателю была осуществлена до подачи заявления на государственную регистрацию, в договоре рекомендуется оговорить момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели жилого помещения.

(наименование населенного пункта) (число, месяц, год прописью)

Мы, гр. ________________________________________, проживающий(ая) по

паспорт серии ___________ N ____________, выдан ___ __________ 200_ г.

_____________________________________________, код подразделения _______,

(наименование выдавшего органа)

именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, с одной стороны и

гр. ___________________________________, проживающий(ая) по адресу: ______________________________________________________________, паспорт серии ________________N ____________, выдан ___ ____________ 200_ г. ______________________________________, код подразделения __________, именуемый (ая) в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Гр. _______________________________________, продал, а Покупатель —

(Ф.И.О. Продавца полностью)

(Ф.И.О. Покупателя полностью)

купил жилое помещение — отдельную квартиру, расположенную по адресу:

___________________ область, ___________________________________________,

(населенный пункт: район, город, поселок, деревня)

улица ____________, дом N ___, корпус (строение) N ___, квартира N ____,

___________________________________ кв. м. согласно документам БТИ.

(цифрами и прописью)

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на

(наименование правоустанавливающего документа)

что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от

___ ____________ 200_ г. серия ____________ N _______________, выданным

(наименование органа, осуществившего регистрацию)

руб. что подтверждается справкой N _____, выданной ___ _______ 200_ г.

(наименование муниципального образования)

5. Указанная квартира продается за ______________________________ рублей,

уплачиваемых Покупателем полностью при подписании настоящего Договора, о

чем Продавец выдает ему расписку. Соглашение о цене квартиры является

существенным условием настоящего Договора.

6. Покупатель произвел осмотр квартиры, всех ее помещений и оборудования

перед заключением настоящего Договора, качественным и техническим

состоянием указанной квартиры удовлетворен. При осмотре квартиры дефектов

и недостатков, препятствующих ее использованию в соответствии с

функциональным назначением, либо о которых не был предупрежден Продавцом,

7. В соответствии со ст. 556 ГК РФ квартира передается от Продавца

Покупателю по передаточному акту, который стороны подписывают в день

подписания настоящего Договора. Одновременно Покупатель передает деньги в

уплату стоимости квартиры, согласно п. 5 настоящего Договора, а продавец

вручает Покупателю все ключи от квартиры.

8. Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества

переходит от Продавца на Покупателя с момента передачи квартиры и

подписания передаточного акта.

9. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной

квартиры с момента регистрации права собственности в полном размере, в

соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для

государственного и муниципального жилищного фонда.

10. Квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в

11. До подписания настоящего Договора указанная квартира никому не

продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в

споре и под арестом (запрещением) не состоит.

12. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не

состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,

препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют

обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор на крайне невыгодных

для себя условиях.

13. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в

отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает

недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли

быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной

форме, до государственной регистрации настоящего Договора.

14. Продавец и Покупатель гарантируют, что все необходимые разрешения и

согласия, предусмотренные действующим законодательством для совершения

настоящей сделки, ими получены.

15. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и в

соответствии с ч. II ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента его

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном действующим

17. Расходы по оформлению, регистрации настоящего договора стороны несут

в равных долях (по 50% каждый).

18. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную

к договору № от ___________

Акт передачи квартиры

Во исполнение условий договора купли-продажи квартиры от

___________20____ года, руководствуясь требованиями ст. 556 Гражданского

кодекса Российской Федерации, мы, Продавец — (фамилия, имя, отчество —

полностью), и Покупатель (фамилия, имя, отчество — полностью), составили

настоящий акт в том, что сего числа Продавец сдал, а Покупатель принял

квартиру N _____, расположенную по адресу:______________________________.

Указанная квартира является предметом купли-продажи по договору

между Продавцом и Покупателем от __________20___ года. Квартира

Покупатель к качеству передаваемой квартиры претензий не имеет. Ключи от квартиры Покупателем получены.

О чем и составлен настоящий акт.

