В Российской Федерации коммерческой недвижимостью признаются объекты (помещения, здания, сооружения и т.д.), используемые для извлечения прибыли. Далеко не всегда это связано с предпринимательской деятельности, а налогообложение от реализации подобных объектов недвижимого имущества будет зависеть от правового статуса продавца, а также ряда иных факторов.
Какие сборы взимаются при реализации нежилого помещения
По общему правилу, при реализации любого объекта недвижимости подлежат уплате различные виды налогов, состав которых будет зависеть от правового статуса продавца. В отношении расчета и уплаты налогов для граждан и ИП применяются нормы статьи 217 НК РФ, а также Письмо Минфина № 04-04-05/14057.
Если в качестве продавца по сделке с коммерческой недвижимостью выступал гражданин, не зарегистрированный в ИФНС частным предпринимателем, налогообложение будет происходить следующим образом:
- если нежилое помещение не использовалось для предпринимательской деятельности, физлицо обязано рассчитать и перечислить в бюджет сумма НДФЛ, которая рассчитывается по ставке 13% от полученного дохода, рыночной или кадастровой стоимости объекта (при этом гражданин имеет право использовать ряд налоговых вычетов);
- если помещение выступало в качестве предмета получения прибыли, ставка налогообложения не измениться – 13% от дохода или от рыночной/кадастровой стоимости, однако право на использование налоговых вычетов утрачивается;
- расчет суммы налоговых обязательств является обязанностью гражданина – для этого в ИФНС до 30 апреля должен быть подан заполненный декларационный бланк.
Применение иных ставок налогообложения для частных лиц законодательство не предусматривает. Если гражданин имеет официальный статус частного предпринимателя, при определении налоговых обязательств от продажи коммерческой недвижимости возможны следующие варианты:
О НАЛОГАХ при Купле-Продаже Недвижимости | Налог с продажи квартиры 2021. Налог на недвижимость
- если ИП владеет нежилым объектом недвижимости, но не использует его для предпринимательской деятельности, уплата налога будет осуществляться по общим правилам – по ставке НДФЛ 13% от суммы полученного дохода, либо от кадастровой стоимости;
- если объект служил для целей получения доходов при ведении предпринимательской деятельности, расчет суммы налога будет осуществляться по различным основаниям, в зависимости от выбранной схемы налогообложения (например, УСН, ЕНВД и т.д.);
- декларирование полученного дохода будет осуществляться по форме 3-НДФЛ (в первом случае), или путем заполнения декларационных документов по выбранному режиму налогообложения.
Частный предприниматель вправе уменьшить сумму платежей, путем учета расходных обязательств, если это предусмотрено его налоговым режимом.
Сумма налоговых обязательств юрлица, если оно выступало продавцом коммерческой недвижимости. также будет зависеть от налогового режима. При работе по общей схеме налогообложения, предприятие будет обязано уплатить налог на прибыль, который будет рассчитан с учетом произведенных расходов и амортизационных факторов.
Изменения в законе по налогу на прибыль при продаже недвижимости с 1 января 2016 года описаны в этом видео:
Налог с продажи коммерческой недвижимости
Обязанность по расчету и уплате налога при продаже объекта коммерческой недвижимости возникает по итогам календарного года, в котором была зарегистрирована сделка. Использование различных вариантов оптимизации данных платежей, как правило, будет связано с выбором одного из доступных налоговых режимов для предпринимательской деятельности.
Особенности и правила взимания
Налоговый кодекс РФ связывает все нюансы расчета налоговых обязательств с использованием объекта недвижимости для ведения предпринимательской деятельности. Для частных предпринимателей и предприятий подтверждением данного факта будет являться не только регистрация права собственности в службе Росреестра, но и постановка имущества на баланс, заключение различных сделок (например, аренда торговых помещений), а также учет всех доходных и расходных операций в сведениях бухгалтерского и налогового учета.
