Если у ИП риэлторская деятельность

Некоторым людям нужен риэлтор для покупки квартиры. Это существенно облегчает поиск недвижимости и снижает для покупателя риски. Но лишь в том случае, если риэлтор хороший и относится к работе ответственно. Таких найти тяжело, но можно. Также риэлтор может понадобиться для продажи недвижимости, и в сделке будет представлять интересы продавца.

Лучше не доверять на 100% даже агентству с безупречной репутацией. В сделках каждый преследует свои цели: продавец хочет продать, покупатель – купить, а риэлтор – заработать. Рассмотрим, как минимизировать риски, что нужно знать о сделке и как она проходит при участии посредника.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Бесплатная консультация юриста

Особенности и риски купли-продажи недвижимости

1. Договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами.
2. ДКП удостоверяется нотариусом , если продается доля, в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный.
3. Если покупатель вносит задаток до регистрации , а оставшуюся часть – после, – это обязательно отражается в ДКП. После подачи документов регистратор наложит обременение, благодаря чему продавец сможет отменить сделку, если не получит остаток своевременно. Получив документы о регистрации, покупатель отдает продавцу оставшуюся часть денег, а тот представляет расписку о получении в МФЦ или Росреестр, чтобы обременение было снято. Если же отразить получение всей суммы в ДКП сразу же, есть шанс, что продавец останется только с задатком, а оспаривать сделку или взыскивать вторую часть суммы придется через суд.
4. Если покупка квартиры через риэлтора предлагается по договору об оказании информационных услуг, лучше не сотрудничать с таким агентством . Скорее всего, риэлтор выдаст клиенту список номеров собственников, и недвижимость придется смотреть самостоятельно. При этом большая часть номеров будет недействительна.
5. Если квартира куплена продавцом в браке, понадобится нотариальное согласие его супруга (ст. 36 СК РФ).
6. Если собственником является несовершеннолетний, родитель, представляя его интересы в сделке, должен получить разрешение органа опеки на продажу.
7. Если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовался материнский капитал, продавец обязан выделить доли в праве собственности. Если он утверждает, что маткапитал не использовался, не лишним будет запросить у него справку об остатке средств по сертификату из ПФР. В случае отказа в предоставлении лучше найти другое жилье, иначе сделку потому смогут оспорить дети, второй супруг, прокуратура, ПФР или орган опеки.
8. Проверить отсутствие зарегистрированных лиц можно в выписке из домовой книги, а отсутствие долгов по ЖКУ – справками из ТСЖ или УК. Эти документы предоставляет продавец.
9. Квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту . Проверить наличие обременений можно, заказав хотя бы электронную выписку из ЕГРН самостоятельно на сайте Росреестра. Для покупателя залоговая недвижимость представляет риски. От него понадобится увеличенный задаток, чтобы продавец закрыл ипотеку и банк снял обременения. Но если подходить к сделке грамотно и контролировать действия собственника, сделка пройдет без проблем.

Обратите внимание! Выше представлены главные особенности купли-продажи недвижимости, которые помогают избежать риск оспаривания. На вторичном рынке продается около 30% жилья, купленного с маткапиталом, еще часть недвижимости – с несовершеннолетними собственниками. Такие сделки всегда несут риски для покупателей, если не проверять все тщательно.

Нюансы в работе с самозанятыми и ИП. Что можно и нельзя самозанятому риэлтору. Ксения Турусина

Может ли посредник — риэлтор быть самозанятым. Статус риэлтора.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности купли-продажи квартиры через риэлтора

Покупка квартиры через агентство позволяет человеку быстрее найти желаемую недвижимость. В таком случае риэлтор самостоятельно проверит ее на юридическую чистоту, если он работает на совесть и эта услуга отражена в договоре.

Сотрудничество покупателя и продавца с агентством отличается. Хорошее агентство не будет требовать с людей оплату за еще не оказанную услугу. Плохое возьмет деньги, даст список номеров и будет игнорировать клиента.

Продажа недвижимости

Один из сценариев взаимодействия продавца и риэлтора при продаже недвижимости выглядит так:

1. Собственник размещает объявления на онлайн-досках, в течение ближайших двух часов ему поступает поток звонков от риэлторов. Во время разговора они спрашивают, можно ли посмотреть квартиру и внести ее в базу. Если человек соглашается, они будут предлагать жилье своим клиентам.
2. Риэлтор в назначенный день осматривает квартиру, придя один или с потенциальным покупателем.
3. Если покупателю нравится жилье, с агентством заключается договор, сделку проводит риэлтор.