_________________(Фамилия И.О.) _______________(Фамилия И.О.)

Международные контракты купли-продажи бизнес активов

Отмеченные логотипом типовые контракты купли-продажи бизнес-активов доступны для скачивания через On-Line сервис Miripravo.Ru (см. раздел E4) | — контракты в свободном доступе

Понятие и виды контракта купли-продажи бизнес-активов

Под бизнес-активами понимаются ценные бумаги и/или доли участия предприятия, а также все принадлежащее ему имущество и нематериальные активы. Учитывая различия в предмете договора, в группе контрактов, направленных на отчуждение бизнес-активов, можно выделить договоры купли-продажи акций / долей участия и договоры купли-продажи предприятий как имущественных комплексов в целом.

В отличие от договоров купли-продажи акций и долей участия, предмет которых носит виртуальный характер (обычно это записи в торговых реестрах соответствующей страны), в контрактах купли-продажи предприятий в целом регламентируется отчуждение не только ценных бумаг и долей участия, но и переход права собственности на принадлежащее продаваемому предприятию движимое и недвижимое имущество, а также на наименования, логотипы, различного рода права (например, на землю), лицензии, разрешения и проч.

Контракты купли-продажи предприятий являются сложными (комплексными) в технико-юридическом плане договорами, так как объеденяют в себе условия договоров купли-продажи и договоров на передачу прав на интеллектуальную собственность

Типовые формы

(1) Договоры купли-продажи акций и долей участия

Контракт № E4.1 | Соглашение о купле-продаже (обыкновенных) акций

(Ordinary) Share Sale Agreement (Русский/English)

[Владелец определенного пакета (обыкновенных или иных) акций предприятия или банка продает пакет полностью или частично, а покупатель приобретает на закрепленных в контракте условиях]

Контракт № E4.2 | Образец соглашения о купле-продаже доли в совместном предприятии

Model Joint Venture Interest Sale Agreement

[На примере купли-продажи доли в совместном предприятии по эксплуатации нефтегазового месторождения, данное соглашение иллюстрирует как на практике следует оформлять договоры купли-продажи долей участия в самых различных совместных предприятиях, как договорных, так и корпоративных]

Share Sale and Purchase Contract [short form]

Соглашение о продаже акций [краткая форма] | Stock Purchase Agreement [short form]

(2) Договоры купли-продажи предприятий в целом

[Детально проработанный контракт иллюстрирует как на практике нужно составлять договоры купли-продажи крупных промышленных или торговых предприятий. В качестве активов отчуждается земля и здания, фиксированные активы (оборудование и проч.), складские остатки, дебиторские задолженности, все контракты, в том числе, лицензионные соглашения относительно использования имени и символа продающегося предприятия, все права на интеллектуальную собственность, все программное обеспечение и базы данных, все бухгалтеские книги, документы и записи, все списки покупателей и иных клиентов, все предоплаченные расходы и отсроченная прибыль, все гарантийные права, все разрешения (лицензии), а также все права (включая право на возмещение ущерба, претензии и иски, имеющие отношение к продаваемому предприятию]

Соглашение о продаже небольшого бизнеса | Agreement to Sell Small Business

Договор о продаже бизнеса | Agreement to Sell Business

[Данное соглашение регламентирует несложную сделку купли-продажи небольшого торгового, производственного, сервисного и т.п. предприятия. Описание продаваемого имущества вынесено в приложение. Контракт содержит два варианта финансовых условий, положение о неустойке, а также обязательство покупателя перезаключить все прежние договоры аренды (если таковые имеются)]

договор купли продажи готового бизнеса ип образец

9 марта 2015 — 28 просмотров

юрист на сайте Мицкус О.Н.

юрист на сайте «СП-Групп»

юрист на сайте Петрова Л.В.

юрист на сайте Кузовкина Е.А.

юрист на сайте «Партизаны»

юрист на сайте Колодко В.В.

юрист на сайте Кустов А.В.

юрист на сайте Иванова С. Д.

юрист на сайте Лик И.Ф.

юрист на сайте ООО «ЮФПК»

юрист на сайте Пономарева И.А.

Источник: mirshablonov.ru

Договор о продаже бизнеса

Гражданским кодексом РФ договор купли-продажи предприятия (далее — ДКПП) определен как консенсуальное, взаимообязывающее и возмездное соглашение, по которому продающая сторона передает в собственность приобретающей стороне предприятие как имущественный комплекс (ст. 559 ГК РФ). Для признания ДКПП заключенным в нем должны присутствовать в согласованном виде существенные условия. Таковыми для этого вида торгового соглашения являются предмет соглашения и его цена.

