Если ИП покупает квартиру

Любой из видов налогового вычета представляет собой ничто иное как своеобразную льготу, за счет которой уменьшается налоговая база и соответственно сумма самого налога. По итогу налогоплательщики имеют право на то, чтобы вернуть образовавшуюся переплату из бюджета, тем самым скомпенсировать часть расходов. В сегодняшней статье будет рассматриваться вопрос: может ли ИП получить налоговый вычет за покупку квартиры, кто из предпринимателей вправе вернуть НДФЛ, каким образом происходит оформление возврата для ИП? Также мы расскажем, какие документы потребуются для оформления, если квартира куплена за свои денежные средства или за ипотечные.

Что такое налоговый вычет, и как оформить его, если вы предприниматель?

При покупке квартиры можно получить налоговый вычет, если вы являетесь резидентом РФ, то есть, лицом, которое постоянно проживает в России не менее 183 дней за год и выплачивает подоходный налог (равный 13%, за исключением дивидендов). Если же человек осуществляет предпринимательскую деятельность, то возникает резонный вопрос: кто из ИП вправе вернуть налог, а кто не имеет такой возможности по закону?

7 Случаев, когда НЕЛЬЗЯ покупать квартиру [ РИСКИ И ПРОБЛЕМЫ ] Покупка квартиры на вторичном рынке

Вносим ясность: ИП может иметь статус резидента РФ и выплачивать 13% со своих доходов в государственный бюджет. В случае, если оба этих условия соблюдены, то предприниматель вправе получить налоговый вычет за приобретенную квартиру.

Кто из предпринимателей может потребовать возврата налога?

Такая возможность предусмотрена только для ИП, работающих на общем режиме. Из этого следует, что вернуть налог могут те, кто уплачивает со своих доходов 13% НДФЛ в государственный бюджет, либо те ИП, которые имеют иные источники дохода, с которых также выплачивается 13% налог (за исключением дивидендов). Такими источниками, к примеру, могут быть сдача в аренду того или иного имущества или официальная работа, где предприниматель оформлен по трудовому договору. Из вышесказанного следует, что ИП, которые работают на специальных режимах налогообложения и не имеют дополнительных доходов, облагаемых НДФЛ, не могут оформить налоговый вычет на квартиру.

Подведем итог: чтобы у предпринимателя была возможность вернуть налоговый вычет за покупку квартиры, ему следует либо иметь дополнительный доход (который облагается НДФЛ), либо вести свою деятельность по общему режиму. Если ИП работает по УСН или по иному спецрежиму, то он, к сожалению, не может вернуть НДФЛ.

Какова сумма налогового вычета для предпринимателей?

Сумма возврата 13% за купленную квартиру имеет ограничения. Однако важно иметь ввиду: если вы купили квартиру в ипотеку, то можно подать на получение вычета не только по основной сумме, но и по процентам за жилищный кредит.

Если предприниматель приобрел квартиру за свои денежные средства

В силу подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ сумма возврата имеет максимальное ограничение: заявить можно о получении налогового вычета в размере не более 13% от суммы в 2 млн рублей. Таким образом, максимальная сумма, которую можно получить в виде налоговой компенсации за покупку квартиры, равна 260 тысячам рублей. Безусловно, жилье может стоить дороже, особенно, если оно находится в крупном городе, но больше 260 тысяч рублей получить не удастся.

Как покупать квартиру в кредит? Главное правило при покупке квартиры в ипотеку

Пример №1: Ермаков И.И. ведет предпринимательскую деятельность и работает по упрощенке. Помимо этого, он официально работает в IT-агентстве в должности старшего программиста. Ермаков И.И. получает официальную заработную плату, с которой выплачивает налоги.

За личные средства он приобрел квартиру в новостройке стоимостью 2,4 млн. рублей и решил обратиться за получением налогового вычета. Поскольку стоимость приобретенного объекта недвижимости превышает 2 млн. рублей, то Ермаков И.И. вправе заявить к вычету лишь часть своих расходов с покупки квартиры (а именно, только 2 млн. рублей из 2,4 млн. рублей). Таким образом, он может рассчитывать на возврат 260 тысяч рублей.

Пример №2: Кутейников В.М. является предпринимателем и работает по общему режиму, выплачивая в государственный бюджет 13% со своих доходов. Он купил квартиру стоимостью 1,3 млн. рублей. Поскольку стоимость приобретенного жилья меньше максимально возможного вычета, Кутейников В.М. вправе заявить к вычету всю сумму и получить (1 300 000 * 13%) 169 тысяч рублей из возможных 260 тысяч рублей.

Полная сумма налогового вычета может быть не возвращена за один раз. Возврату подлежит лишь та сумма, с которой был уплачен налог за прошлый год. Например, если сумма уплаченного за прошедший год налога НДФЛ составила 50 тысяч рублей, то вы сможете получить лишь эти 50 тысяч рублей. В таком случае вам придется подавать документы на получение налогового вычета ежегодно и получать уплаченную в качестве НДФЛ сумму раз в год до тех пор, пока налоговый вычет не будет получен в полном объеме.