Есть и второй вариант, когда продавец сам обращается в риэлторское агентство:

1. Собственник ищет хорошее агентство, заключает с ним договор.
2. Риэлтор сразу вносит продаваемую квартиру в базу, находит покупателя, которого могло бы заинтересовать жилье.
3. На показе хороший риэлтор старается преподнести квартиру в максимально выгодном свете. Некоторым даже удается обратить недостатки в достоинства.
4. Покупатель решается на сделку, оформляется риэлторский договор, заключается ДКП, подаются документы на регистрацию.

Важно! Для продажи квартиры через риэлтора нужно подойти к выбору агентства ответственно. Недвижимость клиента, с которым заключен договор, предлагается покупателям в приоритетном порядке. Если у собственника нет возможности показывать жилье лично, можно передать ключи риэлтору, отразив это в договоре. Тогда он сам будет ездить на показы с покупателями.

Совет юриста: с передачей ключей нужно быть осторожным. Однажды я помогала человеку с проверкой дома. Продавало его агентство, риэлтор показал нам его. Потом мы нашли и собственницу, которая сказала, что ключи действительно передавала во время сотрудничества с агентством, но потом расторгла договор. Нам открывали дом дубликатом, сделанным без согласия и ведома владелицы.

Кроме того, дом оказался построенным за маткапитал. Доли не выделены, его пытались продать так. От сделки мы отказались: собственница не согласилась оформлять все по закону через выделение долей и получение разрешения органа опеки.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Покупка недвижимости

При покупке квартиры через риэлторское агентство также есть сложности. Сейчас найти объявления от собственников тяжело. Агенты же продают жилье с комиссией, наценка включается в стоимость. Например, если собственник-продавец хочет получить после сделки на руки 3 000 000 руб., агент добавит комиссию 50 000-70 000 руб. и выставит на продажу за 3 070 000 руб. Эти деньги можно сэкономить, найдя собственника.

Обратите внимание! Чаще всего агентства просто дублируют объявления владельцев квартир даже без их согласия. Чтобы не платить комиссию, достаточно хорошо изучить рынок, и посмотреть, кто разместил объявление – посредник или собственник.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как происходит покупка квартиры через агентство недвижимости:

1. Человек обращается за помощью к риэлтору, заключается договор. Комиссия оплачивается по факту сделки, обычно она закладывается в стоимость или сверх нее по согласованию с продавцом.
2. Агент ищет подходящее жилье, ездит на осмотры с клиентом или без него – все зависит от договоренностей и условий договора.
3. Когда недвижимость находится, после согласования условий сделки оформляется ДКП.

Если покупатель платит задаток, а остаток – после регистрации, – риэлторские услуги оплачиваются именно из оставшейся части.

Есть и второй вариант сотрудничества:

1. Покупатель самостоятельно находит недвижимость, попадает на агентство.
2. Риэлтор сам или с собственником показывает жилье, проверяются все документы.
3. Заключается ДКП, подается на регистрацию.

Важно! Если недобросовестный риэлтор представляет интересы продавца, вряд ли он будет думать о защите покупателя. Он может умолчать о юридических и технических проблемах с недвижимостью. Лучше, если у покупателя будет свой риэлтор или юрист. Участие специалистов от обеих сторон в сделке законом не запрещено.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Пошаговая инструкция

Кто оплачивает услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке и продаже квартиры?

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

Обязанности и ответственность риэлтора обычно отражаются в договоре с ним. Что он должен делать:

1. Искать подходящее жилье с учетом требований клиента.
2. Ездить на осмотры с клиентом или без него. В последнем случае квартира показывается, когда агент точно уверен, что она подойдет покупателю.
3. Оформлять документы и сопровождать сделку с юридической стороны.
4. Вести переговоры с продавцами и их представителями.
5. Подавать документы на регистрацию.

Риэлтор может провести сделку с недвижимостью и подать документы в Росреестр от лица клиента. Но для этого понадобится нотариально удостоверенная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ).

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Обязанности риэлтора при продаже квартиры

Рассмотрим, как работают агентства недвижимости по продаже квартир и что входит в обязанности агента:

1. Осмотр недвижимости, фотографирование, сбор информации и проверка документов. Это нужно для дальнейшего размещения объявлений и внесения жилья в базу.
2. Показ квартиры потенциальным покупателям.
3. Получение и оформление документов.
4. Поиск покупателей.
5. Подача документов на регистрацию. Это делается в его присутствии, но он может действовать от лица собственника по нотариальной доверенности.

Совет юриста: доверенность стоит оформлять лишь в том случае, если продавец на 100% уверен в благонадежности риэлтора. Иначе есть риск лишиться жилья.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Ответственность риэлтора

Ответственность риэлтора за чистоту сделку наступает лишь в том случае, если с ним заключен договор на юридическое сопровождение сделки, либо эта услуга указана в риэлторском договоре. На практике такое встречается крайне редко.