- Для граждан отнесение недвижимости к коммерческим объектам носит декларационный характер, однако налоговые органы обладают неограниченными полномочиями по проведению камеральных и выездных проверок правильности исчисления налогов. Если в ходе проверки будет установлено, что физлицо использовало проданный объект для ведения предпринимательской деятельности, сумма налога будет доначислена в принудительном порядке, а гражданину грозят штрафные санкции.
- Для юридических лиц определение коммерческого характера объектов недвижимости происходит исходя из данных бухгалтерского учета. Для этого, помимо отражения текущих операций по доходам и расходам, предприятия ежегодно вносят изменения в амортизационные показатели. Амортизация влияет как на расчет текущих налогов от прибыли, так и на сумму налоговых обязательств при последующей продаже объекта.
Оптимизация
Варианты оптимизации и уменьшения суммы налоговых платежей также будут зависеть от правового статуса продавца. Выделим основные нюансы, позволяющие существенно минимизировать размер налоговых обязательств от продажи объекта коммерческой недвижимости. Для граждан возможны два варианта, каждый из которых необходимо надлежащим образом оформить еще до совершения сделки продажи:
- в течение календарного года, в котором предстоит реализация объекта, не использовать его для извлечения прибыли (это даст возможность уменьшить сумму налога за счет вычетов);
- зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и выбрать наиболее оптимальную схему налогообложения для последующей отчетности.
Целесообразно заранее проконсультироваться у налогового юриста по возможности минимизации платежей в бюджет, чтобы избежать проблем при заполнении декларационных документов и штрафных санкций.
Ряд налоговых режимов предполагает отказ от учета расходных операций при расчете суммы налога (например, ИП может выбрать схему УСН-Доходы). В этом случае сумму налоговых обязательств будет невозможно уменьшить за счет ранее произведенных расходов, что нужно заблаговременно учесть перед продажей объекта.
Вычеты и налоги при реализации коммерческой недвижимости описаны в этом видео:
Размер и расчет
Исходя из базовых правил налогообложения, ставка налога с продажи коммерческой недвижимости составит:
- для граждан будет использована ставка 13% от договорной или кадастровой стоимости объекта (при расчете необходимо учитывать новые правила налогообложения, вступившие в силу с 2016 года);
- предприниматели на общей схеме налогообложения обязаны уплатить налог на прибыль 20%, для которого учитываются все доходы за отчетный период, в том числе от продажи недвижимого имущества;
- для предприятий расчет налога на прибыль будет осуществляться по аналогичным правилам, с возможностью уменьшения налогооблагаемой базы за счет отдельных видов расходов.
При использовании специальных налоговых режимов обязанность по уплате отдельных видов налогов может быть устранена (в том числе и по налогу на прибыль). В этом случае, для определения налогооблагаемой базы будет использован общий показатель доходов за отчетный период.
Налог на реализацию магазина или торгового павильона
Магазины или торговые павильоны, при надлежащей регистрации их в качестве объекта коммерческой недвижимости, будут признаваться основным средством для ИП или компании. В этом случае при продаже и последующем расчете налоговых обязательств будут учитываться данные бухгалтерского учета, в том числе остаточная стоимость имущества.
Специальных налоговых ставок для продажи основных средств НК РФ не предусматривает, поэтому при подаче декларационных форм нужно учесть только оплату налога на прибыль и НДС (если объект предпринимательской деятельности не освобожден от него).
Налоги в сфере недвижимости, в том числе коммерческой, описаны в этом видео:
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями в социальных сетях:
И подписывайтесь на обновления сайта в Контакте, Одноклассниках, Facebook, или Twitter.
3 Комментариев
Татьяна 14.10.2018 20:13
Очень прошу ответить на вопрос,заоанее благодарна. Собственник нежилого помещения -ип. Доход с аренды не получал 2 года фактически. Остальное время получал неофициально не на счет ип. Имеет в собственности 2 /3 . Комун.услуги и деятельность велась другим собственником 1/3 части. Сейчас собственник 2/3 хочет продать тому кто имеет 1/3.
