эффективности деятельности, то есть в развитие компании (продажи, маркетинг, реклама, персонал, благоустройство офиса), основные средства (оборудование, станки, информационные системы, программные комплексы и пр.). И есть другой вид инвестиций, связанный с созданием новых объектов: производств, административных, торговых, развлекательных центров, логистических складов и терминалов, гостиниц, отелей, ресторанов, объектов социальной, транспортной инфраструктуры. Все перечисленное выше неразрывно связано со строительством и называется инвестиционно-строительный проект (далее – ИСП).
В различных источниках можно встретить разные определения инвестиционно-строительного проекта: от деятельности по обоснованию инвестиций до конкретной реализации строительного проекта.
На наш взгляд, для базового понимания ИСП наиболее подходящим является определение, данное в ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве.
Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)», где под инвестиционно-строительным проектом понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на создание объекта (основных фондов), комплекса объектов производственного или непроизводственного назначения, линейных сооружений в условиях временных и ресурсных ограничений.
Промышленный менеджмент и инвестиционно-строительный бизнес // Бакалавриат ИнЭУ УрФУ 2020
Стандарт определяет последовательность реализации ИСП, которая
представлена ниже в сокращенном виде:
— организация реализации ИСП;
— сбор и подготовка исходных данных;
— предпроектная подготовка строительства;
— анализ участников инвестиционно-строительного проекта;
— оценка и управление рисками;
— обеспечение функции технического заказчика
и строительного контроля;
— планирование, организация и контроль строительства;
— обеспечение эффективности капитальных вложений на основе
применения прогрессивных и современных решений;
— сдача-приемка объекта в эксплуатацию.
Исходя из данной логики, стандарт предусматривает схему реализации
ИСП, отраженную на рисунке 1 (см. следующую страницу).
И, соответственно, следующую базовую схему управления ИСП:
Рис. 2. Принципиальная схема управления проектом в строительстве (источник: ГОСТ Р 57363-2016)
Рис. 1. Основные этапы управления проектом в строительстве (источник: ГОСТ Р 57363-2016)
Набора этих вводных из ГОСТ Р 57363-2016 достаточно, чтобы в целом
составить базовое представление о реализации ИСП. Мы рекомендуем
обязательно изучить стандарт и руководствоваться им при подготовке
и реализации ИСП, однако задача нашей книги – рассказать, как реализация ИСП осуществляется на практике, в текущей реальности, поделиться практическим опытом.
Модуль 2. Разработка и реализация инвестиционно-строительных проектов
Раздел 2.1. Инвестиционно-строительные проекты: основные положения
- начальную (прединвестиционную),
- основную (инвестиционную),
- завершающую.
Интенсивность инвестиций меняется в зависимости от фазы жизненного цикла проекта.
Как правильно выстроить Строительный Бизнес? Структура Бизнеса Архитектура Системный Бизнес Процессы
Начальная (прединвестиционная) фаза – характеризуется относительно небольшой интенсивностью инвестиций и включает две стадии:
1) прединвестиционные исследования (3 % затрат) и планирование проекта (5 % затрат) — на этом этапе выдвигается идея проекта, выполняются разработка концепции проекта (включая предварительное обследование и определение проекта), сравнительная оценка альтернатив, утверждение концепции;
2) разработка проектно-сметной документации (ПСД) и подготовка к строительству (20 % затрат) – этот этап включает разработку плана проектно-изыскательских работ, задание на разработку и разработка экономического обоснования инвестиций, его согласование, экспертиза и утверждение, выдача задания на проектирование, разработка, согласование и утверждение проектно-сметной документации, отвод земли под строительство, разрешение на строительство, разработка бизнес плана проекта.
Основная (инвестиционная) фаза – отличительной особенностью этой фазы является максимальный объем инвестиций (порядка 60% затрат), благодаря которому выполняется наибольший объем работ по реализации проекта, фаза также включает две стадии:
3) проведение торгов и заключение контрактов, организация закупок и поставок – тендеры на проектно-изыскательсткие работы и заключение договоров, тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов, тендеры на подрядные работы и заключение контрактов, разработка планов (графиков) поставки ресурсов;
4) строительно-монтажные работы – разработка оперативного плана строительства, разработка графиков работы машин и механизмов, выполнение строительно-монтажных работ, мониторинг и контроль.
Завершающая фаза – характеризуется также незначительной интенсивностью инвестиций (12 % затрат) — на этой фазе проводятся пусконаладочные работы и происходит сдача законченного строительством объекта в эксплуатацию, эксплуатация объекта, т.е. достигаются конечные цели проекта и подводятся итоги. При этом выявленные недостатки и поломки исправляются за счет предприятия, которое несет ответственность за соответствующие работы в период гарантийных обязательств.
Итак, разработка любого проекта начинается с формирования инвестиционного замысла (идеи), ответов на вопросы: с какой целью, сколько и во что инвестировать?