Риэлторская деятельность подчиняется Закону о защите прав потребителей. Конкретно в ст. 29 указано, что клиент, получивший некачественную услугу, вправе требовать:

1. Бесплатного устранения недостатков.
2. Соразмерного уменьшения стоимости работы.
3. Возмещения понесенных им расходов вследствие устранения недостатков.

Таким образом, если сделку оспорило третье лицо, а риэлтор отвечает за юридическую чистоту по договору, взыскать с него стоимость его услуг можно. Стоимость квартиры, уплаченная продавцу, обычно взыскивается с него же.

Есть еще один момент – сертификация. До 2002 года она была обязательной, сейчас – добровольная. Если агентство числится в Гильдии риэлторов и получило лицензию, при этом в договоре указана ответственность за юридическую чистоту, взыскать с него компенсацию будет проще.

Есть и другие варианты:

1. Ответственность несет нотариус, если договор обязательно удостоверяется по закону.
2. Отвечает страховщик, если покупатель приобрел страховку от утраты права собственности.
3. Отвечает регистратор, вносивший запись о предыдущем собственнике, если покупатель лишается недвижимости.

Для взыскания компенсации придется обращаться в суд, но можно попробовать урегулировать проблему мирным путем, направив досудебную претензию.

Как выбрать риэлтора при покупке квартиры?

Чтобы выбрать хорошее агентство недвижимости для приобретения жилья, нужно обратить внимание на несколько моментов:

1. Отзывы. В большинстве случаев в интернете положительные отклики заказные. Если у агентства много отрицательных отзывов, это должно насторожить. Лучше поинтересоваться у знакомых, проводивших успешные сделки с помощью риэлторов.
2. Онлайн-консультации. Если агентство их предоставляет, лучше предварительно проконсультироваться и получить первое впечатление по ответу.
3. Стоимость услуг. Слишком низкая цена – плохой показатель. Есть вероятность, что изначальные 0,1% при выходе на сделку превратится в 10%. Средняя стоимость риэлторских услуг – 1-3% от цены квартиры.
4. Беседа с агентом. Если он сразу же предлагает заключить договор, не узнав, какое жилье нужно покупателю, это плохой показатель.

Обратите внимание! Помимо отзывов, стоимости и манеры общения есть еще ряд способов проверки. Они более надежные.

Как проверить надежность риэлтора?

Что нужно сделать для проверки агентства недвижимости на надежность:

1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ. Хорошая компания работает официально. Если она не зарегистрирована в ИФНС, есть риск, что это черные риэлторы.
2. Проверить регистрацию в Едином реестре риэлторов. Лицензирование сейчас осуществляется в добровольном порядке, и наличие лицензии повышает шанс на то, что агентство работает нормально.

Образцы договоров

1. Агентский договор (образец).
2. Договор об оказании риэлторских услуг (образец).
3. Договор об оказании юридических услуг (образец).
4. Договор поручений (образец).

Ответы юриста на вопросы о покупке квартиры через агентство недвижимости

От чего зависит стоимость услуг риэлтора?

На общую сумму влияет перечень услуг, предоставляемых по договору. Например, в регионах просто поиск недвижимости обойдется примерно в 30 000-50 000 руб., эта сумма закладывается сверху ее стоимости, установленной собственником. Если покупателю нужно юридическое сопровождение, придется доплатить порядка 50 000 руб. В Москве и Санкт-Петербурге цены будут выше.

Может ли риэлтор работать как ИП?

Да, законом это не запрещено. Для проверки регистрации нужно запросить выписку из ЕГРИП вместо ЕГРЮЛ.

Куда пожаловаться на недобросовестного риэлтора?

Все зависит от ситуации. Если им нарушен ЗоЗПП, жалоба подается в Роспотребнадзор. Для взыскания компенсации направляется исковое заявление в суд. Если есть подозрение в мошенничестве или ином преступлении, следует обратиться в полицию или прокуратуру. Отдельной организации, контролирующей деятельность агентств недвижимости, нет.

Может ли риэлтор повлиять на срок регистрации перехода права собственности?

Нет, эти сроки устанавливаются законодательством. Если документы подаются через МФЦ, срок составит 9 календарных дней. Напрямую в Росреестр – 7 календарных дней. Но участие грамотного риэлтора существенно уменьшает риск приостановления или отказа в регистрации.

Агентство недвижимости предлагает купить квартиру у него. Есть ли подводные камни?