Какой налог он должен заплатить? Имеет ли право на вычет 250тыс? Ип у кого 2/3 деятельность основная это сдача недвижимости в аренду (другие обьекты)
Лидия 24.10.2018 17:22
Ответьте,пожалуйста, на вопрос: как можно минимизировать налог от продажи ком.нежвиж? Я И П. Недвижимость оформлени на ф.л-меня. Я производитель. Общая система нолообложения. Но производители долго не живут.
Какой налог с меня возьмут?
Сергей 16.07.2019 07:24
Добрый день!
Прошу помочь разобраться с налогом при продаже недвижимого имущества, и как уменьшить этот налог.
Я физ.лицо. Имущество — помещение свободного назначения, приобретено в 2018 году по цене 45 000 руб. Кадастровая стоимость 1 534 000 руб. Помещение не использовалось в коммерческих целях.
Источник: uriston.com
НТВП «Кедр — Консультант»
ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации по бухучету и налогообложению » НДФЛ » Возникает ли налогообложение при продаже нежилого помещения, купленного физическим лицом и впоследствии используемого им в предпринимательской деятельности (ИП на УСНО)
Возникает ли налогообложение при продаже нежилого помещения, купленного физическим лицом и впоследствии используемого им в предпринимательской деятельности (ИП на УСНО)
В 2007 году физическим лицом было куплено нежилое помещение, которое по настоящее время используется им в предпринимательской деятельности (ИП на УСНО с объектом налогообложения «Доходы»)
Вопрос.
Возникает ли налогообложение при продаже данного помещения?
Ответ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
На основании пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. В том случае, если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также, если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
(Письмо Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/33583) >
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСНО освобождает ИП от обязанности уплачивать НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности. При этом в рамках УСНО облагаются налогом доходы от реализации (в том числе от реализации имущества) и внереализационные доходы в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ (со ссылкой на ст. ст. 249 и 250 НК РФ).
Таким образом, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи однозначно учитываются в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО. Существуют разъяснения Минфина о том, что при продаже жилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности ИП, применяющим УСНО, полученные доходы необходимо облагать именно в рамках спецрежима (с учетом выбранного объекта обложения), — Письмо от 21.07.2014 N 03-04-05/35532.
Если предприниматель продал имущество, надо заплатить налог
Межрайонная ИФНС России № 20 по РБ информирует о том, что порядок налогообложения дохода от продажи нежилого помещения у индивидуального предпринимателя, применяющего упрощённую систему налогообложения, зависит от того, связана ли такая продажа с предпринимательской деятельностью или продаваемая недвижимость не была задействована в бизнесе
Если предприниматель продал имущество, надо заплатить налог
При этом срок владения имуществом не имеет никакого значения.
Зачастую эти понятия путаются с нормами определения налогооблагаемой базы при исчислении налога на доходы физических лиц при реализации объектов недвижимости.
В соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы. Всё это отражается в декларации.
Так, в нарушение установленных требований индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность на подведомственной территории, в 2021 году была совершена продажа нежилых зданий (складов), за сдачу которых в аренду на протяжении нескольких лет получался доход. В декларации по упрощенной системе налогообложения за 2021 год доход от реализации недвижимого имущества отражен не был, следовательно, налог не исчислен. Данное нарушение было установлено в ходе камеральной проверки, по результатам которой Межрайонной ИФНС России № 20 по Республике Башкортостан индивидуальный предприниматель был привлечен к ответственности, сумма дополнительно исчисленного налога по упрощенной системе налогообложения составила 3,5 миллиона рублей.
Дарья Двинских, начальник отдела камеральных проверок № 2 Межрайонной ИФНС России № 20 по РБ
Источник: belrab.ru