Идея проекта может исходить из потребностей страны, отдельного региона или инициирована группой инвесторов. Идея проекта может возникнуть спонтанно, в процессе работы с экспертами по различным областям знаний либо явиться результатом маркетинговых исследований.
В процессе проработки идея принимает конкретные очертания в виде целей проекта и выявляются пути их достижения, т.е. формируется концепция проекта. Постановка целей – необходимое условие успешной реализации проектов, она позволяет сконцентрировать усилия на одном или нескольких конкретных направлениях.
Цель проекта – это желаемый результат деятельности, достигаемый при реализации проекта в заданных условиях.
При выборе приемлемого варианта (сравнительная оценка альтернатив) из возможных идей также необходимо руководствоваться параметрами:
— стоимость проекта (объем инвестиций);
— сроках (длительность) инвестирования (краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные);
— возможных рисках, связанных с инвестированием (риски политической и социально-экономической нестабильности, изменения нормативно-правовой базы и налогового законодательства, ненадежности партнеров, стихийный бедствий и пр.);
— ожидаемый результат инвестирования (определение эффекта и эффективности инвестиций).
Выбрав приемлемый вариант проекта, необходимо его основные параметры согласовать с местными органами самоуправления, которые в соответствии с Законом РФ «О местных органах самоуправления» предоставлено право контролировать все виды хозяйственной деятельности на приданной им территории. Согласованию подлежат решения:
- о строительстве объектов производственного назначения;
- строительство объектов социально-культурной сферы;
- условиях отвода земельных участков под строительство;
- условиях отвода земельных участков во временное пользование;
- возмещении убытков землепользователем, включая компенсацию затрат, связанных со сносом строений или их переносом;
- условиях подключения к инженерным коммуникациям (водопровод, канализация, теплоснабжение, энергоснабжение и др.).
При предварительном рассмотрении возможности реализации идеи инвестиционно-строительного проекта подлежат анализу производственные мощности местной строительной базы, а также проектно-строительных и проектно-изыскательских организаций.
Таким образом, окончательный вывод о целесообразности осуществления идеи инвестиционно-строительного проекта можно сделать на основании полученных результатов маркетинговых исследований, экспертных оценок и согласований выбранного местоположения и условий реализации проекта с местными органами самоуправления.
Затем следуют расчеты для промышленного строительства технико-экономического обоснования (ТЭО) или для жилищно-гражданского строительства социально-экономического обоснования инвестиционных проектов. Обоснование инвестиционного предложения (основные технические, технологические и организационные решения) способствует далее уже более детально проработать бизнес-план инвестиционного проекта.
Далее разрабатывается рабочая ПСД, проводятся тендеры и заключаются контракты. Затем идет выполнение строительно-монтажных работ, ввод объектов, законченных строительством в эксплуатацию, эксплуатация введенного объекта, вплоть до ликвидации.
Источник: studfile.net
Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта
1. Что такое инвестиционно-строительный проект?
Любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов недвижимости являются целенаправленной деятельностью – проектом – управлять которой следует согласно принципам управления проектами. Вместе с тем и на предприятиях, не ориентированных на проекты (например, заводах), время от времени может появляться потребность в осуществлении различных строительных проектов, например, в проекте строительства нового или ремонта существующего цеха.
Инвестиционно-строительный проект (ИСП) представляет собой систему действий, документов и правоотношений, связанных с привлечением и вложением средств в строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли.
Заказчик может заниматься управлением на всех стадиях предпроектных, проектных, строительных работ и оформлением документации самостоятельно, либо поручить эту деятельность профессиональным специалистам – техническому заказчику.
Инжиниринг является неотъемлемой частью инвестиционно-строительного процесса, представляя из себя профессиональную предпринимательскую деятельность по предоставлению заказчикам комплексных инженерных услуг, включающих моделирование технологических процессов, проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пусконаладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов. Основной задачей инжиниринга в инвестиционно-строительной сфере является получение оптимальных результатов от капиталовложений на основе использования современных научных подходов.
2. Основные участники инвестиционно-строительного процесса и их функции
Независимо от вида строительства в его проведении участвуют организации, связанные с друг с другом правовыми отношениями.
Состав участников инвестиционно-строительного процесса может варьироваться в зависимости от совмещения ими функций и сложности проекта.
3. Технический заказчик
Заказчик, застройщик или инвестор могут от своего имени уполномочить технического заказчика выполнять все правомерные действия, направленные на своевременное и надлежащее производство работ по проектированию и строительству объекта, а именно:
- заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства,
- подготавливать задания на выполнение указанных видов работ,
- предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
- утверждать проектную документацию,
- подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию,
- осуществлять иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
На практике диапазон функций технического заказчика может варьироваться от условно «документального сопровождения строительства» до «комплексного управления проектом – от эскиза до ввода объекта в эксплуатацию». Перечень услуг технического заказчика составляется индивидуально для каждого Заказчика и формулируется в виде требований в техническом задании.