Подводные камни есть в любых сделках. Формально здесь нет ничего страшного: многие агентства занимаются срочным выкупом недвижимости, а затем продают ее по более высоким ценам. Но покупателю нужно проверить правоустанавливающие документы и запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит компании.

Заключение эксперта

1. Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
2. Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
3. Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
4. На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
5. Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.

Рекомендуем по теме

Какие вопросы задавать при покупке квартиры?

Кто и какие несет расходы при покупке и продаже квартиры?

Когда передавать деньги при покупке квартиры?

Схемы мошенничества при покупке квартиры: ТОП-10 разводов на деньги

Договор аванса при покупке квартиры

Страхование титула при покупке квартиры

Источник: socprav.ru

Бухгалтерский учет в агентстве недвижимости

Ведение бухучета в каждой отдельной отрасли имеет ряд специфических особенностей. Так и для агентства недвижимости существуют свои определенные моменты.

Рассмотрим основные расходы агентства по недвижимости:

• Заработная плата сотрудников агентства. Основным расходом является выплата заработной платы, которая, как правило, состоит из должностного оклада и % бонусной части, зависящей от стоимости проданного имущества. Помимо выплаты денежного вознаграждения, с каждой начисленной суммы заработной платы необходимо оплатить страховые взносы во внебюджетные фонды (пенсионный фонд РФ и фонд социального страхования) в размере 30% от суммы начислений.

• Арендная плата. Агентство по недвижимости должно иметь свой офис, в котором сможет принимать у себя потенциальных клиентов, заключать договора купли — продажи, принимать предварительную оплату по договору. В зависимости от объема работы, количества клиентов и заказов, агентство может снимать в аренду несколько офисных помещений.

• Реклама самого агентства и объектов недвижимости. Работа агентств недвижимости достаточно конкурентная среда. Именно поэтому для функционирования агентства необходимо выделять достаточную сумму для рекламы. Причем рекламировать необходимо не только агентство недвижимости, но и продаваемые риелторами объекты недвижимости.

В бухгалтерском учете агентств по недвижимости помимо расходов, существуют конечно же и доходы. Уточним основные доходы агентства:

• Прибыль от деятельности покупки-продажи недвижимости. Осуществляя основной вид деятельности агентство по недвижимости заключает договора купли-продажи движимых и недвижимых объектов. Тем самым получает определенный доход от заказчиков услуг.

• Выручка от сдачи недвижимости в аренду. Многие агентства по недвижимости занимаются деятельностью по найму и сдаче в найм арендуемого имущества.

Бухучет для агентства недвижимости

Бухгалтерские операции (проводки) агентств по недвижимости:

• отражена выручка от продажи недвижимости Дт 62 Кт 90;

• отражены расходы, связанные с продажей недвижимости Дт 90 Кт 20,26,10;

• отражена сумма дохода от сдачи имущества в аренду Дт 76 Кт 91;

• отражены расходы, связанные со сдачей в аренду недвижимости Дт 91-2 Кт 20,26,10.

Бухгалтерский учет для агентства недвижимости в роли «аутсорсинга» самое выгодное предложение. Минимальные риски, профессиональный уровень работы специалистов, низкая стоимость ведения бухгалтерского учета по сравнению со стоимостью ведения учета штатными бухгалтерами, полный спектр бухгалтерских услуг в одном комплекте.

Стоимость ведения бухгалтерского учета риелторской фирмы

Агентство недвижимости (ООО), применяющее УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», хочет приобрести квартиры для дальнейшей перепродажи. Могут покупаться как готовые квартиры, так и заключаться договоры участия в долевом строительстве. Может ли ООО приобрести недвижимость как товар, а не как основные средства? Каковы бухгалтерские проводки по учету данной операции?