Предметом ДКПП выступает переход права собственности на объект договора — предприятие.

Предприятие как самостоятельный объект гражданских правоотношений обладает рядом специфических признаков (ст. 132 ГК РФ). Это единый имущественный комплекс, который признается недвижимостью. Используется он для осуществления предпринимательской деятельности и состоит:

из движимого и недвижимого имущества, необходимого для функционирования предприятия;
прав требования, долгов;
прав на обозначения, определенно устанавливающие предприятие, его продукцию, работы и услуги, а также иных исключительных прав.

В составе прав требования и долгов в рамках данного договора не могут быть переданы такие права и обязанности, как:

право на занятие лицензируемым видом деятельности (п. 3 ст. 559 ГК РФ);
задолженность перед бюджетом по уплате налогов (подп. 1, 4 п. 3 ст. 44 НК РФ).

Законодателем не предусмотрены специальные положения, относящиеся к вопросу цены договора купли-продажи предприятия. Однако ввиду признания объекта ДКПП недвижимостью к договору купли-продажи предприятия применяются положения ст. 555 ГК РФ.

Нюансы договора купли-продажи бизнеса: бесплатно скачать образец документа

Один из вариантов продажи готового бизнеса — заключение ДКПП. Для этого требуются документы, наличие которых является обязательным условием для признания ДКПП заключенным (п. 2 ст. 560 ГК РФ). В качестве таких документов указаны:

Акт инвентаризации.
Отчет аудитора об объекте.
Список обязательств, включенных в состав комплекса. В нем фиксируются все кредиторы, а также подробная информация об их требованиях.
Бухгалтерский баланс. Перед подписанием ДКПП должен быть подготовлен отдельный баланс объекта.

Состав и стоимость объекта отчуждения определяется путем проведения полной инвентаризации последнего (п. 1 ст. 561 ГК РФ). Порядок проведения этой процедуры установлен приказом Минфина РФ «Об утверждении методических указаний…» от 13.06.1995 № 49 (в ред. от 08.11.2010).

Особенностью сделок по продаже бизнеса являются:

с одной стороны, уступка прав требований продающей стороны приобретателю;
с другой — перевод на него долгов, что требует согласия кредиторов.

В связи с этим в законодательстве определен особый порядок информирования кредиторов, а также последствия несоблюдения этого порядка (ст. 562 ГК РФ). Так, все кредиторы комплекса должны быть письменно проинформированы о сделке до передачи объекта приобретателю. Их ответы также должны быть облечены в письменную форму (п. 2 ст. 391, п. 1 ст.

389 ГК).

Образец договора купли-продажи бизнеса можно скачать здесь: Договор продажи бизнеса — образец.

Ответственность сторон по ДКПП

Переход предприятия, состав и/или качество которого не отвечают ДКПП, вызывает последствия, установленные общими правилами о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). Применение данных норм является диспозитивным, и в соглашении может содержаться иное (ст. 565 ГК РФ).

Дополнительно приобретателю предоставлена возможность требовать уменьшения цены объекта, если (пп. 2, 3 ст. 565 ГК РФ):

он переходит с недостатками, зафиксированными в ДКПП или передаточном акте;
в составе комплекса имеются долги (обязательства), которые не отмечены в ДКПП или передаточном акте (исключение — если продающая сторона докажет, что приобретатель был информирован о таких долгах).

Продающая сторона, получив сообщение приобретателя о недостатках объекта, вправе (п. 4 ст. 565 ГК РФ):

произвести замену имущества ненадлежащего качества;
предоставить приобретателю отсутствующее имущество.

Учитывая специфику ДКПП, законодатель существенно ограничил права участников сделки по изменению или расторжению соглашения. Так, приобретатель вправе предъявлять такие требования, а также требование о возвращении того, что исполнено по договору (двусторонняя реституция), в порядке судебного производства только при наличии обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 565 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи готового бизнеса: образец

Предварительный ДКПП кардинально не отличается от любого иного подобного соглашения. Подробную информацию по данной теме можно получить из статьи Как составить предварительный договор купли-продажи?.

