Здравствуйте. Купила небольшое нежилое помещение как физ лицо в 2015, потом открыла ИП (УСН 6%) и сдавала его в аренду юр. лицу. Основной вид деятельности — сдача в аренду недвижимого имущества. Сейчас хочу помещение продать. ОКВЭД на продажу имущества добавила.
Покупатель — физ. лицо. Как правильно принять от него деньги, чтобы включить эту сделку в мой УСН? иначе, как я понимаю, я должна буду заплатить 13% от всей суммы, так как помещение использовалось в коммерческой деятельности. Кассы у меня нет, платежи от арендатора идут на расчетный счет ИП.
Я так понимаю, что если мне поступают деньги на личный счет или счет ИП , я должна использовать кассу? Если я найду покупателя, который будет ИП или юр. лицо, могу ли я как ИП продавать помещение , которое купила как физ. лицо? Тогда проблем с переводом денег нет, но будут ли проблемы с оформлением сделки?
Дата: 30.10.2022 02:34
Поделиться
Получите ответ на вопрос
в течение часа от экспертов юристов и бухгалтеров.
Поделитесь со своими друзьями юридической информацией.
В консультации принимали участие
онлайн консультант
Ответы экспертов
Юрист, Россия, Нижний Новгород
Обратиться
Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
- Консультация на сайте
- По телефону
- Whatsapp/Viber
- В чате
- Создать задачу
Самое главное, как использовалась данная недвижимость, если это нежилое помещение, используемое в предпринимательской деятельности, то вне зависимости от того в качестве кого вы покупали эту недвижимость, продаёте вы её как ИП и учитывайте доход по УСН.
Если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).
Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15.
Источник: consjurist.ru
Как облагается НДФЛ доход физлица от продажи нежилого помещения, в том числе апартаментов?
Если срок владения недвижимостью меньше установленного минимума (трех или пяти лет), доход от ее продажи налоговым резидентом РФ облагается НДФЛ по ставке 13% (по ставке 30% для налоговых нерезидентов). При этом налоговые резиденты могут уменьшить доход на имущественный вычет в размере не более 250 000 руб. или на сумму расходов на приобретение нежилого помещения
Александр Шоршин. Отвечаю на ваши вопросы. Как ИП сдавать нежилое помещение физическому лицу?
Освобождение от налогообложения доходов от продажи нежилого помещения
Доходы от продажи нежилого помещения, в том числе апартаментов, не облагаются НДФЛ и не декларируются при одновременном соблюдении следующих условий (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст.
228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ):
- недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности (за исключением садовых домов и долей в них);
- физлицо владеет объектом недвижимости не менее установленного минимального срока.
По общему правилу указанный срок составляет пять лет, если нежилое помещение приобретено после 01.01.2016 (п. 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ; ч. 8.1 ст.
9 Закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ).
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость получена в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника, а также если налоговый резидент РФ продает приобретенную до 01.01.2016 недвижимость (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; пп. “в” п. 10 ст. 2, ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ; ч. 8.1 ст.
9 Закона N 424-ФЗ).
Обычно срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст.
28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Налоговый статус продавца нежилого помещения
От того, является физлицо налоговым резидентом или нерезидентом, зависит, в частности, применение имущественных вычетов и ставка НДФЛ при налогообложении дохода от продажи нежилого помещения.
По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Международные соглашения могут устанавливать иной порядок определения резидентства. Чтобы установить, имеете ли вы статус налогового резидента, запросите соответствующий документ в налоговом органе (пп. 16 п. 1 ст. 32, ст.
7, п. 2 ст. 207 НК РФ).
Исчисление НДФЛ с доходов от продажи нежилого помещения налоговым резидентом
Доходы физлица – налогового резидента от продажи нежилого помещения, в том числе апартаментов, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества – в РФ или за пределами РФ – значения не имеет.
Также он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, то есть по своему выбору уменьшить полученный доход (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224, пп.
2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ):
- либо на сумму, равную стоимости нежилого помещения, но не более 250 000 руб. (имущественный вычет),
- либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости.
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. Если объект приобретен после 01.01.2016, доход от его продажи в целях налогообложения определяется следующим образом: если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость недвижимости, доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.
Если кадастровая стоимость нежилого помещения не определена (отсутствует в ЕГРН) на 1 января, НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (п. 6 ст. 210, п. 2 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст.
217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
Налоговый вычет можно получить, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).
Исчисление НДФЛ с доходов от продажи нежилого помещения нерезидентом
Налогообложению подлежит доход нерезидента от продажи принадлежащего ему на праве собственности менее минимального срока (вне зависимости от даты приобретения) и находившегося в РФ нежилого помещения. Имущественный вычет в отношении доходов нерезидентов не применяется (пп. 7 п. 2.2, п. 3 ст. 210, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст.
228 НК РФ; п. 8.1 ст. 9 Закона N 424-ФЗ).
Доход нерезидента от продажи нежилого помещения облагается НДФЛ по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Срок подачи декларации и уплаты НДФЛ при продаже нежилого помещения
Если ваши доходы от продажи нежилого помещения не освобождены от налогообложения, необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ. Если объект приобретен после 01.01.2016, вместе с декларацией представляется Расчет к Приложению 1 к декларации.