7 марта 2018

Для целей бухгалтерского учета объект, подлежащий учету, классифицируется в соответствии с установленными определениями видов активов и критериями признания их. По общему правилу указанная классификация производится первоначально при признании объекта в бухгалтерском учете исходя из соответствия его на момент признания установленным определениям видов активов и критериям признания их (Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2006 год, утвержденные письмом Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302).
При принятии к бухгалтерскому учету имущества в качестве актива определенного вида следует руководствоваться критериями (условиями), установленными в том числе ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) и ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (далее — ПБУ 5/01) (письмо Минфина России от 08.09.2009 N 03-05-05-01/54).
Так, из п. 4 ПБУ 6/01 следует, что в составе основных средств могут быть учтены объекты, в отношении которых одновременно выполняются следующие условия:
— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
— объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
— объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В Вашем случае указанные выше условия в отношении квартир выполняться не будут, поэтому данные объекты не должны учитываться в качестве основных средств.
В свою очередь, п. 2 ПБУ 5/01 предусматривает, что товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.
В этой связи приобретенные для последующей перепродажи квартиры следует отражать в качестве товаров на счете 41 «Товары». Аналогичное мнение нашло отражение в письмах Минфина России от 15.11.2011 N 03-05-05-01/87, Управления МНС по г. Москве от 29.11.2002 N 23-10/2/58571.
Материально-производственные запасы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости (п. 5 ПБУ 5/01). Товары, приобретенные организацией для продажи, оцениваются по стоимости их приобретения (п. 13 ПБУ 5/01). Перечень фактических затрат, которые могут быть учтены при формировании стоимости товара, установлен п. 6 ПБУ 5/01 и является открытым.
В бухгалтерском учете приобретение квартир отражается записями:
Дебет 41 Кредит 60 (76)
— приобретенная квартира учета в качестве товара;
Дебет 60 (76) Кредит 51
— перечислены денежные средства продавцу.
Соответственно, продажа квартир отражается:
Дебет 62 Кредит 90, субсчет «Выручка»
— отражена выручка от продажи квартир;
Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 41
— списана стоимость реализованных квартир;
Дебет 51 Кредит 62
— получены денежные средства от покупателя.
В случае заключения Вашей организацией договоров участия в долевом строительстве необходимо учитывать следующее.
Приобретённое по договору участия в долевом строительстве право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).
Если Ваша организация в дальнейшем планирует переуступить такое право, то в этой ситуации возникают предпосылки для отражения приобретенного права в составе финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника долевого строительства» на основании п.п. 2, 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений» (далее — ПБУ 19/02).
Вместе с тем допускается учет прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не образуется экономической выгоды (дохода), например, в виде разницы между ценой продажи финансового вложения и затратами на его приобретение.
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
В результате в учете Вашей организации могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 58 (76, субсчет «Расчеты по договору участия в долевом строительстве») Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— принято к учету требование к застройщику;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислены причитающиеся застройщику денежные средства по договору;
Дебет 62 (76, субсчет «Расчеты по договору уступки имущественного права») Кредит 91
— отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76, субсчет «Расчеты по договору участия в долевом строительстве»)
— списана стоимость прав требования;
Дебет 51 Кредит 62 (76, субсчет «Расчеты по договору уступки имущественного права»)
— получены денежные средства от покупателя.
Если же деятельность по приобретению и дальнейшей переуступке прав по договорам долевого участия является для вашей организации основной, то переуступка отражается в составе доходов по обычным видам деятельности, т.е. с применением счета 90 «Продажи».
Возможно, что Ваша организация примет решение не переуступать право (права), а получить соответствующие объекты долевого строительства (квартиры) от застройщика.
В силу п. 4 ПБУ 19/02 активы, имеющие материально-вещественную форму, такие как основные средства, материально-производственные запасы, а также нематериальные активы, не являются финансовыми вложениями.
Следовательно, после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, а квартиры по актам приема-передачи будут переданы дольщикам, в бухгалтерском учете следует отразить выбытие финансовых вложений.
Тогда в учете Вашей организации будут сделаны следующие записи:
Дебет 58, субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— принято к учету требование к застройщику;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислены причитающиеся застройщику денежные средства по договору;
Дебет 41 Кредит 58, субсчет «Права участника долевого строительства»
— на дату подписания актов приема-передачи стоимость приобретенных имущественных прав включена в стоимость квартир.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

Платит ли риэлтор и агентство недвижимости налоги?

Какие налоги платят риэлторы и агентства недвижимости, частные риэлторы, какие комиссионные предоставляются для налогообложения, почему некоторые посредники не платят налоги?

Как говорится в нашей стране — должны, но не обязаны, хотя кое-кто считает, что налоговые обязательства лежат на всех. Однако, у риэлторских компаний не всегда получается делать так, как надо.

Давайте рассмотрим сначала частных риэлторов или работающих в риэлторской конторе, затем агентство недвижимости.

Какие налоги платят риэлторы

Посредники платят налоги в случаях:

• если они оформлены, как наемные работники (тогда за них высе выплаты платит работодатель, т.е. агентство недвижимости);
• оформлены, как ИП (индивидуальный предприниматель);
• как ФЛ, как физическое лицо, если работают по договору, который регистрируют в налоговом органе;
• как организация (ООО), оказывающая посреднические и консультационные услуги.