Правовое значение такого документа состоит в том, что любая из сторон вправе требовать:

заключения основного соглашения и компенсации потерь, обусловленных задержкой его заключения;
возмещения убытков, возникших в связи с уклонением контрагента от подписания основного соглашения, если его подписание не состоялось в силу причин, за которые тот отвечает.

Использование образца договора продажи готового бизнеса может быть оправданно в случае заинтересованности приобретателя в покупке какой-либо конкретной бизнес-структуры и необходимости аккумулирования достаточных для приобретения бизнеса денежных средств.

Образец предварительного договора купли-продажи готового бизнеса смотрите здесь: Предварительный договор купли-продажи бизнеса — образец.

Таким образом, несмотря на кажущуюся сложность конструкции и большое количество документов, необходимых для признания ДКПП заключенным, процедура подготовки договора достаточно подробно урегулирована нормами законодательства, а сама конструкция не столь существенно отличается от иных торговых соглашений.

Особенности купли-продажи реального бизнеса

Покупка реально действующего предприятия дает покупателю возможность сэкономить как время, так и средства, поскольку вместе с правом собственности на статус предприятия (включая лицензии, учредительные документы, ИНН и прочее), он получает также:

отлаженное производство;
базу контрагентов и деловых партнеров;
штат сотрудников;
производственное оборудование;
клиентскую базу и т.д.

Заключая договор купли-продажи готового бизнеса, следует помнить, что само понятие «бизнес» неведомо Российскому законодательству. То есть, относительно к рассматриваемой нами теме, можно сказать, что в Российской Федерации понятия «договор купли-продажи бизнеса» не существует.

Договоры купли продажи осуществляются в соответствии с требованиями ст.ст. 560-566 ГК РФ, регламентирующими вопросы продажи предприятий.

Это значит, что заключение подобных договоров не регламентируется законодательно, то есть заключается на страх и риск продавца и покупателя.

Снизить риски можно, обратившись за помощью к бизнес-брокерам. Исполняя свои функции, брокеры минимизируют риски участников договора, проводя оценку сделки и информируя своих доверителей о контрагентах. Более того, если у продавца есть желание продать бизнес, но нет реального покупателя, брокер принимает на себя функции продавца и подыскивает нужного покупателя.

Подготовка к сделке

Вне зависимости от того, что продается – действующее предприятие или бизнес, существующий только в учредительных документах, процедура отчуждения будет одинаковой.

Разница проявится лишь в некоторых цифрах, характеризующих состояние продаваемого предприятия. Если предприятие действующее, то документы по нему будут включать в себя цифры, характеризующие показатели бизнеса. Если же сделка заключается на «голый» бизнес, то те же показатели просто будут нулевыми.

Для проведения сделки по отчуждению готового бизнеса следует выполнить следующие процедуры:

получение письменного согласия акционеров;
составление передаточных актов;
составление протокола, фиксирующего согласие учредителей на внесение изменений в учредительные документы.

Поскольку готовый бизнес является специфическим товаром, то желательно, чтобы основной договор предварялся неким проектом договора, в процессе составления которого стороны могли бы обговорить и предусмотреть все пункты планируемой сделки. Проект договора можно оформить в виде предварительного договора или договора о намерениях.

До составления и подписания основного договора стороны должны прийти к согласию по особо важным пунктам соглашения, а именно:

цена договора, то есть стоимость готового бизнеса;
способ уплаты – единоразово, с выплатой аванса, в рассрочку, путем привлечения кредитных средств и т.д.;
политика нового владельца в отношении персонала приобретаемого им предприятия. При желании в договоре можно предусмотреть обязанность покупателя соблюдать права работников предприятия, не осуществлять увольнений и т.д.;
переход прав и обязанностей с продавца на покупателя по уже существующим коммерческим договорам продавца с контрагентами. Договорные вопросы можно отнести к наиболее сложным в сделках по отчуждению бизнеса, потому что покупатель принимает на себя множество рисков.

Предварительное обсуждение ключевых пунктов договора тем более важно, что тот или иной пункт может быть выгоден для продавца и убыточен для покупателя и наоборот.