В случае если часть функционала технического заказчика Заказчик/застройщик выполнить самостоятельно, он должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 п. 22 ГрК РФ технические функции (выдачу техзаданий, утверждение проектной документации, передачу документации в производство работ и т.д.) могут выполняться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства. Только отдельные – административные – функции (заключение договоров на техприсоединение, передача строительной площадки генподрядчику, подготовка тендерной документации и т.д.) могут быть закреплены за Заказчиком по его желанию.
Преимущества технического заказчика:
- Отсутствие необходимости поиска исполнителей. Технический заказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов;
- Технический заказчик отстаивает интересы (в том числе и финансовые) застройщика на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается;
- Избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта, что, в свою очередь, сокращает прямые расходы инвестора;
- Организует и контролирует эффективное взаимодействие всех заинтересованных сторон проекта, исключая различные коллизии и нестыковки в проекте;
- Контроль процесса разработки проекта и экспертные проверки позволяют исключить коррупционную составляющую и вероятность применения необоснованно дорогих проектных решений, перезаложения или заложения заведомо дорогих строительных материалов и оборудования;
- Слаженная и наработанная команда профессионалов, которая нацелена на результат и сроки. У команды нет страха увольнения после завершения проекта, соответственно искусственное затягивание сроков исключено. Кроме того, технический заказчик несет ответственность за срыв сроков.
Функция технического заказчика сочетает в себе как организационно-управленческую деятельность, так и техническое сопровождение реализации инвестиционно-строительного проекта. Во многом именно от эффективного взаимодействия Инвестора и технического заказчика зависит успешная реализация проекта и чем раньше консультант будет привлечен к работе над проектом, тем будет лучше для реализации проекта.
4. Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта
В общем случае логическая последовательность этапов реализации инвестиционно-строительного проекта представлена на блок-схеме:
На этапе возникновения инвестиционного замысла определяются цели инвестирования и ожидаемые результаты проекта, предполагаемая к производству номенклатура продукции или перечень услуг, планируемое местоположение реализации проекта, возможные характеристики объекта строительства, формируются представления об участниках и инвесторах проекта.
Все решения, принятые на стадии инвестиционного замысла, формируют концепцию проекта, на основании которой в предпроектной стадии начинается проработка всех аспектов инвестиционной идеи и разрабатывается предварительный бизнес-план. На этапе финансового планирования Заказчик, опираясь на имеющиеся данные об источниках финансирования, результатах изучения рынка сбыта предполагаемой к производству продукции, условиях, средствах и возможностях реализации проекта, с привлечением консалтинговых и проектных организаций оценивает рациональность осуществления инвестиционно-строительного проекта, а также возможности инвестирования и достижения всех поставленных целей и задач.
На данном этапе разрабатывается комплект документов, включающий результаты прединвестиционных исследований, на основании которых инвесторы принимают решение о целесообразности финансирования проекта и его реализации. Любой ИСП может быть охарактеризован с нескольких сторон: финансовой, технологической, организационной, временной, социальной, экологической и т.д. Все аспекты инвестиционной деятельности имеют большую важность, но во многих случаях решающее значение имеет финансовое планирование. При отсутствии анализа источников финансирования все последующие мероприятия лишены какого-либо смысла.
После утверждения предпроектной документации приступают к этапу бизнес-планирования. Разрабатывается бизнес-план – основной документ, который описывает маркетинговую, производственную, организационную, финансовую и другие составляющие инвестиционно-строительного проекта. Также разрабатываются и обосновываются методы и схемы финансирования, привлекаются инвесторы, определяются ключевые участники проекта. Также для дальнейшего согласования участка реализации ИСП с органами исполнительной власти и получения разрешения на проведение работ определяются и анализируются всевозможные варианты местоположения и конфигурации земельных участков.
На этапе управления реализацией проекта заключаются договоры со всеми необходимыми для осуществления проекта участниками. Определяется точный перечень действий и объем работ, позволяющие реализовать проект в кратчайшие сроки и т.д.
Несмотря на, относительно небольшие затраты на подготовительный этап от общего объема финансирования инвестиционно-строительного проекта, значение подготовительного этапа трудно переоценить. Убедившись в экономической целесообразности проекта и оценив его устойчивость относительно его целей, организаторы проекта переходят к этапу проектирования.
Проектно-сметная документация разрабатывается на основании согласованного и утвержденного в установленном порядке задания на проектирование и отражает архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения объекта строительства или реконструкции.
Разработанную проектную документацию необходимо согласовать с заказчиком, а также с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора или иными органами, которые определены положениями о федеральных органах исполнительной власти, утвержденными Правительством РФ. Случаи, при которых согласовывается проектная документация, устанавливаются нормативно-правовыми документами РФ и субъектов РФ.
Источник: prcs.ru