Риэлторы не платят налоги, если не регистрируются как ИП или ООО и не отчитываются о доходах, как физическое лицо, конечно на свой страх и риск

Налоги риэлтора, в случае оформления в роли наемного работника:

• подоходный налог (НДФЛ), который высчитывается с официально полученной заработной платы риэлтора. ИП или ООО, которые трудоустроили риэлтора оплачивают ставку в размере 13% или 30%;
• страховые взносы по ставке, которая утверждается ежегодно (чаще она только растет). Законодатель считает, что этот взнос должен оплачивать работодатель, не трогая зарплату сотрудника, но на практике именно ее и недоплачивают риэлторам. При заключении трудового договора (ТД), подразумевается, что взимаемые выплаты идут на медицинское (ОМС), пенсионное и социальное страхование, которым сотрудник может воспользоваться в любое время. При гражданско-правовом договоре — взимаются лишь две первые.

Размеры взносов на 2018 год составляет 30%:

• социальное — 2,9%;
• медицинское — 5,1%;
• пенсионное — 22%

В случае оформления ИП риэлтором оплачиваются налоги:

• подоходный в различных комбинациях на выбор — УСН 6% и 15%;
  фиксированные взносы (страхование медицинское и пенсионное), остальное на усмотрение предпринимателя;
• взнос 1% с разницы между суммой до 300 тыс. рублей и свыше, при превышении прибыли более 300.000 рублей с начала года.

В среднем, фиксированные взносы для риэлтора индивидуального предпринимателя составят до 32.000 рублей в год, даже при нулевой отчетности. Поэтому прежде чем регистрироваться в качестве ИП, несколько раз подумайте.

Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных

К риэлторской компании, при регистрации ООО, применяются следующие виды налогообложения:

• упрощенная 6% или 15% (выбирается самим налоговым агентом, в зависимости от оборота за год и прибыли;
• НДС и налог на имущество в случае, если есть филиалы по городу или уставной капитал на 25% и более принадлежит ЮЛ или более 100 сотрудников в штате.
  обязательные отчисления в Пенсионный фонд, страховые взносы.

Налоги отчисляются со средств (прибыли, оборота), который проходит через кассу агентства недвижимости

Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере

Как продавать квартиры риэлтору и платить налоги, если, например, услуга оказана в размере 3% от стоимости объекта? Квартира была продана за 4 млн рублей фактически, через Росреестр провели по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной (в случае, если собственность менее 5 лет в собственности, такие способы оформления сделок могут проводить на рынке недвижимости).

В итоге, частный риэлтор получает 120.000 рублей и обращается в налоговую, чтобы оплатить с них 13% (15.600 рублей), как физлицо, предоставляя при этом гражданско-правовой договор с собственником, как доказательство оказания услуг. В результате риэлторской отчетности собственник «попадает» на выплату 13% от суммы сделки.

Поэтому в реальности так делать никто не будет. Чаще в налоговую отчетность риэлтора попадают информационные или консультационные услуги, в размере от 10.000 рублей.

По договору подбора все гораздо проще, т.к. часто указывается фиксированная сумма услуг риэлтора по подбору объекта, консультациям, сбору документов и сопровождении сделки. По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов риэлтор отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо. по той же схеме отчитывается риэлторская компания.

Почему часто частный риэлтор по несколько лет не платит налоги? Потому что:

• как вы уже знаете, первые комиссионные можно получить спустя 6 месяцев от начала работы маклером;
• вникание в риэлторский бизнес происходит очень медленно, т.к. основан он на клиентской базе, которая не растет, как на дрожжах;
• только спустя 3 года можно говорить о стабильности заработка, но только при постоянной и ежедневной работе по увеличению клиентской базы.

Вне зависимости от масштаба деятельности и конкретного узкого профиля любого агентства недвижимости грамотное ведение бухгалтерии — важный фактор оптимальной и стабильной работы и достижения необходимых результатов в коммерческой деятельности. Вы же знаете, на чем держится стабильность любого предприятия? Профессиональное ведение бухгалтерского учета — важнейший фактор!

В каждой сфере бизнеса имеются свои специфические, присущие только этому виду деятельности особенности ведения бухгалтерского учета. Но именно в деятельности риэлторов, пожалуй, существует максимально возможное количество разного рода нюансов и подводных камней. Особенно в случае, когда агентство недвижимости имеет широкий профиль. Поэтому стоит пройти специальные дополнительные курсы бухгалтеров Информация должна быть максимально актуальной.

По мнению экспертов, наиболее значительную часть общих финансовых расходов любого агентства недвижимости составляют: реклама, это понятно – двигатель не только торговли, аренда офисного помещения, тоже понятно, хотя в современном мире можно неплохо устроиться в офисе виртуальном, и, конечно же, заработная плата сотрудников. Тут уже виртуальными технологиями не обойтись, сотрудники живые люди с живыми семьями.