Например, пункты, касающиеся соблюдения трудовых прав работников предприятия, могут ущемлять интересы нового владельца. Например, в случаях, если старый владелец осуществлял подбор персонала не по деловым и профессиональным качествам, а в силу родственных или других отношений.

Особо следует предусмотреть ответственность продавца за непредоставление сведений о наличии у продаваемого бизнеса судебных споров и судебных взысканий. Если задолженности по налогам легко проверяются, то выяснить, нет ли в отношении продавца судебного иска, довольно сложно.

Если сделка касается действительно действующего дорогостоящего бизнеса, то покупателю есть смысл задуматься о заключении договора либо с фирмой, специализирующейся на предоставлении услуг по юридическому сопровождению сделки, либо с профессиональным бизнес-брокером.

Помощь юристов

Юристы, особенно специализирующиеся в вопросах, связанных с отчуждением бизнеса, обладают большими возможностями и опытом в проверке добросовестности сторон договора. Квалифицированные юристы помогут грамотно осуществить следующие действия:

определить правовой статус отчуждаемого предприятия;
составить договор купли-продажи;
проверить учредительные документы;
проверить благонадежность и платежеспособность каждого из участников сделки;
проверить отсутствие для покупателя рисков по существующим у продавца договорам с контрагентами;
проверить наличие судебных споров по продаваемому бизнесу, отсутствие судебных решений о взыскании долгов, наличие претензий кредиторов по старым долгам и т.д.

В совокупности все вышеперечисленные действия относятся к основной услуге юридического сопровождения, а именно к документальной экспертизе.

В ходе проведения экспертизы юристы (или брокер):

отследят всю деятельность продаваемого предприятия, начиная с момента его регистрации;
проверят все существующие и аннулированные договоры продавца с контрагентами (аренда, лизинги, займы, кредиты и прочее), выявят нарушения законодательства со стороны продавца, если таковые имели место в его деятельности.

Обезопасить себя от аферистов

Как правило, брокер – это тот же юрист, специализирующийся на продаже готового бизнеса, причем часто какой-то отдельной отрасли бизнеса. Поэтому подбор «правильного брокера» часто становится залогом успешной продажи бизнеса.

Как было сказано выше, помимо действий, направленных непосредственно на осуществление сделки купли-продажи, в задачи брокера входит также и минимизация рисков для своего доверителя.

Поэтому, как бы ни велико было желание продавца поскорее получить деньги, опытный брокер никогда не позволит передать покупателю документы на фирму (или хотя бы часть их) до момента подписания договора. Дело в том, что аферисты-покупатели, как правило, стремятся получить доступ к документам предприятия до оформления договора купли-продажи. Это дает им возможность осуществить мошеннические действия с минимальными для себя рисками.

Не меньшему риску при заключении договора купли-продажи бизнеса подвергается и покупатель. Он рискует купить готовый бизнес с огромными долгами, о которых продавец может умолчать. Профессиональный брокер или юрист обязательно проверит не только бухгалтерию продавца, но и:

истребует сведения из арбитражных судов, судов общей юрисдикции и службы судебных приставов;
проверит договоры продавца с поставщиками, клиентами, подрядчиками и т.д.
досконально выяснит кредитные истории продавца за последние годы и т.д.

Источник: dpvolga.ru

Порядок заключения договора купли-продажи нежилого помещения между ООО и физическим лицом или другими субъектами

Нежилая недвижимость – типичный предмет договоров купли-продажи. Часто такие объекты используются в коммерческих целях, поэтому в их приобретении бывают заинтересованы юридические лица.

Об особенностях сделок по покупке и продаже нежилого недвижимого имущества с участием «юриков» – в настоящей статье.

Разница между процедурами при продаже между различными субъектами

Можно рассмотреть сделки с разным субъектным составом.