Если предприниматель купил квартиру в ипотеку

Если квартира куплена за ипотечные средства, то дополнительно к основному вычету предприниматель может подать на вычет по кредитным процентам в размере 3 млн. рублей. Таким образом, помимо возврата можно заявить 390 тысяч рублей. Обратите внимание, что в этом случае необходимо иметь ввиду один нюанс – к возврату заявляются только уплаченные на данный момент проценты по ипотечному кредиту, а не вся сумма долга перед банком.

Пример №3: Польщикова А.М. – предприниматель, работающим по общему режиму. Она приобрела квартиру стоимостью 5,5 млн. рублей в ипотеку. На момент подачи сумма выплаченных по ипотеке процентов составила 356 тысяч рублей. Польщикова А.М. вправе воспользоваться основной льготой и получить возврат 260 тысяч рублей, и дополнительно вернуть (356 000 * 13%) = 46 280 рублей за выплаченные банку проценты.

За какое жилье предприниматели могут оформить налоговый вычет?

Согласно закону квартира может быть куплена как на вторичном рынке недвижимости, так и в новостройке. Однако здесь существует разница: при приобретении квартиры в новостройке можно включить в расходы саму сумму за купленную квартиру, а также за ремонтные работы.

Если предприниматель купил квартиру в новостройке

Как уже было сказано, вы можете оформить вычет не только по стоимости купленного объекта недвижимости, но заявить о возврате суммы, которая была потрачена на отделку жилища. К примеру, отделочными работами будут являться облицовка полов, стен и тому подобное.

Это важно знать! Чтобы предприниматель, купивший квартиру в новостройке, мог получить налоговый вычет за отделку, важно, чтобы в договоре купли-продажи было указано, что квартира покупается на этапе незавершенного строительства и не предусматривает осуществления отделочных работ.

Если предприниматель приобрел квартиру на вторичном рынке

В этом случае к вычету может быть заявлена только сумма расходов, которые пошли на приобретение квартиры, поскольку возврат налога за ремонт «вторички» не предусмотрен законом.

Обратите внимание! Для возврата налогового вычета за приобретение квартиры не предусмотрено никакого срока давности. Если предприниматель на текущий период времени не имеет налогооблагаемых доходов, то он может подать документы на получение возврата позже, когда такие доходы появятся.

Получение налогового вычета при покупке квартиры ИП

Предприниматели, равно как и другие физлица, вправе обратиться за получением вычета за приобретенный объект недвижимости через ФНС. В случае, если предприниматель параллельно осуществляет трудовую деятельность по договору, то возврат может быть оформлен и через работодателя.

Как вернуть налог через налоговую?

Для того чтобы вы, как предприниматель, смогли оформить вычет, вам потребуется обратиться в ФНС с подготовленным списком документов:

1. Договор о покупке квартиры, а также документы, которые могут подтвердить приобретения жилого объекта (платежные квитанции, чеки и тому подобное).
2. Заявление на получение вычета.
3. Справку 3-НДФЛ.
4. Справку 2-НДФЛ.
5. Документ, который подтверждает право собственности/акт приема-передачи при покупке на основании ДДУ.

Если вы выплачивали денежные средства за долю несовершеннолетнего ребенка или супруга, то следует предоставить свидетельство о рождении ребенка или свидетельство о браке соответственно. Также важно отметить, что если денежные средства за покупку были внесены другим лицом на основании доверенности, то обязательно потребуется копия данной доверенности.

Вам также будет интересно:

Если предприниматель приобрел квартиру за счет ипотечных средств, то к этому списку следует добавить дополнительные документы, а именно:

1. Ипотечный договор с банковской организацией.
2. Справку об уплаченных процентах.

Камеральная проверка по переданным документам проводится в течение 3 месяцев. По итогу в течение 30 дней налоговая перечислит налоговый возврат на счет заявителя.

Как вернуть налоговый вычет через работодателя?

В случае, если предприниматель ведет официальную трудовую деятельность по договору с работодателем, то у него есть право на возврат налога непосредственно через работодателя. В данных обстоятельствах пакет документов в ФНС будет аналогичным, за исключением справки 2-НДФЛ и декларации – они не требуются. После того как заявление поступает в ведомство, ФНС в течение месяца должно выдать уведомление о праве на получение вычета. Данное уведомление вместе с заявлением передается в отдел бухгалтерии, после чего с заработной платы предпринимателя прекращается удержание налога.

Обратите внимание! В 2022 году физическим лицам (а также предпринимателям) будет существенно проще возвращать налог через работодателя – повторно обращаться в ИФНС для того чтобы получить уведомление на вычет больше не придется. Налоговая самостоятельно передаст необходимые сведения вашему налоговому агенту.