Обычно валовая выручка агентства, основная деятельность которого, например, продажа квартир в каком-либо городе — величина непостоянная. Выручка существенно разнится в зависимости от сезонных ценовых колебаний, от изменения баланса спроса и предложений. Все эти факторы квалифицированный бухгалтер должен учитывать при организации финансового учета в агентстве.

Часто руководители агентств ради оптимизации своих расходов принимают решение не держать своего постоянного бухгалтера в штате, а обращаться ко внешним специалистам, к услугам так называемых аутсорсеров. Ведение бухгалтерского учета доверяют специалистам из других компаний.

Источник: arbatcredit.ru

Побочный вид деятельности – риэлторские услуги

Шишкоедова Н. Н., налоговый консультант Журнал «Учет в строительстве» № 10/2012 Некоторые строительные компании не ограничиваются собственно строительством, но занимаются также и оказанием риэлторских услуг. В их учете и налогообложении есть свои нюансы. Приведем последние разъяснения чиновников и мнение судей по данному вопросу.

Оказание услуг гражданам: нормы законодательства Законодательством риэлторская деятельность в качестве самостоятельного вида деятельности не выделяется и никаких специальных правил ее осуществления не установлено. Соответственно и государственный контроль при этом не предусматривается. На что было указано в письме Минэкономразвития России от 29 октября 2009 г. № Д05-4908.

По поводу отношений с физическими лицами (не предпринимателями) обратим внимание на некоторые недавние разъяснения. В постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 (п. 11) отмечено, что под риэлторскими услугами понимаются посреднические услуги на рынке сделок с недвижимостью, оказываемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Заключаться они могут, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок с недвижимостью, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан и т. д. На такие отношения в полной мере распространяется действие Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

И в Обзоре Верховного суда РФ… (утвержден Президиумом Верховного суда РФ 1 февраля 2012 г.) также разъяснялось, что правовые последствия нарушения договора об оказании посреднических услуг, даже если он не содержит условия об их стоимости, регулирует законодательство о защите прав потребителей. При этом было уточнено, что отсутствие в договоре между риэлтором и клиентом указания на стоимость оказываемых услуг не свидетельствует о недействительности договора. А лишь порождает у исполнителя право требовать от заказчика оплаты своих услуг по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги (п. 2 Обзора, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

Риэлторская деятельность может осуществляться по договору оказания услуг либо по посредническому договору. Напомним: существует три вида посреднических договоров – договор поручения, договор комиссии и агентский договор. Но в любом случае риэлтор-посредник обязан представить клиенту отчет – в сроки, в порядке и по форме, предусмотренные договором, так как унифицированной формы такого отчета и единых требований к его составлению не существует.

Таким образом, отношения между риэлтором и клиентом регулируются договором, общими нормами гражданского законодательства для соответствующего вида договора, а также Законом РФ «О защите прав потребителей». Особенности налогообложения Порядок налогообложения риэлторских операций предопределяет именно тот факт, что эта деятельность обычно квалифицируется как посредническая.

Если строительная компания (риэлтор) участвует в расчетах между сторонами сделки с недвижимостью, налогообложению у нее подлежит только сумма полученного вознаграждения. Это касается и налога на прибыль, и налога на добавленную стоимость.

Налог на прибыль При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. А также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями заключенных договоров. На комиссионное, агентское или иное вознаграждение данная норма не распространяется (подп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

Причем в письме Минфина России от 11 января 2011 г. № 03-11-06/2/195 разъяснено, что даже если принципал перечисляет агенту авансом суммы в счет оплаты предстоящих расходов (наряду с вознаграждением), в доходах предназначенные для оплаты расходов суммы не учитываются.

Несмотря на то что разъяснения даны для «упрощенки», для общего режимы они тоже актуальны. Однако подчеркнем: в договоре поступление сумм агенту от принципала должно быть четко разделено на две час­ти – вознаграждение и возмещение расходов.

Налог на добавленную стоимость Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений, или любых иных доходов при исполнении любого из указанных договоров. Такой порядок приведен в пункте 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ. В пункте 2 названной статьи есть еще одна особенность: на вознаграждение посредника не распространяются льготы по НДС, применяемые к основной операции.

Что это означает? Например, операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир НДС не облагаются (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). То есть сама сделка купли-продажи, скажем квартиры, освобождена от налогообложения.

Но вот вознаграждение, уплачиваемое риэлтору, который помогал оформить куплю-продажу, облагается налогом на об­­щих основаниях по ставке 18 процентов. Отражение в учете Выручкой (доходом), подлежащей отражению на счете 90, является посредническое вознаграждение. Признавать ее следует на дату утверждения (принятия) клиентом отчета посредника. К отчету должны быть приложены все оправдательные документы, подтверждающие понесенные расходы (если в договоре есть условие о возмещении их клиентом сверх выплачиваемого вознаграждения).