За нарушение срока подачи декларации установлен штраф, который составляет 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога за каждый месяц просрочки. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации налагается штраф в размере 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ; Информация ФНС России).
Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика, а также через МФЦ (п. 4 ст. 80 НК РФ).
Декларация, поданная после 01.07.2021, при установлении фактов подписания ее неуполномоченным лицом, смерти налогоплательщика ранее даты подписания декларации его усиленной квалифицированной подписью считается непредставленной (пп. 1, 3 п. 4.1 ст. 80 НК РФ; ч. 6 ст. 9 Закона от 23.11.2020 N 374-ФЗ).
Исчисленный к уплате НДФЛ следует перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи недвижимости (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Источник: osoboem.ru
Продажа нежилого помещения физическим лицом: особенности и варианты налогообложения
Тема налогового планирования и налоговой оптимизации актуальна не только для организаций и индивидуальных предпринимателей, но и для физических лиц. Так, вопросы могут возникнуть, когда физическое лицо встречается с необходимостью продать свое имущество. Не все знают, но здесь тоже есть возможности спланировать так, чтобы меньше платить налоги или вообще не платить. Так, ко мне часто обращаются с вопросом: как быть в случае продажи нежилого помещения.
Все ниже рассмотренные ситуации предполагают что физическое лицо является резидентом РФ.
Ситуация 1.
Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3-х лет.
При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физическое лицо имеет право не платить НДФЛ и не подавать декларацию. На это прямо указывает п. 17.1. ст. 217 НК РФ.
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Исходя из положений приведенного п. 17.1. ст. 217 НК РФ нежилые помещения отнесены к «иному имуществу».
Сложности могут возникнуть в случае, если вы осуществляете (осуществляли) предпринимательскую деятельность. С чем связаны эти сложности? При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию о продавце.
После чего налоговый орган может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как индивидуальный предприниматель и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по адресу проданного нежилого помещения. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ отпадают. Даже если физическое лицо сдавало это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, но налоговый орган может попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ с дохода, полученного от сдачи в аренду – то нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.
Что может насторожить налоговую в такой ситуации:
— ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом закрыл свою деятельность в качестве ИП и продал помещение от имени физического лица, владевшего этой недвижимостью больше 3-х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, как физическое лицо, платить не должно;
— наличие договоров аренды помещения, заключенных от имени ИП;
— наличие первичных бухгалтерских документов, где в качестве адреса грузоотправителя или грузополучателя значится проданное нежилое помещение.
Важно!
Обращаю внимание на порядок исчисления сроках владения нежилым помещением. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности. Но, если сперва была куплена квартира, которая в последующем была переведена в нежилое помещение, 3- х летний срок считается с момента регистрации объекта в качестве именно нежилого помещения.
Ситуация 2.
Физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3-х лет.
В этом случае необходимо заплатить НДФЛ в размере 13%. Но ст. 220 НК РФ предусматривает два варианта уменьшения этого налога :
- получить налоговый вычет при продаже «иного имущества» в размере 250 000 рублей (если полученная от продажи сумма составила больше, либо в полном размере, если сумма меньше 250 000 рублей). Такая возможность предусмотрена пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Пример 1. Иванов И. В. продал нежилое помещение за 1 000 000 рублей, НДФЛ с учётом вычета составит (1 000 000 – 250 000) х 13 % = 97 500 рублей.
Пример 2. Кондратьев С. И. продал нежилое помещение продано за 250 000 рублей. Вычет применяется на всю стоимость и налог в этом случае равен 0;
- вместо получения налогового вычета, уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов от продажи нежилого помещения на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением такого нежилого помещения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Такими расходами могут быть затраты на покупку помещения, регистрацию права собственности, перепланировку помещения и даже риелторские услуги Главное, чтобы все эти расходы были документально подтверждены.
Пример. Жевнов Н. Н. продает за 1 000 000 рублей нежилое помещение, которое приобреталось 2 года назад за 700 000 рублей, НДФЛ в этом случае составит (1 000 000 – 700 000) х 13 % = 39 000 рублей.
При продаже обязательно сравнивайте два приведенных варианта уменьшения налога и обязательно храните все документы, связанные с приобретением нежилого помещения.
Рассмотренная ситуация также имеет отношение к физическим лицам, не зарегистрированным в качестве ИП, а так же к физическим лицам, зарегистрированным в качестве ИП, но не осуществлявших предпринимательскую деятельность с использованием проданного нежилого помещения.
А теперь советы:
- Первым делом, определитесь со сроком владения нежилым помещением.
- Если владеете имуществом менее 3-х лет, просчитайте, какой вариант уменьшения налога для вас более выгодный: применение налогового вычета либо заявить о понесенных при приобретении нежилого помещения расходах. После того как вы это сделаете, подумайте, может будет выгоднее повременить с продажей до наступления 3-х летнего срока.
- Заранее позаботьтесь о сохранности документов, подтверждающих понесенные расходы на приобретение помещения.
Что же касается продажи нежилого помещения индивидуальными предпринимателями, то это тема для отдельной статьи. Прошу вас оставить ваше мнение об актуальности для вас такой информации.
Источник: uunalog.ru