Отчет об оценке стоимости объекта оценки составляется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, ФСО №1, №2, №3 утвержденные Минэкономразвития России 20.07.2007г.
Оценка стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:
1.Постановка задачи. Заключение с Заказчиком договора об оценке. На этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также выбирается эффективная (действительная) дата оценки.
Результатом данного этапа является составление задания на оценку, в котором указывается информация, собранная на данном этапе.
2.Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются и измеряются размеры и характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и изучение правоустанавливающих документов; информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Зачем нужен отчёт об оценке/Ипотека/Банки/Перепланировка
Результатом данного этапа является заполнение акта осмотра объекта и пункта отчета об оценки – характеристика объекта оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
Данные анализа представляются в свободной форме с соблюдением всех требований, предъявляемых к данному разделу.
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор подходов и их обоснование должны быть подробно изложены в соответствующих разделах отчета.
5. Согласование результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости объекта недвижимости традиционными подходами, теми или иными методами, что позволяет вывести определение о рыночной стоимости объекта оценки.
6. Составление и передача Заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого в соответствии с договором на оценку Заказчику.
Цель данной работы изучить структуру и требования к отчету об оценки.
Источник: www.evkova.org
Характеристика основных разделов отчета
Отчет об оценке содержит несколько функциональных разделов (табл. 4.5).
Таблица 4.5 – Характеристика основных разделов отчета об оценке бизнеса
| № п/п | Разделы отчета об оценке | Содержание разделов |
| Введение | Задание по оценке: цель оценки, исполнители работ по оценке Вид определяемой стоимости Описание оцениваемой доли предприятия Краткая характеристика предприятия Краткая характеристика применяемых методов оценки Величина стоимости Дата оценки Допущения и ограничивающие условия Отсутствие личной заинтересованности оценщика | |
| Описание макроэкономических параметров | Основные макроэкономические факторы (на национальном и региональном уровнях), влияющие на результаты оценки Тенденции макроэкономических факторов и их воздействие на перспективы бизнеса | |
| Описание отрасли, в которой функционирует исследуемое предприятие | Состояние отрасли Рынки сбыта и особенности сбыта продукции Условия конкуренции в отрасли, наличие основных конкурентов, производящих товары – заменители (цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объемы продаж, реклама) | |
| Описание оцениваемого бизнеса | Тип организации (организационно-правовая форма, партнерство, корпорация) Использованные источники информации Данные об истории предприятия Направления деятельности (основная производственная деятельность, продукция, услуги) Характеристика поставщиков и потребителей Чувствительность к сезонным и циклическим факторам Имущество, в том числе нематериальные активы и производственные мощности (собственные и арендуемые) Рабочий и управленческий персонал (качество управления, квалификация, текучесть) Перспективы развития бизнеса Прошлые сделки с аналогичными долями в бизнесе | |
| Финансовый анализ | Анализ финансовых отчетов (за 3-5 лет) Пояснения внесенных в целях оценки корректировок финансовой отчетности (нормализующих и прочих) Анализ финансовых коэффициентов Принятие допущения, результаты сравнения с финансовыми показателями аналогов, прогнозы финансового состояния предприятия Влияние финансовых показателей на стоимость бизнеса | |
| Выбор подходов к оценке | Основания для выбора методов оценки, применимых в конкретной ситуации Обязательное обоснование отказа от использования какого-либо подхода (в случае невозможности применить все три подхода к оценке) | |
| Определение стоимости предприятия выбранными подходами к оценке | Расчеты и логика рассуждений по определению стоимости предприятия с применением выбранных подходов и методов оценки Способы получения переменных (ставки дисконтирования, ставки капитализации, мультипликаторы) | |
| Определение итоговой стоимости объекта оценки | Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости бизнеса Логические рассуждения, обосновывающие применение премий и скидок (скидок за неконтрольный характер и недостаточную ликвидность, премий за контроль) | |
| Заключение | Основные выводы и величина стоимости бизнеса Рекомендации по результатам проведенной оценки | |
| Список использованных источников | Информационные агентства, органы статистики и т.п. Периодическая экономическая печать (газеты, журналы) Методическая литература (книги, статьи, стандарты) | |
| Приложения | Документы, на основе которых проводился финансовый анализ: данные баланса (форма №1) и отчета о финансовых результатах (форма №2) за анализируемый период Фотографии объекта оценки (в случае необходимости) Копии документов о квалификации оценщика Прочие сведения |
Источник: cyberpedia.su
Отчет об оценке бизнеса
Отчет об оценке бизнеса — это письменный документ, характеризующий состояние предприятия в соответствии с выбранными критериями. В данном документе должны быть четко и ясно обоснованы методы оценивания предприятия. Анализ проводит уполномоченное лицо — оценщик.