Поскольку риэлторская деятельность является одним из видов деятельности строительной компании, следует предусмотреть обособленный учет доходов и расходов – открыть отдельные субсчета к счетам 90 «Продажи», 20 «Основное производство».

Пример. Строительная компания ООО «Мега-Строй» помимо строительства занимается риэлторской деятельностью. В течение августа 2012 года было заключено и исполнено 10 агентских договоров на оказание посреднических услуг по подбору и оформлению в собственность клиента жилых помещений.

Для упрощения примера предположим, что вознаграждение по одному договору составляет 59 000 руб. (в том числе НДС 9000 руб.). Тогда общая сумма вознаграждений по данным договорам составит 590 000 руб. (59 000 руб. x 10), в том числе НДС – 90 000 руб. (9000 руб. x 10). В расчетах между клиентами (покупателями) и собственниками приобретаемых ими жилых помещений (продавцами) в указанных 10 договорах агент не участвует.

Также был заключен и исполнен один агентский договор, предусматривающий участие агента в расчетах. В рамках этого договора компания приняла от принципала денежные средства в размере 5 059 000 руб., из которых 5 000 000 руб. – стоимость приобретаемой для принципала квартиры (эта сумма была перечислена продавцу квартиры) и 59 000 руб. (в том числе НДС 9000 руб.) – посредническое вознаграждение.

Затраты, связанные с оказанием услуг, составили 114 200 руб., в том числе:

– заработная плата сотрудников (риэлторов) и страховые взносы – 65 000 руб.;

– амортизация – 1200 руб.;

– коммунальные услуги – 9000 руб. (НДС – в затраты не включается – 1620 руб.);

– услуги связи – 2000 руб. (НДС – в затраты не включается – 360 руб.);

– часть общехозяйственных расходов, которые в соответствии с учетной политикой списываются на счет 20 и распределяются по всем видам деятельности, – 37 000 руб.

Бухгалтер ООО «Мега-Строй» отразил операции следующими записями:

ДЕБЕТ 76
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка от риэлторской деятельности»

– 590 000 руб. – учтена выручка от оказания посреднических услуг в рамках риэлторской деятельности по 10 договорам, не предусматривающим участие посредника в расчетах (в разрезе аналитики);

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 90 000 руб. (500 000 руб. x 18%) – начислен НДС с дохода (посреднического вознаграждения) от риэлторской деятельности;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76

– 590 000 руб. – получена плата за оказанные посреднические услуги;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76

– 5 059 000 руб. – получены средства по агентскому договору, предусматривающему участие посредника в расчетах;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60

– 5 000 000 руб. – отражена задолженность перед продавцом (собственником) квартиры;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

– 5 000 000 руб. – перечислена сумма стоимости квартиры продавцу;

ДЕБЕТ 76
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка от риэлторской деятельности»

– 59 000 руб. – отражена выручка от оказания посреднических услуг в рамках договора с участием агента в расчетах;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 9000 руб. (50 000 руб. x 18%) – начислен НДС с вознаграждения по договору, предусмат­ривающему участие агента в расчетах;

ДЕБЕТ 20 субсчет «Затраты по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 70 (69)

– 65 000 руб. – начислены заработная плата и страховые взносы;

ДЕБЕТ 20 «Затраты по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 02

– 1200 руб. – начислена амортизация;

ДЕБЕТ 20 «Затраты по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 60

– 11 000 руб. (9000 + 2000) – учтена стоимость коммунальных услуг и услуг связи;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60

– 1980 руб. (1620 + 360) – выделен НДС по коммунальным услугам и услугам связи;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 1980 руб. – принят к вычету НДС по коммунальным услугам и услугам связи;

ДЕБЕТ 20 «Затраты по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 26

– 37 000 руб. – включена в себестоимость посреднических (риэлторских) услуг часть общехозяйственных расходов;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость услуг по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 20 «Затраты по риэлторской деятельности»

– 114 200 руб. (65 000 + 1200 + 11 000 + 37 000) – списана себестоимость посреднических услуг;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж»
КРЕДИТ 99

– 435 800 руб. (590 000 – 90 000 + 59 000 – 9000 – 114 200) – выявлен и списан в конце месяца финансовый результат (прибыль) от осуществления риэлторской деятельности. Важно запомнить Налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость у посредника облагается только сумма полученного вознаграждения.

Источник: www.audit-it.ru