ИП и ООО

Оба субъекта договора занимаются предпринимательской деятельностью. Но ИП – это физическое лицо, наделенное определенным статусом – ему, на государственном уровне разрешено заниматься чем-то, что приносит прибыль. ООО – фикция, коммерческая организация, которую учредил один человек или группа людей. Отсюда выводы:

ИП принимает решение об участии в сделке единолично. В ООО такое решение принимается уполномоченным органом. Подготавливаются определенные документы. Например: протокол общего собрания или решение единоличного органа.
ИП, помимо прочих бумаг, представляет документы, из которых следует, что у него имеется ИНН и ЕГРН. Самый простой вариант – запросить выписку из ЕГРИП.
Обществу с ограниченной ответственностью нужно будет сообщить следующие, подтвержденные документально, сведения: об ИНН, ОГРН, юридическом адресе. Нужно будет представить:
устав;
приказ о назначении руководителя;
нотариальную доверенность на имя представителя.

О перечне документов, которые могут понадобиться для заключения сделки и подписания ДКП, мы рассказывали в этом материале.

ИП и физическим лицом

Оба субъекта – люди. Разница в том, что ИП – человек, который занимается коммерцией. А физ. лицо – человек, который особым статусом не наделен. От «физика» для сделки потребуется только паспорт. Госпошлина за регистрацию перехода прав будет составлять 2000 рублей.

Внимание: довольно часто возникает вопрос о том, может ли физ. лицо приобрести нежилое помещение? Да, несмотря на то, что какую-то предпринимательскую деятельность в нем «физик» вести не может.

О нюансах проведения и оформления таких сделок между физическими лицами мы более подробно рассказываем тут.

Но не вся нежилая недвижимость – коммерческая. Например, человек может использовать нежилой объект в качестве склада, где он планирует хранить личные вещи. Если физ. лицо выступает в качестве продавца, то он должен будет заплатить с продажной стоимости объекта налог – 13%. ИП-продавец платит налоги, исходя из выбранной системы налогообложения. Больше информации о том, какой налог нужно будет уплатить продавцу, найдете в этом материале.

Между юридическими лицами

ГК РФ определяет целый ряд юридических лиц: коммерческие и некоммерческие, общества, товарищества, кооперативы.

Каждая организационно-правовая форма имеет свои особенности, которые играют определенную роль и при желании заключить сделку купли-продажи нежилого помещения. Например, представитель унитарного предприятия должен иметь на руках согласие собственника на покупку объекта.

ООО и физическим лицом

Об особенностях, связанных с каждым из этих субъектов сделки, речь уже шла, поэтому кратко:

ООО представляет довольно большой пакет документов, перечисленных выше. Физ. лицо предъявляет только паспорт.
ООО, платит налоги, если является продавцом, исходя из выбранной системы налогообложения. Физ. лицу требуется уплатить НДФЛ, если нет возможности воспользоваться вычетом.
Госпошлина за регистрацию прав для юр. лиц намного выше, чем для «физиков».

Ознакомившись с другими публикациями наших экспертов, вы также сможете узнать о нюансах покупки нежилых помещений у застройщика, о правилах составления ДКП объекта с ЗУ, а также, как правильно провести оценку недвижимости.

Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.

Что касается содержания, то разница здесь будет только в заполнении реквизитов сторон.

Если в сделке участвует физ. лицо, то указываются только данные его паспорта. Если стороной выступает ИП, то указывают:

паспортные данные лица;
ИНН;
ГРН.

Может быть прописан и адрес нахождения офиса, где ведет свою деятельность предприниматель, хотя и регистрация в ФНС осуществляется по месту прописки.

Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между юрлицом и физлицом
Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между ООО и физическим лицом

Если в сделке участвует ООО или другое юридическое лицо, то должны быть прописаны следующие данные:

об учредительных документах (в том числе, в которых указаны ИНН и ОГРН);
о руководителе организации;
о доверенном лице;
о документе, в котором зафиксировано желание компании участвовать в сделке.

Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между ООО
Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

О правилах заключения типового ДКП нежилого объекта узнаете здесь.

Процедура регистрации

Она регламентируется, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отметим, что органам Росреестра или МФЦ не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Регистрация перехода прав всегда происходит одним и тем же способом. Разница в следующем:

В количестве и видах документации, необходимой для осуществления регистрационных действий.
В размере госпошлины. Как отмечалось, для юр. лиц она составляет 22000 рублей, против 2000 для «физиков».

Подводные камни и нюансы

С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:

На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.

Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:

ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
Сделка санкционирована руководством организации.

Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.

Источник: urexpert.online