Основные характеристики отчета
Любой процесс состоит из определенной последовательности действий, имеет свой алгоритм выполнения. В данном случае составление оценочного отчета происходит в такой последовательности:
- выяснить главную проблему;
- спланировать процесс оценки, написать план;
- собрать необходимую информацию (общую; специфическую; сравнительную);
- проанализировать собранную информацию;
- решить, как наиболее эффективно использовать объекты оценки;
- выбрать нужный метод оценки: доходный; затратный; сравнительный;
- установить итоговую стоимость (только после согласования полученных результатов);
- составить отчет по оценке бизнеса.
На сегодняшний день подобный документ составляется в одной из трех имеющихся форм, а именно:
- письменной (письмо);
- стандартной;
- последовательной (повествовательной).
Охарактеризуем каждую из приведенных форм.
Письмо
Если оценщик предоставляет заказчику сведения только о стоимости предприятия, то в таком случае используется письмо. В этой бумаге не приводится важная информация, нет анализа использованных данных. Это очень ограниченная форма отчета.
Чаще всего она применяется в тех случаях, когда заказчик на 100% уверен в компетентности оценщика либо проводится самый простой анализ какого-либо элементарного объекта. Однако не стоит думать, что все так просто. Составляя отчет-письмо об оценке бизнеса предприятия, оценщик в любом случае должен собрать необходимые данные, тщательным образом проанализировать их и заархивировать. Важно указать, что оценивающее лицо приводит краткую (сжатую) форму документа.
Стандартный анализ
Если возникает необходимость оценивания большого количества объектов (множественное оценивание), то целесообразно применить стандартную форму. Описывают в данном случае все объекты по единому образцу. Есть небольшой недостаток этого вида предоставления результатов анализа: так как объектов много, вся информация в теле документа поместиться не может, поэтому дополнительные данные сводятся в приложение к нему.
Повествовательная форма
Эта форма выступает самой удобной, когда оценщику необходимо правильно обосновать полученные расчеты по стоимости бизнеса. Также она выигрывает по сравнению с предшествующими в том, что имеет твердую обложку и надежный переплет.
Предусматривается, что все подшитые листы должны быть одинаковой стандартной формы, а сам текст должен содержать в себе общепринятые и простые понятия. Не рекомендовано использовать специальные технические термины. Если все же их использование необходимо, то следует расшифровывать их отдельно.
Обязательные параметры
Несмотря на различные формы составления отчетов оценки стоимости бизнеса, существует перечень параметров, обязательных для всех форм. К ним относят:
- Номер документа.
- Дату проведения анализа.
- Основания, необходимые для организации мероприятий по оцениванию стоимости бизнеса.
- Информацию о лицензировании оценщика, а также его юридический адрес.
- Перечень выбранных критериев оценки объекта.
После проведения всех необходимых мероприятий документ необходимо прошить и удостоверить подписью его составителя—оценщика. Ставится печать.
Важно! В обязательном порядке нужно указать количество экземпляров отчета и количество страниц в каждом из них.
Перечислим основные составляющие документа:
Также необходимо предоставить сертификат качества работы оценщика и приложения к документу. Так выглядит общепринятый пример отчета об оценке бизнеса.
Источник: bizguid.ru