Подводим итоги

Таким образом, главное требование для получения вычета при покупке квартиры ИП (также как и иным другим лицом, являющимся налогоплательщиком) – это наличие официально подтвержденного дохода, с которого происходит уплата налога в размере 13%. Фактически, налоговый вычет – возврат налога, который был уплачен ранее. Из этого следует очевидный вывод о том, что если таких уплаченных сумм не было, то предприниматель не сможет получить «жилищный» вычет. Данную «компенсацию» можно оформить только один раз в жизни и только на одну квартиру.

Источник: lawabc.ru

Продажа нежилых помещений: особенности и варианты налогообложения

Продолжаем тему оптимизации налогообложения для владельцев нежилой недвижимости. Об тонкостях сдачи в аренду мы уже недавно поговорили, теперь перейдём к вопросам продажи нежилых помещений.

Фото с сайта lenta-ua.net

Будем считать, что все мы тут резиденты, уплата тридцатипроцентного налога никому не грозит, и выделим 3 основных ситуации по двум факторам – статусу гражданина и времени владения помещением.

Ситуация 1: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3х лет.

При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее.

При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:

• данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;
• договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;
• копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом — то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.

Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.

Ситуация 2: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3х лет.

В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога:

• получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). То есть, если вы продаёте своё нежилое помещение за 2 250 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (2 250 000 – 250 000) х 0,13 = 260 000 рублей
• вместо получения вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, если вы 2 года назад приобрели это же помещение за 1 500 000 рублей, НДФЛ по этой схеме составит (2 250 000 – 1 500 000) х 0,13 = 97 500 рублей

Какие затраты могут включаться в расходы, кодексом конкретно не оговаривается. В Письме Минфина РФ Письме Минфина РФ № 03-04-05/7-607 от 26.08.2011 прямо сказано только, что это расходы непосредственно на приобретение помещения, то есть зафиксированные в сумме сделки, и подтверждённые расходы на перепланировку и перевод недвижимости в нежилой фонд. Хотя, если есть документально подтверждённые затраты на услуги риэлторов или на последующий ремонт, их тоже можно включить в расходы – обычно налоговые органы к этому не придираются. А вот если вы возьмётесь доказывать с какими-то чеками в руках, что израсходовали приличную сумму на ремонт собственными (или любыми другими незадокументированными) силами, вас в налоговой не поймут, так что лучше не пытаться.

Как видно, вторая схема уменьшения НДФЛ (доходы минус расходы) на практике оказывается более выгодной намного чаще, во всяком случае – если речь не идёт о совсем дешёвой недвижимости. Как и в первой рассмотренной ситуации, обе эти схемы уплаты НДФЛ исключают использование продаваемой недвижимости в предпринимательской деятельности. Что тут важно отметить – в принципе физическое лицо может иметь статус ИП, но если документальных подтверждений предпринимательской деятельности с данным объектом недвижимости нет и при регистрации в качестве ИП не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, возможно, придётся заплатить именно 13% с положенными вычетами, а не 6%, как это было бы желательнее в некоторых случаях.

Ситуация 3: индивидуальный предприниматель продаёт нежилое помещение, используемое им в предпринимательской деятельности.

Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов. Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.

Однако есть ряд тонкостей, которые могут работать в минус данному варианту продажи. Например:

Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2010 г. N 03-04-05/3-452). Однако решения до сих пор выносятся противоречивые и – без привлечения дополнительных юридических кадров – зачастую, к сожалению, не в пользу ИП. В любом случае надо понимать, что вопросы, будете вы после продажи недвижимости работать как ИП или не будете, надо или не надо вам сдавать какие-то формы НДФЛ и платить его – отдельные вопросы, регулируемые отдельными нормативными актами, не имеющими отношения к продаже имущества ИП. Хотя при суде с налоговыми органами всё это может быть увязано ими в общий сложный клубок, в котором простому налогоплательщику порой нелегко разобраться сразу.

Резюме

Первым делом, конечно, надо посчитать, какой вариант продажи нежилой недвижимости для вас выгоднее. Далее – заранее озаботиться документальным и бухгалтерским подтверждением выбранного варианта (в ситуации 1 – закрыть ИП в идеале не в год продажи, а раньше, и ликвидировать на случай проверки вообще «все видимые следы пребывания ИП на спорной территории»; в ситуации 3 – наоборот, запастись как можно большим количеством юридически значимых доказательств функционирования недвижимости в предпринимательских целях). Ну а дальше просто действовать по закону, будучи готовым, если что, защищать свою позицию в налоговых органах и в суде. Впрочем, если человек не готов к долгой череде судов и речь идёт о каких-то небольших для него суммах доплаты налога, можно и доплатить – в конце концов, чем биться два года в судах за сотню тысяч, многим предпринимателям проще за то же самое время спокойно «отбить» их на новых проектах. И пусть процветает родное государство! Может, ему эта сотня в самом деле нужнее, чем вам, или – тем паче – дорогим юристам, специалистам в таких делах…

Источник: regforum.ru